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第一节第一节 项目融资的概念和分类项目融资的概念和分类 房地产贷款房地产贷款 一一 票据贴现票据贴现 二二 房地产信托投资基金房地产信托投资基金 三三F房地产企业项目融资是指房地产企业为开发建设房地产项目而实行某房地产企业项目融资是指房地产企业为开发建设房地产项目而实行某种融资方式，以筹集建设资金的行为。种融资方式，以筹集建设资金的行为。F项目融资最主要的体现形式是从银行取得的房地产贷款。项目融资最主要的体现形式是从银行取得的房地产贷款。F由于销售的存在，有些房地产企业在销售过程中还存在票据贴现业务。由于销售的存在，有些房地产企业在销售过程中还存在票据贴现业务。F一般状况下，房地产企业不存在短期贷款一般状况下，房地产企业不存在短期贷款(也就是流淌资金贷款也就是流淌资金贷款)。F为降低对银行贷款的依靠度，越来越多的房地产企业正在探讨房地产为降低对银行贷款的依靠度，越来越多的房地产企业正在探讨房地产投资信托基金投资信托基金(REITs)(REITs)这一新的融资模式。这一新的融资模式。一、房地产贷款 房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。关的贷款。对房地产企业来讲，最常见也是最主要的贷款品种是房地对房地产企业来讲，最常见也是最主要的贷款品种是房地产开发贷款和经营性物业抵押贷款。产开发贷款和经营性物业抵押贷款。F其中：房地产开发贷款是针对房地产开发建设阶段的贷款；而经其中：房地产开发贷款是针对房地产开发建设阶段的贷款；而经营性物业抵押贷款是针对房地产持有经营阶段的贷款。营性物业抵押贷款是针对房地产持有经营阶段的贷款。一、房地产贷款(一一)房地产开发贷款房地产开发贷款 房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于开发、建立向市场销售、出租等用途的的用于开发、建立向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。房地产开发贷款的期限一房地产项目的贷款。房地产开发贷款的期限一般为般为3 3年，通常按月或按季还息，贷款到期时一年，通常按月或按季还息，贷款到期时一次性还本。次性还本。一、房地产贷款(二二)经营性物业抵押贷款经营性物业抵押贷款 经营性物业是指经营性、收益性房屋。有经营性物业是指经营性、收益性房屋。有些房地产企业除了进行销售物业的开发以外，还些房地产企业除了进行销售物业的开发以外，还进行持有经营性物业的开发。因此，房地产企业进行持有经营性物业的开发。因此，房地产企业除了在开发建设阶段的开发贷款以外，还须要在除了在开发建设阶段的开发贷款以外，还须要在持有经营阶段进行经营性物业抵押贷款的融资。持有经营阶段进行经营性物业抵押贷款的融资。经营性物业抵押贷款是指以借款人自有的、已建经营性物业抵押贷款是指以借款人自有的、已建成并投入运营的优质经营性资产将来经营所产生成并投入运营的优质经营性资产将来经营所产生的持续稳定的现金流的持续稳定的现金流(租金收入、运营收入、广租金收入、运营收入、广告停车收入等告停车收入等)作为第一还款来源，为满足借款作为第一还款来源，为满足借款人在生产经营中多样化用途的融资需求而发放的人在生产经营中多样化用途的融资需求而发放的贷款。贷款。经营性物业抵押贷款的期限一般为经营性物业抵押贷款的期限一般为10101515年，通年，通常是按季还本付息。常是按季还本付息。二、票据贴现 房地产企业在须要资金时，将从购房人处收到的未到期承房地产企业在须要资金时，将从购房人处收到的未到期承兑汇票，经过背书转让给银行，先向银行贴付利息，银行兑汇票，经过背书转让给银行，先向银行贴付利息，银行以票面余额扣除贴现利息后的票款付给房地产企业，汇票以票面余额扣除贴现利息后的票款付给房地产企业，汇票到期时，银行凭票向购房人收取现款。到期时，银行凭票向购房人收取现款。票据贴现是房地产企业唯一的短期融资方式。随着我国金票据贴现是房地产企业唯一的短期融资方式。随着我国金融体制的不断完善和发展，越来越多的消费者会接受票据融体制的不断完善和发展，越来越多的消费者会接受票据等非现金方式支付房款。因此，票据贴现是核算也是房地等非现金方式支付房款。因此，票据贴现是核算也是房地产企业将来的重点之一。产企业将来的重点之一。三、房地产信托投资基金 从资金信托的角度动身，房地产信托是指受托人从资金信托的角度动身，房地产信托是指受托人(信托投信托投资公司资公司)遵循信托的基本原则，将托付人托付的资金以贷遵循信托的基本原则，将托付人托付的资金以贷款或入股的方式投向房地产企业以获得收益，并将收益支款或入股的方式投向房地产企业以获得收益，并将收益支付给受益人的行为。