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房地产开发流程的税收风险控制第一章：购地阶段第一章：购地阶段 一、拿地环节一、拿地环节 二、持有环节二、持有环节 三、退地环节三、退地环节一、拿地环节的涉税事项一、拿地环节的涉税事项一、契税一、契税二、耕地占用税二、耕地占用税三、印花税三、印花税四、城镇土地使用税四、城镇土地使用税（一）、契税（一）、契税1、如何确定契税的计税依据？2、以项目换土地并未支付土地出让金，是否缴纳契税？3、政府以零地价方式出让国有土地使用权是否征收契税？4、购买公司股权也要缴纳契税吗？5、我公司竞得一宗土地，已缴纳了契税，现以此作出资与他人合资成立项目公司，在出资环节项目公司还要再缴纳一次契税吗？有何方法可规避？6、缴纳的契税应计入什么科目？7、税务人员说契税是税不是费，不允许计入拿地成本，如何处理？拿地环节的涉税事项拿地环节的涉税事项1 1、如何确定契税的计税依据？、如何确定契税的计税依据？财政部财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）：一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。u二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。2 2、项目换土地并未支付土地出让金，是否缴、项目换土地并未支付土地出让金，是否缴纳契税？纳契税？国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复题的批复（国税函20021094号）：根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。义务发生时当地的市场价格核定。3、以零地价方式受让土地是否征收契税？、以零地价方式受让土地是否征收契税？国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复复（国税函2005436号）：根据中华人民共和国契税暂行条例及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。4 4、购买公司股权也要缴纳契税吗？、购买公司股权也要缴纳契税吗？财政部财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175号）：第二条、企业股权转让第二条、企业股权转让：在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。第五条、企业出售第五条、企业出售：国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。1）招标拍卖挂牌出让国有土地使用权过程中，土地竞得人成立新公司进行开发建设，并以新公司名义受让国有土地使用权，凡同时符合以下条件的，可按国有土地使用权一次出让征收契税：1、竞得人事先向国土管理部门申请约定准备成立新公司的；2、竞得人在新公司中的出资构成必须与事先向国土管理部门申请约定一致。对申请约定的具体形式，由市、县(市、区)契税征管机关商国土管理部门认定。对不符合上述条件，土地竞得人、国有土地使用权出让合同签订人、国有土地使用权人不一致的，视为土地使用权转让，须分环节征收契税。（参见浙江省财政厅关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权过程中有关契税政策的通知（浙财农税字200718号）2）企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。（参见财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175号）5、如何规避重复缴纳契税？、如何规避重复缴纳契税？6 6、契税计税及会计处理、契税计税及会计处理契税税率为3企业会计准则第企业会计准则第1 1 号号存货存货第六条 存货的采购成本，包括购买价款、相关税费相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用。借：开发成本借：开发成本 贷：银行存款贷：银行存款财政部关于对契税会计处理办法请示的复函财政部关于对契税会计处理办法请示的复函（财会字199836号）：企业和事业单位取得土地使用权、房屋按规定缴纳的契税，应计入所取得土地使用权和房屋的成本。企业取得土地使用权、房屋按规定缴纳的契税，借记“固定资产”、“无形资产”等科目，贷记“银行存款”科目。土地增值税细则土地增值税细则第7条：取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。费用。国家税务总局关于土地增值税清算工作有关问题的通知国家税务总局关于土地增值税清算工作有关问题的通知（征求意见稿）：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额金额”，准予扣除。二、耕地占用税二、耕地占用税1、耕地占用税如何缴纳？2、缴纳的耕地占用税应计入什么科目？3、税务人员说耕地占用税是税不是费，不允许计入拿地成本，如何处理？拿地环节的涉税事项拿地环节的涉税事项1 1、耕地占用税如何缴纳？、耕地占用税如何缴纳？耕地占用税暂行条例耕地占用税暂行条例 第三条第三条 占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。第四条第四条耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。建设用地批准书。2 2、耕地占用税应计入什么科目？、耕地占用税应计入什么科目？n企业会计准则第企业会计准则第1 1 号号存货存货第六条 存货的采购成本，包括购买价款、相关税费、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用。l 借：开发成本借：开发成本l 贷：银行存款贷：银行存款3、税务人员说耕地占用税是否允许计入拿地成本，如税务人员说耕地占用税是否允许计入拿地成本，如何处理？何处理？土地增值税细则土地增值税细则第第7 7条：条：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知（财税2006162号）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。税率0.5借：管理费用借：管理费用 贷：银行存款贷：银行存款1 1、国有土地使用权出让、国有土地使用权出让/转让合同是否须缴纳印花税转让合同是否须缴纳印花税？财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）：细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳其缴纳的印花税列入管理费用，的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。2 2、缴纳的印花税应计入什么科目？、缴纳的印花税应计入什么科目？三、印花税三、印花税拿地环节的涉费处理拿地环节的涉费处理一、土地勘察过户费用一、土地勘察过户费用二、地方政府返还的土地出让金二、地方政府返还的土地出让金三、拆迁补偿费三、拆迁补偿费一、土地勘察过户费用一、土地勘察过户费用土地增值税细则土地增值税细则第7条：取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款地价款和按国家统一规定交纳的有关费用费用省地税局省地税局 房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法：纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。即纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费登记、过户手续费。会计范畴：会计范畴：会计准则会计准则-政府补助政府补助中中指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。1）与资产相关的政府补助与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。2）与收益相关的政府补助与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。（二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。二、地方政府返还的土地出让金二、地方政府返还的土地出让金u税务范畴：税务范畴：u财税财税20081512008151号中规定如下号中规定如下（一）企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资国家投资和资金使用后要求归还本金归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。本条所称财政性资金财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款；但不包括企业按规定取得的出口退税款；二、地方政府返还的土地出让金会计处理？二、地方政府返还的土地出让金会计处理？青岛市地税局青岛市地税局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法（青地税发2008100号）第20条：对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。会计处理：直接冲减开发成本，不作为收入或递延收益确认 借：银行存款 贷：开发成本/土地征用及补偿营业税税目注释营业税税目注释：转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。者的行为，不征收营业税。三、拆迁补偿费三、拆迁补偿费拆迁补偿费包括劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出及农作物补偿费和危房补偿费等，相关会计处理原则如下：（一）用建造的本项目房地产安置回迁户的，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号文件），视同销售确认收入，同时计入“拆迁补偿费”；回迁户支付给公司的补差价款，应抵减“拆迁补偿费”。（二）采用异地安置的，若房屋属于自行开发建造的，则异地房地产项目确认收入，同时本项目按房屋价值确认“拆迁补偿费”，异地安置用房属购入的，以实际支付的购房支出计入“拆迁补偿费”。（三）货币安置拆迁的，公司以取得的合法、有效凭据计入“拆迁补偿费”。三、拆迁补偿费（二）三、拆迁补偿费（二）国税发国税发200931200931号号第7条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,15%,具体比例由主管税务机关确定。三、拆迁补偿费（三）三、拆迁补偿费（三）国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复题的批复（国税函2002172号）：根据企业所得税暂行条例及财政部国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知（财税字199679号）的有关规定精神，房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。例：某拆迁补偿合同约定：1 1、作价补偿。、作价补偿。被拆迁房屋3间，建筑面积100平方米，按每平方米3000元作价补偿，甲方支付乙方拆迁补偿费30万元。本合同签订后，由乙方负责办理被拆除房屋产权注销手续。2 2、产权调换。、产权调换。甲方以_地点，_房屋，_间，100平方米，补偿乙方；乙方需支付：(1)结构差价5万元；(2)面积差价5万元；该房屋市场公允价值为50万元。三、拆迁补偿费（四）三、拆迁补偿费（四）账务处理：账务处理：(1)拆迁时 借：开发成本/拆迁补偿费 30万元 贷：其他应付款/拆迁补偿费（暂估）30万元同时(2)借：银行存款 10万元 贷：预收账款 10万元（3）还房时 借：其他应付款 40万元 预收账款 10万元 贷：主营业务收入 50万元（4）借：主营业务税金及附加 505.61%贷：应交税费/营业税等 （5）借:主营业务成本 贷:开发产品 u答：房地产开发企业支付不征税的拆迁补偿费，按照规定不能取得发票不征税的拆迁补偿费，按照规定不能取得发票的,若能提供相关法律法规或政府部门的相关文件规定的补偿范围和标准以及被拆迁人和开发人的拆迁拆迁(回迁回迁)合同和签收花名册合同和签收花名册,并与账目核对，经主管税务机关审核确认后，可以在计算土地增值税时扣除。但是，属于应取得而未取得发票的，属于应取得而未取得发票的，在计算土地增值税时不能扣除。发票管理办法发票管理办法：发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。发票管理办法细则发票管理办法细则第33条：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票未发生经营业务一律不准开具发票思考：计入开发成本的拆迁补偿费及思考：计入开发成本的拆迁补偿费及如青苗补偿费、迁坟如青苗补偿费、迁坟补偿费、搬家费、安置费等，补偿费、搬家费、安置费等，并未取得正式发票，在土地并未取得正式发票，在土地增值税上能否计入扣除项目金额？增值税上能否计入扣除项目金额？拿地环节的主要涉税处理拿地环节的主要涉税处理1、购买土地/楼花，未获得足额的合规票据，如何处理？2、原购地的票据不符合税收规范，如何处理？3、如何确定投资土地的计税成本？4、购买公司，股权溢价无法计入土地成本，如何处理？n税收风险税收风险1、原购地的票据不符合税收规范，如何处理？、原购地的票据不符合税收规范，如何处理？土地增值税清算工作若干问题的处理指引土地增值税清算工作若干问题的处理指引（穗地税函2008342号）：由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2.按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。财税字财税字19950481995048号号第一条：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。财税财税200621200621号号第五条：自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。2 2、如何确定投资土地的计税成本？、如何确定投资土地的计税成本？一、土地使用税一、土地使用税1、土地使用税如何缴纳？2、开发商应何时开始缴纳土地使用税？3、开发用地有什么税收优惠政策？4、在商品房完工前缴纳的土地使用税能否计入开发成本？5、开发商何时不再缴纳土地使用税？二、土地闲置费能否在土地增值税上扣除？