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六章节房地产开发投资基础数据估算 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望 在进行房地产投资分析过程中，通过在进行房地产投资分析过程中，通过房地产市场调研与房地产市场调研与房地产市场调研与房地产市场调研与预测预测预测预测和和房地产开发建设方案房地产开发建设方案房地产开发建设方案房地产开发建设方案的选择两个阶段后，接下来就要的选择两个阶段后，接下来就要对房地产项目的各类对房地产项目的各类基础数据基础数据基础数据基础数据进行估算。可以说没有准确的进行估算。可以说没有准确的数据，就不可能进行有效的投资分析。数据，就不可能进行有效的投资分析。房地产开发投资基础数据可分为两大类：一类是房地产开发投资基础数据可分为两大类：一类是投资成投资成投资成投资成本类数据本类数据本类数据本类数据，这类数据与房地产的投资和生产过程有关，包括，这类数据与房地产的投资和生产过程有关，包括土地取得费用土地取得费用土地取得费用土地取得费用、前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费、建设工程造价建设工程造价建设工程造价建设工程造价等。另一类是等。另一类是收收收收入类数据入类数据入类数据入类数据,这类数据是房地产项目建设过程中取得的收益，这类数据是房地产项目建设过程中取得的收益，包括包括租售收入租售收入租售收入租售收入、应扣减的、应扣减的营业税金营业税金营业税金营业税金等。等。第一节第一节第一节第一节 房地产开发投资与成本费用估算房地产开发投资与成本费用估算房地产开发投资与成本费用估算房地产开发投资与成本费用估算 第二节第二节第二节第二节 房地产开发收入估算房地产开发收入估算房地产开发收入估算房地产开发收入估算 第三节第三节第三节第三节 房地产开发投资资金筹措房地产开发投资资金筹措房地产开发投资资金筹措房地产开发投资资金筹措 第一节第一节房地产开发投资与成本费用估算房地产开发投资与成本费用估算 一、房地产开发投资与成本费用构成一、房地产开发投资与成本费用构成一、房地产开发投资与成本费用构成一、房地产开发投资与成本费用构成二、房地产开发投资与成本费用估算依据二、房地产开发投资与成本费用估算依据二、房地产开发投资与成本费用估算依据二、房地产开发投资与成本费用估算依据三、房地产开发投资与成本费用估算、三、房地产开发投资与成本费用估算、三、房地产开发投资与成本费用估算、三、房地产开发投资与成本费用估算、四、投资与成本费用估算结果汇总四、投资与成本费用估算结果汇总四、投资与成本费用估算结果汇总四、投资与成本费用估算结果汇总 五、房地产开发投资与成本费用案例五、房地产开发投资与成本费用案例五、房地产开发投资与成本费用案例五、房地产开发投资与成本费用案例 一、房地产开发投资与成本费用构成一、房地产开发投资与成本费用构成一、房地产开发投资与成本费用构成一、房地产开发投资与成本费用构成 房地产房地产房地产房地产开发项目总投资开发项目总投资开发项目总投资开发项目总投资包括包括开发建设投资开发建设投资开发建设投资开发建设投资和和经营资金经营资金经营资金经营资金。开发建设投资开发建设投资开发建设投资开发建设投资，是指在开发期内完成房地产产品开发建，是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。设所需投入的各项费用。经营资金经营资金经营资金经营资金，是指开发企业用于日常经营的周转资金。，是指开发企业用于日常经营的周转资金。与其他建设项目投资的一个与其他建设项目投资的一个显著区别显著区别显著区别显著区别 ：投入的建设资：投入的建设资金，基本都形成了房地产商品的成本费用，以出售方式收金，基本都形成了房地产商品的成本费用，以出售方式收回投资，没有形成企业固定资产。回投资，没有形成企业固定资产。所以，对房地产开发建设投资的所以，对房地产开发建设投资的估算估算估算估算即是对房地产总即是对房地产总成本费用的估算。成本费用的估算。