付给受益人的行为。目前房地产企业资金来源主要是银行贷款。而房地产投资目前房地产企业资金来源主要是银行贷款。而房地产投资信托基金的推出，一方面，将使房地产企业摆脱对银行贷信托基金的推出，一方面，将使房地产企业摆脱对银行贷款的过度依靠；另一方面，也会降低银行的风险，对中国款的过度依靠；另一方面，也会降低银行的风险，对中国银行业的发展起到促进作用。因此，可能将成为今后房地银行业的发展起到促进作用。因此，可能将成为今后房地产企业一种主要的融资模式。产企业一种主要的融资模式。开发贷款本金的核算开发贷款本金的核算1开发贷款利息支出的核算开发贷款利息支出的核算2借款协助费用的核算借款协助费用的核算3其次节其次节 开发贷款的核算开发贷款的核算集团转入开发贷款的核算集团转入开发贷款的核算2借款协助费用的核算借款协助费用的核算3一、开发贷款本金的核算 开发贷款本金应通过开发贷款本金应通过“长期借款长期借款”科目进行核算。科目进行核算。(一一)开发贷款取得的核算开发贷款取得的核算 房地产企业借入开发贷款，应按实际收到的贷款金额：房地产企业借入开发贷款，应按实际收到的贷款金额：(二二)开发贷款归还的核算开发贷款归还的核算 房地产企业归还开发贷款，应按实际支付的本金金额：房地产企业归还开发贷款，应按实际支付的本金金额：借：银行存款借：银行存款 贷：长期借款贷：长期借款借：长期借款借：长期借款 贷：银行存款贷：银行存款二、开发贷款利息支出的核算(一一)开发贷款利息的计算开发贷款利息的计算 贷款利息的凹凸取决于利率、本金和计息期限。贷款利息的凹凸取决于利率、本金和计息期限。1 1利率：一般分为年利率、月利率和日利率。利率：一般分为年利率、月利率和日利率。2 2本金：据以计算银行存、贷款利息的本金，是本金：据以计算银行存、贷款利息的本金，是各种存、贷款账户上的实际存、贷款余额。各种存、贷款账户上的实际存、贷款余额。3 3计息日和计息时期：依据规定，长期借款通常计息日和计息时期：依据规定，长期借款通常按季计息，计息日为每季度末月的按季计息，计息日为每季度末月的2020日。日。单位撤销或转移存款账户，还清借款时，于结清单位撤销或转移存款账户，还清借款时，于结清账户时随时结算利息。账户时随时结算利息。应付利息本金应付利息本金月利率月利率实际天数实际天数30 30 应付利息本金应付利息本金年利率年利率实际天数实际天数360 360 二、开发贷款利息支出的核算(二二)利息资本化金额的确定利息资本化金额的确定 依据企业会计准则的要求，结合房地依据企业会计准则的要求，结合房地产企业实际业务状况，房地产企业因借入开发贷产企业实际业务状况，房地产企业因借入开发贷款而发生的利息应按如下原则处理：款而发生的利息应按如下原则处理：1.1.从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的利从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的利息，应当资本化，计入相关资产成本。息，应当资本化，计入相关资产成本。2.2.开发项目竣工验收后发生的利息，应当费用化，开发项目竣工验收后发生的利息，应当费用化，计入当期损益。计入当期损益。可以看出，利息资本化的起点是贷款取得日。利息资本化的终点是可以看出，利息资本化的起点是贷款取得日。利息资本化的终点是开发项目竣工并通过验收。开发项目竣工并通过验收。二、开发贷款利息支出的核算1 1利息资本化的起点利息资本化的起点 会计准则规定，借款费用同时满足下列条件的，会计准则规定，借款费用同时满足下列条件的，才能起先资本化：才能起先资本化：（1 1）资产支出已经发生；）资产支出已经发生；（2 2）借款费用已经发生；）借款费用已经发生；（3 3）为使资产达到预定可运用或者可销售状态所）为使资产达到预定可运用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经起先。必要的购建或者生产活动已经起先。房地产企业取得开发贷款的必备条件如下：房地产企业取得开发贷款的必备条件如下：（1 1）具备）具备“四证四证”，即土地运用权证、建设用地规划许可证、，即土地运用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；（2 2）项目资本金或全部者权益不低于规定的比例，且已在银行）项目资本金或全部者权益不低于规定的比例，且已在银行贷款发放前投入项目建设。贷款发放前投入项目建设。