房地产业税收自查的管理手段bivb.pptx

2006年房地产建筑安装企业税收自查方略河北省地方税务局稽查局河北省地方税务局稽查局杨文国杨文国1第一节 房地产行业常见违法手段及成因一、房地产违法行为的主要特点及发展变化一、房地产违法行为的主要特点及发展变化趋势趋势v偷税与反偷税的斗争更加复杂，大案、要案不断偷税与反偷税的斗争更加复杂，大案、要案不断出现。出现。v偷税形式多种多样，手段更加隐蔽。偷税形式多种多样，手段更加隐蔽。v部分不法纳税人开始为自己的违法行为公开寻求部分不法纳税人开始为自己的违法行为公开寻求借口和保护。借口和保护。2二、常见违法手段二、常见违法手段（一）营业税（一）营业税v1.以房屋抵顶银行借款本息、抵顶应分配给投资方以房屋抵顶银行借款本息、抵顶应分配给投资方的利润、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取的利润、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取土地使用权的价款、抵顶应支付的广告费等，直接土地使用权的价款、抵顶应支付的广告费等，直接冲减应付账款、应付股利或者长期借款等科目不计冲减应付账款、应付股利或者长期借款等科目不计销售收入，不申报纳税。销售收入，不申报纳税。v2.将预收房款记入将预收房款记入“其他应付款其他应付款”等往来账科目上，等往来账科目上，长期不申报纳税。还有的采取把售房款直接由销售长期不申报纳税。还有的采取把售房款直接由销售部门收取并存储在其他银行账号上，随意调节每期部门收取并存储在其他银行账号上，随意调节每期应结转收入，隐瞒收入。应结转收入，隐瞒收入。3v3.不按规定开具发票（或开具假发票），隐不按规定开具发票（或开具假发票），隐瞒销售收入。瞒销售收入。v4.销售自建自用房地产不申报缴纳销售自建自用房地产不申报缴纳“建筑业建筑业”营业税。营业税。v5.收到业主个人购房按揭贷款后计入收到业主个人购房按揭贷款后计入“应付应付账款账款”、“其他应付款其他应付款”等往来科目，不申等往来科目，不申报纳税。报纳税。v6.价外费用不计算在营业额内申报纳税。价外费用不计算在营业额内申报纳税。v7.利用税收优惠政策造假，偷逃税款。利用税收优惠政策造假，偷逃税款。4销售不动产行为成立要件销售不动产行为成立要件在所有涉及在所有涉及“销售不动产销售不动产”营业税的案例中，营业税的案例中，对一个单位或个人是否发生了应当缴纳对一个单位或个人是否发生了应当缴纳“销销售不动产售不动产”营业税的行为，除特殊规定外，营业税的行为，除特殊规定外，一般必须同时具备以下四个条件：一般必须同时具备以下四个条件：一、转让的是否为不动产的所有权；一、转让的是否为不动产的所有权；二、被转让的不动产的所有权是否属于该单位二、被转让的不动产的所有权是否属于该单位或个人，或者说谁转让了该不动产的所有权；或个人，或者说谁转让了该不动产的所有权；三、是否有偿；三、是否有偿；四、不动产是否位于境内。四、不动产是否位于境内。5城市房屋权属登记管理办法城市房屋权属登记管理办法v第四条第四条国家实行房屋所有权登记发证制度。国家实行房屋所有权登记发证制度。v第五条第五条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。分权利的唯一合法凭证。v第六条第六条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。一致的原则。6v例题例题1：甲房地产企业拟投资建设一写字楼，：甲房地产企业拟投资建设一写字楼，向计划部门办理了立项手续，向规划部门领向计划部门办理了立项手续，向规划部门领取了取了建设项目选址意见书建设项目选址意见书、建设用地建设用地规划许可证规划许可证和和建设工程规划许可证建设工程规划许可证后，后，通过办理国有土地出让手续拥有了某宗地的通过办理国有土地出让手续拥有了某宗地的国有土地使用权，并申请领取了施工许可证，国有土地使用权，并申请领取了施工许可证，通过招标，选定了建筑施工企业开始房屋建通过招标，选定了建筑施工企业开始房屋建设。但在建造过程中，由于资金不足，甲单设。但在建造过程中，由于资金不足，甲单位与乙单位签定了参建房屋协议，约定：乙位与乙单位签定了参建房屋协议，约定：乙方出资方出资3000万元，待房屋建成后，乙方可分万元，待房屋建成后，乙方可分得得3层楼的房产。层楼的房产。