《物业管理制度与政策》培训总纲优秀PPT.ppt

物业管理基本制度与政策华东师范高校东方房地产学院本课程的特点n微小环节多，要点多n背后蕴涵着确定的立法精神n同现实有确定的差距n这些特点意味着：n记忆量大n通过理解法律的基本精神，可以削减记忆的难度n不要依据日常操作中的常识来，必需遵照法律教学方法与学习方法教学方法：n介绍法律条文背后的立法精神n抓要点学习方法：n通过总结把厚书变薄n识记回忆再回忆再回忆第一章物业管理概述第一节物业管理的概念一、物业管理的概念依据物业服务合同约定修理、养护、管理的活动维护相关区域内环境卫生和秩序的活动房屋等建筑物管理的三种方式n业主自己进行管理n业主将不同的服务内容托付给不同的专业公司n业主选聘物业管理企业进行管理n条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。n条例并不强制业主必需选择物业管理企业来实施物业管理，但是，假如业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当依据条例的规定来进行。条例调整的范围n调整住宅物业与非住宅物业的物业管理活动n调整城市和乡村的物业管理活动n非市场的房屋管理不属于物业管理物业管理的市场化特征n房地产物质形态的演化导致了物业财产状况的演化n多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应n物业管理活动应当遵循市场原则市场原则是物业管理活动的前提条件n目的：强调业主在市场活动中的自主权；强调物业管理活动必需纳入市场秩序。n意义：提高业主的权责意识；推动物业管理企业依法经营；促进物业管理市场秩序明显好转。二、物业管理的特征n社会化n专业化n市场化其次节我国物业管理的产生与发展一、物业管理的起源和发展19世纪60年头奥克维娅希尔皇家特许屋宇经理学会二、城镇住房及住房制度改革n我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而渐渐发展起来的。n改革开放前城镇住房制度特征：住房投资由国家和国有企业统包；住房支配实行实物支配；住房消费实行福利低租金和国家包修包养制度。三、我国物业管理的产生n1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司成立。四、我国物业管理的发展n1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例。n1994年建设部颁布城市新建住宅小区管理方法。n2000年中国物业管理协会成立。五、物业管理在社会经济中的地位与作用n有利于促进经济增长n有利于提高人民群众居住质量n有利于增加就业n有利于维护社区稳定n有利于推动房地产业的良性发展第三节我国物业管理制度的历史沿革我国的物业管理始终离不开政府主管部门的推动和引导，缘由：我国当前仍处于支配经济向市场经济的转型期；物业管理是我国城市管理的重要组成部分；物业管理干脆关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定。一、条例颁布前的物业管理制度建设物业管理政策法规特点：n借鉴性n过渡性n针对性城市新建住宅小区管理方法n1994年3月23日建设部颁布城市新建住宅小区管理方法。n城市新建住宅小区管理方法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。二、条例颁布后的物业管理制度建设物业管理政策法规特点：配套性阅历性操作性第四节 物业管理条例n2003年6月8日，国务院颁布了物业管理条例，标记着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。一、立法过程n2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将条例（草案）登报公开向社会征求看法。二、条例的指导思想和立法原则n立法理念：发展为重、平衡利益、疼惜弱者n立法指导思想：n1、强调疼惜业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；n2、强调业主与物业管理企业是同等的民事主体，是服务和被服务的关系；n3、强调业主与物业管理企业通过公允、公开和协商方式处理物业管理事项。立法原则n立法原则：n1、物业管理权利和财产权利相对应的原则；n2、维护全体业主合法权益的原则；n3、现实性和前瞻性有机结合的原则；n4、从实际动身，实事求是的原则。三、条例创设的法律制度7项基本制度：业主大会制度业主公约制度前期物业管理招投标制度物业承接验收制度物业管理企业资质管理制度物业管理从业人员职业资格制度住宅专项修理资金制度法律制度的内涵条例所创设法律制度的内涵：敬重和维护业主的财产权利；建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制；条例和有关法律法规共同规范物业管理活动；妥当处理政府和市场的关系。四、条例主要内容简介共7章，70条。第一章总则5条其次章业主及业主大会15条第三章前期物业管理11条第四章物业管理服务18条第五章物业的运用与维护7条第六章法律责任13条第七章附则1条条例的法律责任的特点n行政责任、民事责任并存n为了处理好行政惩处和担当民事责任之间的关系，条例在设定法律责任时遵循以下原则：凡是能够通过担当民事责任解决的，不再设定行政惩处的原则；的确涉及违反行政管理规定，损害公共利益，须要赐予行政惩处的，则优先保证民事责任的担当，以充分体现优先疼惜全体业主利益的原则。