大学城商业街招商方案.doc

东区大学城商业招商执行方案XXXXX筹划公司XXXXX工程组2021年6月10日第一局部、招商准备工作1、招商主体A、成立以东区大学城商业工程招商小组为主体的专职招商小组进展招商。B、成立以XX公司筹划部、销售部、物管公司、XX公司为策略支持的招商协作小组进展策略支持。2、招商队伍组建为了更好地完成工程的招商工作，需要根据需求进展招商队伍的建立。由于工程属性的特殊性，以及工作进度与工作强度的实际要求，无法任用缺乏经历的人员，同时没有时间对销售人员进展从业岗位培养，故对招聘人员进展严格的从业经历及工作能力方面的考量。招聘原那么：专业的招商人员，必须具有本行业从业3年以上招商管理的经历，优先考虑从事过商业房地产工程的招商工作、招商筹划等方面的工作经历、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量客户资源者。招商部人员招聘方案：由于本工程的体量不大，招商存在一定的难度，需要工程招商组进展商家的洽谈、市场资料、信息的收集反响及招商合同等的洽谈与签订。故工程招商组的人数建议在5-6人左右：招商组长：1名招商员/市场研究员：1名商业筹划师：1名3、招商架构本案以工程工作组形式，采用工程经理负责制，设两个招商小组,一个负责策略的制定另一个负责具体的招商细那么。招商经理向公司直接领导负责，进展招商工作协调、对接，催促媒体、广告公司、礼仪公司等协作单位的工作推进。XX公司工程招商小组架构图：筹划师/市场研究员天骜公司 招商工程经理物管公司营销策略协作小组销售部筹划部招商主任招商员备注：以上人员建议在工程招商正式启动前半个月到位2021年6月20日前，并针对招商进展专业知识的培训与工程相关知识的培训。、招商工作管理Ø 招商人员上岗前培训，做招商前准备；Ø 每周工程例会，通报每周招商情况及当前亟待解决的问题；Ø 每日以书面形式汇报招商情况，按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报；Ø 定期提交周例会纪要、招商周、月总结；Ø 每周定期组织招商小组及招商协助小组人员沟通，及时分析市场变化，相应调整营销策略，提交宣传推广方案书。、招商物料准备Ø 招商物料：招商手册、招商单张、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。商业概况，业态规划、招商条件与日期含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、开展规划介绍A3大小，铜版印刷² 广告公司制作，用于招商推介、说明会现场或直邮Ø 招商合同文本制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守那么等。² 甲方负责Ø ?招商细那么?、招商流程、租赁协议等² 甲方负责、乙方协助Ø 商业局部总平图工程图、商业街平面图规划效果图² 甲方负责Ø 完成招商队伍的建立招聘，进展培训及人员甄选分配，招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规那么出台。乙方公司行政部负责Ø 制定商户准入标准、引入原那么、操作规那么等。物管公司负责Ø 招商处的筹建、确定公司组织机构与部门设置。乙方公司第二局部、招商时间及节奏安排1、招商对象风味餐饮、小吃、美食广场大、中型网吧、台球厅中小型超市、冰吧、休闲茶餐厅社区型医疗诊所精品服饰、家居用品，社区效劳配套2、招商及经营模式建议1、百货区：建议进展招商租赁，引进知名运动、休闲名品折扣店为主，提升工程服装区的档次，时尚散户为辅，补充业态的多元化经营。方案1、及郑州市内知名运动、休闲连锁企业进展招商联系，以工程远景招商谈判，并告知正式建成后的工程体量及周边社区及学校人口数量，及学校周边的适合消费群体，并可对其承诺，待后期商业街建成后，原址回迁，并给予一定的条件优惠。