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资产评估学教程第二单元资产评估实务吉林市广播电视大学开放教育导学课件制作：寇军E-mail:Tel:0432-2785300Copyright2002.11版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军第二单元第二单元资产评估实务资产评估实务学习内容：学习内容：（教材（教材612章）章）v一、固定资产、机器设备评估一、固定资产、机器设备评估v二、房地产评估二、房地产评估v三、流动资产评估三、流动资产评估v四、无形资产评估四、无形资产评估v五、长期投资及递延资产评估五、长期投资及递延资产评估v六、整体资产评估六、整体资产评估v七、资源性资产评估七、资源性资产评估版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容内容一：一：固定资产、机器设备评估固定资产、机器设备评估学习要点：v固定资产评估的特点固定资产评估的特点v机器设备评估的特点、评估程序机器设备评估的特点、评估程序v各种评估方法的适用范围各种评估方法的适用范围v重置成本法在机器设备评估中的运用重置成本法在机器设备评估中的运用v现行市价法在机器设备评估中的运用现行市价法在机器设备评估中的运用难点与重点：难点与重点：重置成本法、现行市价法重置成本法、现行市价法在机器设备评估中的运用在机器设备评估中的运用版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点一：固定资产评估的特点要点一：固定资产评估的特点v固定资产特点：固定资产特点：单位价值大，使用时间长，长期使用中保持原有实物形单位价值大，使用时间长，长期使用中保持原有实物形态价值运动与实物运动相脱离态价值运动与实物运动相脱离v固定资产评估的特点：固定资产评估的特点：单位价值大，影响因素复杂单位价值大，影响因素复杂工程技术性强，专业门类多工程技术性强，专业门类多多种估价标准的价格差异较大多种估价标准的价格差异较大v原因：一是价格构成要素不同，二是市场条件差异较大原因：一是价格构成要素不同，二是市场条件差异较大版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点二要点二：机器设备评估概述：机器设备评估概述v机器设备的特点：特点：单位价值大，使用寿命长，资金投入大、回收期长价值补偿和实物更新不同时进行价值补偿通过折旧逐渐进行、实物更新一次完成价值和使用价值并非一成不变、贬值和增值具同发性机器设备属有形资产，具有动产的特点版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点二：要点二：机器设备评估概述机器设备评估概述v机器设备评估特点评估特点机器设备数量多、单价大、规格复杂、情况各异决定其评估以单台、单件单台、单件为对象以技术检测技术检测为基础（检测损耗程度）必须把握机器设备的价值特点价值特点，认识和了解机器设备的价值构成价值构成及其变化规律变化规律版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点二：要点二：机器设备评估概述机器设备评估概述v机器设备评估程序：收集整理在关资料和数据资料和数据，划分机器设备的类别类别设计评估方案方案现场勘察并核定待评设备数量，进行技术鉴定技术鉴定确定评估设备价格标准标准和方法方法计算评估值评估值，编制评估报表报表版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点三：要点三：机器设备评估方法的适用性机器设备评估方法的适用性v重置成本法的适用范围适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的设备和其他设备的评估非继续使用情况下，如无参照物可此法但要调整非续用重估价适用情况：v1、通货膨胀通货膨胀影响现行市价较历史成本有较大提高v2、因技术进步技术进步影响造成较大无形损耗v3、现有设备多年更新改造更新改造使其使用效益有较大提高v4、折旧年限估计不准折旧年限估计不准使累计折旧与损耗出入较大v5、企业管理紊乱、会计核算不实企业管理紊乱、会计核算不实使帐面历史成本失实版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点三：机器设备评估方法的适用性要点三：机器设备评估方法的适用性v现行市价法的适用范围：现行市价法运用以市场市场为前提，需借助于参照物的市场成交价或变现价。设备交易市场包括正常的设备交易市场的设备拍卖市场现行市价法运用以可比可比为前提v机器设备评估价的合理性与分充性取决于参照物的可比性现行市价法的适用于设备、原材料等单项生产要素的买卖及其投资版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点三：机器设备评估方法的适用性要点三：机器设备评估方法的适用性v收益现值法的适用范围：收益现值法的适用于被评估设备具有独立的能连续用货币计量的可预期收益可预期收益可单独计算收益的生产线的评估一般使用收益现值法v具体选用何评估方法，要根据机器设备的用途、可获得资料及设备状况等确定版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点四、重置成本法在机器设备评估中的应用要点四、重置成本法在机器设备评估中的应用v一、重置成本（全价）的测算重置成本又称重置成本全价，指与被评估设备相同或相近的全新在用设备全新在用设备的取得成本，含设备重置或建造价及安装调试费等重置成本法有：（一）、重置核算法（二）、指数调整法（三）、功能成本法（四）、类比分析法（五）、点面推算法版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点四、重置成本法在机器设备评估中的应用要点四、重置成本法在机器设备评估中的应用v一、重置成本的测算方法一：重置核算法v1、按复原重置成本评估前提：假定机器设备重置功能不变、材料、工艺、消耗量、技术条件不变-量耗资料未变适合情况：服役时间不长的机器设备自制非标准设备版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军重置核算法重置核算法_按复原重置成本评估按复原重置成本评估v例例2-1：某企业2000年自制A设备耗用M工程材料40,000元，人工费23,000元，运费2,000元，调试费1,400元2002年底评估时M材料价格下降30%，人工费上涨50%，运费上涨70%，调试费增加2倍，试计算该设备重置全价为多少？