万科成本控制的基本方法复习进程.ppt

成本(chngbn)管理基础知识深深圳圳成成本本管管理理部部二零零四年八月二零零四年八月第一页，共28页。提提纲纲在房地产开发中我们所处的环境在房地产开发中我们所处的环境成本的概念成本的概念建安成本的分类构成建安成本的分类构成(guchng)成本管理的基本原则和发展过程成本管理的基本原则和发展过程成本控制的基本方法成本控制的基本方法第二页，共28页。在房地产开发中我们所处在房地产开发中我们所处(such)的环境的环境我们(w men)的对手：航空母舰型:环球(hunqi)企业家2002年为您提供的答案是：合生创展董事局主席朱孟依、金源集团总裁黄如论以及世贸集团总裁许荣茂棋逢对手型：中海、金地、华侨城、招商等中海、金地、华侨城、招商等 土豪地霸型：各地占有一定市场份额的优秀中小房地产企业各地占有一定市场份额的优秀中小房地产企业第三页，共28页。在房地产开发中我们在房地产开发中我们(wmen)所处所处的环境的环境竞争中求发展的途径：竞争中求发展的途径：我们我们(wmen)的现状：的现状：开源节流开源节流(kiyunjili)万科楼盘售价万科楼盘售价附近楼盘售价附近楼盘售价1000元元/m2万科的利润万科的利润附近楼盘利润附近楼盘利润1000元元/m2万科两个著名的公式第四页，共28页。成本成本(chngbn)的概念的概念简单的理解：成本是开发产品过程中所有的投入。简单的理解：成本是开发产品过程中所有的投入。诸如：人力成本、时间成本、建造成本、税金等诸如：人力成本、时间成本、建造成本、税金等我们重点讲建造成本，讲成本肯定我们重点讲建造成本，讲成本肯定(kndng)离离不开利润，谁知道利润怎么表达？不开利润，谁知道利润怎么表达？利润利润(lrn)售价成本售价成本成本地价建安成本营销成本开发间接费税金成本地价建安成本营销成本开发间接费税金第五页，共28页。成本成本(chngbn)的概念的概念利润售价利润售价(地价地价(dji)建安成本营销成本开发间建安成本营销成本开发间接费税金接费税金)买地阶段：买地阶段：建造阶段：建造阶段：地价地价=售价（建安售价（建安(Jinn)成本营销成本开发间接费成本营销成本开发间接费利润税金）利润税金）建安成本售价（建安成本售价（地价营销成本开发间接费地价营销成本开发间接费利润税金）利润税金）第六页，共28页。建安成本建安成本(chngbn)的分类的分类构成构成第七页，共28页。建安成本建安成本(chngbn)的分类的分类构成构成第八页，共28页。建安建安(Jinn)成本的分类构成成本的分类构成第九页，共28页。建安成本建安成本(chngbn)的分类构的分类构成成第十页，共28页。可恶可恶(kw)的建筑面积的建筑面积谁能告诉谁能告诉(os)我我们日常工作中接触我我们日常工作中接触的建筑面积有几种？的建筑面积有几种？成本部关心的是？成本部关心的是？设计部关心的计容积率面积设计部关心的计容积率面积设计院关心的图纸范围内建筑面积设计院关心的图纸范围内建筑面积销售部、财务部关心的是预售查账销售部、财务部关心的是预售查账(chzhn)面积、竣工查账面积、竣工查账(chzhn)面积面积建造面积建造面积建造面积可售面积不可售面积（含不计容积率面积建造面积可售面积不可售面积（含不计容积率面积不计建筑面积的面积随楼送建筑面积（两层高？）不计建筑面积的面积随楼送建筑面积（两层高？）恐怖的地下面积恐怖的地下面积第十一页，共28页。成本成本(chngbn)管理的基本原管理的基本原则则全员的成本控制原则全员的成本控制原则成本靠大家成本靠大家(dji)不是客气话，更不是不是客气话，更不是一句恭维话。一句恭维话。