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资产评估同济大学课后题答案 第一章 导论 一、练习题 1、术语表述 (1)资产评估(2)资产评估的时点性(3)市场价值(4)非市场价值 2、单项选择题 (1)资产评估的时点性是指以被评估资产在()的实际状况，对资产价值进行的评定估算。a、评估日期 b、评估工作日期 c、评估基准日 d、过去、现在及未 (2)不可辨认的资产是指()。a、没物质形态因而无法辨识的资产 b、因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产 c、无法单一制于有形资产而单独存有的资产 d、除有形资产以外的所有资产 (3)资产评估价值依赖于资产的()。a、原先的购买价格 b、生产成本 c、预期效用 d、评估基准日的利用现状 (4)正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不能低于此时点再次研发一同等效用别墅的成本(包含利润)。这彰显了资产评估的()。a、贡献原则 b、客观原则 c、预期原则 d、替代原则 (5)以下不属于资产评估工作原则的就是()a、独立性 b、客观性 c、替代性 d、科学性 (6)在企业兼并时，目标企业(被并购企业)价值评估的最为适用于假设就是()。a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假设 (7)银行在因债务无法清偿而须要对其受押的抵押房地产展开处理时，该抵押房地产价值的评估适用于于()。a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假设 (8)资产评估价值与资产交易中的实际成交量价格之间的关系就是()a、前者必须高于后者 b、前者必须低于后者 c、前者必须等同于后者 d、前者可以低于、高于或者等同于后者 (9)资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有()a、市场性 b、公正性 c、咨询性 d、预测性 (10)某一宗土地用于住宅开发时的价值为万元，用于商业大楼开发时的价值为万元，用于工业厂房开发时的价值为万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。该宗土地的价值应评估为()万元 a、b、c、d、3、多项选择题 (1)资产评估犯罪行为牵涉的经济犯罪行为包含()a、产权转让 b、企业重组 c、资产抵押 d、资产纳税 e、停业整顿 (2)资产评估的科学性原则就是指()a、选择适用的价值类型和方法 b、由包括科技专家组成的资产评估队伍 c、制订科学的评估方案 d、以充份科学的事实为依据 e、遵从科学的评估程序 (3)资产评估的公正性表现为()a、资产评估应当遵从恰当适用于的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法。b、资产评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系。c、资产评估的目标就是为了估计出来服务于资产业务建议的客观价值。d、资产评估需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟。e 评估价值就是为资产业务提供更多的一个参考价值，最终的成交量价格依赖于资产业务当事人讨价还价的能力。(4)在估价对象已经处于使用状态，运用最佳使用原则的选择前提有()a、维持利用现状前提 b、切换用途前提 c、投资改建前提 d、新利用前提 e、上述四种情形的某种组合 (5)适用于于资产评估的假设存有()a、继续使用假设 b、公开市场假设 c、持续经营假设 d、结算假设 e、交易假设 (6)确定评估基准日的目的是()a、确认评估对象的计价时间 b、将动态下的资产紧固在某一时点 c、将动态下的资产固定在某一时期 d、确定评估机构的工作日 e、遵从科学的评估程序 4、问答题 (1)资产评估的基本要素存有哪些?(2)资产评估假设的具体内容是什么?(3)资产评估的经济原则存有哪些?二、参考答案 1、(1)资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估算的过程。(2)时点性就是指资产评估就是对评估对象(即待评估资产)在某一时(间)点的价值的估计。这一时点就是所评估价值的适用于日期，也就是提供更多价值评估基础的市场供需条件及资产状况的日期，我们将这一时点称作评估基准日。评估基准日相对于评估(工作)日期而言，既可以就是过去的某一天，也可以就是现在的某一天，还可以就是将来的某一天。(3)一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。(4)非市场价值就是指资产在各种非官方交易市场条件下的最为可能将价值。常用的非市场价值存有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、结算价值、天量增值价值、持续经营价值。2、(1)c(2)c(3)c(4)d(5)c (6)c(7)a(8)d(9)b(10)b 3、(1)abcd(2)acde(3)ab (4)abcde(5)abde(6)ab 4、(1)资产评估的基本要素存有哪些?