【房地产精品文档】080407常州和平国际商业街招商方案.ppt

和平国际商业街招商方案及计划1综述我司前面已经就本项目的商业定位和规划做了详细的描述，现就具体招商方案和计划做如下安排，并就业态分布、商铺划分、租金体系做详细分析。2招商的目的打消商铺投资者的顾虑，提供给他们更好更多的租户供其直接签约。引进主力店，带活整个商业项目，为其他商铺及住宅实现增值，为开发商带来更多的销售回报。3招商策略描述一：主力店引进：TESCO乐购-已经在进行，预计2008年3月签署意向协议并支付定金。备选品牌：沃尔玛、家乐福次主力店引进：知名电器连锁店等，如苏宁电器（根据开发商要求，待定）2008年6月起在项目现场开始租赁商业客户储备，尽可能建立更多的商户资源。并陆续签订租赁意向。4招商策略描述二：B区商业：B区商业包括1个部分：B1沿街底商沿街底商：定位为娜嘉时尚生活中心（生活邻里中心），作为住宅配套。该定位为引导形式定位，以强调凸显出欧式风格的完美生活定位。实际操作中，直接销售，由业主自营、自行租赁、或委托我们招商但由其直接与商业企业签订租赁合同（需承担1.5个月招商佣金）。5主力店招商流程筛选客户名单确定目标客户后，进行登门拜访，推广本项目拜访客户结束后，根据客户意向，填写客户登记表。意向客户，进行进一步洽谈，并帮助客户合理的推荐位置。未表示有意向客户，分析原因，分析是否有能力满足客户，如不能转为储备客户，如可以则反馈客户。邀约客户登门拜访客户认可后，进行进一步洽谈，并帮助客户合理的推荐位置。YNYN客户不认可，转为储备客户，结束洽谈。客户确认后，进入商务谈判流程，签订招商意向书，交纳定金招商协议正式确定，新闻发布会，签约仪式客户提供装修效果图和装修方案安排客户进场装修、准备开业，进行联合开业宣传。6一般客户招商流程填写招商意向书（招商部、客户）客户资格考察，评估，已有门店参观（招商部）N存档Y确定合作意向，签订招商意向书，交纳定金客户递交装修方案，进行审核审核通过后，签订正式协议书安排客户进场装修、准备开业，进行联合开业宣传。7招商模式主动型招商针对目标：重点客户、主力店客户招商方式：第一步 首先进行客户筛选和挑选，确立重点主力客户名单第二步 携带初步项目资料，电话邀约客户，进行登门拜访第三步 邀请客户前往现场考察，建议客户设店位置第四步 与客户进行简单商务谈判，签订意向协议书第五步 根据客户提出的要求进行调整与方案修改，给予答复第六步 客户确认后，正式签署合同，安排客户进场装修第七步 签约发布会，配合客户进行媒体宣传8被动性招商针对目标：一般客户，小客户招商方式：第一步 通过广告宣传吸引客户主动前往招商中心进行咨询第二步 我方建立客户信息并进行评估考察第三步 通过评估的客户进行商务洽谈，并签订正式协议第四步 安排客户进场装修，并配合客户进行开业活动设计9设计性招商针对目标：主题型客户，投资型客户招商方式：第一步 设计各类商业组合主题（如淘宝吧、美食美客）第二步 根据设计的商业组合进行针对性招商第三步 设计招商优惠方案和联合经营方案，吸引高端客户进驻第四步 安排客户进场装修，并配合客户进行开业活动设计具体的招商时间节点及任务在第四部分方案中已有描述10整体招商策略主力店先行，利用主力店优势进行招商宣传。个性次主力店优先于其他业态先行招商。对于优势品牌，给予3个月免租期，其他品牌给予1个月免租期。销售和招商配合，大部分商铺只进行商业定位规划，提供招商服务，由投资业主与租户直接签订租约，小部分商铺 给予2年8%回报。提供招商服务的，收取1.5个月招商佣金。