可以看出，房地产企业取得开发贷款前，必需将自有资金投入项目建设，可以看出，房地产企业取得开发贷款前，必需将自有资金投入项目建设，且购建活动中的规划设计等工作已经完成，也就是说，企业在达到会计准且购建活动中的规划设计等工作已经完成，也就是说，企业在达到会计准则规定的资本化条件的状况下，才能取得开发贷款，因此，对于房地产企则规定的资本化条件的状况下，才能取得开发贷款，因此，对于房地产企业开发贷款，它的利息资本化的起点就是贷款取得日。业开发贷款，它的利息资本化的起点就是贷款取得日。二、开发贷款利息支出的核算2 2利息资本化的终点利息资本化的终点 会计准则规定，购建或者生产符合资本化条件的会计准则规定，购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可运用或者可销售状态时，借款费用应当停资产达到预定可运用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可运用或者止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可运用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时依据其可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时依据其发生额确认为费用，计入当期损益。发生额确认为费用，计入当期损益。p企业会计准则规定，购建或者生产的符合资本化条件的资产的各部企业会计准则规定，购建或者生产的符合资本化条件的资产的各部分分别完工，且每部分在其他部分接着建立过程中可供运用或者可对外销分分别完工，且每部分在其他部分接着建立过程中可供运用或者可对外销售，且为使该部分资产达到预定可运用或可销售状态所必要的购建或者生售，且为使该部分资产达到预定可运用或可销售状态所必要的购建或者生产活动实质上已经完成的，应当停止与该部分资产相关的借款费用的资本产活动实质上已经完成的，应当停止与该部分资产相关的借款费用的资本化。购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必需等到整体完工后才可化。购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必需等到整体完工后才可运用或者可对外销售的，应当在该资产整体完工时停止借款费用的资本化。运用或者可对外销售的，应当在该资产整体完工时停止借款费用的资本化。二、开发贷款利息支出的核算购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可运用或者可销售购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可运用或者可销售状态，可从下列几个方面进行推断：状态，可从下列几个方面进行推断：（1 1）符合资本化条件的资产的实体建立）符合资本化条件的资产的实体建立(包括安装包括安装)或者生产工或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成。作已经全部完成或者实质上已经完成。（2 2）所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合）所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求相符或者基本相符，即使有极个别与设计、同规定或者生产要求相符或者基本相符，即使有极个别与设计、合同或者生产要求不相符的地方，也不影响其正常运用或者销售。合同或者生产要求不相符的地方，也不影响其正常运用或者销售。（3 3）接着发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上的支）接着发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上的支出金额很少或者几乎不再发生。出金额很少或者几乎不再发生。可以看出，房地产企业通过项目竣工验收，也就完成上述停止资本化的可以看出，房地产企业通过项目竣工验收，也就完成上述停止资本化的的几个条件。因此，对于房地产企业开发贷款，它的利息资本化的终点就的几个条件。因此，对于房地产企业开发贷款，它的利息资本化的终点就是开发项目竣工验收日。是开发项目竣工验收日。二、开发贷款利息支出的核算 3 3利息资本化金额的确定利息资本化金额的确定 为购建或者生产符合资本化条件的为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入特地借款的，应当以特地借款资产而借入特地借款的，应当以特地借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行短暂性投资取得的投资收益后的金额进行短暂性投资取得的投资收益后的金额确定。