7项目项目甲方甲方乙方乙方土地使用权土地使用权100%合作过程合作过程部分投入部分投入投资投资3000万万并负责组织并负责组织房屋初始产权房屋初始产权100%过户过户3层房产层房产案例一流程示意图案例一流程示意图8v案案例例2：甲甲房房地地产产企企业业拥拥有有某某宗宗地地的的国国有有土土地地使使用用权权，但但一一直直未未按按照照土土地地出出让让合合同同的的规规定定对对土土地地进进行行开开发发。后后与与乙乙房房地地产产企企业业签签订订联联合合开开发发合合同同，共共同同到到计计划划部部门门办办理理了了合合建建审审批批手手续续，但但未未到到土土地地管管理理部部门门办办理理土土地地使使用用权权的的变变更更登登记记。双双方方约约定定：乙乙方方支支付付给给甲甲方方12501250万万元元后后，由由乙乙方方进进行行房房地地产产开开发发并并销销售售，甲甲方方不不再再过过问问房房地地产产开开发发的的相相关关事事宜宜，但但乙乙方方销销售售房房屋屋时时，甲甲方方必必须须负负责责开开具具发发票票给给购购房房人人。房房屋屋开开发发过过程程中中，乙乙方方又又投投入入资资金金30003000万万元元，房房屋屋建建成成后后，乙乙方方取取得得售售房房款款50005000万万元元，全全部部由由甲甲方方开开具具发发票票给给购购房房者者。甲甲方方认认为为，虽虽其其开开具具了了发发票票，但但实实际发生销售房屋行为的是乙方，因此，其只应按际发生销售房屋行为的是乙方，因此，其只应按12501250万元交税。万元交税。9案例二流程示意图案例二流程示意图项目项目甲方甲方乙方乙方业主业主土地使用权土地使用权100%合作过程合作过程部分投入部分投入补偿补偿1250万万组织并投入组织并投入3000万万初始产权初始产权100%过户过户房屋房屋甲甲乙乙业主业主房产过户并开票房产过户并开票房款房款5000万万支付支付1250万万10v例题例题3：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，但由于资金问题，与乙房地产企业使用权，但由于资金问题，与乙房地产企业签订合作建房协议。双方约定：甲方提供土签订合作建房协议。双方约定：甲方提供土地使用权，乙方负责出资开发房地产，房屋地使用权，乙方负责出资开发房地产，房屋建成后，按照建成后，按照25%和和75%在甲、乙之间分配。在甲、乙之间分配。后甲、乙双方共同到计划部门办理了合建审后甲、乙双方共同到计划部门办理了合建审批手续，甲方依法将该块宗地批手续，甲方依法将该块宗地75%的土地使的土地使用权变更登记到乙方名下。房屋建设过程中，用权变更登记到乙方名下。房屋建设过程中，乙企业共投入资金乙企业共投入资金3000万元。房屋建成后，万元。房屋建成后，双方按协议约定比例进行房地产分配，并分双方按协议约定比例进行房地产分配，并分别办理了房屋的权属登记。别办理了房屋的权属登记。11案例三流程示意图案例三流程示意图项目项目甲方甲方乙方乙方土地使用权土地使用权1100%合作过程合作过程组织投入组织投入3000万万土地使用权土地使用权225%75%房屋初始产权房屋初始产权25%75%12案例三处理结果案例三处理结果v甲方按照转让无形资产征收营业税甲方按照转让无形资产征收营业税,计税依据为计税依据为(1)75%土地评估价值土地评估价值(2)300025%+300025%(2)300025%+300025%代建利润率代建利润率(1+(1+流转税税流转税税率率)乙方按照代理业征收营业税乙方按照代理业征收营业税,计税依据为计税依据为(1)75%土地评估价值土地评估价值-300025%300025%(2)300025%(2)300025%代建利润率代建利润率13v8.返还给拆迁户的住房不计入营业额。返还给拆迁户的住房不计入营业额。专题分析专题分析P428页页会计处理会计处理P254页页v9.以地方政府越权出台的经济适用房优惠税以地方政府越权出台的经济适用房优惠税收政策为借口，拒不缴纳销售经济适用房收收政策为借口，拒不缴纳销售经济适用房收入应纳的营业税。入应纳的营业税。P22页页v10.开发商将未售出的房屋、商铺、车位、广开发商将未售出的房屋、商铺、车位、广告位、集贸市场摊位出租，其取得的租金收告位、集贸市场摊位出租，其取得的租金收入未申报纳税。入未申报纳税。v11.房地产开发公司与施工单位双方协议互房地产开发公司与施工单位双方协议互相以较低价格开具给对方发票，双方都能得相以较低价格开具给对方发票，双方都能得以少缴纳营业税。以少缴纳营业税。