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房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理四川大学建筑与环境学院四川大学建筑与环境学院 谭谭 茹茹 文文房地产开发经营与管理 谭茹文复复 习习房地产开发经营与管理 谭茹文第一章第一章 房地产投资概述房地产投资概述一.房地产的概念二.房地产的种类三.房地产的特征四.房地产投资的形式五.房地产投资的利弊六.房地产投资的风险房地产开发经营与管理 谭茹文一一.房地产的概念房地产的概念 房地产是房屋财产和土地财产的总称。地产可视为实物、权益和区位三者的结合。房地产开发经营与管理 谭茹文1.1.实物实物从实物角度上看，房地产有三种存在的形态：（1）土地（2）建筑物（3）房地房地产开发经营与管理 谭茹文2.权益 房地产可视为由多种权利构成的权利束，而完整的权利束为房地产产权。基本权利有：占有权、使用权、收益权、处分权；派生权利，如：典权、抵押权、地役权等。房地产开发经营与管理 谭茹文3.3.区位区位 区位是指房地产的空间方位，除了房地产的地理坐标位置外，还包括房地产与其它地方往来的便捷性、周围环境、在城市中的地位等。房地产开发经营与管理 谭茹文二二.房地产的种类房地产的种类按开发程度划分 土地 房地产 在建工程 建成后的物业房地产开发经营与管理 谭茹文1.1.土地土地(1)按土地的权属划分 国有土地 集体土地(2)按土地的开发程度划分（P27）生地 毛地 熟地 房地产开发经营与管理 谭茹文三三.房地产的特征房地产的特征1.不可移动性 2.独一无二性3.寿命长久性 4.数量有限性5.用途多样性 6.相互影响性 7.易受限制性 8.保值增值性9.价值高大性 10.难以变现性 房地产开发经营与管理 谭茹文五五.房地产投资的利弊房地产投资的利弊1.相对较高的收益水平（注意财务杠杆运用的条件）2.能够得到税收方面的好处（正确理解其涵义）3.易于获得金融机构的支持4.能够抵御通货膨胀的影响5.能提高投资者的资信等级6.投资数额巨大 7.变现性差8.投资回收期较长9.需要专门的知识和经验弊弊利利房地产开发经营与管理 谭茹文六六.房地产投资的风险房地产投资的风险1.1.系统风险系统风险(1)通货膨胀风险 (2)市场供求风险(3)周期风险 (4)变现风险(5)利率风险 (6)政策风险(7)政治风险 (8)或然损失风险房地产开发经营与管理 谭茹文2.2.个别风险个别风险(1)收益现金流风险(2)未来经营费用风险(3)资本风险(4)比较风险(5)时间风险(6)持有期风险房地产开发经营与管理 谭茹文第二章第二章 房地产投资分析基本知识房地产投资分析基本知识一.房地产投资现金流量及构成二.资金的时间价值及计算公式三.房地产投资经济效果评价指标房地产开发经营与管理 谭茹文一.房地产投资现金流量及构成1.1.房地产投资现金流量及构成房地产投资现金流量及构成(1)房地产投资中的现金流量(2)房地产投资中现金流量的构成 投资、成本 经营收入 利润、税金房地产开发经营与管理 谭茹文(3)现金流量图的构成和画法 1.1.绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的刻度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的期末即为下一期的期初。期末即为下一期的期初。2.2.用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入，向下的箭线表示现金流出。入，向下的箭线表示现金流出。3.3.箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方（或下方）注明现金流量的数值。（或下方）注明现金流量的数值。0123n-2n-1n现金流量的三要素：现金流量的三要素：现金流量的大小（资现金流量的大小（资金数额）金数额）方向（流入或流出）方向（流入或流出）作用点（资金发生的作用点（资金发生的时间点）时间点）房地产开发经营与管理 谭茹文3.3.经营收入、利润和税金经营收入、利润和税金（1）经营收入 销售收入、出租收入、自营收入。（2）利润 经营利润、税前利润、税后利润、可分配利润。（3）税金 销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。房地产开发经营与管理 谭茹文二二.资金的时间价值及计算公式资金的时间价值及计算公式1.1.利息与利率利息与利率（1）利息与利率（2）单利与复利（3）名义利率、周期利率、实际利率房地产开发经营与管理 谭茹文2.2.资金的时间价值计算公式资金的时间价值计算公式（1）现值与终值的关系（2）现值与年金的关系（3）终值与年金的关系房地产开发经营与管理 谭茹文3.3.计算实例计算实例要会画现金流量图，重点掌握：例54 P160例57 P162会用计算器进行计算房地产开发经营与管理 谭茹文 第三章第三章 房地产开发的程序与管理房地产开发的程序与管理一一.