确定。资本化利息利息费用尚未动用的借款存入银行取得的利息收入资本化利息利息费用尚未动用的借款存入银行取得的利息收入二、开发贷款利息支出的核算但在实际操作中，房地产企业在计算资本化利息时，并不减去尚未动但在实际操作中，房地产企业在计算资本化利息时，并不减去尚未动用的借款存人银行取得的利息收入。通常按利息费用干脆计入相应资用的借款存人银行取得的利息收入。通常按利息费用干脆计入相应资产价值。产价值。企业在银行的资金，既包括贷款资金，又包括自有资金和销售回款资企业在银行的资金，既包括贷款资金，又包括自有资金和销售回款资金，伴随着企业的收支活动，根本无法分清企业的存量资金中有多少金，伴随着企业的收支活动，根本无法分清企业的存量资金中有多少是贷款资金。因此，按准则的要求去计算资本化利息是行不通的。是贷款资金。因此，按准则的要求去计算资本化利息是行不通的。假如要按准则的要求去核算，银行对贷款企业资金的监管方法就要作假如要按准则的要求去核算，银行对贷款企业资金的监管方法就要作出重大调整。即：要求企业在贷款银行开立两个存款账户，一个用于出重大调整。即：要求企业在贷款银行开立两个存款账户，一个用于存放贷款资金，称贷款专户；一个是企业正常的收支账户，称结算账存放贷款资金，称贷款专户；一个是企业正常的收支账户，称结算账户。贷款银行将贷款资金全部放入贷款专户，然后，依据企业的资金户。贷款银行将贷款资金全部放入贷款专户，然后，依据企业的资金运用支配，定期将确定额度的贷款资金从贷款专户转入结算账户，通运用支配，定期将确定额度的贷款资金从贷款专户转入结算账户，通过结算账户对外支付款项。这样，贷款专户的存款产生的利息，就可过结算账户对外支付款项。这样，贷款专户的存款产生的利息，就可以视为尚未动用的借款存人银行取得的利息收入。以视为尚未动用的借款存人银行取得的利息收入。二、开发贷款利息支出的核算(三三)贷款利息的总分类核算贷款利息的总分类核算 贷款利息接受预提的方式进行核算，每个贷款利息接受预提的方式进行核算，每个月度终了，房地产企业应预提当月应付的贷款利月度终了，房地产企业应预提当月应付的贷款利息，贷款利息一般是按季支付。息，贷款利息一般是按季支付。1.从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的利息：从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的利息：借：生产成本（或：开发成本，下同）借：生产成本（或：开发成本，下同）在建工程在建工程 贷：应付利息贷：应付利息2.开发项目竣工验收后发生的利息：开发项目竣工验收后发生的利息：借：财务费用借：财务费用 贷：应付利息贷：应付利息3.实际支付利息时：实际支付利息时：借：应付利息借：应付利息 贷：银行存款贷：银行存款二、开发贷款利息支出的核算u【例】【例】中联房地产公司于中联房地产公司于20072007年年1 1月月2020日取得农业银行日取得农业银行开发贷款开发贷款5 5亿元用于开发销售物业，贷款年利率为亿元用于开发销售物业，贷款年利率为5 5，每月计提利息每月计提利息210210万元，万元，20072007年年3 3月月2020日支付一季度贷款日支付一季度贷款利息利息420420万元。中联公司依据有关原始凭证，编制会计分万元。中联公司依据有关原始凭证，编制会计分录如下：录如下：u (1)(1)每月计提应付利息时：每月计提应付利息时：u 借：生产成本借：生产成本 2100000 2100000u 贷：应付利息贷：应付利息 2100000 2100000u (2)(2)支付一季度贷款利息时：支付一季度贷款利息时：u 借：应付利息借：应付利息 4200000 4200000u 贷：银行存款贷：银行存款 4200000 4200000 二、开发贷款利息支出的核算u该项目于该项目于20082008年底竣工交付，年底竣工交付，20092009年每月计提应付利息同年每月计提应付利息同样为样为210210万元，万元，20092009年年3 3月月2020日支付一季度贷款利息日支付一季度贷款利息630630万万元。中联公司依据有关原始凭证，编制会计分录如下：元。中联公司依据有关原始凭证，编制会计分录如下：u (1)(1)每月计得应付利息时：每月计得应付利息时：u 借：财务费用借：财务费用 2100000 2100000u 贷：应付利息贷：应付利息 2100000 2100000u (2)(2)支付一季度贷款利息时：支付一季度贷款利息时：u 借：应付利息借：应付利息 6300000 6300000u 贷：银行存款贷：银行存款 6300000 6300000二、开发贷款利息支出的核算(四四)资本化利息的分摊资本化利息的分摊 一般状况下，房地产企业取得的开发贷款不行一般状况下，房地产企业取得的开发贷款不行能在借款合同中具体指向开发项目中的成本对能在借款合同中具体指向开发项目中的成本对象，因此，开发贷款的贷款利息无法干脆计入象，因此，开发贷款的贷款利息无法干脆计入成本对象。