房地产按揭贷款流程besd.pptx

按揭办理流程华忆经典总结华忆经典总结主讲内容主讲内容n第一部分、按揭贷款办理流程第一部分、按揭贷款办理流程n第二部分、公积金贷款办理流程第二部分、公积金贷款办理流程n第三部分、回购房处理流程第三部分、回购房处理流程第一部分、按揭贷款办理流程第一部分、按揭贷款办理流程n流程简图流程简图n流程解析流程解析按揭贷款办理流程4流程解析流程解析nA A、签约准备、签约准备nB B、客户签定买卖合同、客户签定买卖合同nC C、客户签定按揭合同、客户签定按揭合同nD D、银行放款、银行放款nE E、取回单据及合同登记台账、取回单据及合同登记台账A、签约准备、签约准备 流程负责人流程负责人:n销售顾问合同组销售顾问合同组 n按揭专员按揭专员 n财务部财务部n客户客户流程步骤流程步骤n1客户签订认购书，交纳定金并与客户及银行达成客户签订认购书，交纳定金并与客户及银行达成按揭贷款意向。按揭贷款意向。(工作时限：工作时限：1天天)n2 销售顾问在与客户预约签约时间时，提醒客户销售顾问在与客户预约签约时间时，提醒客户需携带的按揭贷款资料和需交纳的款项，并与按揭需携带的按揭贷款资料和需交纳的款项，并与按揭专员预约专员预约.对不能按时办理按揭贷款手续的客户，对不能按时办理按揭贷款手续的客户，向客户发送催办按揭手续函向客户发送催办按揭手续函 。n3销售顾问预约客户当天要做好按揭报表，发送给销售顾问预约客户当天要做好按揭报表，发送给合同组。合同组。n（时限：流程（时限：流程2 3须在一天内完成）须在一天内完成）n4 4 客户应当在签订认购书后客户应当在签订认购书后7-107-10日内交齐首付日内交齐首付（一般情况下是（一般情况下是7-107-10天，具体情况参照各项目政策天，具体情况参照各项目政策执行），超过规定时间应当汇报上级领导部门。执行），超过规定时间应当汇报上级领导部门。n5 5 销售顾问把需解押的名单提交销售审核组，销销售顾问把需解押的名单提交销售审核组，销售审核组根据客户缴款情况做好需解押明细表移交售审核组根据客户缴款情况做好需解押明细表移交资金中心，由资金中心安排解押。资金中心，由资金中心安排解押。(工作时限：工作时限：1010个工作日个工作日)判断是否能够申请解押标准与先后次序判断是否能够申请解押标准与先后次序n（1）、已交齐首付款并办理按揭手续以及材料料）、已交齐首付款并办理按揭手续以及材料料齐全的优先解押；齐全的优先解押；n（2）、已交齐首付款并办理按揭手续，材料不齐）、已交齐首付款并办理按揭手续，材料不齐全但可在短时间内补齐的；全但可在短时间内补齐的；n（3）、已交付定金付款方式是商业贷款的；）、已交付定金付款方式是商业贷款的；n（4）、一次性的最后解押（若客户已一次性付清）、一次性的最后解押（若客户已一次性付清款项则视客户情况再安排时间解押）；款项则视客户情况再安排时间解押）；n（5）、特殊情况要求加急的需另外申请，其解押）、特殊情况要求加急的需另外申请，其解押时间由公司领导安排。时间由公司领导安排。控制要点控制要点 n1.1.严格审核客户的身份证件，防止欺诈行为发生，严格审核客户的身份证件，防止欺诈行为发生，规避企业风险规避企业风险n2.2.为加快流程，可让客户在资信查询授权表上签字，为加快流程，可让客户在资信查询授权表上签字，提前查询客户资信情况提前查询客户资信情况n3.3.