房地产开发的主要程序房地产开发的主要程序二二.土地使用权的获取土地使用权的获取三三.城市规划对房地产开发的影响城市规划对房地产开发的影响四四.政府对房地产市场的干预政府对房地产市场的干预房地产开发经营与管理 谭茹文一一.房地产开发的主要程序房地产开发的主要程序 一般包括四个阶段、8个步骤：投资机会寻找 投资机会选择与决策分析 投资机会筛选 可行性研究 获取土地使用权 前期工作 规划设计与方案报批 签署有关合作协议 建设阶段 施工建设与竣工验收 租售阶段 市场营销与物业管理房地产开发经营与管理 谭茹文前期工作的主要内容前期工作的主要内容(1)对拟开发项目作进一步分析(2)获取土地使用权(3)征地、拆迁、安置、补偿 (4)规划设计及建设方案制定(5)获取规划许可 (6)施工现场三通一平(7)市政配套设施谈判与协议(8)安排短期和长期信贷(9)寻找预租（售）客户(10)对市场作进一步分析，确定目标(11)对开发成本作进一步测算(12)对承包商的选择提出建议(13)开发项目保险事宜洽谈房地产开发经营与管理 谭茹文二二.土地使用权的获取土地使用权的获取1.1.开发商获取土地使用权的方式开发商获取土地使用权的方式（1）在一级土地市场上获取国有土地使用权 1）划拨方式 2）出让方式（2）在二级土地市场上购入国有土地使用权 1）购入已经完成开发的熟地。2）购入一项房地产，拆除原建筑物，重新开发。3）购入半成品（在建工程），继续开发。（3）合作开发房地产开发经营与管理 谭茹文 2.2.国有土地使用权的出让和转让国有土地使用权的出让和转让（1）国有土地使用权的出让 出让方式：拍卖、招标、协议、挂牌（2）国有土地使用权的转让（3）土地使用权使用年限（4）土地使用权出让金（5）毛地价（6）熟地价（弄清毛地价与熟地价的区别）房地产开发经营与管理 谭茹文3.3.旧城区房地产开发的特点旧城区房地产开发的特点（1）比较适合作为商业、办公、旅游、娱 乐、餐饮等类型的开发项目。（2）由于旧城区人口密度及建筑密度高，土地开发成本高。（3）建设项目规划条件较为苛刻。房地产开发经营与管理 谭茹文4.4.新区房地产开发的特点新区房地产开发的特点（1）比较适合建造高级住宅和公寓（2）土地开发成本较低（3）城市规划条件限制较少（4）不完全具备开发项目的配套设施（5）绿地和代征地的摊派较多房地产开发经营与管理 谭茹文三三.城市规划对房地产开发的影响城市规划对房地产开发的影响 1.1.开发项目规划设计方案中的主要技术开发项目规划设计方案中的主要技术 经济指标经济指标 （P36-37P36-37）(1)居住区开发项目技术经济指标(2)非居住区开发项目技术经济指标 重点掌握规划建设用地面积、居住建筑 用地面积、居住建筑面积、居住建筑密度、容积率、建筑容积率、层数、层高等指标。房地产开发经营与管理 谭茹文(2)房地产开发过程中的规划管理 1)开发项目选址、定点审批阶段。2)申请建设用地规划许可证阶段。3)规划设计条件审批阶段。4)设计方案审批阶段。5)核发建设工程规划许可证阶段。6)竣工验收阶段。房地产开发经营与管理 谭茹文四四.政府对房地产市场的干预政府对房地产市场的干预1.1.政府制定干预房地产市场政策的原则政府制定干预房地产市场政策的原则(1)目标的确定性(2)政策的连续性与协调性(3)政策的针对性和导向性(4)政策的公平性和效率房地产开发经营与管理 谭茹文2.2.房地产市场的宏观调控房地产市场的宏观调控宏观调整手段主要有：(1)土地供应计划的调整(2)城市规划的指导(3)地价调整(4)房地产税收政策(5)金融杠杠(6)住房政策(7)租金调整房地产开发经营与管理 谭茹文3.3.房地产市场行为的规范房地产市场行为的规范(1)资质审查 对进入市场的主体资格进行规范(2)产权登记 对市场交易对象进行规范(3)建立房地产价格评估制度 对市场交易价格进行规范(4)交易程序的规范化 对市场交易过程进行规范房地产开发经营与管理 谭茹文第四章第四章 房地产及其运行规律房地产及其运行规律一一.房地产市场的总体结构房地产市场的总体结构二二.房地产市场的分类房地产市场的分类三三.房地产市场的特征与功能房地产市场的特征与功能四四.房地产市场运行的一般规律房地产市场运行的一般规律房地产开发经营与管理 谭茹文一一.房地产市场的总体结构房地产市场的总体结构 征地市场 一级土地市场 动迁市场 土地投资土地投资、土地使用权出让市场 交易市场交易市场 二级土地市场（土地使用权转让市场）建筑施工市场建筑施工市场 一级房产市场 房产交易市场房产交易市场 二级房产市场房地产开发经营与管理 谭茹文二二.房地产市场的分类房地产市场的分类1.1.按地域范围划分按地域范围划分2.2.按房地产用途和等级划分按房地产用途和等级划分3.3.按房地产交易形式划分按房地产交易形式划分4.4.按房地产购买目的划分按房地产购买目的划分5.5.其他划分方式其他划分方式房地产开发经营与管理 谭茹文三三.房地产市场的特征与功能房地产市场的特征与功能1.1.