成本对象。开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集，开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集，然后再依据确定的分摊方法分摊，并计入不同然后再依据确定的分摊方法分摊，并计入不同的成本对象。的成本对象。二、开发贷款利息支出的核算国家税务总局出台的房地产开发经营业务企业所得国家税务总局出台的房地产开发经营业务企业所得税处理方法税处理方法(国税发国税发200931200931号文号文)规定，借款费用规定，借款费用属于不同成本对象共同负担的，按干脆成本法或按预属于不同成本对象共同负担的，按干脆成本法或按预算造价法进行安排。算造价法进行安排。（1 1）干脆成本法：指按期内某一成本对象的干脆开发）干脆成本法：指按期内某一成本对象的干脆开发成本占期内全部成本对象干脆开发成本的比例进行安成本占期内全部成本对象干脆开发成本的比例进行安排。排。（2 2）预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占）预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行安排。期内全部成本对象预算造价的比例进行安排。二、开发贷款利息支出的核算1.1.竣工时间相同的利息分摊竣工时间相同的利息分摊 假如成本对象的竣工时间相同，在依据干脆成本法或预算造价法进行假如成本对象的竣工时间相同，在依据干脆成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时干脆将其分摊并计入各成本对象。计算公分摊时，可以在利息发生时干脆将其分摊并计入各成本对象。计算公式如下：式如下：也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其一次性分摊也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其一次性分摊并计入各成本对象。计算公式如下：并计入各成本对象。计算公式如下：二、开发贷款利息支出的核算2 2竣工时间不同的利息分摊竣工时间不同的利息分摊假如成本对象的竣工时间不相同，也就是我们所说的分期假如成本对象的竣工时间不相同，也就是我们所说的分期开发的成本对象。在依据干脆成本法或预算造价法进行分开发的成本对象。在依据干脆成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时干脆将其分摊并计入各成本对象。摊时，可以在利息发生时干脆将其分摊并计入各成本对象。计算公式如下：计算公式如下：二、开发贷款利息支出的核算也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其分摊并计入已竣工成本对象。计算公式如下：分摊并计入已竣工成本对象。计算公式如下：二、开发贷款利息支出的核算【例】【例】中联房地产公司于中联房地产公司于20072007年年1212月月2020日取得农业银行日取得农业银行开发贷款开发贷款5 5亿元用于开发销售物业，贷款年利率为亿元用于开发销售物业，贷款年利率为5 5，每，每季度支付利息为季度支付利息为625625万元。开发产品分为两个成本对象，万元。开发产品分为两个成本对象，分别为一般住宅和高档住宅，建筑面积分别为分别为一般住宅和高档住宅，建筑面积分别为1010万平方米。万平方米。一般住宅预算造价为一般住宅预算造价为4 4亿元，高档住宅预算造价为亿元，高档住宅预算造价为6 6亿元。亿元。一般住宅竣工时间为一般住宅竣工时间为20082008年年1212月月1919日，一般住宅竣工时高日，一般住宅竣工时高档住宅形象进度为档住宅形象进度为5050。高档住宅竣工时间为。高档住宅竣工时间为20092009年年6 6月月1919日。试依据有关原始凭证，编制会计分录。日。试依据有关原始凭证，编制会计分录。二、开发贷款利息支出的核算(1)(1)每季计提应付利息时。每季计提应付利息时。借：生产成本借：生产成本待分摊成本待分摊成本 6250000 6250000 贷：应付利息贷：应付利息 6250000 6250000 (2)(2)支付季度贷款利息时。支付季度贷款利息时。