14（二）企业所得税（外商投资企业和外国企业所得税）（二）企业所得税（外商投资企业和外国企业所得税）房地产开发建设阶段房地产开发建设阶段v1.不按规定预缴所得税。以工程尚未决算、收入及不按规定预缴所得税。以工程尚未决算、收入及成本无法准确反映为由，不按规定预缴所得税。成本无法准确反映为由，不按规定预缴所得税。v2.伪造或者高估成本。通过到税务机关代开发票多伪造或者高估成本。通过到税务机关代开发票多缴纳建筑安装业营业税的手段达到少缴纳缴纳建筑安装业营业税的手段达到少缴纳33%企业企业所得税目的。所得税目的。v3.利用行业特点，故意混淆前后项目之间的成本和利用行业特点，故意混淆前后项目之间的成本和费用支出，使得成本前移，减少当期应纳税所得额。费用支出，使得成本前移，减少当期应纳税所得额。15v4.多列利息支出，多列预提费用。多列利息支出，多列预提费用。v5.利用关联关系转移利润。利用关联关系转移利润。P468页页v6.项目贷款利息税前列支。项目贷款利息税前列支。v7.以转移定价方式瞒天过海转移利润。以转移定价方式瞒天过海转移利润。房地产销售阶段房地产销售阶段v1.销售款长期不结转收入。销售款长期不结转收入。v2.成本核算混乱。成本核算混乱。v3.隐匿贮藏间、楼顶平台（花园）、车位等隐匿贮藏间、楼顶平台（花园）、车位等项的销售收入项的销售收入。16（三）土地增值税（三）土地增值税v1.未按规定就竣工结算前的预售收入预缴土未按规定就竣工结算前的预售收入预缴土地增值税。地增值税。P571-572v2.相当一部分开发商利用纳税人建造普通标相当一部分开发商利用纳税人建造普通标准住宅出售其增值额未超过扣除项目金额准住宅出售其增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税这一优惠政策，进行避免征土地增值税这一优惠政策，进行避税筹划。税筹划。（四）房产税（四）房产税P122v1.已经投入使用的房产少缴房产税。已经投入使用的房产少缴房产税。172.出租的房产少缴房产税。出租的房产少缴房产税。（五）土地使用税 v1.开征范围内的项目开发期间占用的土地未缴开征范围内的项目开发期间占用的土地未缴纳土地使用税纳土地使用税。P154-155P8v2.未售出的商品房作为办公自用的，所占土地未售出的商品房作为办公自用的，所占土地未缴纳土地使用税。未缴纳土地使用税。（六）印花税（六）印花税体体现现在在房房屋屋销销售售合合同同、建建筑筑材材料料购购销销合合同同、建建筑筑工工程程勘勘察察设设计计合合同同、建建筑筑工工程程施施工工合合同同、广广告告合合同同、租租赁赁合合同同、借借款款合合同同等等未未贴贴或或者者少少贴贴印花税印花税。18第二节房地产行业税收自查方略房地产行业税收自查方略 一、一、账外自查方法账外自查方法v1.了解企业建设项目的相关情况了解企业建设项目的相关情况。v2.准备与项目基本信息有关的证件资料准备与项目基本信息有关的证件资料。v3.准备销售明细表。准备销售明细表。v4.到到企企业业售售楼楼部部了了解解楼楼盘盘销销售售价价格格、进进度度，注注意意索索取取“销销控控表表”。该该表表通通常常都都已已标标明明房房屋销售的具体情况。屋销售的具体情况。v5.要要注注意意到到物物业业管管理理部部门门索索取取入入住住档档案案资资料料，到到负负责责协协助助业业主主办办理理房房屋屋产产权权的的部部门门索索取取办办理房屋产权底册。理房屋产权底册。19v6.按按照照企企业业已已开开发发完完毕毕的的项项目目总总建建筑筑面面积积、销销售售进进度度和和市市场场平平均均价价格格估估算算总总收收入入，然然后后和和企企业业账账面面项项目目历历年年累累计计收收入入比比对对，测测试试项项目目收收入入的的完完整整性性和和可可信性。信性。v7.根根据据企企业业“销销售售费费用用”科科目目中中发发生生的的房房地地产产交交易易中中心心收收取取的的房房屋屋买买卖卖交交易易服服务务费费估估算算企企业业已已经经办办理理产产权权转转移移手手续续的的商商品品房房销销售售收收入入，用用倒倒算算结结果果和和企企业业账账面面销销售售收收入入进进行行比比较较，测测试试其其业业以以办办理理完完毕毕房房屋产权转移手续的销售收入完整性。屋产权转移手续的销售收入完整性。P25页页v8.企企业业为为了了加加快快资资金金回回流流速速度度，通通常常设设置置专专人人负负责责协协助助购购房房客客户户办办理理银银行行按按揭揭手手续续。注注意意对对企企业业负负责责此此项项业业务务的的相相关关人人员员进进行行询询问问，结结合合其其设设置置的的有有关关备查簿进行自查。