方案2、开发郑州市内及周边服装、服饰、化装品、日化用品等散户，利用主力店效应进展招商租赁来补充，完善百货区域的业态完整性。2、超市区：建议进展招商租赁，引进大型连锁超市，确保档次与具有一定的竞争力，否那么建议以便民超市或工程周边小型为宜，可适当增加数量。方案1、考虑到整体的运营费用与管理投入，目前仅仅考虑为便民设施。待正式建成后后考虑以全国大型连锁超市为主。方案2、可考虑以社区周边小型超市为主流招商对象，并适当增加超市经营数量以满足规划面积之需要。3、娱乐区：建议进展招商租赁，引进较有实力的网吧、台球厅经营者进展经营。学校周边网吧、台球厅市必不可少的配套效劳之一，也是学生最喜爱的娱乐工程之一。方案1、可考虑郑州市内大型网吧、台球厅为主要引进对象。从工程所处的位置及环境进展优化组合，来吸引招商对象的关注度。并可对其承诺，待后期商业街建成后，原址回迁，并给予一定的条件优惠。方案2、可组织工程周边的网吧进展集群经营。管理上同一门头，并对运营时进展监视、检查。4、餐饮区：建议进展招商租赁，引进郑州市内大型美食广场，一可以为周边效劳，二可以提升整体形象。学校周边就餐环境较差，卫生条件不达标。因此餐饮区必须引进一家大型美食广场作为亮点，来突显餐饮配套的完善效果。方案1、及郑州市内知名美食广场进展招商联系，以工程远景招商谈判，并告知正式建成后的工程体量及周边社区及学校人口数量。并可对其承诺，待后期商业街建成后，原址回迁，并给予一定的条件优惠。方案2、如大型美食广场无法入住，建议工程自身组织各风味小吃，统一装修，统一管理。到达美食广场经营效果。5、社区大型的配套：社区医院、银行、邮局、建议进展意向性的客户接触，建立良好的关系，积累客户。附：A、主力店的招商方向及经营方式区域面积业态定位招商方向经营方式超市区中小型超市建议进展直接招商，引进中小型的连锁超市。先找中型连锁超市，在实现不了招商的情况下，建议进展社区超市招商。 百货区运动、休闲折扣店建议品牌代理商直接招商，引进折扣店为主。暂时不考正品形象店娱乐区大型高档网吧、台球厅建议进展直接招商，引进大型的网吧为主，高档台球厅为辅。正规、高档、形象好。 餐饮区大型连锁美食广场建议进展直接招商，引进大型连锁美食广场。先找大型连锁美食广场，实现不了招商的情况下，可考虑形象好的餐厅进展招商。华莱士、阿丽茄汁面等B、餐饮区的招商方向及经营方式楼层面积业态定位招商方向经营方式餐饮区1874高档餐饮郑州或全国知名的连锁美食广场招商租赁前期对外经营，适当可做优惠活动西餐、咖啡厅1、 麦当劳甜品站、华莱士汉堡等 2、 以小型水吧、餐吧为主 招商租赁商户自主经营风味小吃街1452风味小吃知名风味小吃招商租赁商户自主经营C、百货区的经营方式类型面积业态定位招商方向经营方式品牌服装折扣店名品折扣运动、休闲品牌折扣服饰店目前仅仅做销售，统一的包装、展示。营造气氛，积累客户。时尚散货537日韩流行服饰时尚男、女装、流行饰品、流行小件等营造气氛，积累客户。化装、日用化装品、日用品群众消费的化装品店、日用品店。营造气氛，积累客户。学习、文具1462书店、文具店教学类书店、精品文具店营造气氛，积累客户。2、招商范围郑州市内的知名中档餐饮品牌连锁店郑州市内知名中、低档中西餐厅、超市连锁郑州市内知名品牌折扣店、精品店、化装品、日用洗化等配套相关行业郑州市内大型网吧、台球厅3、招商时间方案第一阶段： 2021年6月2021年7月短期需求性商业形态，美食广场、网吧、超市第二阶段：2021年6月2021月8月周边需求型商业形态，精品一条街、餐饮一条街4、招商节奏安排由于本工程目前的市场状况及工程实际需要，对上述三阶段工作进展分解如下：第一阶段第一步 初步招商工作Ø 组建招商队伍及筹备招商物料Ø 少量的宣传公关工作Ø 直抵大型主力店餐饮、网吧、超市，同时尽量积累经营定位类别的商家资源检讨第一阶段招商的市场反响，并就招商策略、目标商家及招商条件，作出最适当的调整第二步 全面招商工作Ø 继续对主力商家的跟进，逐步缩减范围确定核心商家Ø 跟进核心商家并展开宣传攻势Ø 跟据商家的质素及营业性质来拟定其进驻本工程的可能性与条件评估第二阶段工作的效果，对商家进展取舍，在此阶段工作不可行的情况下，尽快调整招商方案。