房地产评估讲义bhae.pptx

第四章第四章 房地产评估房地产评估1了解房地产评估的基本内容和特点2熟悉房地产评估的影响因素3.掌握收益法在房地产评估中的应用4.掌握市场法在房地产评估中的应用5.掌握成本法在房地产评估中的应用6.熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用本章学习目的和要求：本章学习目的和要求：一、房地产的概念和特点一、房地产的概念和特点（1）房地产）房地产房房地地产产是是土土地地和和建建筑筑物物及及其其权权属属的的总总称称。包包括括土地和地上建筑物两部分。土地和地上建筑物两部分。欧欧美美国国家家没没有有房房地地产产的的概概念念，将将房房产产和和地地产产统统称为不动产。称为不动产。1房地产的概念：房地产的概念：中华人民共和国物权法中规定，物包括不动产和动中华人民共和国物权法中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。资产评估操作规范意见（试行）中将建筑物描述为：资产评估操作规范意见（试行）中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。资产评估准则资产评估准则不动产对不动产的定义是土地、不动产对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。其相关的权益。土地使用权出让：土地使用权出让：土地使用权转让：土地使用权转让：土地使用权出租：土地使用权出租：土地使用权抵押：土地使用权抵押：（2）土地使用权）土地使用权（3）建筑物）建筑物房屋和构筑物统称为建筑物。房屋和构筑物统称为建筑物。建筑物的主要结构：建筑物的主要结构：钢结构钢结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构砖混结构砖混结构砖木结构砖木结构简易结构简易结构其他结构其他结构2房地产的特点：位置固定性位置固定性单位价值高单位价值高保值增值保值增值长期性长期性难以变现难以变现投资风险性投资风险性政策限制性政策限制性二、房地产价格影响因素二、房地产价格影响因素房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实行的价格，而影响房地产价格的因素很多实行的价格，而影响房地产价格的因素很多（1）一一般般因因素素：共共性性因因素素，包包括括：经经济济、政政策、社会、心理因素策、社会、心理因素（2）区域因素：与位置相关）区域因素：与位置相关（3）自自身身因因素素：个个别别因因素素，包包括括：土土地地的的自自身因素、建筑物自身因素。身因素、建筑物自身因素。三、房地产评估的理论三、房地产评估的理论1地租理论（说明土地价值的产生）地租理论（说明土地价值的产生）马马克克思思的的理理论论：认认为为，地地租租是是土土地地所所有有权权在在经经济济上上的的表表现现形形式式，真真正正的的地地租租是是为为使使用用土土地地而而支支付付给给土土地地所所有有者者的的货货币币额额。他把地租分为绝对地租和级差地租。他把地租分为绝对地租和级差地租。（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。土地出让金权的垄断所获得的地租。土地出让金（2）级级差差地地租租：是是由由于于土土地地自自然然差差别别（级级差差地地租租1）或或对对同同一一土土地地连连续续投投资资，投投资资收收益益差差别所导致的地租（级差地租别所导致的地租（级差地租2）。）。级级差差地地租租1原原理理告告诉诉我我们们，处处于于不不同同位位置置的的土土地地，其其价价格格是是有有差差别别的的，在在评评估估土土地地使使用用权权价格时，必须了解其地理位置和环境。价格时，必须了解其地理位置和环境。级级差差地地租租2原原理理告告诉诉我我们们，在在同同一一块块土土地地上上连连续续投投资资，投投资资收收益益率率是是有有差差别别的的，在在评评估估土土地地使使用用权权价价格格时时，必必须须考考虑虑土土地地的的用用途途，如如工工业业用地、商业用地、住宅用地等。