备查簿进行自查。P37页页20 9 9.注注意意将将检检查查银银行行账账号号结结果果和和企企业业向向税税务务机机关关备备案案的的银银行行账账号号进进行行核核对对，如如果果纳纳税税人人未未按按照照规规定定将将其其全全部部银银行行账账号号向向税税务务机机关关报报告告的，将要受到税务机关惩处。的，将要受到税务机关惩处。征征管管法法第第六六十十条条第第四四款款：责责令令其其限限期期改改正正，可可以以处处二二千千元元以以下下的的罚罚款款；情情节节严严重重的的，处处二千元以上一万元以下的罚款。二千元以上一万元以下的罚款。21二、企业所得税检查要点二、企业所得税检查要点v（一）把好收入关 v1.按按揭揭方方式式销销售售开开发发产产品品的的，要要注注意意检检查查开开发发产产品品完完工工后后，其其首首付付款款是是否否于于实实际际收收到到日日确确认认收收入入的的实实现现，余余款款是是否否在在银银行行按按揭揭贷贷款款办办理理转转账账之之日日确确认认收收入的实现。入的实现。v2.由由于于视视同同销销售售行行为为会会计计处处理理未未确确认认为为收收益益，应应当当注注意意检检查查视视同同销销售售行行为为是是否否按按照照税税法法规规定定确确认认为为收收入入并并在在纳纳税税申申报报时时进进行行了了纳纳税税调调整整。视视同同销销售售行行为为是是否否于于开开发发产产品品所所有有权权或或使使用用权权转转移移，或或于于实实际际取取得利益权利时确认收入的实现。得利益权利时确认收入的实现。22 视同销售行为的处理视同销售行为的处理 P327P327v将将开开发发产产品品用用于于本本企企业业自自用用、捐捐赠赠、赞赞助助、广告、样品、职工福利、奖励等；广告、样品、职工福利、奖励等；v将开发产品转作经营性资产；将开发产品转作经营性资产；v将将开开发发产产品品用用于于对对外外投投资资以以及及分分配配给给股股东东或或投资者；投资者；v以开发产品抵偿债务；以开发产品抵偿债务；v以以开开发发产产品品换换取取其其他他事事业业单单位位、个个人人的的非非货货币资产。币资产。23v3.检检查查企企业业是是否否按按照照会会计计制制度度要要求求及及时时正正确确地确认销售收入。地确认销售收入。P324页页v4.将将开开发发产产品品先先出出租租再再出出售售的的，是是否否根根据据国国税发税发200383号文件确认收入的实现。号文件确认收入的实现。v5.检检查查企企业业委委托托销销售售协协议议，查查看看其其采采取取委委托托方方式式销销售售开开发发产产品品是是否否按按国国税税发发200383号号文件确认收入的实现文件确认收入的实现。v6.收取的质量保修金处理是否正确。收取的质量保修金处理是否正确。24建建设设工工程程质质量量管管理理条条例例（国国务务院院令令第第279号号）第第四四十十条条规规定定：正正常常使使用用条条件件下下，建建设设工工程程的的最低保修期限为：最低保修期限为：P29页页（1）基基础础设设施施工工程程、房房屋屋建建筑筑的的地地基基基基础础工工程程和和主主体体结结构构工工程程，为为设设计计文文件件规规定定的的该该工工程程的的合理使用年限；合理使用年限；（2）屋屋面面防防水水工工程程、有有防防水水要要求求的的卫卫生生间间、房房间和外墙面的防渗漏，为间和外墙面的防渗漏，为5年；年；（3）供热与供冷系统，为）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；个采暖期、供冷期；（4）电电气气管管线线、给给排排水水管管道道、设设备备安安装装和和装装修修工程，为工程，为2年。年。25其其他他项项目目的的保保修修期期限限由由发发包包方方与与承承包包方方约约定定。建建设设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。v房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法v2000年年6月月30日日建设部令第建设部令第80号号v第九条房屋建筑工程在保修期限内出现质量第九条房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。位发出保修通知。v施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。26v第十二条施工单位不按工程质量保修书约定第十二条施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。