n体现业主自我管理、自我监督的原则五、条例确立的基本法律关系n业主相互之间的关系n物业管理企业和业主之间的关系n开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系n供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系n社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系n物业管理各方主体与政府之间的关系其次章 物业管理服务第一节物业管理服务的特点和内容一、物业管理服务的特点n公共性和综合性n受益主体的广泛性和差异性n即时性和无形性n持续性和长期性二、物业管理服务的内容房屋共用部位、共用设施设备以及物业管理区域内共用设施设备的修理、养护与管理物业管理区域内的环境卫生服务物业管理区域内的绿化管理服务物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务物业装饰装修管理服务物业档案资料的管理专项修理资金的代管服务合同内的服务物业服务合同约定以外的服务三、物业管理服务标准n一般住宅小区物业管理服务等级标准（试行）（2004年）n6个方面物业管理服务的内容n3个等级的服务标准物业管理企业和业主运用标准时应留意的问题n标准为一般商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等一般住宅小区物业服务的试行标准。n标准依据一般住宅小区物业服务需求的不同状况，由高到低设三个服务等级。n标准各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备修理养护、帮助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等内容组成。n选用标准时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（运用人）的居住消费实力等因素。其次节 物业服务收费一、物业服务收费原则n合理原则n公开原则n收费与服务水平相适应原则二、物业服务收费管理（一）物业服务收费定价形式政府定价政府指导价市场调整价政府指导价物业服务等级基准价格具体收费标准房地产行政主管部门房地产行政主管部门与价格主管部门业主与物业管理企业（二）物业服务收费形式包干制酬金制包干制与酬金制n物业服务费=物业服务成本+法定税费+物业管理企业的利润n预收物业服务资金=物业服务支出+物业管理企业酬金（三）物业管理服务成本构成n管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；n物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；n物业管理区域清洁卫生费用；n物业管理区域绿化养护费用；n物业管理区域秩序维护费用；n办公费用；n物业管理企业固定资产折旧；n物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；n经业主同意的其他费用。（四）物业服务费的缴纳和督促n非业主运用人的交费责任。条例第42条：“业主应当依据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业运用人约定由物业运用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”n未交付房屋的交费主体。条例第42条第2款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”n业主委员会对欠费业主的督促义务。条例第67条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”2005年10月30日早晨，朝阳区法院出动98名法警和法官，对辖区内13个小区的拒缴物业费业主强制执行催缴，当场交不出钱者即被拘留，有16人被拘留，其中4人被认定为暴力抗法，处以15天刑事拘留。（五）代收代交费用n条例第44条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受托付代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”n物业服务收费管理方法第17条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受托付代收前款费用的，可向托付单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。”业主物业管理企业公用事业单位托付合同关系物业服务合同关系供用电、水、气、热力合同关系第三节物业服务合同n是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。建设单位建设单位业主或业主大会业主或业主大会物业管理企业物业管理企业前期物业前期物业服务合同服务合同物业物业服务合同服务合同一、物业服务合同物业管理事项物业服务质量物业服务费用双方的权利义务专项修理资金的管理与运用物业管理用房合同期限违约责任物业服务合同的主要内容二、前期物业服务合同建设管理前期物业服务合同（一）前期物业服务合同的特征n前期物业服务合同具有过渡性；n前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签定；n前期物业服务合同是要式合同。（二）前期物业服务合同的时效n前期物业服务合同可以约定期限；n前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。