二、土地闲置费能否在土地增值税上扣除？持有环节的涉税涉费事项持有环节的涉税涉费事项n财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）：出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次合同约定交付土地时间的次月月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。根据财税2009128号文，对地下建筑物征收土地使用税，但地下建筑物多数没有土地对地下建筑物征收土地使用税，但地下建筑物多数没有土地使用证。使用证。n城镇土地使用税暂行条例城镇土地使用税暂行条例第九条新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：n（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；n（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。2 2、开发商应何时开始缴纳土地使用税？、开发商应何时开始缴纳土地使用税？1 1、土地使用税如何缴纳？、土地使用税如何缴纳？城镇土地使用税暂行条例城镇土地使用税暂行条例第二条：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。第三条：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。财政部财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知收政策的通知（财税200824号）：自2007年8月1日起，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。3 3、开发用地的土地使用税有什么税收优惠政策？、开发用地的土地使用税有什么税收优惠政策？4、在商品房完工前缴纳的土地使用税能否计入、在商品房完工前缴纳的土地使用税能否计入开发成本？开发成本？持有第一种观点的人认为：既然房地产企业的开发产品属于存货，则持有第一种观点的人认为：既然房地产企业的开发产品属于存货，则按照新会计准则按照新会计准则1 1号号存货的规定，使存货达到当前状态和场所所必要、存货的规定，使存货达到当前状态和场所所必要、合理的支出应计入开发成本，不应依一般的会计处理计入管理费用合理的支出应计入开发成本，不应依一般的会计处理计入管理费用理由：理由：企业会计准则第企业会计准则第1 1号号-存货存货：存货成本包括采购成本采购成本、加工成本和其他成本。存货的其他成本其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。持有第二种观点的人则认为：会计准则和房地产企业会计制度都有明文持有第二种观点的人则认为：会计准则和房地产企业会计制度都有明文规定，房地产企业的土地使用税就应该计入管理费用。规定，房地产企业的土地使用税就应该计入管理费用。诸多青岛地税局诸多青岛地税局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法（青地税发2008100号）第23条：开发企业缴纳的清算项目的城镇土地使用税，不论其在房地产开发项目完工前还是完工后发生的，均应计入管理费用管理费用并按规定予以扣除。5 5、开发商何时不再缴纳土地使用税？、开发商何时不再缴纳土地使用税？n北京市地税局北京市地税局关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税有关关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税有关问题的通知问题的通知（京地税地（京地税地20052005550550号）：号）：房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。已销售房屋的占地面积计算公式如下：已销售房屋的占地面积（已销售房屋的建筑面积已销售房屋的占地面积（已销售房屋的建筑面积开发项目房屋总开发项目房屋总建筑面积）建筑面积）总占地面积。总占地面积。例如例如 ：10000*3000/30000=100010000*3000/30000=1000。剩余。剩余90009000平米仍然计提土地使用税平米仍然计提土地使用税关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）：自2009年1月1日起。纳税人因房产、土地的实物或权利状态实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。实物或权利状态发生变化的当月末。6、土地闲置费能否在土地增值税上扣除？、土地闲置费能否在土地增值税上扣除？房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办法200526号文件）规定：“为加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费土地闲置费。”房地产开发经营业务企业所得税处理办法规定，土地闲置费可以计入“土地征用及拆迁补偿费”中，但是计算土地增值税时，应从开发成本中剔除。退出环节的主要涉税事项退出环节的主要涉税事项1、转让楼花是否属于销售不动产？2、未办理权属过户是否属于销售不动产？3、转让土地或楼花计算营业税时能否差额纳税？4、部分转让楼花如何计提土地增值税？5、开发到什么程度才允许加计扣除？6、政府支付的征地补偿费是否征税？财政部财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316）：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地立项人和土地使用人的更名手续，使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施施工阶段工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。2.转让已进入建筑物施工阶段施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。1 1、转让楼花是否属于销售不动产？、转让楼花是否属于销售不动产？国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函2007645号）：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。2 2、未办理权属过户是否属于销售不动产？、未办理权属过户是否属于销售不动产？财税财税200316200316号：自2003年1月1日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复（国税函（国税函200583200583号）号）：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税200316号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税200316号文件第四条的有关规定执行。3、转让土地、转让土地/楼花能否差额计提营业税？楼花能否差额计提营业税？4 4、部分转让楼花如何计提土地增值税？、部分转让楼花如何计提土地增值税？