借：应付利息借：应付利息 6250000 6250000 贷：银行存款贷：银行存款 6250000 6250000 (3)(3)一般住宅竣工时利息的分摊。一般住宅竣工时利息的分摊。20082008年年1212月月1919日，一般住宅竣工时计息时间为日，一般住宅竣工时计息时间为1 1年整，已归集的资本年整，已归集的资本化利息为化利息为25002500万元；万元；生产成本生产成本待分摊成本待分摊成本62500006250000625000062500006250000625000062500006250000二、开发贷款利息支出的核算借：生产成本借：生产成本一般住宅一般住宅 14285700 14285700 高档住宅高档住宅 10714300 10714300 贷：生产成本贷：生产成本待分摊成本待分摊成本 25000000 25000000注：一般住宅预算造价为注：一般住宅预算造价为4 4亿元，高档住宅预算造价为亿元，高档住宅预算造价为6 6亿元，亿元，20082008年年1212月月1919日高档住宅形象进度为日高档住宅形象进度为5050。（4）计算已竣工成本对象应分摊的利息：）计算已竣工成本对象应分摊的利息：（5）编制会计分录：）编制会计分录：三、借款发生的协助费用的核算(一一)协助费用的组成协助费用的组成协助费用是指为了取得借款而发生的必要费用，协助费用是指为了取得借款而发生的必要费用，包括借款手续费、佣金等。包括借款手续费、佣金等。企业会计准则中只是规定协助费用包括借款企业会计准则中只是规定协助费用包括借款手续费和佣金，并没有指明具体的费用项目。假手续费和佣金，并没有指明具体的费用项目。假如从取得借款而发生费用的角度考虑，中介机构如从取得借款而发生费用的角度考虑，中介机构收取的借款手续费和佣金，银行收取的项目评估收取的借款手续费和佣金，银行收取的项目评估费和财务顾问费，政府土地管理部门收取的土地费和财务顾问费，政府土地管理部门收取的土地评估费和抵押登记费，都应属于借款的协助费用。评估费和抵押登记费，都应属于借款的协助费用。三、借款发生的协助费用的核算(二二)协助费用的核算协助费用的核算 依据企业会计准则的要求，结依据企业会计准则的要求，结合企业实际业务状况，房地产企业因借入合企业实际业务状况，房地产企业因借入开发贷款而发生的协助费用，与贷款利息开发贷款而发生的协助费用，与贷款利息的处理方式一样：的处理方式一样：F1.1.从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的协助费用，从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的协助费用，应当资本化，计入相关资产成本。应当资本化，计入相关资产成本。F 借：生产成本（或在建工程）借：生产成本（或在建工程）F 贷：银行存款贷：银行存款F2.2.开发项目竣工验收后发生的协助费用，应当费用化，计开发项目竣工验收后发生的协助费用，应当费用化，计入当期损益。入当期损益。F 借：财务费用借：财务费用F 贷：银行存款贷：银行存款三、借款发生的协助费用的核算【例】【例】中联房地产公司于中联房地产公司于20072007年年1 1月月2020日取得农业银行开日取得农业银行开发贷款发贷款5 5亿元用于开发销售物业，亿元用于开发销售物业，1 1月月3030日中联公司支付借款日中联公司支付借款协助费用共计协助费用共计5050万元。中联公司依据有关原始凭证，编制会万元。中联公司依据有关原始凭证，编制会计分录如下：计分录如下：借：生产成本借：生产成本 500000 500000 贷：银行存款贷：银行存款 500000 500000 三、借款发生的协助费用的核算(三三)协助费用的分摊协助费用的分摊 协助费用的分摊方法与贷款协助费用的分摊方法与贷款利息的分摊方法基本相同。但在实际操作利息的分摊方法基本相同。但在实际操作中，依据协助费用的特点，其分摊处理方中，依据协助费用的特点，其分摊处理方法也存在确定的特殊性。法也存在确定的特殊性。(1)(1)对于金额较大的协助费用（如借款手续费、佣金及财务顾对于金额较大的协助费用（如借款手续费、佣金及财务顾问费等），应按利息分摊的方法进行分摊。问费等），应按利息分摊的方法进行分摊。(2)(2)对于金额较小的协助费用（如项目评估费、土地评估费及对于金额较小的协助费用（如项目评估费、土地评估费及抵押登记费等），可以不进行分摊，干脆计入项目开发中最大抵押登记费等），可以不进行分摊，干脆计入项目开发中最大的成本对象中。的成本对象中。四、集团转入开发贷款的核算 房地产企业一般是以项目公司为融资主房地产企业一般是以项目公司为融资主体，但有些集团性企业为了对融资工作体，但有些集团性企业为了对融资工作进行统一管理，实行由企业集团统一向进行统一管理，实行由企业集团统一向金融机构借款，然后将贷款资金拨付给金融机构借款，然后将贷款资金拨付给集团内部其他成员企业运用的方法。