用地、商业用地、住宅用地等。（3）垄断地租：）垄断地租：一般商品的价格是以价值为基础，上下一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。其价格决定也具有特殊性。地价的本质是地租的资本化地价的本质是地租的资本化 2地价理论（说明地产价格的决定理论）地价理论（说明地产价格的决定理论）四、房地产评估的特殊性四、房地产评估的特殊性评估对象有多种形式评估对象有多种形式充分考虑最有效使用原则充分考虑最有效使用原则房地产价格有多样性：基准地价、标定房地产价格有多样性：基准地价、标定地价、交易地价、课税价格、房地产总地价、交易地价、课税价格、房地产总价、楼面地价、公告地价价、楼面地价、公告地价房地产价格影响因素复杂房地产价格影响因素复杂五、房地产评估的方法及其应用五、房地产评估的方法及其应用（一）收益法在房地产评估中的应用（一）收益法在房地产评估中的应用1基本原理：基本原理：2计算方法计算方法:P Ri/(1+r)i PA/r 适用范围：有收益或有潜在收益的房地产适用范围：有收益或有潜在收益的房地产P Ri/(1+r)i PA/r（1）纯收益）纯收益年纯收益年总收益年总费用年纯收益年总收益年总费用注意：评估时应以客观纯收益为依据，而不能以注意：评估时应以客观纯收益为依据，而不能以 实际纯收益实际纯收益 可分别按房产、地产或房地产计算可分别按房产、地产或房地产计算 实质：投资收益率实质：投资收益率 计算：纯收益与售价比率法计算：纯收益与售价比率法 安全利率加风险调整值法安全利率加风险调整值法 投资收益率顺序插入法投资收益率顺序插入法 种类：综合资本化率种类：综合资本化率 建筑物资本化率建筑物资本化率 土地资本化率土地资本化率（2）资本化率）资本化率P Ri/(1+r)i PA/r rA/P（二）市场法及其应用（二）市场法及其应用1基本原理基本原理2计算方法：计算方法：P=PABCD 交易情况差异的调整交易情况差异的调整交易日期差异的调整交易日期差异的调整区域因素差异的调整区域因素差异的调整个别因素差异的调整个别因素差异的调整容积率差异因素的调整容积率差异因素的调整土地使用年期差异因素的调整土地使用年期差异因素的调整适适用用范范围围：有有交交易易性性的的房房地地产产，如如商商场场、写写字字楼、别墅、商品住宅、标准工业厂房等楼、别墅、商品住宅、标准工业厂房等（三）成本法及其应用（三）成本法及其应用1基本原理：基本原理：2计算方法：计算方法：p253（1）土地价值构成）土地价值构成 土地价值土地取得费土地开发费投资利土地价值土地取得费土地开发费投资利 息投资利润土地增值收益息投资利润土地增值收益（2）房地产价值构成）房地产价值构成 房地产价值土地取得费房地产开发费管理费用房地产价值土地取得费房地产开发费管理费用 投资利息销售费用销售税费开发利润投资利息销售费用销售税费开发利润（四）剩余法及其应用（四）剩余法及其应用1基本原理基本原理2.计算方法计算方法土地评估值房地产的预期销售收入除土地价土地评估值房地产的预期销售收入除土地价 格外的开发建设成本税费正常利润格外的开发建设成本税费正常利润适用范围：待开发的成片土地价值评估适用范围：待开发的成片土地价值评估（五）基准地价修正法及其应用（五）基准地价修正法及其应用1基本原理基本原理2.计算方法计算方法土地评估值待估宗地所处地段的基准地价土地评估值待估宗地所处地段的基准地价年年 期修正系数期修正系数期日修正系数期日修正系数容积容积 率修正系数率修正系数其他因素修正系数其他因素修正系数适用范围：有基准地价、快速大批量的大面积土地评估适用范围：有基准地价、快速大批量的大面积土地评估（六）在建工程评估（六）在建工程评估1.在建工程评估及其特点在建工程评估及其特点2.在建工程评估的方法在建工程评估的方法形象进度法形象进度法成本法成本法假设开发法假设开发法演讲完毕，谢谢观看！