对于一般的房地产开发项目，其对于一般的房地产开发项目，其投资与成本费用构成投资与成本费用构成投资与成本费用构成投资与成本费用构成主主要包括要包括以下几个部分以下几个部分:1 1、土地费用；、土地费用；、土地费用；、土地费用；2 2、前期工程费用；、前期工程费用；、前期工程费用；、前期工程费用；3 3、基础设施建设费用；、基础设施建设费用；、基础设施建设费用；、基础设施建设费用；4 4、建筑安装工程费用；、建筑安装工程费用；、建筑安装工程费用；、建筑安装工程费用；5 5、公共配套设施建设费用；、公共配套设施建设费用；、公共配套设施建设费用；、公共配套设施建设费用；6 6、开发间接费用；、开发间接费用；、开发间接费用；、开发间接费用；7 7、财务费用；、财务费用；、财务费用；、财务费用；8 8、管理费用；、管理费用；、管理费用；、管理费用；9 9、销售费用；、销售费用；、销售费用；、销售费用；10 10、开发期税费；、开发期税费；、开发期税费；、开发期税费；11 11、其他费用；、其他费用；、其他费用；、其他费用；12.12.不可预见费用。不可预见费用。不可预见费用。不可预见费用。二、房地产开发投资与成本费用估算依据。二、房地产开发投资与成本费用估算依据。二、房地产开发投资与成本费用估算依据。二、房地产开发投资与成本费用估算依据。主要依据有：主要依据有：(1)(1)工程造价管理部门发布建设工程造价费用工程造价管理部门发布建设工程造价费用文件文件文件文件、估估估估算指标算指标算指标算指标、计算方法计算方法计算方法计算方法和和定额定额定额定额，以及其他有关计算工程造价的文，以及其他有关计算工程造价的文件。件。(2)(2)主管机构发布的工程建设主管机构发布的工程建设其他费用计算办法其他费用计算办法其他费用计算办法其他费用计算办法和和费用费用费用费用标准标准标准标准；(3)(3)拟建项目各拟建项目各单项工程单项工程单项工程单项工程的的建设内容建设内容建设内容建设内容、工程量工程量工程量工程量及各项及各项建建建建设指标设指标设指标设指标；(4)(4)开发期间应缴纳有关税费的开发期间应缴纳有关税费的法律、法规、政策、文法律、法规、政策、文法律、法规、政策、文法律、法规、政策、文件件件件或或规定规定规定规定。在进行估算时，应尽可能做到以下要求：在进行估算时，应尽可能做到以下要求：(1)(1)开发项目费用开发项目费用构成齐全构成齐全构成齐全构成齐全，计算合理计算合理计算合理计算合理，不无故提高不无故提高不无故提高不无故提高或或降低估算降低估算降低估算降低估算编制，编制，不漏项不漏项不漏项不漏项、不重复不重复不重复不重复；(2)(2)选用指标与具体项目存在标准或条件选用指标与具体项目存在标准或条件差异差异差异差异时，应进时，应进行行科学地换算科学地换算科学地换算科学地换算和和调整调整调整调整；(3)(3)估算精度估算精度估算精度估算精度要与投资分析的具体要求相一致。要与投资分析的具体要求相一致。（一）土地费用估算（一）土地费用估算（一）土地费用估算（一）土地费用估算 房地产项目土地费用房地产项目土地费用房地产项目土地费用房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生是指为取得房地产项目用地而发生的费用。的费用。主要有下列几种主要有下列几种:划拨或征收土地的划拨或征收土地的土地征土地征土地征土地征收拆迁费收拆迁费收拆迁费收拆迁费、出让土地的出让土地的土地出让地价款土地出让地价款土地出让地价款土地出让地价款、转让土地的转让土地的土地转让费土地转让费土地转让费土地转让费、租用土地的租用土地的土地租用费土地租用费土地租用费土地租用费、股东投资入股土地的股东投资入股土地的投资折价投资折价投资折价投资折价。1 1 1 1、土地征土地征土地征土地征收拆迁费收拆迁费收拆迁费收拆迁费。土地征土地征收拆迁费分为收拆迁费分为:农村土地征农村土地征收收费和城镇房屋拆迁费。费和城镇房屋拆迁费。（1 1）农村土地征农村土地征农村土地征农村土地征收费收费收费收费主要包括主要包括:土地补偿费、青苗补偿费、土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。（2 2）城镇城镇城镇城镇房屋拆迁费房屋拆迁费房屋拆迁费房屋拆迁费主要包括主要包括:地上建筑物、构筑物、附地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。等。被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定市场评估价格确定市场评估价格确定市场评估价格确定。2 2、土地出让地价款土地出让地价款土地出让地价款土地出让地价款。是指国家以是指国家以土地所有者的身份土地所有者的身份土地所有者的身份土地所有者的身份将土地使用权在一定年限将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。出让地价款。