（三）前期物业服务合同的主要内容n依据：前期物业服务合同（示范文本）（2004年建设部）三、物业管理企业的义务（一）维护物业管理区域秩序的义务1、业主违反物业管理区域秩序的主要表现2、维护物业管理区域秩序的主要方式3、业主违反物业管理秩序的法律责任物业管理企业义务物业管理企业义务物业管理企业物业管理企业报告义务报告义务制止义务制止义务告知义务告知义务（二）物业管理区域的平安防范帮助义务n条例第47条第一款：“物业管理企业应当帮助做好物业管理区域内的平安防范工作。发生平安事故时，物业管理企业在实行应急措施的同时，应当刚好向有关行政管理部门报告，帮助做好救助工作。”n条例第47条其次款：“物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”案例n2005年1月27日晚，单与亲戚黄前望银都花园探访亲戚，因登记问题与值勤保安胡某发生纠纷。黄某从车上取出斧头状利器加入冲突，被保安胡某夺下，胡某用斧头砍击单，正在旁边巡逻的保安何某闻讯赶到后持水管殴打单。单后经医院抢救无效死亡。n系因职责参与纠纷；n物业管理公司应对其工作人员不当履行职务导致的侵权行为担当赔偿责任。四、物业管理企业的责任n物业管理企业就业主受到的人身和财产损害担当责任的前提：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为。n假如物业管理企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主子身、财产在物业管理区域内受到损害，物业管理企业也不确定因此担当法律责任。案例n张女士家住宏晓小区，为上下班便利，花4000元购买摩托车一辆。小区物业管理由宏晓物业管理有限公司负责。张女士始终将其运用的摩托车停放于其居住的楼群空地间，某日，张女士摩托车被盗。张女士告知物业管理被盗一事后，该公司马上到派出所报案，但没有任何调查结果。张女士认为物业管理公司未能尽到职责，于是将物业管理公司推上法院被告席。第四节第四节 物业运用和维护物业运用和维护物物业业使使用用维维护护公共建筑共用设施公共建筑共用设施道路场地道路场地公用事业单位管线、设施公用事业单位管线、设施业主装修装饰房屋业主装修装饰房屋利用共用部位、设施设备经营利用共用部位、设施设备经营规划用途不得擅自变更规划用途不得擅自变更不得擅自挖掘、占有不得擅自挖掘、占有公用事业单位负责修理、养护公用事业单位负责修理、养护告知义务留意义务告知义务留意义务征得相关业主、业主大会或者征得相关业主、业主大会或者物业管理企业的同意物业管理企业的同意第三章物业管理的基本制度物业管理的七项基本制度物业管理的七项目基本制度业主大会制度业主公约制度 前期物业招投标制度物业承接查验制度物业管理企业资质管理制度物业管理专业人员职业资格制度住宅专项修理资金制度第一节业主大会制度一、业主（一）业主的概念房屋的全部权人为业主（二）业主的权利合同权合同权建议权建议权投票权投票权选举权与被选举权选举权与被选举权监督权监督权业主的权利业主的权利业主的权利业主的权利（三）业主的义务n遵守业主公约、业主大会议事规则；n遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的运用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；n执行业主大会的确定和业主大会授权业主委员会作出的确定；n依据国家有关规定交纳专项修理资金；n按时交纳物业服务费用；n法律、法规规定的其他义务。二、业主大会（一）业主大会的组成和性质物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。（二）业主大会的筹备与成立1、成立业主大会的限制和选择一个物业管理区域成立一个业主大会；只有一个业主的，或者业主子数较少且经全体业主一样同意，确定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。2、业主大会的筹备n成立业主大会筹备组：业主代表、建设单位n业主大会筹备组的工作内容n筹备业主大会的工作要求3、业主大会的成立n业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下。组织业主召开首次业主大会会议。n首次业主大会会议议程（三）业主大会的职责业主大会职责选举、更换业主委员会委员，选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作监督业主委员会的工作制定、修改业主公约制定、修改业主公约和业主大会议事规则和业主大会议事规则选聘、解聘物业管理企业选聘、解聘物业管理企业确定专项修理资金运用、确定专项修理资金运用、续酬方案，并监督实施续酬方案，并监督实施法律、法规或者业法律、法规或者业主大会议事规则规主大会议事规则规定的其他有关物业定的其他有关物业管理的职责管理的职责制定、修改物业管理区域内制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设物业共用部位和共用设施设备的运用、公共秩序和环境备的运用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制卫生的维护等方面的规章制度度（四）业主大会活动规则1.定期会议和临时会议2.业主代理人和业主代表人3.业主大会确定事项的表决效力三、业主委员会（一）业主委员会的性质n业主大会的执行机构（二）业主委员会的职责n召集业主大会会议，报告物业管理的实施状况；n代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；n刚好了解业主、物业运用人的看法和建议，监督和帮助物业管理企业履行物业服务合同；n监督业主公约的实施；n业主大会赐予的其他职责。