第三步 再次招商工作Ø 调整招商对象，调整招商物料Ø 对前期积累的商业资源作更深入广泛的营销宣传Ø 跟据商家的质素来拟定其进驻本工程的可能性与条件Ø 落实会所经营条件、经营准备等筹建工作第四步 落实商户进驻本工程Ø 及商家洽谈租赁条款Ø 落实进驻商家，签订正式合约Ø 全面发放工程开业进场消息Ø 大量利用传媒作宣传推广工作第五步 交付使用及试业开幕Ø 协助商家进场，入图审批、装修等工程问题Ø 安排新闻发布会、记者会、作广泛开业宣传Ø 开幕活动，举办宣传活动，打响知名度 工程招商转入第二阶段工程招商转入第三阶段6、招商方案及时间表：第一阶段、第二阶段详见附件第三局部、招商实施战略一、招商战略、策略1、招商将实施快、准、灵的战略Ø 快：招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料，积极主动争取与大型全国连锁型主力商家取得联系并进展有效的沟通，尽早确定商家进驻的可能性，及早发现问题并及时调整招商方案；公关宣传工作全面铺开，以最快的信息发布及行动到达招商的全面认知、认同。Ø 准：认准时机准时开场招商消息的发布，把工程准确明晰的定位、业态划分与工程区域未来无限的开展潜力展示给目标商家与未来的投资者；准确把握商家的心理与需求，做好招商相关的效劳工作，专业地操作招商方案。Ø 灵：市场众多的不确定因素与招商工作中存在的人为因素都会影响招商方案的选择与方案实施的效果，在专业高效操作的前提下，根据市场情况与方案实施的结果及时调整招商方案的各项内容。2、招商总策略Ø 走出去、请进来Ø 建立直复式的招商网络Ø 以流动招商为主、现场招商为辅2.1.走出去、请进来由于本工程依托政府，面向市场，效劳学校、周边社区的定位。因此，在招商过程中也将针对大中型的餐饮及连锁超市走出去将招商的范围扩展至全市范围内，充分的利用卓越生活圈在深圳的知名度、号召力进展商家的引进。招商初期因目标商家的数量小、直达性好，可省去营销的知晓阶段而直接进展认知与认同度宣传，直复营销手段可低本钱高效率地到达此目的。通过各种招商物料将工程的招商信息发布、传递到目标消费者如：集团公司网站、工程网站、工程市内住宅销售点、招商手册、DM等。2.1以流动招商为主、现场招商为辅在现场到达展示效果时，建议采用必须采用“售点+通路双管齐下营销模式，以流动招商为主，以现场招商为辅。二、商业局部整体租金水平预计(仅为参考)区域楼层面积业态租金建议(元/.月)主会所负F大型康体设施街铺40100/内铺整体35-75F办公40100F大型的健身中心25-45F办公16-24商业会所负F1874高档餐饮/休闲、娱乐20-45(有落差)F1603精品一条街/综合性会所或专业会所40-100F1452高档餐饮/健身、康体2555商业街1F临街商铺社区配套、餐饮40-1002F商铺537休闲、娱乐2555内街部份社区配套35-75超市一二、层14621015备注：以上租金建议仅为参考，具体租金标准需要在招商工作正式开展前进展最终确定。三、招商政策：1、招商政策、：工程整体提供的折扣优惠政策。建议采用不同的期限给予不同比例的优惠招商措施A、主力商家进入第一年收取年租金的50%、第二年收取年租金的100%；B、对各商业的租赁优惠政策：地块区域的不同而提供的不同的折扣优惠政策。 不同位置的租赁优惠政策：因位置而影响经营利益的提供不同的优惠政策。 不同业态的租赁优惠政策：根据不同业态的投入本钱与经营程度提供不同的优惠政策。 专卖零售业的租赁优惠政策：根据专卖零售的知名品牌与规模不同而提供不同的优惠政策。