主要包括向政府缴付的主要包括向政府缴付的土地使用权出让金土地使用权出让金土地使用权出让金土地使用权出让金和根据土地原和根据土地原有状况需要支付的有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费费费费或或征地费征地费征地费征地费等。等。土地出让金的土地出让金的底价估算底价估算底价估算底价估算 3 3、土地转让费土地转让费土地转让费土地转让费。是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让随之转让随之转让随之转让。4 4、土地租用费土地租用费土地租用费土地租用费。是指土地租用方向土地出租方支付的费用。是指土地租用方向土地出租方支付的费用。5 5、土地投资折价土地投资折价土地投资折价土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。价。（二）前期工程费估算（二）前期工程费估算（二）前期工程费估算（二）前期工程费估算 主要包括项目主要包括项目前期规划、设计前期规划、设计前期规划、设计前期规划、设计，可行性研究可行性研究可行性研究可行性研究，水文、地水文、地水文、地水文、地质勘测质勘测质勘测质勘测，以及以及“三通一平三通一平三通一平三通一平”等阶段的费用支出等阶段的费用支出。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%3%左右，可左右，可行性研究费占项目总投资的行性研究费占项目总投资的1%3%1%3%，水文、地质勘测费用，水文、地质勘测费用为设计概算的为设计概算的0.5%0.5%左右左右 ，“三通一平三通一平”参照有关计费标准参照有关计费标准估估算算 。（三）（三）基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费估算估算估算估算 基础设施建设基础设施建设基础设施建设基础设施建设是指建筑物是指建筑物2 2米以外和项目用地米以外和项目用地规划红线规划红线规划红线规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。实际工程量估算。（四）建筑安装工程费估算（四）建筑安装工程费估算（四）建筑安装工程费估算（四）建筑安装工程费估算 建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费（即（即建设工程造价建设工程造价建设工程造价建设工程造价）是指建造房屋建筑）是指建造房屋建筑物所发生的物所发生的建筑工程费用建筑工程费用建筑工程费用建筑工程费用、设备采购费用设备采购费用设备采购费用设备采购费用和和安装工程费用安装工程费用安装工程费用安装工程费用等。等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费用估算可以采用在可行性研究阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元单元单元单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法算法、概预算定额法算法、概预算定额法算法、概预算定额法，也可以根据，也可以根据类似工程经验类似工程经验类似工程经验类似工程经验进行估算。进行估算。一般按一般按每平方米造价每平方米造价每平方米造价每平方米造价估算。估算。当房地产项目包括多个当房地产项目包括多个单项工程单项工程单项工程单项工程时，应对各个单项工程分时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。别估算建筑安装工程费用。（五）公共配套设施建设费估算（五）公共配套设施建设费估算（五）公共配套设施建设费估算（五）公共配套设施建设费估算 公共配套设施建设费公共配套设施建设费公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指是指居住小区居住小区居住小区居住小区内为居民服务配套建内为居民服务配套建设的各种非营利性的设的各种非营利性的公共配套设施公共配套设施公共配套设施公共配套设施(又称公建设施又称公建设施)的建设费的建设费用，主要包括用，主要包括:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。（六）开发间接费用估算（六）开发间接费用估算（六）开发间接费用估算（六）开发间接费用估算 开发间接费用开发间接费用开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括:工资、福工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。