餐饮品牌建议多使用电力设备，油烟排放要求商家经过环保处理。B区为概念引导性定位，不主动提供招商服务，但建议预留58个铺位进行招商，以凸显定位风格，达到销售目的。11租金定位依据：周围市场行情参考项目周围1公里内商业租金价格，并结合常州市场综合租金水平。商业定位及配套情况项目定位和主力店的引入，对租金的提升起到辅助作用。楼层和所处位置楼层和所处位置（是否靠近楼梯、是否为死路等）对租金价格起引导作用。实际租金可承受能力不同类别的商业有最高租金承受力，结合日常招商经验，对租金价格进行合理把控。12各楼层业态分布13红色区域建议开发商保留，红色区域建议开发商保留，招商引入次主力店，提升整体形象。招商引入次主力店，提升整体形象。A A 生活配套B B 咖啡简餐、棋牌室、足疗可与前面铺位打通合租C C 美食美客餐饮广场D D 青年流行购物广场E E 文化用品店F F 品牌咖啡店G G 方案一：屈臣氏 方案二：高端品牌时尚店H H 首饰工艺、移动营业厅AABFCCCCDDDDDEEDGH一层 超市+商业街14 定位租金单坪（元/天/M2)可引入业态列举A 生活配套124H银行、鲜花礼品、洗衣店、面包房文具店、电信移动营业厅、邮局B 简餐咖啡1简餐咖啡、棋牌吧、足疗、按摩C 美食美客23中餐、西餐、品牌连锁餐饮、快餐、品牌老字号D 青年购物1.5淑女装、彩妆、鞋帽、休闲装、品牌服饰、运动服饰E 文化用品4文具店、教育图书、奶茶店、小食店F 品牌咖啡5品牌咖啡店、简餐店G 方案一 屈臣氏方案二 高端时尚店2.54屈臣氏高端服饰、品牌馆H 首饰工艺 移动营业厅3联通、移动、首饰工艺15租赁和销售配合方式：租赁和销售配合方式：该区域带租约销售，给予2年8%回报A区1层鲜花礼品移动营业厅面包房邮局24小时银行洗衣店社区书店精品食品屋文具店文印店社区医院玩具店卤菜店音像店品牌咖啡店、简餐店、足疗、按摩可与前面铺位打通租赁16A区1层租赁和销售配合方式：租赁和销售配合方式：红色框区域销售后，提供招商服务，收取佣金黑色框区域：方案一：整租给屈臣氏等大商户后，打包进行整体销售方案二：分割做高端时尚店，采用带租约形式销售，给予2年8%回报。首饰工艺移动营业厅方案二：高端时尚店方案二：高端时尚店方案一：肯德基、屈臣氏等品牌主力形象店蓝色框区域建议开发商保留，蓝色框区域建议开发商保留，招商引入次主力店，提升整体形象。招商引入次主力店，提升整体形象。租赁给大商户后，可考虑打包整体出售。租赁给大商户后，可考虑打包整体出售。老字号老字号西餐西餐中餐中餐快餐快餐连锁连锁餐饮餐饮17A区1层租赁和销售配合方式租赁和销售配合方式：该区域采用纯销售并提供招商服务工作，如果委托我方招商，收取招商佣金。红色区域建议开发商保留，红色区域建议开发商保留，招商引入次主力店，提升整体形象。招商引入次主力店，提升整体形象。租赁给大商户后，可考虑打包整体出售。租赁给大商户后，可考虑打包整体出售。品牌咖啡店，简餐店彩妆馆运动时尚女包、饰品配衬、内衣书店 文具店 奶茶店 礼品店淑淑女女装装品品牌牌女女装装精精品品女女鞋鞋18二层 超市+商业街DAB红色框区域建议开发商保留，红色框区域建议开发商保留，招商引入次主力店，提升整体形象。招商引入次主力店，提升整体形象。租赁给大商户后，可考虑打包整体出售。租赁给大商户后，可考虑打包整体出售。