由原施工单位承担相应责任。v第十三条第十三条保修费用由质量缺陷的责任方承担。保修费用由质量缺陷的责任方承担。v第十四条在保修期内，因房屋建筑工程质量缺第十四条在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。建筑工程质量缺陷的责任方追偿。v第十五条因保修不及时造成新的人身、财产损第十五条因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。27v企业财产损失所得税前扣除管理办法企业财产损失所得税前扣除管理办法第五条第五条因债权人原因确实无法支付的应付账因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确认损失并在税如果债权人已按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。企业所得税。v关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务处理的通知国税发处理的通知国税发1999195号号三、企业的应付未付款，凡债权人逾期两年三、企业的应付未付款，凡债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年度收益计算未要求偿还的，应计入企业当年度收益计算缴纳企业所得税。缴纳企业所得税。28（二）扼住成本关v1.是是否否准准确确区区分分期期间间费费用用、开开发发成成本本和和销销售售成成本本的的界界限限，有有无无虚虚列列、重重复复列列支支有有关关的的成成本本、费费用用。土土地地征征用用及及拆拆迁迁补补偿偿费费、公公共共设设施配套费是否按成本对象进行归集。施配套费是否按成本对象进行归集。v2.为为房房地地产产开开发发而而借借入入资资金金所所发发生生的的借借款款费费用用，在在房房地地产产完完工工之之前前发发生生的的，是是否否按按规规定定记记入入了了房房地地产产开开发发成成本本，是是否否对对超超过过银银行行同同类类同同期期贷贷款款利利率率以以上上的的部部分分进进行行了了纳纳税税调调整整。P368页页29金融利率政策的变动过程（一）金融利率政策的变动过程（一）v银发银发2003250号规定：自号规定：自2004年年1月月1日起，日起，扩大金融机构贷款利率浮动区间。贷款利率扩大金融机构贷款利率浮动区间。贷款利率浮动区间不再根据企业所有制性质、规模大浮动区间不再根据企业所有制性质、规模大小分别制定。小分别制定。商业银行、城市信用社贷款利商业银行、城市信用社贷款利率浮动区间扩大到率浮动区间扩大到0.9，1.7，即商业银行、即商业银行、城市信用社对客户贷款利率的下限为基准利城市信用社对客户贷款利率的下限为基准利率乘以下限系数率乘以下限系数0.9，上限为基准利率乘以上，上限为基准利率乘以上限系数限系数1.7；农村信用社贷款利率浮动区间扩农村信用社贷款利率浮动区间扩大到大到0.9，2，即农村信用社贷款利率下限为即农村信用社贷款利率下限为基准利率乘以下限系数基准利率乘以下限系数0.9，上限为基准利率，上限为基准利率乘以上限系数乘以上限系数30金融利率政策的变动过程（二）金融利率政策的变动过程（二）v中国人民银行决定，从中国人民银行决定，从2004年年10月月29日起上调日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期贷款基准利率上调一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行个百分点，由现行的的5.31%提高到提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。同时，也相应调整，中长期上调幅度大于短期。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机金融机构（不含城乡信用社）的贷款利率原则上不再设构（不含城乡信用社）的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的浮系数为贷款基准利率的2.3倍倍，贷款利率下浮幅，贷款利率下浮幅度不变。以调整后的一年期贷款基准利率（度不变。以调整后的一年期贷款基准利率（5.58）为例，城乡信用社可以在）为例，城乡信用社可以在5.02-12.83%的区间的区间内自主确定贷款利率。