转房摊销和其他费用等。（七）管理费用估算（七）管理费用估算（七）管理费用估算（七）管理费用估算 管理费用管理费用管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括:管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失存货盘亏、毁损和报废损失存货盘亏、毁损和报废损失存货盘亏、毁损和报废损失以及以及其他管理费用其他管理费用其他管理费用其他管理费用。管理费用可按项目投资或前述（一）（五）项直接费管理费用可按项目投资或前述（一）（五）项直接费用为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为用为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为3%3%3%3%。（八）（八）（八）（八）财务费用财务费用财务费用财务费用估算估算估算估算 财务费用财务费用财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括用。主要包括借款和债券的利息借款和债券的利息借款和债券的利息借款和债券的利息、金融机构手续费金融机构手续费金融机构手续费金融机构手续费、代理代理代理代理费费费费、外汇汇兑净损失外汇汇兑净损失外汇汇兑净损失外汇汇兑净损失以及以及其他财务费用其他财务费用其他财务费用其他财务费用。（九）（九）（九）（九）销售费用销售费用销售费用销售费用估算估算估算估算 销售费用销售费用销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程申是指房地产开发企业在销售房地产产品过程申发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费售服务费售服务费售服务费及及预售许可证申领费预售许可证申领费预售许可证申领费预售许可证申领费等。等。（1 1）广告宣传及市场推广费，约为销售收入的）广告宣传及市场推广费，约为销售收入的2%3%2%3%（2 2）销售代理费，约为销售收入的）销售代理费，约为销售收入的1.5%2%1.5%2%；（3 3）其他销售费用，约为销售收入的）其他销售费用，约为销售收入的0.5%1%0.5%1%；以上各项合计，销售费用约占到销售收入的以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%6%4%6%。（十）开发期税费（十）开发期税费（十）开发期税费（十）开发期税费 房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括主要包括:固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费装费、分散建设市政公用设施建设费装费、分散建设市政公用设施建设费装费、分散建设市政公用设施建设费等。等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。各项税费应根据当地有关法规标准估算。（十一）（十一）（十一）（十一）其他费用其他费用其他费用其他费用估算估算估算估算 主要包括主要包括:临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。等。这些费用这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%3%2%3%2%3%2%3%。（十二）（十二）（十二）（十二）不可预见费用不可预见费用不可预见费用不可预见费用 包括包括备用金备用金备用金备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或其他附加基础或其他附加工程增加工程增加工程增加工程增加的费用、不可预见的的费用、不可预见的自然灾害自然灾害自然灾害自然灾害增加增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和为基数，按程度，以上述各项费用之和为基数，按3%3%3%3%7 7 7 7%计算。计算。四、投资与成本费用估算结果汇总四、投资与成本费用估算结果汇总四、投资与成本费用估算结果汇总四、投资与成本费用估算结果汇总 为便于对房地产开发项目各项成本与费用进行分析和比为便于对房地产开发项目各项成本与费用进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出。