商业地产的常用财务指标1教学文稿.ppt

商业地产的常用财务指标1EBITDA的重要性的重要性u资本市场对商业物业的估值，基于未来能赚多少钱，而不是建造项目已经花了多少钱。u资本市场估值：前几年经营EBITDA值的2530倍，经营期间每多创造1千万EBITDA值，对应的资本市场估值增加23亿元。1EBITDA的概念的概念uEBITDA：息税折摊前利润uEBITDA=净利润+所得税+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销+偿付利息所支付的现金uEBITDA既是利润指标，一定情况下也是现金流指标。当营运资金净需求不变的情况下，经营性现金净流入也就等于EBITDA。EBITDA剔除了容易混淆公司实际表现的那些经营费用，因此能够清楚的反映出公司真实的经营状况。2营业利利润u营业利润：营业利润是企业最基本经营活动的成果，也是企业一定时期获得利润中最主要、最稳定的来源。u营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加+其他业务利润-营业费用-管理费用-财务费用+投资收益u营业利润率=营业利润/全部业务收入100%营业利润率越高，说明企业单位营业收入提供的营业利润越多，企业 的盈利能力越强；反之，此比率越低，说明企业盈利能力越弱。u净利润=营业利润+营业外收入营业外支出所得税3EBITuEBIT：息税前利润uEBIT=净利润+所得税+利息uEBIT与净利润的主要区别就在于剔除了资本结构和所得税政策的影响，可以使投资者评价项目时不用考虑项目适用的所得税率和融资成本，这样方便投资者将项目放在不同的资本结构中进行考察。u同一行业中的不同企业之间，无论所在地的所得税率有多大差异，或是资本结构有多大的差异，都能够拿出EBIT这类指标来更为准确的比较盈利能力。而同一企业在分析不同时期盈利能力变化时，使用EBIT也较净利润更具可比性。4EBITDAuEBITDA=EBIT+折旧+摊销uEBITDA剔除了折旧和摊销两个不产生现金流的费用，主要用于衡量企业经营业务产生现金流的能力，是资本市场上投资者比较重视的一个指标。uEBITDA剔除摊销和折旧，则是因为摊销中包含的是以前会计期间取得无形资产等支付的成本，而并非投资人更关注的当期的现金支出。而折旧本身是对过去资本支出的间接度量，将折旧从利润计算中剔除后，投资者能更方便的关注对于未来资本支出的估计，而非过去的沉没成本。因此EBITDA被广泛用来评价公司真实的经营业绩及投资价值。5EBITDA率率uEBITDA率=EBITDA/投资成本100%u销售毛利率=（销售收入-投资成本）/投资成本100%=（EBITDA*25-投资成本）/投资成本100%=EBITDA率*25-1 即以市场估值为25倍EBITDA为例，EBITDA率为4%时销售商业资产达到盈亏平衡，在此基础上EBITDA率每提高1%，销售毛利率提高25%。u提高EBITDA率的方法：投资阶段：保证功能与品质的前提下尽量降低投资成本 运营阶段：开源节流，尽可能提高EBITDA6得房率得房率u商业得房率：可使用面积占总建筑面积的比率 住宅得房率=套内建筑面积/套总建筑面积u商业得房率：购物中心得房率约50%60%街铺得房率约70%过低 过高 购物中心得房率 有效空间闲置成本浪费收益低通透性、宽敞度差 降低商场档次影响人流动线 舒适度差，顾客停留时间短均衡得房率55%60%7得房率得房率示例：某购物中心总建筑面积10万方，平均每平米营业面积租金100元/月，出租率95%，营业费用2000万元/年。如果得房率为50%：EBITDA=10万平50%100 12 95%-2000万=3700万元市场估值=3700万元25=92500万元如果得房率为55%：EBITDA=10万平55%100 12 95%-2000万=4270万元市场估值=4270万元25=106750万元得房率提高10%，市场估值提高了15%8出租率出租率u出租率：实际出租面积占总可出租面积的比率u出租率=出租面积/总可出租面积100%u单间商铺出租率=实际出租天数/总可出租天数100%u出租率越高，资产利用效率越高，资产收益率越高，相应的资产市场估值越高。u万达已基本实现前期招商后定制开发的“订单商业地产”模式，购物中心开工前已锁定出租至少一半的营业面积。开业时出租率几乎为100%。9出租率出租率示例：某购物中心总建筑面积10万方，得房率55%，平均每平米营业面积租金100元/月，营业费用2000万元/年。如果出租率为90%：年EBITDA=10万平55%100 12 90%-2000万=3940万元市场估值=3940万元25=98500万元如果出租率为99%：年EBITDA=10万平55%100 12 99%-2000万=4534万元市场估值=4534万元25=113350万元出租率提高10%，市场估值提高了15%10坪效坪效u坪效：指的是每坪的面积可以产出多少营业额 1坪=3.3057平方米 我们通常所说的坪效是指每平方米的营业面积可以产出的营业额，即销 售坪效。销售坪效=营业额/门店营业面积u门店利润=坪效坪数平均毛利率-经营费用u一般情况下销售坪效越高的门店租金承受能力越强，及时准确的掌握各门店的销售坪效是调整商铺、调整租金的基础和依据。11坪效坪效u影响购物中心坪效的因素：1、店面布局、动线设计的合理性 2、错位经营、避免千店一面 3、利用空间引导消费者租金坪效销售坪效A：租金低，营业额高。可以考虑有条件时调高租金水平。B：租金高，营业额也高。互利共赢。C：租金高，营业额低。租户经营惨淡，及时预警，尽力协助。D：租金低，营业额也低。对客流及租金均缺乏贡献，应考虑调铺。12指指标回回顾指标指标计算公式计算公式要点要点EBITDAEBITDA=净利润+所得税+利息+折旧+摊销评价商业企业的经营能力和投资价值，市场估值EBITDA*25得房率得房率可使用面积/总建筑面积购物中心均衡得房率约为55%-60%出租率出租率已出租面积/总可出租面积招商前置，万达“订单商业地产”模式坪效坪效营业额/门店营业面积销售坪效、租金坪效调整商铺、调整租金商业地产投资与运营：该赚的钱一分钱都要赚，该省的钱一分钱都要省！13END08.08.30Page 14此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