国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函1999112号）：根据土地增值税立法精神，细则第九条的“纳税人成片受让土地使用权后，可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按细则第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。面积后的剩余面积。拓展：拓展：山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法（鲁地税发200523号）：房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总转让土地使用权面积占开发土地总面积的面积的比例分摊其相应扣除项目金额；凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑建筑面积占总规划面积的比例面积占总规划面积的比例计算分摊其相应扣除项目金额。4 4、部分转让楼花如何计提土地增值税？、部分转让楼花如何计提土地增值税？土地增值税宣传提纲土地增值税宣传提纲（国税函发1995110号）：（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。例：例：某开发商取得一宗土地计100元（含契税、过户等费用），未进行开发，现对外转让一半，价款80，则土地增值税为：土地增值额土地增值额=80-=80-（80*5.55%+5080*5.55%+50）=80-54.4=25.6=80-54.4=25.6土地增值率土地增值率=25.6/80=32%=25.6/80=32%土地增值税土地增值税=25.6*30%=7.68=25.6*30%=7.685、开发到什么程度才允许加计扣除？、开发到什么程度才允许加计扣除？城市房地产管理法城市房地产管理法第39条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。补充：什么叫补充：什么叫“实质开发实质开发”？国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知营业税问题的通知（国税函2008277号）：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照营业税税目注释（试行稿）规定，不征收营业税。6 6、政府支付的征地补偿费是否征税？、政府支付的征地补偿费是否征税？一、涉税事项一、涉税事项1、划分成本核算对象2、设立开发间接费用3、售楼处建造装修费能否计入扣除项目金额？4、土地增值税和企业所得税在开发成本核算内容的对比 5、项目管理合同、监理合同、企业之间的借款合同等是否须缴纳印花税？第二章：建设阶段第二章：建设阶段1、如何合理划分成本核算对象？、如何合理划分成本核算对象？国税发国税发200931200931号号第26条：成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：(一一)可否销售原则。可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。(二二)分类归集原则。分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。(三三)功能区分原则。功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。(四四)定价差异原则。定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。(五五)成本差异原则。成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。(六六)权益区分原则。权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。同意。1、如何合理划分成本核算对象？、如何合理划分成本核算对象？2、是否设立开发间接费？与期间费用如何划界、是否设立开发间接费？与期间费用如何划界？国税发国税发200931号：号：开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费项目营销设施建造费等。房地产开发企业会计制度房地产开发企业会计制度（93）财会字第02号：“开发间接费用”本科目核算企业内部独立核算单位内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费 用可以计入房地产开发成本。国税发国税发200931号：号：开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费项目营销设施建造费等。穗地税函穗地税函2008342号号：房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本房地产开发成本。3 3、售楼处及样板房建造装修费能否计入扣除项目金额、售楼处及样板房建造装修费能否计入扣除项目金额？1 1）前期工程费）前期工程费土地增值税：土地增值税：前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质勘察、测绘、“三通一平”等支出。国税发国税发200931200931号号：前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建筹建、场地通平等前期费用。2 2）建筑安装工程费）建筑安装工程费土地增值税：土地增值税：建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。国税发国税发200931200931号：号：建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。4 4、土地增值税和企业所得税对开发成本核算内容上有何不同、土地增值税和企业所得税对开发成本核算内容上有何不同？l3 3）基础设施建设费）基础设施建设费l土地增值税：土地增值税：基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。l国税发国税发200931200931号：号：基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。园林环境工程费。l4 4）公共配套设施）公共配套设施l土地增值税：土地增值税：公共配套设施费，包括不能有偿转让的有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。l国税发国税发200931200931号：号：公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性非营利性的，且产权属于全体业主的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。4 4、土地增值税和企业所得税对开发成本核算内容上有何不同、土地增值税和企业所得税对开发成本核算内容上有何不同？5 5、项目管理合同、监理合同、企业之间的借款合同等印花税、项目管理合同、监理合同、企业之间的借款合同等印花税（1）建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。（2）建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合