较，常把估算结果以汇总表的形式列出。见见【表表6-16-1】五、房地产开发投资与成本费用案例五、房地产开发投资与成本费用案例五、房地产开发投资与成本费用案例五、房地产开发投资与成本费用案例 【案例案例】6-1 6-1 某房地产开发项目规划设计要点如下：某房地产开发项目规划设计要点如下：（1 1）用地面积：）用地面积：1200012000 （2 2）建筑密度：）建筑密度：35%35%（3 3）容积率（地上）：）容积率（地上）：4.684.68 （4 4）绿化率：）绿化率：25%25%（5 5）人口密度：）人口密度：10851085人人/公顷公顷 （6 6）规划用途：商住综合楼）规划用途：商住综合楼 根据规划要点，投资人通过对市场调查与分析，拟在该地根据规划要点，投资人通过对市场调查与分析，拟在该地块上兴建一幢块上兴建一幢2323层的商住综合楼。层的商住综合楼。楼宇设两层地下停车库。裙楼共楼宇设两层地下停车库。裙楼共4 4层，层，1 13 3层为商业用层为商业用途，途，4 4层为配套公建，包括：社区活动中心、业主委员会、层为配套公建，包括：社区活动中心、业主委员会、物业管理办公室等。塔楼物业管理办公室等。塔楼2 2个，均为个，均为1919层住宅。层住宅。本项目主要经济技术指标如表本项目主要经济技术指标如表6-26-2：项目投资与成本费用估算项目投资与成本费用估算项目投资与成本费用估算项目投资与成本费用估算 （一）土地费用估算（一）土地费用估算（一）土地费用估算（一）土地费用估算 该地块拟通过土地使用权拍卖取得。根据该市类似地块该地块拟通过土地使用权拍卖取得。根据该市类似地块当年土地使用权招拍挂成交案例，楼面地价为当年土地使用权招拍挂成交案例，楼面地价为28802880元元/，估算该地块土地出让地价款为：估算该地块土地出让地价款为：53298 5329828802880元元/15349824015349.8215349824015349.82万元万元 （二）前期工程费估算（二）前期工程费估算（二）前期工程费估算（二）前期工程费估算 本项费用可根据建安工程费估算，故，先估算建筑安装本项费用可根据建安工程费估算，故，先估算建筑安装工程费后，再估算本项费用，估算结果见工程费后，再估算本项费用，估算结果见【表表6-36-3】。(三三三三)基础设施建设费用基础设施建设费用基础设施建设费用基础设施建设费用估算估算估算估算 估算结果见估算结果见【表表6-46-4】（四）（四）（四）（四）建筑安装工程费用建筑安装工程费用建筑安装工程费用建筑安装工程费用 包括建筑工程费、安装工程费和装饰工程费。前两项费包括建筑工程费、安装工程费和装饰工程费。前两项费用一般是按全部建筑面积估算，故可以合并为建安工程费，用一般是按全部建筑面积估算，故可以合并为建安工程费，后一项，由于各组成部分装修标准不同，故单列。后一项，由于各组成部分装修标准不同，故单列。根据根据单位指标估算法单位指标估算法，估算结果见，估算结果见【表表6-56-5】。（五）（五）（五）（五）公共配套设施建设费用公共配套设施建设费用公共配套设施建设费用公共配套设施建设费用估算估算估算估算 本项费用已在建筑安装工程费中估算，故不在单列。本项费用已在建筑安装工程费中估算，故不在单列。（六）（六）（六）（六）开发间接费用开发间接费用开发间接费用开发间接费用 按建筑安装工程费的按建筑安装工程费的5%5%估算为：估算为：开发间接费用开发间接费用10184.285%=509.2110184.285%=509.21万元万元 （七）财务费用估算（七）财务费用估算（七）财务费用估算（七）财务费用估算 财务费用主要是开发企业向银行申请项目开发贷款的利财务费用主要是开发企业向银行申请项目开发贷款的利息，开发贷款数额应结合本章第三节投资资金筹措计划和第息，开发贷款数额应结合本章第三节投资资金筹措计划和第七章、第八章的知识确定，投资资金的来源和应用应尽量做七章、第八章的知识确定，投资资金的来源和应用应尽量做到平衡，借贷资金应尽可能降低资金成本。到平衡，借贷资金应尽可能降低资金成本。为便于本案例的计算，本项目拟向银行申请贷款为便于本案例的计算，本项目拟向银行申请贷款1000010000万元，贷款年利率万元，贷款年利率5.4%5.4%，等额还本，宽限期，等额还本，宽限期1 1年，年，2 2年内还清。年内还清。据此编制借款还本付息表，确定财务费用为据此编制借款还本付息表，确定财务费用为1101.871101.87万元，万元，见见【表表6-66-6】。