湖南省法律法规中对商品房交付的强制性规定.doc

湖南省最新法律法规中对商品房交付的强制性规定一、?中华人民共和国建筑法?  第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经历收合格后，方可交付使用；未经历收或者验收不合格的，不得交付使用。二、?中华人民共和国城市房地产管理法?第二十七条 房地产开发工程的设计、施工，必须符合国家的有关标准和标准。房地产开发工程竣工，经历收合格后，方可交付使用。三、?中华人民共和国消防法?第十三条第2款规定“依法应当进展消防验收的建立工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，制止投入使用；其他建立工程经依法抽查不合格的，应当停顿使用.。第五十八条  违反本法规定，有以下行为之一的，责令停顿施工、停顿使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款： 一依法应当经公安机关消防机构进展消防设计审核的建立工程，未经依法审核或者审核不合格，擅自施工的； 二消防设计经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停顿施工的； 三依法应当进展消防验收的建立工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的； 四建立工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停顿使用的； 五公众聚集场所未经消防平安检查或者经检查不符合消防平安要求，擅自投入使用、营业的。 建立单位未依照本法规定将消防设计文件报公安机关消防机构备案，或者在竣工后未依照本法规定报公安机关消防机构备案的，责令限期改正，处五千元以下罚款。四、?城市房地产开发经营管理条例?中华人民共和国国务院令第588号 第十七条房地产开发工程竣工，经历收合格后，方可交付使用;未经历收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发工程竣工后，房地产开发企业应当向工程所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共平安的内容，组织工程质量监视、规划、消防、人防等有关部门或者单位进展验收。第十八条住宅小区等群体房地产开发工程竣工，应当依照本条例第十七条的规定和以下要求进展综合验收：(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的根底设施和公共设施的建立情况;(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安置方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发工程实行分期开发的，可以分期验收。五、? 商品房销售管理方法?中华人民共和国建立部令第88号 第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承当违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照?建立工程质量管理条例?的规定处分。六、?建立工程质量管理条例?2021年10月7日中华人民共和国国务院令第687号 第十六条第一款规定：“建立单位收到建立工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进展竣工验收。建立工程经历收合格的，方可交付使用。第四十九条建立单位应当自建立工程竣工验收合格之日起15日内，将建立工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建立行政主管部门或者其他有关部门备案。建立行政主管部门或者其他有关部门发现建立单位在竣工验收过程中有违反国家有关建立工程质量管理规定行为的，责令停顿使用，重新组织竣工验收。七、?房屋建筑和市政根底设施工程竣工验收备案管理方法?中华人民共和国住房和城乡建立部令第2号二九年十月十九日 第四条 建立单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本方法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建立行政主管部门以下简称备案机关备案。 第七条 工程质量监视机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监视报告。 第八条 备案机关发现建立单位在竣工验收过程中有违反国家有关建立工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停顿使用，重新组织竣工验收。第十条 建立单位将备案机关决定重新组织竣工验收的工程，在重新组织竣工验收前，擅自使用的，备案机关责令停顿使用，处工程合同价款2%以上4%以下罚款。第十一条 建立单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停顿使用，重新组织竣工验收，处20万元以上50万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十二条 备案机关决定重新组织竣工验收并责令停顿使用的工程，建立单位在备案之前已投入使用或者建立单位擅自继续使用造成使用人损失的，由建立单位依法承当赔偿责任。八、?建立工程环境保护管理条例?国务院2021年7月16日第682号第十九条编制环境影响报告书、环境影响报告表的建立工程，其配套建立的环境保护设施经历收合格，方可投入生产或者使用；未经历收或者验收不合格的，不得投入生产或者使用。第二十三条违反本条例规定，需要配套建立的环境保护设施未建成、未经历收或者验收不合格，建立工程即投入生产或者使用，或者在环境保护设施验收中弄虚作假的，由县级以上环境保护行政主管部门责令限期改正，处20万元以上100万元以下的罚款；逾期不改正的，处100万元以上200万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他责任人员，处5万元以上20万元以下的罚款；造成重大环境污染或者生态破坏的，责令停顿生产或者使用，或者报经有批准权的人民政府批准，责令关闭。十、?房屋建筑和市政根底设施工程竣工验收规定?住房城乡建立部以建质2021171号第五条工程符合以下要求方可进展竣工验收：九对于住宅工程，进展分户验收并验收合格，建立单位按户出具?住宅工程质量分户验收表?。第八条负责监视该工程的工程质量监视机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进展现场监视，发现有违反建立工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监视情况作为工程质量监视报告的重要内容。十一、湖南省实施?中华人民共和国人民防空法?方法 湖南省人民代表大会常务委员会 1997年9月29日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，2004年7月30日湖南省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议修正。第七条 为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的人民防空工程属于国防根底设施，由人民防空行政主管部门按照国家有关规定负责立项审批、设计审查、施工管理和竣工验收；其所需的建立用地由县级以上人民政府予以行政划拨。第十三条 人民防空行政主管部门应当加强对人民防空工程建立、维护的指导和监视检查。    人民防空工程专业质量监视机构应当按照有关规定对人民防空工程质量进展监视。       防空地下室竣工验收实行备案制度，建立单位在向建立行政主管部门备案时，应当出具人民防空行政主管部门的认可文件。十二、?湖南省房屋建筑和市政根底设施工程竣工验收备案管理实施方法?湘建建2021 145号第五条 建立单位办理工程竣工验收备案应当提交以下文件：三法律法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件； 四法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建立工程验收合格的证明文件； 综上所述，根据上述法律法规的规定，在司法实践中一般认为，商品房交付的法定条件主要有：一、 由建立、设计、施工、监理单位参与的建立工程竣工验收合格；二、 公安消防机构对工程的消防验收合格；三、 出卖人在交房时应当向买受人提供?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?；     不符合上述最低质量标准的房屋不得交付使用。商品房买卖合同中约定的交房条件高于上述标准的以合同的约定为准，合同中约定的交付标准低于上述要求的，该合同约定无效。因此，在商品房交付的时，出卖人开发企业向买受人购房者交付的商品房未办理验收或经历收不合格的，买受人有权拒绝收房，并可要求出卖人承当违约责任 。在交房时，出卖人不能给买受人提供?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?的，应认定出卖人不具备交房条件。十三、关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题依据?城市房地产管理法?第27条和国务院?城市房地产开发经营管理条例?第17条的规定，房地产开发工程竣工，经历收合格后，方可交付使用。根据上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，但对验收合格的标准，司法实践中认识不尽一样。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定，房地产开发工程竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共平安的内容，组织工程质量监视、规划、消防、环保等有关单位进展验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为，房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性平安标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。十四、?住房和城乡建立部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知?(建房2021 53 号)三、加强预售商品住房交付和质量管理十一明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建立标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套根底设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承当主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。十二完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房工程单体工程质量、节能环保性能、配套根底设施和公共设施符合交付使用的根本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经历，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。广东省高级人民法院印发?关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引?的通知2021 年 9 月 12 日三十、根据?住房和城乡建立部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知?(建房2021 53 号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建立行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。