销售顾问、合同组、按揭专员之间要沟通顺畅销售顾问、合同组、按揭专员之间要沟通顺畅相关资料相关资料 n成交明细表成交明细表n销控表销控表n按揭报表按揭报表n销售明细表销售明细表B、客户签定买卖合同、客户签定买卖合同 流程负责人流程负责人 n销售顾问销售顾问n合同组合同组n交易中心经办人员交易中心经办人员流程步骤流程步骤 n1客户签定客户签定商品房买卖合同商品房买卖合同。（时限：。（时限：1天）天）n2合同组审查按揭材料是否齐全，并将解款清单、合同组审查按揭材料是否齐全，并将解款清单、合同合同1份、备案证明书份、备案证明书3份及备案材料（身份证复印份及备案材料（身份证复印件件1份）送至交易中心备案。份）送至交易中心备案。合同组取得备案过的备案证明后及时交与资金中合同组取得备案过的备案证明后及时交与资金中心，由按揭专员送回银行审核。（时限：心，由按揭专员送回银行审核。（时限：5个工作个工作日）日）控制要点控制要点n合同组应严格审核客户材料，材料合格率达到合同组应严格审核客户材料，材料合格率达到90%90%以上送件，未达到的不予送件以上送件，未达到的不予送件 工作标准工作标准 n客户资料需要真实，相关证件需明确是否已过有效客户资料需要真实，相关证件需明确是否已过有效期。期。C、客户签定按揭合同、客户签定按揭合同 流程负责人流程负责人 n 销售顾问销售顾问n 按揭专员按揭专员n 银行贷款员银行贷款员n 客户客户流程步骤流程步骤n1 接收按揭贷款资料，客户在接收按揭贷款资料，客户在按揭贷款合同按揭贷款合同上签字（时限：上签字（时限：1天）天）n2 总经理在总经理在按揭贷款合同按揭贷款合同上签字上签字n3 按揭专员履行按揭专员履行按揭贷款合同按揭贷款合同盖章程序盖章程序4 按按揭专员将揭专员将按揭贷款合同按揭贷款合同送回银行并登记按揭贷送回银行并登记按揭贷款台帐款台帐n（时限：（时限：2 3 4 步骤在步骤在1-2天内完成）天内完成）工作标准工作标准n1 资料真实、全面、完整资料真实、全面、完整n2 资料均资料均A4纸复印，笔迹必须用钢笔或签字笔，不得纸复印，笔迹必须用钢笔或签字笔，不得涂改涂改n3 提供资料与提供资料与商品房销售合同商品房销售合同内容是否相符内容是否相符n4 银行审核所有原件银行审核所有原件n5 非完全行为能力人，包括非完全行为能力人，包括18岁以下、岁以下、65岁以上不能岁以上不能办理按揭贷款办理按揭贷款n6 机关、企事业单位不能办理按揭贷款机关、企事业单位不能办理按揭贷款n7 按揭台帐登录及时、准确按揭台帐登录及时、准确控制要点控制要点n建议跟银行协调，在销售中心驻点，客户在签定买建议跟银行协调，在销售中心驻点，客户在签定买卖合同当天同时签定按揭贷款合同卖合同当天同时签定按揭贷款合同 相关资料相关资料n按揭报表按揭报表 D、银行放款、银行放款主要负责人主要负责人n 贷款银行贷款银行n 按揭专员按揭专员n 销售部销售部流程步骤流程步骤n1 1 银行审核贷款资料（银行审核贷款资料（1 1至至3 3天）天）n22按揭专员及销售顾问应当跟进客户资料审核情按揭专员及销售顾问应当跟进客户资料审核情况并提供协助况并提供协助n3 3 批准放款（批准放款（2 2至至3 3天）天）n4 4 银行至交易中心办理抵押放款手续（银行至交易中心办理抵押放款手续（5 5天）天）n5 5 借款人开还款帐户并领储蓄卡，银行放款借款人开还款帐户并领储蓄卡，银行放款工作标准工作标准n按揭专员应当跟进客户资料审核情况，如果银行未按揭专员应当跟进客户资料审核情况，如果银行未能审批通过，将全面资料取回后与销售负责人等人能审批通过，将全面资料取回后与销售负责人等人员联系，并提供协助员联系，并提供协助E、取回单据及合同登记台账、取回单据及合同登记台账流程负责人流程负责人n按揭专员按揭专员 