解：解：A设备材料重置估价=40000(130%)=28000(元)人工重置估价=23000(150%)=34500(元)运费重置估价=2000(170%)=3400(元)调试费重置估价=1400(12)=4200(元)A设备重置全价=280003450034004200=70100(元)版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点四、重置成本法在机器设备评估中的应用要点四、重置成本法在机器设备评估中的应用v一、重置成本的测算方法一：重置核算法v2、按更新重置成本评估前提一、适用性：设备更新已发生，设备已退出流通或降价较大前提二、可行性：市场上有相同或近似功能资产买卖实例或能取得被评估资产更新制造成本资料版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军重置核算法重置核算法_按更新重置成本评估按更新重置成本评估v例例2-2：某企业2000年自制A设备耗用M工程材料40,000元，人工费23,000元，运费2,000元，调试费1,400元2002年底评估时A设备使用新工艺制造可节约材料设备使用新工艺制造可节约材料40%，人工工时和，人工工时和安装调试工时可减少安装调试工时可减少20%，M材料价格下降30%，人工费上涨50%，运费上涨70%，调试费增加2倍，试计算该设备重置全价为多少？解：解：A设备材料重置估价=40000(140%)(130%)=16800(元)人工重置估价=23000(120%)(150%)=27600(元)运费重置估价=2000(140%)(170%)=2040(元)调试费重置估价=1400(120%)(12)=3360(元)A设备重置全价=168002760020403360=49800(元)版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用v一、重置成本的测算方法二：指数调整法v指数调整法物价指数法，是在资产原始成本基础上，通过现行物价指数确定其成本的方法情况：1、采用分类物价指数2、运杂费、安装费通常用此法调整3、绝代设备、大综同类低值设备常采用此法4、不同时期投入资金改造时5、国家统一清产核资确定新的折旧基价版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军重置成本的测算方法二：重置成本的测算方法二：指数调整法指数调整法v例例2-3：AA设备为1995年购建，原始成本200000元，2002年评估时以1995年的定基物价指数为1.322，评估AB设备重置全价解：解：AA设备重置全价=2000001.322=264400（元）v例例2-4：AB设备为1997年购建，原始成本120000元，以1990为基期，1997年定基物价指数为1.564，2002年定基物价指数为1.875，评估AB设备重置全价解：解：AB设备重置全价=1200001.8751.564=143861.89（元）v例例2-5：AC设备为1994年购建，原始成本300000元，以1990为基期，1994年定基物价指数为1.362，2000年定基物价指数为1.778，2002年以2000年为基期的定基物价指数为1.214，评估AC设备重置全价解：解：AC设备重置全价=3000001.7781.2141.362=475438.77（元）版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用v一、重置成本的测算方法三：功能成本法生产能力折价法或生产能力比例（比较）法：适用于单单项机器设备项机器设备的评估；前提是资产的成本与其生产能力成线性关系线性关系待评估设备年产量待评估设备年产量被评估设备重置成本被评估设备重置成本=参照物重置成本参照物重置成本参照物年产量参照物年产量规模经济效益指数法：适用于有独立生产和获利能力的机器设备的评估；前提是资产成本与其生产能力成非线非线性关系性关系待评估设备年产量待评估设备年产量x被评估设备重置成本被评估设备重置成本=参照物重置成本参照物重置成本参照物年产量参照物年产量X为规模效益指数为规模效益指数：0 x1版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军重置成本的测算方法三：重置成本的测算方法三：功能成本法功能成本法v例例2-6：BX设备的年产量为6000件，其参照物的年产量为8000件、重置成本为50000元，试评估BX设备重置成本？解：解：6000BX设备重置成本设备重置成本=50000=37500（元）（元）8000v例例2-7：BM设备的年产量为40000件，其参照物的年产量为25000件、重置成本为1200000元，规模效益系数为0.75试评估BX设备重置成本解：解：400000.75BX设备重置成本设备重置成本=1200000=1,707,148.23（元）（元）25000版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用v一、重置成本的测算方法四：类比分析法类比分析法类比分析法是选择参照物，通过对比分析、调整差异的办法确定完全重置成本v设备的购入价、运杂费、安装费均可找到参照物v实际是现行市价法现行市价法（下一要点问题分析此方法）（下一要点问题分析此方法）版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用v一、重置成本的测算方法五：点面推算法点面推算法点面推算法是按统计规律，选择一定数量的评估对象进行较精确的评估，确定其重置成本，再推算某类或总体资产的重置成本v被评估设备的重置成本=某类资产帐面原始成本KR其中：调整系数K=RR为某类抽样设备重置成本R为某类抽样设备原始成本版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军重置成本的测算方法五：重置成本的测算方法五：点面推算法点面推算法v例例2-8：某企业机器设备帐面原始总成本为3200000元，抽样选取10台代表设备的帐面原始总成本为600000万元、其评估重置成本为420000元，计算该企业总体设备重置成本？