内自主确定贷款利率。31金融利率政策的变动过程（三）金融利率政策的变动过程（三）中中国国人人民民银银行行决决定定，从从2006年年4月月28日日起起上上调调金金融融机机构构贷贷款款基基准准利利率率。金金融融机机构构一一年年期期贷贷款款基基准准利利率率上上调调0.27个个百百分分点点，由由现现行行的的5.58%提提高高到到5.85%。其其他他各各档档次次贷贷款款利利率率也也相相应应调调整整。金金融融机机构构存存款款利利率保持不变。率保持不变。2006年年4月月28日起人民币贷款利率调整表日起人民币贷款利率调整表单位：v项目项目调整前利率调整前利率调整后利率调整后利率v6个月个月5.225.40v1年年5.585.85v1-3年（含）年（含）5.766.03v3-5年（含）年（含）5.856.12v5年以上年以上6.126.3932v例题：星宇房地产开发集团有限公司例题：星宇房地产开发集团有限公司2005年年4月月1日将自有资金日将自有资金2000万元借给其子公司星宇万元借给其子公司星宇房地产开发有限公司充当流动资金房地产开发有限公司充当流动资金,期限为期限为1年年,利率为利率为8%,其子公司注册资本为其子公司注册资本为800万元万元,则子则子公司公司2006年度纳税调整如下年度纳税调整如下:v1.超注册资本超注册资本50%的利息：的利息：2000-(80050%)8%34=96(万元万元)v2.注册资本注册资本50%内利息超支额内利息超支额v80050%(8%-5.58%)34=7.26(万元万元)v3.总计纳税调增总计纳税调增:96+7.26=103.26(万元万元)33v3.检检查查企企业业是是否否予予提提尚尚未未支支付付的的土土地地征征用用及及拆拆迁迁补补偿偿费费、尚尚未未建建造造的的公公共共配配套套设设施施成成本本，是是否否在在土土地地征征用用及及拆拆迁迁补补偿偿费费尚尚未未支支付付、公公共共配配套套设设施施尚尚未未建建造造时时就就全全额额估估算算计计入入项项目目建建筑筑成成本。本。完工前完工前直接计入成本对象已完工成本对象未完工成本对象已销未销完工后34例题：某房地产开发公司在一块宗地上分两期进行开发。某房地产开发公司在一块宗地上分两期进行开发。第一期开发建筑面积为第一期开发建筑面积为1515万平方米，万平方米，20042004年年6 6月已开发完月已开发完毕办理竣工结算，毕办理竣工结算，20052005年年1212月底一期销售进度为月底一期销售进度为80%80%。第。第二期开发建筑面积为二期开发建筑面积为1010万平方米，正在建造。第一、二期万平方米，正在建造。第一、二期共用的幼儿园从共用的幼儿园从20042004年年7 7月份开始建造，到月份开始建造，到20052005年年1212月底月底完工并办理竣工结算，成本为完工并办理竣工结算，成本为5050万元。万元。1计算每平方米应负担的幼儿园成本计算每平方米应负担的幼儿园成本50万元万元（15+10）=2元元/平方米平方米2第一期已销售部分应分担金额第一期已销售部分应分担金额21580%=24（万元）直接冲减（万元）直接冲减2005年度应纳税所得年度应纳税所得额。额。3第一期未销售部分应分担金额第一期未销售部分应分担金额21520%=6（万元）（万元）随今后销售进度冲减以后年度应纳税所得额。随今后销售进度冲减以后年度应纳税所得额。4第二期应分担金额第二期应分担金额210=20（万元）（万元）随今后销售进度冲减以后年度应纳税所得额。随今后销售进度冲减以后年度应纳税所得额。35v4.配套设施成本结转是否正确配套设施成本结转是否正确。430页页v5.开发间接费用分配结转是否正确。开发间接费用分配结转是否正确。v6.销售成本的结转是否正确。销售成本的结转是否正确。可售面积的确定，违法建筑物的面积可售面积的确定，违法建筑物的面积36（三）确保费用税前扣除无误v1.“广广告告费费”、“业业务务宣宣传传费费”、“业业务务招招待待费费”、“坏坏账账损损失失”等等期期间间费费用用是是否否按按规规定定的的范范围围和和标标准准进进行行扣扣除除，是是否否存存在在为为规规避避扣扣除除比比例例的的限限制制而而将将上上述述费费用用部部分分计计入入开开发发成成本的情况。本的情况。u国税发国税发200656号号国家税务总局关于修订企国家税务总局关于修订企业所得税纳税申报表的通知第四条第四款规业所得税纳税申报表的通知第四条第四款规定，广告费、业务招待费、业务宣传费等项定，广告费、业务招待费、业务宣传费等项扣除的计算基数为申报表主表第扣除的计算基数为申报表主表第1行行“销售销售（营业）收入（营业）收入”。