流程步骤流程步骤n1 1 按揭专员从银行取回公司进帐单和按揭贷款按揭专员从银行取回公司进帐单和按揭贷款合同后，登记按揭贷款台帐合同后，登记按揭贷款台帐n2 2 按揭专员将备案证明移交合同组归档按揭专员将备案证明移交合同组归档n3 3 按揭专员将贷款合同及进账单移交财务部登记按揭专员将贷款合同及进账单移交财务部登记做帐并归档做帐并归档n4 4 按揭专员将贷款合同客户联交给销售部按揭专员将贷款合同客户联交给销售部n5 5 销售顾问移交客户按揭贷款合同，开始准备每销售顾问移交客户按揭贷款合同，开始准备每月还贷月还贷n6 6 跟踪客户还贷情况，对滞还贷款即时催还跟踪客户还贷情况，对滞还贷款即时催还工作标准工作标准n1 1 收到银行通知收到银行通知2 2日内取回进帐单和按揭贷款合日内取回进帐单和按揭贷款合同同n2 2 取回进帐单和贷款合同后立即登记贷款台帐，取回进帐单和贷款合同后立即登记贷款台帐，开交款通知单，到财务办理开发票手续，不得拖延开交款通知单，到财务办理开发票手续，不得拖延n3 3 在办理完全部贷款按揭手续后，及时将发票、在办理完全部贷款按揭手续后，及时将发票、贷款合同等相关客户贷款资料交财务部及合同组存贷款合同等相关客户贷款资料交财务部及合同组存档，不得滞留。档，不得滞留。相关材料相关材料n合同移交表合同移交表n放款凭证移交表放款凭证移交表第二部分、公积金贷款第二部分、公积金贷款流程主要负责人流程主要负责人n按揭专员按揭专员n销售代表销售代表n公积金处经办公积金处经办按揭贷款办理流程30流程解析：流程解析：1、公积金报备、公积金报备2、解押（略）、解押（略）3、移交客户办理公积金所需材料、移交客户办理公积金所需材料4、客户办理公积金贷款手续、客户办理公积金贷款手续1、公积金报备：、公积金报备：n公积金贷款，必须到项目所在地的省、市直公积金贷公积金贷款，必须到项目所在地的省、市直公积金贷款银行（公积金中心）进行备案后才能办理公积金贷款银行（公积金中心）进行备案后才能办理公积金贷款。款。操作程序要求：操作程序要求：n（1）项目要达到封顶以后才能开始办理公积金备案。）项目要达到封顶以后才能开始办理公积金备案。n（2）准备好）准备好公积金备案所需材料公积金备案所需材料到贷款银行审核到贷款银行审核n（3）组织公积金中心工作人员到项目现场看点，审）组织公积金中心工作人员到项目现场看点，审查项目是否符合贷款条件。查项目是否符合贷款条件。n（4）项目公积金备案完成后，由销售部负责通知客）项目公积金备案完成后，由销售部负责通知客户前来领取相关资料自行办理。户前来领取相关资料自行办理。公积金报备所需时间安排：公积金报备所需时间安排：n整理材料（整理材料（1 1天）天）省、市公积金材料审核（省、市公积金材料审核（2-32-3天）天）看点（预约时间看点（预约时间2-52-5天）天）客户开始办理公积金客户开始办理公积金贷款贷款n在材料能够顺利准备的情况下，以上流程大概需要在材料能够顺利准备的情况下，以上流程大概需要7 7个工作日的时间个工作日的时间n2 2、解押（略）、解押（略）3、移交客户办理公积金所需材料、移交客户办理公积金所需材料n现金缴款单现金缴款单/POS单、进账单单、进账单n预告登记表（备案证明）预告登记表（备案证明）n经交易中心预售登记备案的商品房买卖合同经交易中心预售登记备案的商品房买卖合同4、客户公积金贷款办理流程：、客户公积金贷款办理流程：申请申请收件、审批收件、审批（7个工作日）个工作日）签约签约抵押抵押放放贷贷10-15个工作日（省直）个工作日（省直）30个工作日（省直）个工作日（省直）银行复核银行复核省公积金省公积金市公积金市公积金客户公积金贷款办理流程解析客户公积金贷款办理流程解析:n1 