资产评估的基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。专门从事资产评估业务的机构和人员，就是资产评估工作中的主体，必须符合国家在资产评估方面的有关规定，即为具备专门从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。特定资产是待评估的对象。国家的有关规定就是指资产评估活动所应严格遵守的有关法律、法规、政策文件等，它就是资产评估的依据。特定的评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直接决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。评估原则即为资产评估工作的行为规范，就是处置评估业务的行为准则。价值类型是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的。评估程序就是资产评估业务的工作步骤。评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法。(2)资产评估假设的具体内容就是什么?资产评估假设是资产评估工作得以进行的前提假设，包括继续使用假设、公开市场假设和清算假设。稳步采用假设就是指资产将按照现行用途稳步采用，或切换用途稳步采用。现实中的整体表现主要存有三种情况：一就是资产将按照现行用途原地稳步采用;二就是资产将切换用途后在原地稳步采用;三就是资产的地理位置出现搬迁后稳步采用。在确认与否可以使用稳步采用假设时，须要充分考虑等待评估资产从经济上、法律上、技术上与否容许转型利用方式、转换产权主体，以及容许转型利用方式和转换产权主体的前提条件。公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。不同类型的资产，其性能、用途不同，因而市场化程度也有差异。用途广泛、通用性比较强、市场化程度较高的资产如住宅、汽车等，比具有较强专用性的资产有更加活跃的交易市场，因而更适用于公开市场假设。专用性资产一般具有特殊的性质，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作为企业经营活动的一部分时，很少能够在公开市场上出售。结算假设就是指资产所有者在某种压力下，例如宣告破产、抵押权实行等，将被迫以协商或以拍卖行方式，强制性将其资产出售。按照找寻购买者的时间的长短，可以将结算分成强制性结算和有序结算。结算假设下的评估价值往往也高于稳步采用和公开市场假设下的评估价值。(3)资产评估的经济原则有哪些?资产评估原则就是规范评估犯罪行为和业务的准则。规定评估原则就是为了保证相同的估价人员在遵从规定的估价程序，使用适合的估价方法和恰当的处理方式的前提下，对同一估价对象的估价结果能够具备一致性。资产评估的经济原则包含贡献原则、替代原则、预期收益原则、最佳(也表示最低最佳)采用原则。贡献原则是指在评估时，某一资产或资产的某一构成部分的价值，应取决于该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献，或该部分对资产整体价值的贡献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定。替代原则的理论依据就是同一市场上的相同(或二者对数)物品具备相同(或相似)的价值。对具备同等效用而价格相同的物品展开挑选时，理性人必定挑选价格便宜的;对价格相同而效用相同的物品展开挑选时，理性人必定挑选效用很大的。替代原则建议尽可能利用与估价对象特征二者相似资产的市场交易资料，去展开比较分析评估估价对象的价值，以保证所评估的结果就是估价对象在公开市场上成交量的最为可能将价格。预期收益原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而是决定于其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即预期的获利能力。预期的获利能力越大，资产的价值就越高。最佳(也表示最低最佳)采用原则即为按照估价对象的最佳采用方式，评估资产的价格。最佳采用就是所指在法律上容许、技术上可能将、经济上可取的前提条件下，能并使估价对象产生最低价值的利用方式。在运用最佳采用原则时，首先建议最佳利用方式在法律上就是获得容许的，其次还要获得技术上的积极支持，无法将技术上无法看得出来的利用方式当做最佳采用，最后应当特别注意所确认的最佳利用方式在经济上可取，不可能将通过不经济的方式去同时实现资产的最佳采用。在估价对象已经处在采用状态的情况下，应当根据最佳采用原则对估价前提并作如下挑选：(1)维持利用现状前提，即为指出稳步维持利用现状为最佳采用时，应当以维持现状稳步采用做为估价前提;(2)切换用途前提，即为指出切换用途再不予采用最不利时，应当以切换用途后的采用假设为估价前提;(3)投资改建前提，即为指出不切换用途但须要展开投资改建后再不予采用最为不利时，应当以改建后的采用假设为估价前提;(4)再次利用前提，即为指出拆毁现有资产的某一部分再不予利用最为不利时，应当以拆毁该部分后的采用假设为估价前提;(5)上述四种情形的某种女团。