A A 家庭生活馆B B 咖啡简餐旗舰店C C 美食美客餐饮广场D D 时尚精品店E E 品牌折扣服装店F F 男士专卖区CCCCEEF19 定位租金单坪（元/天/M2)可引入业态列举A 家庭生活馆1家居、摆设、喜物、礼品、简易家具、生活用品B 咖啡简餐旗舰店1.5如：迪欧咖啡、天语雅阁C 美食美客餐饮广场12延续1楼业态D 时尚精品店0.8网店、流行服装、个性制作商品E 品牌折扣服装店 ITAT1.5品牌折扣服饰，如ITATF 男士专卖区2男装、男鞋、品牌服饰20精品家居精品家居摆设喜物摆设喜物家具展示店家具展示店厨卫精品厨卫精品生活用品生活用品A区2层租赁和销售配合方式：租赁和销售配合方式：该区域采用纯销售并提供招商服务工作，如果委托我方招商，收取招商佣金。21A区2层租赁和销售配合方式：租赁和销售配合方式：该区域采用纯销售并提供招商服务工作，如果委托我方招商，收取招商佣金。红色框区域方案一：带租约销售，给予2年8%回报方案二：整租给大商户后，打包整体出售男鞋品牌男装22A区2层租赁和销售配合方式：租赁和销售配合方式：红色框以外区域采用纯销售并提供招商服务工作，如果委托我方招商，收取招商佣金。红色框区域：方案一：带租约销售，给予2年8%回报方案二：整租给大商户后，打包整体出售时尚精品店延续延续1 1层业态层业态品牌折扣店23A区3层租赁和销售配合方式：租赁和销售配合方式：红色框区域建议开发商保留方案一：带租约销售，给予2年8%回报方案二：整租给大商户后，打包整体出售品牌餐饮店24A区3层租赁和销售配合方式：租赁和销售配合方式：方案一：带租约销售，给予2年8%回报方案二：整租给大商户后，打包整体出售时尚精品店25儿儿童童娱娱乐乐 特特色色餐餐饮饮A区4层租赁和销售配合方式：租赁和销售配合方式：本区域带租约销售，给予2年8%回报。业态包括：特色美食、咖啡店、电玩、茶社、足疗中心、SPA会所、健身中心、KTV、儿童娱乐、儿童摄影、儿童教育等。26可引入品牌列举：27娜嘉时尚生活中心（B区）NAGA-Living Center28娜嘉时尚生活中心（NAGA-Living Center）NAGA Living Center:The perfect combination of neighborhood business and BLOCK business formsBLOCK商业是一种来自美国的全新商业模式，即 B-Business（商业）L-Leisure（休闲）O-Open（开放）C-Crowd（人群）K-Kind（亲和）29邮政 银行 洗衣店 书店 报刊店音像店 花店 药店 家常菜 社区医院B区计划引入商业示意：30销售策略第一阶段：B区一期门面商铺第二阶段：A区 1、先销售集中商业部分，如图红色框。2、销售绿色框区域4楼及蓝色框区域23楼部分区域。3、橙色（单身公寓）内铺及外铺（1-3F）。4、绿色区域剩余可销售铺位。5、黑色框区域铺位。第三阶段：B区二期门面商铺说明：1、销售采用先难后易的策略，将难去化的铺位先行销售，并灵活合理应用返租策略促进销售。2、第二阶段也可以延缓销售集中商业部分（绿色框区域4楼），使得可以留出时间寻找可以一次性购买整体商业的客户，但这样如在其他部分销售结束后，该部分还未销售出去，则容易造成滞销。招商进度计划因为开发商的建设周期我们无法确定，目前我们暂定拆迁时间为2008年5月，施工时间为2008年6月。建设周期2年。以下我们的招商节点均以此为前提展开2008.1-2008.6 招商顾问第一阶段：商业定位、VI设计、主力店引进、图纸定稿2008.7-2008.8-平面、立面、形象设计需出来图纸，并分割，通过有关部门审批;主力店或主力街区客户拜访；招商客户储备.2008.9起-招商蓄水，联络目标商户，开始招商意向签约34谢谢！2008年3月