（三）业主委员会的备案n条例第16条：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”（四）业主委员会委员的资格条件n本物业管理区域内具有完全民事行为实力的业主；n遵守国家有关法律、法规；n遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；n热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；n具有确定的组织实力；n具备必要的工作时间。（五）业主委员会委员的资格终止n因物业转让、灭失等缘由不再是业主的；n无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；n因疾病等缘由丢失履行职责实力的；n有犯罪行为的；n以书面形式向业主大会提出辞呈的；n拒不履行业主义务的；n其他缘由不宜再担当业主委员会委员的。（六）业主委员会会议1经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当刚好召开业主委员会会议2业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档3业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出确定必需经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的确定应当以书面形式在物业管理区域内刚好公告（七）业主委员会的改选与变更n业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主观部门可以指派工作人员指导其换届工作。n经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出确定，并以书面形式在物业管理区域内公告。（八）业主委员会的工作经费n业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主担当；经费的筹集、管理、运用具体由业主大会议事规则确定；n业主大会和业主委员会工作经费的运用状况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。四、限制性规定n条例第19条：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的确定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤消其确定，并通告全体业主。”n条例第68条：“业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法赐予治安管理惩处。”其次节业主公约制度一、业主公约（一）概念（二）主要内容条例第17条：“业主公约应当对有关物业的运用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当担当的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。”（三）法律效力业主公约的主要内容业主的共同利益违反公约应当承担的责任有关物业的使用、维护、管理业主应当履行的义务二、业主临时公约（一）概念业主大会制定业主公约之前存在的业主公约，称为业主临时公约。（二）业主临时公约的制定n制定的主体：建设单位n制定的时间：物业销售之前（三）相关主体的法律义务n建设单位不得侵害物业买受人的义务；n建设单位对业主临时公约的说明义务；n物业买受人对业主临时公约承诺的义务。（四）业主临时公约的内容n物业的自然状况与权属状况；n业主运用物业应当遵守的规则；n修理养护物业应当遵守的规则；n涉及业主共同利益的事项；n违约责任。第三节前期物业管理招投标制度n条例第24条：“国家提倡建设单位依据房地产开发与物业管理相分别的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以接受协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”一、前期物业管理招投标的概念、意义和原则n概念n意义n原则：公开、公允、公正、恳切信用二、前期物业管理项目招标规则（一）招标原则与招标形式招标原则：不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人；不得对潜在投标人实行卑视待遇；不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。招标形式；公开招标、邀请招标（二）招标文件的编制与招标项目备案三、前期物业管理项目投标规则（一）投标要求与投标文件投标要求：投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。招标文件：投标函、投标报价、物业管理方案、招标文件要求供应的其他材料（二）投标程序n暂行方法第23条：“投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。”n暂行方法第24条：“投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。”