集团内部其他成员企业运用的方法。四、集团转入开发贷款的核算（一）贷款本金的核算（一）贷款本金的核算1 1集团的核算集团的核算（1 1）取得银行贷款资金时：）取得银行贷款资金时：借：银行存款借：银行存款 贷：长期借款贷：长期借款（2 2）将贷款资金拨付给项目公司时：）将贷款资金拨付给项目公司时：借：其他应收款借：其他应收款转出开发贷款转出开发贷款 贷：银行存款贷：银行存款（3 3）取得项目公司上缴的还贷资金时：）取得项目公司上缴的还贷资金时：借：银行存款借：银行存款 贷：其他应收款贷：其他应收款转出开发贷款转出开发贷款（4 4）归还银行贷款时：）归还银行贷款时：借：长期借款借：长期借款 贷：银行存款贷：银行存款四、集团转入开发贷款的核算【例】中联房地产公司于【例】中联房地产公司于20072007年年1 1月月2020日取得农业银行开发贷款日取得农业银行开发贷款2020亿亿元用于在各地开发房地产项目，元用于在各地开发房地产项目，1 1月月3030日中联公司将其中日中联公司将其中5 5亿元支付亿元支付给上海中联房地产开发公司。给上海中联房地产开发公司。20102010年年1 1月月1010日，上海中联房冠产开发日，上海中联房冠产开发公司将公司将5 5亿元贷款资金归还给中联房地产公司。中联公司依据有关原亿元贷款资金归还给中联房地产公司。中联公司依据有关原始凭证，编制会计分录如下：始凭证，编制会计分录如下：(1)(1)取得贷款时。取得贷款时。借：银行存款借：银行存款 2000000000 2000000000 贷：长期借款贷：长期借款 2000000000 2000000000 (2)(2)转出贷款时。转出贷款时。借：其他应收款借：其他应收款转出开发贷款转出开发贷款 500000000 500000000 贷：银行存款贷：银行存款 500000000 500000000 (3)(3)收回贷款时。收回贷款时。借：银行存款借：银行存款 500000000 500000000 贷：其他应收款贷：其他应收款转出开发贷款转出开发贷款 500000000 500000000四、集团转入开发贷款的核算2 2项目公司的核算项目公司的核算 （1 1）取得集团拨付的贷款资金时：借记）取得集团拨付的贷款资金时：借记“银行存款银行存款”科目，贷记科目，贷记“其他付收款其他付收款转入开发贷款转入开发贷款”科目。科目。（2 2）将贷款资金归还给集团时：借记）将贷款资金归还给集团时：借记“其他应付款其他应付款转入开发贷款转入开发贷款”科目，贷记科目，贷记“银行存款银行存款”科目。科目。【例】续上例，上海中联房地产开发公司依据有关原始凭证，编【例】续上例，上海中联房地产开发公司依据有关原始凭证，编制会计分录如下：制会计分录如下：（1 1）收到款项时：）收到款项时：借：银行存款借：银行存款 500000000 500000000 贷：其他应付款贷：其他应付款转入开发贷款转入开发贷款 500000000 500000000 （2 2）归还贷款时。）归还贷款时。借：其他应付款借：其他应付款转入开发贷款转入开发贷款 500000000 500000000 贷：银行存款贷：银行存款 500000000 500000000四、集团转入开发贷款的核算(二二)借款费用的核算借款费用的核算 依据税法规定，企业集团或其成员企业统一依据税法规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款划拨给集团内部其他成员企业运向金融机构借款划拨给集团内部其他成员企业运用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在运用借款的企业间合理地分摊利明文件，可以在运用借款的企业间合理地分摊利息费用，运用借款的企业分摊的合理利息准予在息费用，运用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。税前扣除。四、集团转入开发贷款的核算1 1集团的核算集团的核算 （1 1）每月计提贷款利息时：）每月计提贷款利息时：借：其他应收款借：其他应收款分摊利息分摊利息 贷：应付利息贷：应付利息 （2 2）取得项目公司上缴的还息资金时：）取得项目公司上缴的还息资金时：借借 ：银行存款：银行存款 贷：其他应收款贷：其他应收款分摊利息分摊利息 （3 3）支付银行贷款利息时：）支付银行贷款利息时：借：应付利息借：应付利息 贷：银行存款贷：银行存款四、集团转入开发贷款的核算2 2项目公司的核算项目公司的核算 （1 1）公司依据集团每月计提的贷款利息金额：）公司依据集团每月计提的贷款利息金额：借：生产成本（在建工程、财务费用）借：生产成本（在建工程、财务费用）贷：其他应付款贷：其他应付款上缴利息上缴利息 （2 2）将还息资金归还给集团时：）将还息资金归还给集团时：借：其他应付款借：其他应付款上缴利息上缴利息 贷：银行存款贷：银行存款这里须要留意的是，集团企业不能通过这里须要留意的是，集团企业不能通过“应收利息应收利息”科目核算应收科目核算应收取项目公司的贷款利息，只能通过取项目公司的贷款利息，只能通过“其他应收款其他应收款”科目核算。