解：解：420000调整系数调整系数K=0.7600000企业总体设备重置成本企业总体设备重置成本=32000000.7=2240000版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用v二、各种损耗、贬值的估算及评估值的计算（一）、实体性贬值与成新率计算实体性贬值是有形损耗，是成新率的余数（和为1）成新率成新率=1有形损耗率有形损耗率成新率估测方法有：1、使用年限法2、观测分析法3、修复金额法版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用v二、各种损耗、贬值的估算及评估值的计算（一）、实体性贬值与成新率计算_1、使用年限法使用年限法该方法假设机器设备在整个寿命周期内实体性损耗实体性损耗与时间时间呈线性线性关系设备尚可使用年限成新率=100%设备已使用年限设备尚可使用年限设备总使用年限设备已使用年限成新率=100%设备总使用年限设备总使用年限首选经济寿命；经济寿命；设备已使用年限应按实际已使用年限、使用强度分析，与折旧年限不完全相同；设备尚可使用年限设备尚可使用年限=设备总使用年限设备已使用年限设备尚可使用年限设备分次投资时：成新率=100%加权投资年限设备尚可使用年限其中：加权投资年限=（已使用年限更新成本）/（更新成本）版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军使用年限法v例例2-9：某企业EA设备帐面原始总成本为200000元，重置成本为260000元已使用4年，尚可使用6年，计算该设备成新率及评估价？解：解：6成新率成新率=100%=60%4+6设备评估价设备评估价=26000060%=156000（元）v例例2-10：某企业1990年购入EM设备帐面原始总成本为180000元，重置成本为240000元，1994年更新一次投资60000元，1997年更新一次，投资100000元，2002年评估时测定其尚可使用6年，2002年较1994年物价上涨指数为1.95，较1997年物价上涨指数为1.29，计算该设备成新率及评估价？（24000012600001.9581000001.295）解：解：加权投资年限=240000600001.951000001.29=4461000/486000=9.18（年）6成新率成新率=100%=39.53%9.18+6设备评估价设备评估价=24000039.53%=94872（元）版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用v二、各种损耗、贬值的估算及评估值的计算（一）、实体性贬值与成新率计算_2、观测分析法观测分析法观测分析法观测分析法是评估人员依据对评估设备的现场观是评估人员依据对评估设备的现场观察和技术检测，再结合设备的使用时间、使用强度、察和技术检测，再结合设备的使用时间、使用强度、制造质量、实际技术状况等技术参数，经综合分析制造质量、实际技术状况等技术参数，经综合分析来估算设备成新率的一种方法（了解掌握）来估算设备成新率的一种方法（了解掌握）版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用v二、各种损耗、贬值的估算及评估值的计算（一）、实体性贬值与成新率计算_3、修复金额法修复金额法修复金额法是按修复磨损部件所需开支来确定有修复金额法是按修复磨损部件所需开支来确定有形损耗的一种方法形损耗的一种方法设备修复费用设备修复费用成新率成新率=1 设备重置成本设备重置成本版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用v二、各种损耗、贬值的估算及评估值的计算（二）、功能性损耗的估算功能性损耗由超额投资成本超额投资成本和超额运行成本超额运行成本所致超额投资成本超额投资成本=设备复原重置成本设备复原重置成本设备更新重置成本设备更新重置成本超额运行成本超额运行成本=年超额运行成本年超额运行成本（1所得税率）所得税率）现值系数现值系数（三）、经济性贬值的估算（一般了解）版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用v二、各种损耗、贬值的估算及评估值的计算（四）、机器设备评估值（重置净价）的计算机器设备评估值（重置净价）=重置全价各项损耗重置全价各项损耗=重置全价（有形性损耗功能性损耗经济性损耗）=重置全价（1有形性损耗率）（1功能性损耗率）(1经济性损耗率）版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点五：现行市价法在机器设备评估中的应用要点五：现行市价法在机器设备评估中的应用v前提条件：市场条件、参照物的可比性v步骤：1、考察被评估机器设备（参数）2、选择参照物（按可比原则）3、对被评估机器设备和参照物之间进行差异比较、量化和调整差异方面有：销售时间的差异；结构性能的差异；新旧程度差异；销售数量的差异；付款方式和供求状况方面的差异4、汇总各因素差异量化值，求出评估值版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容一、固定资产、机器设备评估内容一、固定资产、机器设备评估要点五：现行市价法在机器设备评估中的应用要点五：现行市价法在机器设备评估中的应用v对于现行市价法在机器设备评估中的应用，要会熟练应用收益现值法的公式：a1a2anvP=(1r)1(1r)2(1r)n版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军内容二、房地产评估内容二、房地产评估v学习要点：v、了解土地的自然特性和社会特性。、了解房地产的特殊性质。、掌握房地产评估应遵循的专业性原则。、掌握房地产价格的特性、构成因素及影响房地产价格的因素。、重点掌握土地使用权价格评估、房屋建筑物评估的操作实务。、了解在建工程的评估。版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军版权所有：吉林市广播电视大学教学处寇军