四、开标、评标和中标n（一）开标开标时间开标地点开标形式（二）评标评标专家名册评标委员会评标规则（三）中标n招标人依据中标候选人的排序先后确定中标人；n招标人应当在招标有效期截止时限30日前确定中标人；n招标人应当向中标人发出中标通知书；n招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案；n招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，依据招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；n招标人无正值理由不与中标人签订合同，或中标人无正值理由不与招标人签订合同，应当赔偿给对方造成的损失。五、违反前期物业管理招投标规定的法律责任n条例第57条：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自接受协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，赐予警告，可以并处10万元以下的罚款。”第四节物业承接查验制度n条例第28条：“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”承接查验的意义n有利于明确各方的权、责、利，疼惜建设单位、业主和物业管理企业的正值权益。n督促建设单位提高建设质量n可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端。物业承接查验的参与主体由建设单位或业主委员会组织实施建设单位：在业主入住前办理承接查验，并将查验记录作为物业管理档案业主委员会：组织新旧物业企业共同进行承接查验活动，由原物业管理企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业管理企业办理物业承接手续。物业承接查验的内容物业资料的移交物业现场的验收：物业共用部位共用设施设备的验收物业管理区域环境验收三、物业的保修责任n条例第31条：“建设单位应当依据国家规定的保修期限和保修范围，担当物业的保修责任。”第五节物业管理企业资质管理制度一、物业管理企业的性质和地位条例第32条：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”二、物业管理企业资质管理的必要性n针对当前我国物业管理的发呈现状，有必要加强对物业管理企业的资质管理，把好市场准入关；n针对物业管理企业的管理服务特性，有必要对物业管理企业建立市场准入和清出制度；n针对物业管理的专业特性，须要实行企业资质审批制度。三、物业管理企业资质等级一级资质二级资质三级资质（一）取得资质等级的条件n注册资本n相关专业人员数n物业管理专业人员资格n物业管理项目n管理制度和标准各资质等级物业管理企业的条件一级资质二级资质三级资质注册资本500万元以上300万元以上50万元以上相关专业技术人员不少于30人，中级以上职称人员不少于20人不少于20人，中级以上职称人员不少于10人不少于10人，中级以上职称人员不少于5人物业管理专业人员物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书物业管理项目管理两种类型以上项目各类物业房屋建筑面积占相应基数百分比之和不低于100%：多层住宅200万平方米高层住宅100万平方米独立式住宅15万平方米办公楼工业厂房及其他物业50万平方米管理两种类型以上项目各类物业房屋建筑面积占相应基数百分比之和不低于100%：多层住宅100万平方米高层住宅50万平方米独立式住宅8万平方米办公楼工业厂房及其他物业20万平方米有委托的物业管理项目管理制度和标准建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统项目等级（二）资质证书的颁发和管理n国务院建设主管部门一级资质证书n省、自治区人民政府建设主管部门二级资质证书n直辖市人民政府房地产主管部门二级和三级资质证书n设区的市级人民政府房地产主管部门三级资质证书（三）资质等级与项目承接一级资质各种物业管理项目二级资质30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目三级资质20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目四、物业管理企业资质等级的管理程序n新设立物业管理企业的资质申请n物业管理企业资质等级的核定n不得批准资质的违规行为n物业管理企业资质等级的变更、注销与撤消n物业管理企业资质年检五、物业管理企业违规行为的行政惩处n超越资质等级承接物业管理业务n无正值理由不参与资质年检n出租、出借、转让资质证书n不按规定刚好办理资质变更手续第六节物业管理人员职业资格制度一、物业管理从业人员的职业素养正确的职业的道德良好的职业素养二、物业管理从业人员的职业资格（一）专业技术人员的职业资格（二）建立物业管理从业人员职业资格制度的现实意义规范发展物业管理业的须要物业管理行业特殊性的须要发挥物业管理社会效益的须要与国际惯例接轨的须要三、物业管理师制度的相关规定n物业管理师制度n物业管理师资格考试n物业管理师注册n物业管理师执业第七节住宅专项修理资金制度一、住宅专项修理资金的交存（一）定义（二）交存方式二、住宅专项修理资金的运用n一般性规定n住宅专项修理资金的列支n住宅专项修理资金的支配管理三、住宅专项修理资金的监管（一）代收代管单位的义务（二）财政部门的监管职责（三）相关主体的法律责任第四章 房地产相关制度与政策主要内容n房地产开发经营n房地产转让n商品房销售n房屋租赁n房地产中介服务n房地产抵押n房地产权属登记n房屋修理养护第一节 房地产与房地产业管理制度简介n房地产：由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体。n房地产业：房地产业是属于第三产业的一个重要产业部门。