因为，科目核算。因为，此业务既不是转贷业务，又不属于交易性金融资产此业务既不是转贷业务，又不属于交易性金融资产(交易性金融资产必交易性金融资产必需是以增值，换取差价或取得收益为目的需是以增值，换取差价或取得收益为目的)。五、逾期贷款的核算(一一)逾期利息的核算逾期利息的核算 逾期贷款产生的正常的利息支出，依据正常贷款的逾期贷款产生的正常的利息支出，依据正常贷款的利息支出进行核算。利息支出进行核算。(二二)罚息的核算罚息的核算 罚息应通过营业外支出进行核算。产生罚息时，借罚息应通过营业外支出进行核算。产生罚息时，借记记“营业外支出营业外支出”科目，贷记科目，贷记“应付利息应付利息”科目。支付罚科目。支付罚息时，借记息时，借记“应付利息应付利息”科目，贷记科目，贷记“银行存款银行存款”科目。科目。(三三)滞纳金的核算滞纳金的核算 滞纳金应通过营业外支出进行核算。产生滞纳金时，滞纳金应通过营业外支出进行核算。产生滞纳金时，借记借记“营业外支出营业外支出”科目，贷记科目，贷记“应付利息应付利息”科目。支付科目。支付滞纳金时，借记滞纳金时，借记“应付利息应付利息”科目，贷记科目，贷记“银行存款银行存款”科科目。目。第三节第三节 经营性物业抵押贷款的核算经营性物业抵押贷款的核算 经营性物业抵押贷款概述经营性物业抵押贷款概述 1贷款取得时的核算贷款取得时的核算 2还本付息的核算还本付息的核算 3一、经营性物业抵押贷款概述(一一)经营性物业抵押贷款的概念经营性物业抵押贷款的概念经营性物业抵押贷款是指以借款人自有的、已建成经营性物业抵押贷款是指以借款人自有的、已建成并投入运营的优质经营性资产将来经营所产生的持并投入运营的优质经营性资产将来经营所产生的持续稳定的现金流续稳定的现金流(租金收入，运营收入，广告、停租金收入，运营收入，广告、停车收入等车收入等)作为第一还款来源，为满足借款人在生作为第一还款来源，为满足借款人在生产经营中多样化用途的融资需求而发放的贷款。产经营中多样化用途的融资需求而发放的贷款。贷款期限一般为贷款期限一般为1010年，最长不超过年，最长不超过1212年，贷款到期年，贷款到期后，企业借款人及其经营性物业仍符合业务办理条后，企业借款人及其经营性物业仍符合业务办理条件和再融资相关规定的，贷款银行可依据实际状况件和再融资相关规定的，贷款银行可依据实际状况为其办理再融资。为其办理再融资。一、经营性物业抵押贷款概述(二二)经营性物业抵押贷款的用途经营性物业抵押贷款的用途银行对经营性物业抵押贷款的运用途径有严格的银行对经营性物业抵押贷款的运用途径有严格的限定，主要有三方面：限定，主要有三方面：1.1.用于企业置换项目建设期向银行等金融机构所用于企业置换项目建设期向银行等金融机构所贷入的银行贷款，建设期间的债权性负债。贷入的银行贷款，建设期间的债权性负债。2.2.用于归还项目建设期由股东以股东借款形式投用于归还项目建设期由股东以股东借款形式投入的建设资金。（其中不包括企业注册资本金以入的建设资金。（其中不包括企业注册资本金以及在全部者权益中反映的项目资本金）及在全部者权益中反映的项目资本金）3.3.用于经营性物业正常经营管理所必需的流淌资用于经营性物业正常经营管理所必需的流淌资金。金。一、经营性物业抵押贷款概述(三三)经营性物业抵押贷款的还款方式经营性物业抵押贷款的还款方式经营性物业抵押贷款接受分阶段还本付息的还款经营性物业抵押贷款接受分阶段还本付息的还款方式。主要包括等额本息和等额本金两种具体方方式。主要包括等额本息和等额本金两种具体方式。式。办理经营性物业抵押贷款，应依据物业的经营性办理经营性物业抵押贷款，应依据物业的经营性现金流入特点制定合理的分期还款支配，一般应现金流入特点制定合理的分期还款支配，一般应按季还本付息；确因租金收入按季还本付息；确因租金收入(或运营收入或运营收入)周期周期等缘由不能满足按季还本付息的，可按半年或按等缘由不能满足按季还本付息的，可按半年或按年还本付息，还可以依据经营性物业租金收入逐年还本付息，还可以依据经营性物业租金收入逐年上升的特点，将还款额逐年递增。对开业初期年上升的特点，将还款额逐年递增。对开业初期的经营性物业，银行一般将第一年作为还款宽限的经营性物