1、申请人到公积金中心、申请人到公积金中心“咨询窗口咨询窗口”领取、填领取、填写申请表并加盖单位公章；写申请表并加盖单位公章；n2 2、公积金中心、公积金中心“个人住房贷款窗口个人住房贷款窗口”收件、审收件、审批；批；n3 3、银行复核（省直公积金省略了该流程）；、银行复核（省直公积金省略了该流程）；n4 4、签订借款合同；、签订借款合同；n5 5、办理抵押登记；、办理抵押登记；n6 6、发放贷款；、发放贷款；控制要点控制要点n建议销售代表提前准备好公积金处客户需填写的表建议销售代表提前准备好公积金处客户需填写的表格，减少客户办理手续时间格，减少客户办理手续时间n合同盖章签字时，若有客户要求可直接让客户自己合同盖章签字时，若有客户要求可直接让客户自己到公司办理，以减少客户办理手续时间到公司办理，以减少客户办理手续时间n移交客户材料时，应当做好交接手续，保存好借条，移交客户材料时，应当做好交接手续，保存好借条，收条等收条等相关材料相关材料n成交明细表成交明细表n销控表销控表n按揭报表按揭报表n销售明细表销售明细表第三部分：回购房处理流程第三部分：回购房处理流程 客户放款后，资金中心跟踪客户还贷情况，对滞客户放款后，资金中心跟踪客户还贷情况，对滞还贷款即时催还，若客户累计还贷款即时催还，若客户累计6个月或连续个月或连续3个月未个月未还款，相关人员应当准备回购房处理。还款，相关人员应当准备回购房处理。按揭贷款办理流程40流程解析流程解析nA A、客户断供、客户断供nB B、通知催缴、通知催缴nC C、签订协议、签订协议nD D、法律起诉、法律起诉A、客户断供、客户断供流程主要负责人流程主要负责人n银行经办银行经办n资金中心按揭专员资金中心按揭专员n销售代表销售代表流程程序流程程序n11客户累计客户累计6 6个月或连续个月或连续3 3个月未还款个月未还款n22项目按揭银行发出关于按揭购房客户累计超项目按揭银行发出关于按揭购房客户累计超过过6 6个月的未还按揭款的欠款客户名单通知个月的未还按揭款的欠款客户名单通知n33资金中心收到通知后，与销售代表联系了解客资金中心收到通知后，与销售代表联系了解客户欠缴情况户欠缴情况B、通知催缴、通知催缴流程主要负责人流程主要负责人 n资金中心按揭专员资金中心按揭专员n销售代表销售代表n合同组合同组n贷款银行贷款银行流程流程n11销售联系并通知客户及时缴清银行欠款，并告销售联系并通知客户及时缴清银行欠款，并告知客户未能按时还款所应承担的法律责任；如果客知客户未能按时还款所应承担的法律责任；如果客户在户在3 3个月内未能及时还款，这表示无偿还能力。个月内未能及时还款，这表示无偿还能力。n22若客户在若客户在3 3个月内及时还款，并开始按期还款，个月内及时还款，并开始按期还款，该流程结束。该流程结束。n33客户累计客户累计9 9个月未能还款，并收到项目按揭银行个月未能还款，并收到项目按揭银行的关于按揭购房客户累计超过的关于按揭购房客户累计超过9 9个月的未还按揭个月的未还按揭款的欠款客户名单通知款的欠款客户名单通知C、签订协议、签订协议流程主要负责人流程主要负责人n资金中心按揭专员资金中心按揭专员n财务部财务部n合同组合同组n贷款银行贷款银行流程流程n11合同组查找出该客户的销售资料，查看客户销合同组查找出该客户的销售资料，查看客户销售资料及银行按揭合同，是否还在我司对按揭购房售资料及银行按揭合同，是否还在我司对按揭购房款的担保范围及期限之内款的担保范围及期限之内n22若该客户不在我司保证范围之内，由资金中心若该客户不在我司保证范围之内，由资金中心通知银行自行处理通知银行自行处理n33如在我司保证的范围之内，由资金中心按揭专如在我司保证的范围之内，由资金中心按揭专员同银行协商，查明客户累计未还按揭本金及利息员同银行协商，查明客户累计未还按揭本金及利息和罚息的总金额，并草拟同按揭银行的回购协议和罚息的总金额，并草拟同按揭银行的回购协议书，按合同文件流程上报审批。