房地产领域的现行法规体系1、宪法2、法律特地法规：土地管理法、城市房地产管理法相关法规：城市规划法、民法通则、合同法、担保法、消费者权益疼惜法3、行政法规：物业管理条例4、部门规章：物业服务收费管理方法5、地方法规：上海市住宅物业管理规定6、最高人民法院的文件：最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定其次节 房地产开发经营管理n房地产开发经营，指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。n城市规划区指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展须要实行规划限制的区域。一、房地产开发企业管理（一）设立房地产开发企业的条件1、房地产开发企业资格 一般条件：（1）依法成立；(2)有必要的财产或者经费；(3)有自己的名称、组织机构和场所；(4)能够独立担当民事责任。特殊条件：（1）有100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。2、房地产开发企业资质一级资质二级资质三级资质四级资质注册资本不低于5000万元不低于2000万元不低于800万元不低于100万元从事房地产开发经营5年以上3年以上2年以上1年以上累计竣工房屋建筑面积30万m2以上（近3年）15万m2以上（近3年）5万m2以上建筑工程质量合格率连续5年100%连续3年100%连续2年100%已竣工的达100%专业管理人员不少于40人不少于20人不少于10人不少于5人项目等级（二）设立房地产开发企业的程序n到房地产开发主管部门备案；n核发暂定资质证书。（三）房地产开发企业的市场活动规则n房地产开发企业必需依据核定的资质等级，担当相应的房地产开发项目。二、房地产开发项目的规划设计管理房地产开发的四个阶段：决策前期建设租售房地产开发前期工作阶段的内容：拿地立项拆迁规审城市规划部门对房地产开发项目的管理：l审定项目规划设计l实施监督检查（一）城市规划的概念和房地产开发项目的关系 城市规划城市规划 城市总体规划城市总体规划 分区规划分区规划 城市具体规划城市具体规划 限制性具体规划限制性具体规划 修建性具体规划修建性具体规划城市规划与房地产开发项目的关系n城市规划是房地产开发的重要依据；房地产开发是实现城市规划的主要途径。（二）房地产开发项目的规划设计审定n通过对修建性具体规划的编制、修改，使其符合城市总体规划和限制性具体规划。n一书两证：项目选址看法书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。（三）城市规划部门对建设项目的检查和监督n城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。n被检查者应当照实供应状况和必要的资料，检查者有责任为被检查者保守技术隐私和业务隐私。三、房地产开发的项目管理与建设施工管理项目管理项目管理施工管理施工管理竣工验收竣工验收（一）项目管理制度n确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。n确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地支配和城市规划、房地产开发年度支配的要求。房地产开发项目管理应遵循的制度n开发条件与要求n开发项目的资本金n配套基础设施n动工开发期限n开发项目转让n拆迁补偿安置n建筑工程质量n验收（二）房地产开发的施工管理制度n项目报建与施工许可证制度n建筑工程质量管理制度n工程竣工验收备案制度项目报建 建设单位在工程项目可行性探讨报告或其他立项文件批准后，须向当地建设行政主管部门进行报建，建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开工、竣工日期、发包方式、工程筹建状况。建设单位申领施工许可证的条件n已办理建筑工程用地批准手续n取得建设工程规划许可证n基本具备施工条件n已确定施工企业n有满足施工须要的施工图纸与技术资料n有保证工程质量和平安的具体措施n已托付监理n建设资金已落实建筑工程质量管理制度建设单位的义务：向具有相应资质等级的单位招标；向有关单位供应真实的建设工程原始资料；办理工程质量监督手续；不得迫使承包方以低于成本的价格竞标或随意压缩合理工期等；托付设计单位提出设计方案。工程竣工验收备案制度n建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。第三节房地产转让管理n一、房地产转让的概念 指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的其他合法方式n以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；n一方供应土地运用权，另一方或者多方供应资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；n因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；n以房地产抵债的。房地产一样原则即土地运用权与房屋的全部权产权一样。土地运用权转让时，地上建筑物、其他附着物的全部权随之转让；地上建筑物、其他附着物的全部人转让地上建筑物、其他附着物的全部权时，其运用范围内的土地运用权随之转让。