成本关系到每个人的口袋。成本关系到每个人的口袋。而是一种(y zhn)责任好像年底每个人盘点一年的收入时，估计没好像年底每个人盘点一年的收入时，估计没有一个人想到那里面有成本部的有一个人想到那里面有成本部的心血和功劳心血和功劳第十二页，共28页。成本成本(chngbn)管理的基本原管理的基本原则则项目全过程的成本项目全过程的成本(chngbn)控制原则控制原则全过程：项目从可行性研究到竣工决算。全过程：项目从可行性研究到竣工决算。目标成本目标成本(chngbn)管理都必须按专业管理都必须按专业化、程序化的要求责任到人、目标明确、化、程序化的要求责任到人、目标明确、衔接有序，不因机构、人员变化等因素衔接有序，不因机构、人员变化等因素而中断而中断第十三页，共28页。成本管理的发展成本管理的发展(fzhn)过程过程帐房先生帐房先生有理有理(yul)(yul)没理都要争，争的天昏地暗、日月无光。没理都要争，争的天昏地暗、日月无光。特有成就感特有成就感结论结论(jiln)(jiln)：杀敌一万自损三千：杀敌一万自损三千结论：结论：丢了西瓜捡芝麻丢了西瓜捡芝麻限价系统限价系统寻价寻价大规模招标限价大规模招标限价反反单单三方合同三方合同加强合同管理加强合同管理甲供甲供第十四页，共28页。成本管理成本管理(gunl)的发展过程的发展过程成本成本(chngbn)指导书指导书有了完全成本有了完全成本(chngbn)的概念。针对性的概念。针对性和指导性欠缺和指导性欠缺集中体现在：集中体现在：主体建筑指导意义不强主体建筑指导意义不强迫切需要清单迫切需要清单(qngdn)招标招标环境成本针对性不强环境成本针对性不强设计整体化和标准化设计整体化和标准化强化招标机制强化招标机制集中采购、实物量招标、设计标准化意义重大集中采购、实物量招标、设计标准化意义重大第十五页，共28页。清单招标到底有什么清单招标到底有什么(shnme)好处？好处？尽最大可能使成本处于尽最大可能使成本处于(chy)可控状态可控状态A：提高工效、准确性提高、规避风险；：提高工效、准确性提高、规避风险；B:对设计方案是否合理优化给予明确的评价对设计方案是否合理优化给予明确的评价C：科学的报价更贴近：科学的报价更贴近(tijn)市场、体现公平公正的原则市场、体现公平公正的原则D：给决策提供可靠的依据：给决策提供可靠的依据前提：保证图纸质量和招标的时限前提：保证图纸质量和招标的时限第十六页，共28页。成本管理的发展成本管理的发展(fzhn)过程过程优化方案(fng n)决策在清单招标、设计在清单招标、设计(shj)前期进展受阻时两条腿走路前期进展受阻时两条腿走路起到治本的作用（姑且把强化招标机制称为治标）起到治本的作用（姑且把强化招标机制称为治标）不同阶段的两种管理手段不同阶段的两种管理手段就效益而言：招标远逊于方案优化，不可同日而语就效益而言：招标远逊于方案优化，不可同日而语,一个治标，一个治本。一个治标，一个治本。第十七页，共28页。成本控制的基本成本控制的基本(jbn)方法方法设计设计(shj)阶段，成本管理从设计阶段，成本管理从设计(shj)开始不能再是句空话了开始不能再是句空话了首先，选择优秀的合作单位，包括首先，选择优秀的合作单位，包括(boku)历史合作评估，优秀的历史合作评估，优秀的主要设计人员，以及现场服务。主要设计人员，以及现场服务。其次，也是非常重要的一点：其次，也是非常重要的一点：合理的设计周期合理的设计周期过程中跟进至关重要，否则等到施工图出来再提优化方案过程中跟进至关重要，否则等到施工图出来再提优化方案黄瓜菜都凉了。那是一个痛苦的过程。黄瓜菜都凉了。那是一个痛苦的过程。