如：为了鼓励客户长期经营，工程将采取三年合同签订与五年合同签订的方式提供不同的租金优惠政策A、租约签订时间3年，一次性免租半年；免租期完毕后第一年收取正常租金的80；第二年、第三年开场收取全部租金。第四年开场租金以正常租金的5逐年递增；第五年租金递增6；第六年租金递增7；总体租金递增比例不超过原租金水平的20。B、租约签订时间5年，一次性免租1年；免租期完毕后第一年、第二年正常收取全部租金。第三年后租金以正常租金的5逐年递增，第四年租金递增6；第六年租金递增7；总体租金递增比例不超过原租金水平的20。三、招商具体工作流程 1、        确定招商对象； 2、        确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 3、        制定招商优惠策略； 4、        商业工程部进展客户招商月方案实施； 5、        招商主管制定客户招商周方案； 6、        客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪； 7、        招商主管进展目标客户开发、拜访、接洽； 8、        商业工程部进展客户分类、确定重点； 9、        商业工程部安排客户及开发商初步洽谈填写招商租户登记表 10、      商业工程部负责客户及开发商的沟通谈判； 11、        开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金； 12、        商业工程部、开发商及客户沟通、谈判、方案修改及认可； 13、        开发商、客户双方正式签定招商协议第四局部、招商媒体策略1、媒体选择适用的招商推广的媒体均有各自的优点与缺点，我们将根据各大媒体的优劣分析，针对每个推广阶段的目标，制订最适当媒体组合策略。各大媒体的优点、缺点分析：媒体优 点局 限报纸灵活、及时、有良好的当地市场覆盖面、承受广泛、图文并茂、信息清楚、影响力强转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集中、造成信息干扰大电视传播范围广、受众面广、图文声并茂、传播速度快、感染力强制作费用昂贵；受播映时间限制，需一定的时间连续，才能出效果；观众可选择性差直邮读者针对性强；灵活性好；同一媒体内无竞争对手，个性化强；费用低广告面比拟窄播送当地承受性好；费用较低仅有听觉效果；宣传短暂；听众零星分散户外广告灵活性好；保存时间长受众分散，针对性差杂志读者选择性强；制作质量好；读者阅读时间长；保存期长；转稼阅读率高发行量不大，受众面相对为小建议本工程前期第一阶段推广以虚拟经营现场展示、销售现场包装展示、招商手册、DM直邮为主，辅以POP、户外广告等2媒体组合组合原那么： 1、 立体穿插组合，视觉感染：现场导视牌、POP、楼体形象、现场虚拟经营包装、招商/售销中心等因素对商家产生最直接的冲击；2、 听觉感染：及商户面对面的沟通交流；3、 理念感染：本工程所定位的高档时尚商业定位逐渐深入人心； 4、 第二、三阶段媒体组合：报纸的时效较短，POP、广告牌时效较长，在推广前期注重长期即时效应媒体应用如现场虚拟经营广告包装与直邮，有助于树立深刻的品牌形象；中后期偏重短期时效宣传如报纸广告，敦促商家的进驻。 Ø 现场虚拟经营包装方案招商第一阶段推荐使用根据业态划分情况，对工程进展虚拟经营现场包装。详见业态划分示意图，具体包装方案请广告公司考虑3招商营销本钱概算根据具体情况，本着节约资源，提高收益的原那么，主要费用将以后期投放为主。Ø 现场局部商铺招商中心现场展示效果及相关形象包装费用：招商现场包装展示含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、开展规划介绍等、内外包装 约2万元Ø 广告局部POP路旗、导示牌、条幅、横幅、气球 1万元费用总计：5万元第 17 页