37u财政部关于执行财政部关于执行企业会计制度企业会计制度和相关会计准则和相关会计准则有关问题解答（一）有关问题解答（一）P341页页2002年年10月月31日日财会财会200218号号问问:企业支付的广告费能否预提或待摊企业支付的广告费能否预提或待摊?答答:企业会计制度企业会计制度规定，期间费用应当在发生时直接计入规定，期间费用应当在发生时直接计入当期损益。企业为扩大其产品或劳务的影响而在各种媒体上当期损益。企业为扩大其产品或劳务的影响而在各种媒体上作广告宣传所发生的广告费，作广告宣传所发生的广告费，应于相关广告见诸于媒体时，应于相关广告见诸于媒体时，作为期间费用，直接计入当期营业费用，不得预提和待摊。作为期间费用，直接计入当期营业费用，不得预提和待摊。如果有确凿证据表明如果有确凿证据表明(按照合同或协议约定等按照合同或协议约定等)企业实际支付企业实际支付的广告费，其的广告费，其相对应的有关广告服务将在未来几个会计年度相对应的有关广告服务将在未来几个会计年度内获得，则本期实际支付的广告费应作为预付账款内获得，则本期实际支付的广告费应作为预付账款，在接受，在接受广告服务的各会计年度内，按照双方合同或协议约定的各期广告服务的各会计年度内，按照双方合同或协议约定的各期接受广告服务的比例分期计入损益。如果没有确凿的证据表接受广告服务的比例分期计入损益。如果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为了在以后会计年度取得有关广告服明当期发生的广告费是为了在以后会计年度取得有关广告服务，则应将广告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益。务，则应将广告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益。38u广告管理条例广告管理条例(国发国发198794号号)和和广告管理条例施行细则广告管理条例施行细则（工商广字（工商广字1988第第13号）规定：号）规定：广告费用，是指企业在销售商品过程中通过报纸、期刊、图书、广告费用，是指企业在销售商品过程中通过报纸、期刊、图书、名录、广播、电视、电影、录像、幻灯、路牌、橱窗、霓虹灯、名录、广播、电视、电影、录像、幻灯、路牌、橱窗、霓虹灯、电子显示牌（屏）、灯箱、交通工具（包括各种水上漂浮物和电子显示牌（屏）、灯箱、交通工具（包括各种水上漂浮物和空中飞行物）、印刷品等媒介或者形式刊播、设置、张贴广告空中飞行物）、印刷品等媒介或者形式刊播、设置、张贴广告发生的推销宣传费用以及通过邮局邮寄各类广告宣传品和利用发生的推销宣传费用以及通过邮局邮寄各类广告宣传品和利用馈赠实物进行广告宣传的费用。馈赠实物进行广告宣传的费用。u企业所得税税前扣除办法企业所得税税前扣除办法（国税发（国税发200084号）规定：纳号）规定：纳税人申报扣除的广告费支出应与赞助支出严格区分。纳税人申税人申报扣除的广告费支出应与赞助支出严格区分。纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：（1）广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；）广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；（2）已实际支付费用，并已取得相应发票；）已实际支付费用，并已取得相应发票；（3）通过一定的媒体传播。）通过一定的媒体传播。39v2.贿贿赂赂等等非非法法支支出出，因因违违反反法法律律、行行政政法法规规而而交交付付的的罚罚款款、罚罚金金、滞滞纳纳金金是是否否已已作作纳纳税税调调整。整。v3.有否在税前扣除与收入无关的支出。有否在税前扣除与收入无关的支出。v4.工资扣除是否正确。工资扣除是否正确。v5.“三三费费”扣扣除除是是否否正正确确。P234、P237、238页页v6.纳纳税税人人计计提提的的以以前前年年度度应应计计未未计计、应应提提未未提提的折旧、费用是否已作纳税调整。的折旧、费用是否已作纳税调整。v7.捐赠的扣除是否符合税法规定。捐赠的扣除是否符合税法规定。P393页页40v8.临临时时出出租租的的待待售售开开发发产产品品，对对其其已已计计提提折折旧旧处处理理是否正确。