不妨试试定期设计例会的方式，专业协作。项目、设计、不妨试试定期设计例会的方式，专业协作。项目、设计、成本人员全力跟进。集中审图成本人员全力跟进。集中审图第十八页，共28页。成本控制的基本成本控制的基本(jbn)方法方法设计阶段成本控制的优秀设计阶段成本控制的优秀(yuxi)案例案例广州公司在这方面领先一步，尤其是主广州公司在这方面领先一步，尤其是主体设计过程中跟进取得较明显的成绩体设计过程中跟进取得较明显的成绩其他诸如成都公司，金地房地产也做得其他诸如成都公司，金地房地产也做得相当不错相当不错第十九页，共28页。成本成本(chngbn)控制的基本方控制的基本方法法加强实施过程中方案优化工作加强实施过程中方案优化工作首先大家要明确方案的概念首先大家要明确方案的概念(ginin)深圳公司在此方面小有心得，同诸君共深圳公司在此方面小有心得，同诸君共享享第二十页，共28页。成本成本(chngbn)控制的基本方控制的基本方法法设计规划类：东海岸二期的地下室怎么跑到了一期？这个房子的含筋量有点吓人环境方案必须(bx)要优化金域蓝湾晚上不亮了。换汤不换药少花140万第二十一页，共28页。成本成本(chngbn)控制的基本方控制的基本方法法施工方案类（正方(zhngfng)）：土方平衡为什么只挖不填？一句话带来的经济效益值30万为达目的可以不择手段，竹脚手架一样用这栋楼的基础有点怪给施工单位上课考试，钱少意义重大动动脑筋十几万到手第二十二页，共28页。成本控制的基本成本控制的基本(jbn)方法方法施工方案类（反方）施工方案类（反方）雨水雨水(y shu)(y shu)箅子的故事箅子的故事这也叫砖模？整个一砖混结构这也叫砖模？整个一砖混结构外墙涂料外墙涂料心中永远的痛心中永远的痛第二十三页，共28页。成本控制的基本成本控制的基本(jbn)方法方法产品品质管理意义深远举例说明 谁说言必称进口？轮子转不转、木头烂不烂谁管？铝合金门窗含铝量多少才对？钢化玻璃要多少？我们(w men)在钢结构上花了多少冤枉钱？人工湿地、海底码头？等待我们(w men)的新课题太多第二十四页，共28页。成本控制的基本成本控制的基本(jbn)方法方法招标！还是招标！我们的招标质量能打招标！还是招标！我们的招标质量能打多少分？多少分？加强投标单位的质量和数量，减少约谈。加强投标单位的质量和数量，减少约谈。投标阶段的现场达疑和文件解释是成本投标阶段的现场达疑和文件解释是成本管理管理(gunl)不容忽视的一个环节不容忽视的一个环节第二十五页，共28页。结束结束(jish)前谈谈时间前谈谈时间现在，只要我们做不好任何(rnh)工作告诉您一个好借口头儿，时间(shjin)太短了。根本搞不掂！想搞好，给时间(shjin)!常言说得好“慢工出细活！”牛吧！结论：因为我们没时间，所以我们不专业！结论：因为我们没时间，所以我们不专业！第二十六页，共28页。结束结束(jish)前谈谈时间前谈谈时间集团(jtun)刘爱明副总在成本年会上说了比较经典的话，想想有道理。因为我们不专业因为我们不专业(zhuny)，所以我们没时间！，所以我们没时间！第二十七页，共28页。结束语回到开篇，成本包括时间回到开篇，成本包括时间(shjin)成本成本和人力成本和人力成本您要没听明白您要没听明白(mngbai)，本讲师罪过大了。这么多时间和，本讲师罪过大了。这么多时间和人力成本我赔不起。那么，开枪请为我送行！人力成本我赔不起。那么，开枪请为我送行！您要是听明白您要是听明白(mngbai)了，同时应用到工作中，我为您了，同时应用到工作中，我为您喝彩！喝彩！不好意思，课酬归我了不好意思，课酬归我了。谢了！谢了！第二十八页，共28页。