（八）（八）（八）（八）管理费用管理费用管理费用管理费用 按以上（一）（五）项费用之和的按以上（一）（五）项费用之和的3%3%估算：估算：管理费用管理费用（15349.8215349.82835.82835.82683.27683.2710184.2810184.280 0）3%=811.603%=811.60万元万元 （九）（九）（九）（九）销售费用销售费用销售费用销售费用，销售收入确定后，才能估算此项费用。销售收入确定后，才能估算此项费用。根据下节案例，销售收入估算为根据下节案例，销售收入估算为57457498.5098.50万元，估算销万元，估算销售费用见售费用见【表表6-76-7】。（十）（十）（十）（十）开发期税费开发期税费开发期税费开发期税费估算估算估算估算 此项费用主要是此项费用主要是固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税，此税已于，此税已于20002000年年1 1月月1 1日起暂停征收。其他估算如下：日起暂停征收。其他估算如下：城镇土地使用税城镇土地使用税=120002410000=28.8=120002410000=28.8万元万元 开发期开发期其他其他税费税费按按建筑安装工程费的建筑安装工程费的1%1%估算：估算：开发期开发期其他其他税费税费=10184.281%=101.84=10184.281%=101.84万元万元 开发期税费开发期税费合计合计=28.8=28.8101.84=130.64101.84=130.64万元万元 一般规定每平方米的年税额，大城市为一般规定每平方米的年税额，大城市为1.501.5030.0030.00元；元；中等城市为中等城市为1.201.2024.0024.00元；小城市元；小城市 为为0.900.9018.0018.00元；元；县城、建制镇、工矿区为县城、建制镇、工矿区为0.600.6012.0012.00元。元。（十一）（十一）（十一）（十一）其他费用其他费用其他费用其他费用 按以上（一）（五）项费用之和的按以上（一）（五）项费用之和的3%3%估算：估算：其他费用（其他费用（15349.8215349.82835.82835.82683.27683.2710184.2810184.280 0）3%=811.603%=811.60万元万元 （十二）（十二）（十二）（十二）不可预见费用。不可预见费用。不可预见费用。不可预见费用。按（一）（十一）的按（一）（十一）的5%5%估算估算不可预见费用不可预见费用=（15349.8215349.82835.82835.82683.27683.2710184.2810184.280+509.21+1101.87+811.890+509.21+1101.87+811.89+2874.93+130.64+811.89+2874.93+130.64+811.89）5%=1664.655%=1664.65万元万元 投资与成本费用估算结果投资与成本费用估算结果投资与成本费用估算结果投资与成本费用估算结果为：为：34957.6934957.69万元万元 ，见见【表表6-86-8 】第二节第二节房地产开发收入估算房地产开发收入估算 一、房地产开发项目租售计划的编制一、房地产开发项目租售计划的编制一、房地产开发项目租售计划的编制一、房地产开发项目租售计划的编制 二、房地产开发项目收入估算二、房地产开发项目收入估算二、房地产开发项目收入估算二、房地产开发项目收入估算 三、房地产开发项目收入的扣减三、房地产开发项目收入的扣减三、房地产开发项目收入的扣减三、房地产开发项目收入的扣减四、房地产开发项目收入估算案例四、房地产开发项目收入估算案例四、房地产开发项目收入估算案例四、房地产开发项目收入估算案例 一、房地产开发项目租售计划的编制一、房地产开发项目租售计划的编制一、房地产开发项目租售计划的编制一、房地产开发项目租售计划的编制 房地产项目租售计划一般包括：房地产项目租售计划一般包括：1 1、可供租售的房地产类型及数量可供租售的房地产类型及数量可供租售的房地产类型及数量可供租售的房地产类型及数量 按租售期每期确定按租售期每期确定 2 2、租售价格、租售价格、租售价格、租售价格 在市场调查与预测的基础在市场调查与预测的基础 确定确定 3 3、租售收入、租售收入、租售收入、租售收入 按每期确定，注意租售比对现金流量的影响。按每期确定，注意租售比对现金流量的影响。