是否正确。v9.纳纳税税人人高高于于同同类类同同期期商商业业银银行行贷贷款款利利率率支支付付的的利利息是否调整。息是否调整。v10.纳纳税税人人向向关关联联方方借借款款利利息息调调整整是是否否正正确确。P179页营业税处理页营业税处理v11.企企业业提提取取固固定定资资产产折折旧旧年年限限是是否否超超过过税税法法规规定定年年限限，残残值值比比例例是是否否合合理理，固固定定资资产产修修理理和和改改良良区区分分是是否否正正确确，提提取取的的固固定定资资产产减减值值准准备备是是否否进进行行纳纳税税调整。调整。P108页会计定性页会计定性v12.开开办办费费的的归归集集、摊摊销销是是否否正正确确，是是否否按按规规定定进进行了纳税调整。行了纳税调整。p15841v例题例题p160p160页页 某内资房地产企业某内资房地产企业2003年年7月份开始月份开始生产经营，前期发生的开办费总额为生产经营，前期发生的开办费总额为96万元，万元，7月月份摊销开办费时，会计分录如下：份摊销开办费时，会计分录如下：借：管理费用借：管理费用开办费摊销开办费摊销96万元万元贷：长期待摊费用贷：长期待摊费用开办费开办费96万元万元v2003年度允许税前扣除额年度允许税前扣除额=965125=8（万元），（万元），应调增所得额应调增所得额=96-8=88（万元）；（万元）；v2004-2007年每年应调减所得额年每年应调减所得额=965=19.2（万元）（万元）；v2008年应调减所得额年应调减所得额=965127=11.2（万元）。（万元）。42开办费税前扣除台账开办费税前扣除台账（单位：万元）（单位：万元）年度年度项目目第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年2003年年2004年年2005年年2006年年2007年年2008年年会会计摊销额96税前扣除税前扣除额819.219.219.219.211.2纳税税调整整额88-19.2-19.2-19.2-19.2-11.2尚未扣除尚未扣除额8868.849.630.411.2043三、营业税检查要点三、营业税检查要点v1.开开发发商商将将未未售售出出的的房房屋屋、商商铺铺、车车位位出出租租，其取得的租金收入有否申报纳税。其取得的租金收入有否申报纳税。v2.收取广告位使用费是否按规定缴纳营业税。收取广告位使用费是否按规定缴纳营业税。v3.房房地地产产开开发发企企业业采采用用免免租租的的经经营营策策略略出出租租时纳税是否正确。时纳税是否正确。2年年8 8年年44v4.以以不不动动产产、土土地地使使用用权权投投资资入入股股取取得得固固定定收收入入，不承担风险的，是否按不承担风险的，是否按“租赁业租赁业”申报营业税。申报营业税。v5.采采用用预预收收款款方方式式销销售售不不动动产产、转转让让土土地地使使用用权权的的，有有无无不不按按预预售售收收入入（含含定定金金）缴缴纳纳营营业业税税，不不申申报报或者少申报税款的现象。或者少申报税款的现象。v6.在在销销售售不不动动产产过过程程中中收收取取的的价价外外费费用用如如天天然然气气（煤煤气气）管管道道开开户户费费、有有线线电电视视开开户户费费等等有有否否申申报报纳税。纳税。P260页页v7.开开发发商商转转让让无无形形资资产产、销销售售不不动动产产时时，如如果果将将折折扣额另开发票的，是否从营业额中减除。扣额另开发票的，是否从营业额中减除。v8.因因受受让让方方违违约约而而从从受受让让方方取取得得的的违违约约金金、赔赔偿偿款款、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税。滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税。45v9.纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。v10.银银行行按按揭揭收收入入有有否否申申报报纳纳税税，有有否否挂挂于于往往来账不申报纳税。来账不申报纳税。v11.以以房房换换地地的的，是是否否视视同同销销售售不不动动产产申申报报纳纳税。税。v12.以以房房产产作作为为利利润润分分配配给给合合作作各各方方，在在房房产产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。移交使用时有否视同销售不动产申报纳税