二、土地运用权的处理原则（一）以出让方式取得土地运用权的房地（一）以出让方式取得土地运用权的房地产转让产转让（二）以划拨方式取得土地运用权的房地（二）以划拨方式取得土地运用权的房地产转让产转让房地产转让的条件房地产转让的条件国国有有土土地地出让取得出让取得划拨取得划拨取得1、已经支付出让金，、已经支付出让金，并取得土地运用权证书；并取得土地运用权证书；2、完成开发投资总额、完成开发投资总额的的25以上以上。1、补办土地运用权出让手续；、补办土地运用权出让手续；2、将转让房地产所获收益中的、将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理土地收益上缴国家或者作其他处理 转让以出让方式取得土地运用权的以出让方式取得土地运用权的房地产转让条件房地产转让条件n依据出让合同约定已经支付全部土地运用权出让金，并取得土地运用权证书。n依据出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋全部权证书。以划拨方式取得土地运用权的以划拨方式取得土地运用权的房地产转让条件房地产转让条件n以划拨方式取得土地运用权，转让房地产时，按国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地土地运用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地运用权出让金。（城市房地产管理法第39条）n经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地运用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。可以不办理土地运用权出让手续的情形n经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设城市房地产管理法第23条规定的项目的（国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地）；n私有住宅转让后仍用于居住的；n依据国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；n同一宗土地上部分房屋转让而土地运用权不行分割转让的；n转让的房地产短暂难以确定土地运用权出让用途、年限和其他条件的；n县级以上人民政府规定短暂无法或不须要实行土地运用权出让方式的其他情形。三、房地产转让的程序n房地产转让当事人签定书面转让合同；n房地产转让当事人在房地产转让合同签定后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；n房地产管理部门对供应的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；n房地产管理部门核实申报的成交价格，并依据须要对转让的房地产进行现场查勘和评估；n房地产转让当事人按规定缴纳有关税费；n房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。四、房地产转让合同n房地产转让合同是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。n城市房地产管理法第40条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地运用权取得的方式。”五、禁止转让的规定n以出让方式取得土地运用权，尚不符合土地运用权转让必备条件的；n司法机关和行政机关依法裁定，确定查封或者以其他形式限制房地产权利的；n依法收回土地运用权的；n共有房地产，未经其他共有人书面同意的；n权属有争议的；n未依法登记领取权属证书的；n法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。案例n甲向乙出售房屋两间，双方签定协议。甲将房钥匙与房产证交付，乙搬入所买房屋居住，并进行确定程度装修，准备结婚。后甲以所卖房屋中有其母亲的份额自己无权处理为由，要求解除房屋买卖合同，相互返还房款和房屋。n最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的看法第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，担当共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维持第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”第四节商品房销售管理商品房销售商品房预售商品房现房销售一、商品房预售管理（一）商品房预售条件已交付全部土地运用权出让金，取得土地运用权证书；持有建设工程规划许可证；按供应预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（二）商品房预售管理程序n房地产开发企业申请预售许可；n房地产管理部门受理、审查、颁发预售许可证；n房地产开发企业办理预售合同登记备案手续；n商品房预购人办理权属登记手续。案例n甲为某公司高级主管，乙开发商在其工作地点旁边进行房地产开发。甲看中一套商品房，因担忧被别人抢先买走，与乙签定了非正式购房合同。合同约定，假如开发商逾期交房，则按每天房价款的万分之五标准支付逾期交房违约金。假如开发商逾期交房超过一个月，甲有权解除房屋买卖合同。随后，甲支付2万元定金，后又支付该房屋买卖款首付10万元。开发商拿到楼盘预售许可证后，售楼处通知甲签订正式商品房买卖合同。在正式合同中，甲发觉交房时间推迟，且违约方式按银行同期贷款利率计算。售楼处说明正式的合同只为办理购房手续，之前签订的合同照旧有效，甲于是在正式的合同上签字。n后来该楼盘在开发过程中出现不少问题，甲不准备购买该房屋