4 4、收款方式收款方式收款方式收款方式 注意分期付款的期数与分期付款的比例注意分期付款的期数与分期付款的比例 二、房地产开发项目收入估算二、房地产开发项目收入估算二、房地产开发项目收入估算二、房地产开发项目收入估算 租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入，主要包括入，主要包括土地转让收入土地转让收入土地转让收入土地转让收入、商品房销售收入商品房销售收入商品房销售收入商品房销售收入、出、出租房租金租房租金租房租金租房租金收入收入收入收入（以上统称租售收入）、（以上统称租售收入）、配套设施销售收入配套设施销售收入配套设施销售收入配套设施销售收入和和开发企业开发企业开发企业开发企业自营收入自营收入自营收入自营收入等。等。1 1、房地产开发项目的租售收入，一般为可租售的项目建、房地产开发项目的租售收入，一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。筑面积的数量与单位租售价格的乘积。2 2、房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以、房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。3 3、配套设施销售收入。指所有权属于开发公司的配套设、配套设施销售收入。指所有权属于开发公司的配套设施，如停车位位、会所等。施，如停车位位、会所等。三、房地产开发项目收入的扣减三、房地产开发项目收入的扣减三、房地产开发项目收入的扣减三、房地产开发项目收入的扣减 销售阶段要缴纳规定的税费，这些税费不参与投资与成本销售阶段要缴纳规定的税费，这些税费不参与投资与成本费用构成，只是作为销售收入的扣减。扣减涉及的税费主要费用构成，只是作为销售收入的扣减。扣减涉及的税费主要有：有：营业税、城市维护建设税、教育费及其附加、地方教育营业税、城市维护建设税、教育费及其附加、地方教育营业税、城市维护建设税、教育费及其附加、地方教育营业税、城市维护建设税、教育费及其附加、地方教育费附加、防洪保安费、土地增值税费附加、防洪保安费、土地增值税费附加、防洪保安费、土地增值税费附加、防洪保安费、土地增值税以及以及企业所得税企业所得税企业所得税企业所得税等。等。具体计算详见第五章具体计算详见第五章 【例例】某房地产开发项目销售收入某房地产开发项目销售收入3000030000万元；开发成本万元；开发成本费用合计费用合计1500015000万元，其中：土地费用万元，其中：土地费用30003000万元，开发成万元，开发成本本1000010000万元，开发费用万元，开发费用(销售费用、管理费用与财务费用销售费用、管理费用与财务费用合计合计)为为20002000万元；营业税金及附加万元；营业税金及附加17001700万元。试计算该万元。试计算该项目的土地增值税。项目的土地增值税。【表6-9】土地增值税计算表序 号项 目金额(万元)计算说明1销售收入300002开发成本费用150003其中：开发费用20004营业税金及附加17005加计扣除2600(2)一(3)20%6扣除项目19300(2)+(4)+(5)7增值额10700(1)(6)8增值率55.44%(7)/(6)9土地增值税税额3315 从表从表6-96-9可知，该项目土地增值率为可知，该项目土地增值率为55.44%55.44%，则增值额，则增值额未超过扣除金额未超过扣除金额50%50%的适用税率为的适用税率为30%30%，超过部分适用税，超过部分适用税率为率为40%40%。下面采用两种方法分别计算土地增值税。下面采用两种方法分别计算土地增值税。方法一：方法一：土地增值税土地增值税1930050%30%+(10700-1930050%30%+(10700-1930050%)40%1930050%)40%2895+4202895+4203315(3315(万元万元)。方法二：方法二：；土地增值税增值额土地增值税增值额税率税率-扣除项目金额扣除项目金额速算扣除率速算扣除率 1070040%-193005%=3315(1070040%-193005%=3315(万元万元)。四、房地产开发项目收入估算案例四、房地产开发项目收入估算案例四、房地产开发项目收入估算案例四、房地产开发项目收入估算案例【仍以案例仍以案例仍以案例仍以案例6-16-1为例为例为例为例】（一）销售价格估算，本项目全部用于销售，根据市场状（一）销售价格估算，本项目全部用于销售，根据市场状（一）销售价格估算，本项目全部用于销售，根据市场状（一）销售价格估算，本项目全部用于销售，根据市场状况，估算确定：住宅平均销售价格为况，估算确定：住宅平均销售价格为况，估算确定：住宅平均销售价格为况，估算确定：住宅平均销售价格为75007500元元元元/，商铺平，商铺平，商铺平，商铺平均销售价格为均销售价格为均销售价格为均销售价格为2000020000元，车位每个元，车位每个元，车位每个元，车位每个