房地产市场的特征房地产市场的特征(1)分散的地区性市场(2)准市场(3)权益的转让市场 (4)专业化的市场(5)易于出现市场的不均衡和垄断房地产开发经营与管理 谭茹文2.2.房地产市场的功能房地产市场的功能（1）配置存量房地产资源和利益（2）显示房地产市场需求的变化（3）指导供给以适应需求的变化（4）指导政府制定科学的土地供应计划（5）引导需求适应供给条件的变化房地产开发经营与管理 谭茹文四四.房地产市场运行的一般规律房地产市场运行的一般规律1.1.房地产使用市场和房地产投资市场房地产使用市场和房地产投资市场 两个市场有两个结合点：第一，房地产使用市场确定的租金水平资产需求的中心。第二，两个市场在房地产开发部分有连接。如果房地产开发量增加，房地产的供给量也随着增加，这不仅会使房地产投资市场价格下滑，而且也会使房地产使用市场的租金水平下调。房地产开发经营与管理 谭茹文2.2.房地产市场的周期循环房地产市场的周期循环（1）房地产市场的自然周期 P62（2）房地产市场的投资周期AEDCB长期平均空置水平长期平均空置水平下降下降上升上升供给增长率供给增长率=需求增长率需求增长率图图2-7 房地产景气循环的各个阶段房地产景气循环的各个阶段要求要求：能对房地产市场进行一定的分析房地产开发经营与管理 谭茹文第五章第五章 房地产开发项目的可行性研究房地产开发项目的可行性研究一一.可行性研究的含义、目的和作用可行性研究的含义、目的和作用二二.可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段三三.可行性研究的内容可行性研究的内容四四.房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算五五.房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价六六.房地产开发项目评估的不确定性分析房地产开发项目评估的不确定性分析 房地产开发经营与管理 谭茹文一一.可行性研究的含义、目的和作用可行性研究的含义、目的和作用1.1.可行性研究的含义可行性研究的含义 可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。2.2.可行性研究的目的可行性研究的目的 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。房地产开发经营与管理 谭茹文 3.3.可行性研究的作用可行性研究的作用 （1）是项目投资决策的依据。（2）是筹集建设资金的依据。（3）是开发商与有关合作部门签订协议、合同的依据。（4）是编制下一阶段规划设计方案的依据。房地产开发经营与管理 谭茹文 3.3.可行性研究的精度可行性研究的精度 （1）投资机会研究：30%（2）初步可行性研究：20%（3）详细可行性研究：10%（4）项目评估与决策：10%房地产开发经营与管理 谭茹文五五.房地产投资经济效果评价指标房地产投资经济效果评价指标1.1.房地产投资经济效果的表现形式房地产投资经济效果的表现形式（1）开发投资 开发投资的经济效果主要表现为销售收入。经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。（2）置业投资 置业投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、权益增加这四个方面。房地产开发经营与管理 谭茹文1 1）反映开发项目盈利能力的指标：）反映开发项目盈利能力的指标：（P P1671671 17 78 8）财务净现值(FNPV)或财务净现值比率(FNPVR)财务内部收益率（FIRR）投资回收期（Pt 或 Pt）成本利润率 成本收益率、投资收益率 2 2.财务评价的主要技术经济指标财务评价的主要技术经济指标五五.房地产投资经济效果评价指标房地产投资经济效果评价指标 财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和财务支出，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判断项目的财务可行性。(P172)房地产开发经营与管理 谭茹文2 2）反映开发项目清偿能力的指标：（）反映开发项目清偿能力的指标：（P P174174177 177）借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率 流动比率 速动比率2 2.财务评价的主要技术经济指标财务评价的主要技术经济指标三三.房地产投资经济效果评价指标房地产投资经济效果评价指标房地产开发经营与管理 谭茹文3.3.计算实例计算实例会用计算器计算，重点掌握例5-11 P178例5-12 P179房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理预预祝祝大大家家考考试试取取得得好好成成绩绩演讲完毕，谢谢观看！