书，按合同文件流程上报审批。n4 4 同按揭银行签订回购协议书同按揭银行签订回购协议书n5 5 根据协议书中的回购金额办理出款联签出款。根据协议书中的回购金额办理出款联签出款。n66按揭专员收回该客户抵押在按揭银行的相关资按揭专员收回该客户抵押在按揭银行的相关资料（购房合同、公证书、按揭贷款合同、购房发票、料（购房合同、公证书、按揭贷款合同、购房发票、产权证）和银行的收款发票及付清款项之证明。产权证）和银行的收款发票及付清款项之证明。D、法律起诉、法律起诉n法律顾问法律顾问n贷款银行贷款银行n总经理总经理流程流程n1 1 通知律师根据销售合同及按揭贷款保证合同的通知律师根据销售合同及按揭贷款保证合同的条款约定起诉客户，追讨所代垫付的所有款项和费条款约定起诉客户，追讨所代垫付的所有款项和费用。用。n22由总经理决定是否要收回房产由总经理决定是否要收回房产n3 3 如公司决定收回该房产，应通知律师按销售合如公司决定收回该房产，应通知律师按销售合同的相关条款起诉客户，并请求法院判决我司收回同的相关条款起诉客户，并请求法院判决我司收回该房产及客户以所交的首期款抵我司所发生的费用。该房产及客户以所交的首期款抵我司所发生的费用。n4 4 如公司不收回该房产，则银行可能会起诉公司如公司不收回该房产，则银行可能会起诉公司或客户，并走银行委托拍卖的路，如此应通知律师或客户，并走银行委托拍卖的路，如此应通知律师按销售合同的相关条款准备应诉。若银行起诉我司按销售合同的相关条款准备应诉。若银行起诉我司并拍卖，则在收到银行拍卖款余款后，对抵所有发并拍卖，则在收到银行拍卖款余款后，对抵所有发生费用后的余款，根据法院的生费用后的余款，根据法院的“民事判决书民事判决书”和和“协助执行通知书协助执行通知书”在公证处进行公证，进行公证寄在公证处进行公证，进行公证寄存，或经公证后直接退还给客户。存，或经公证后直接退还给客户。控制要点控制要点n1 1、相关负责人应当事前了解国土产权部门、仲裁、相关负责人应当事前了解国土产权部门、仲裁委或人民法院的操作程序。委或人民法院的操作程序。n2 2、及时完成所有处理银行按揭回购房必备文件的、及时完成所有处理银行按揭回购房必备文件的准备。准备。n3 3、各部门及和银行间要沟通顺畅，协力合作。、各部门及和银行间要沟通顺畅，协力合作。相关资料相关资料 n1、我司同银行签订的按揭保证合同及回购协议。、我司同银行签订的按揭保证合同及回购协议。n2、银行提供的业主欠缴月供款及公司代为偿还贷款的、银行提供的业主欠缴月供款及公司代为偿还贷款的证明文件。证明文件。n3、我司同客户签订的购房合同、我司同客户签订的购房合同n4、客户同银行签订的、客户同银行签订的按揭贷款合同按揭贷款合同及保证合同及保证合同n5、公司登记注册证明文件、法人、证明及授权委托书、公司登记注册证明文件、法人、证明及授权委托书n6、向仲裁委、向仲裁委/法院提示促裁或起诉的文件法院提示促裁或起诉的文件n7、向国土产权部门提交的请求解除业主原有购房合同、向国土产权部门提交的请求解除业主原有购房合同的文件的文件