房地产开发项目可行性分析(ppt31)(1).ppt

第四章 房地产开发项目可行性分析房地产可行性分析概论房地产市场分析房地产开发项目费用测算房地产开发项目财务评价房地产开发投资风险分析2021/9/181第一节 房地产开发项目可行性分析概述一、可行性研究的概念、作用二、可行性研究的内容三、可行性研究的工作程序2021/9/182一、房地开发项目可行性研究的概念、作用1、可行性研究的概念、可行性研究的概念 在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。2021/9/183 2、可行性研究的作用、可行性研究的作用 1）为投资决策提供依据 2）作为资金筹措的依据 3）作为编制设计任务书的论据 4）作为有关部门签订协议、合同的依据 5）作为项目审批、申请建设执照的依据 2021/9/184二、可行性研究的内容 (实际案例链接)1、项目概况、项目概况2、市场分析和需求预测、市场分析和需求预测3、规划设计方案的优选、规划设计方案的优选4、项目的建设工期、开发进度安排、项目的建设工期、开发进度安排5、项目投资估算、项目投资估算6、资金的筹集方案和筹集成本估算、资金的筹集方案和筹集成本估算7、经济分析和财务评价、经济分析和财务评价8、风险分析、风险分析9、社会经济评价、社会经济评价10、结论、结论 2021/9/185项目筹划三、可行性研究的工作程序市场调查与分析优化和选择开发方案方案评价编制研究报告2021/9/186第二节 房地产市场分析一、房地产开发投资的影响因素分析二、市场调查2021/9/187一、房地产开发投资的影响因素分析1 1、内部影响因素、内部影响因素 2021/9/1882 2、外部影响因素分析、外部影响因素分析 宏观因素：人口、经济、政策法规等 微观因素：地段位置与技术因素 基础设施与公共设施 邻里影响 规划控制 2021/9/189二、市场调查2021/9/1810市场环境调查1、房地产市场调查的内容 (实际案例链接)房地产的供需情况调查开发场地调查2021/9/1811 房地产市场供给调查 123 房地产市场需求调查 123 房地产市场竞争情况调查：竞争企业1234、竞争产品1234 房地产价格调查 1234562021/9/1812 2、房地产不同营销阶段的调查内容 房地产项目定位阶段的市场调查：项目地块现状调查 项目交通状况调查 项目周边景观调查 商务圈和商圈调查 区域基本信息调查 相关项目基本信息调查 房地产市场推广阶段的市场调查：竞争项目基本信息调查 竞争项目销售信息调查 客户需求和接触媒体习惯调查2021/9/1813 房地产项目销售阶段的市场调查：市场推广调查和测评 成交客户问卷调查 销售难点调查 房地产售后阶段的市场调查 2021/9/1814第三节 房地产开发项目费用测算一、房地产开发项目费用测算的作用二、房地产开发项目总投资构成2021/9/18151、为筹集开发资金提供依据2、作为研究工程造价合理性的手段3、作为选择最优设计方案的重要控制条件4、作为项目建设实施过程中投资控制的依据一、房地产开发项目费用测算的作用2021/9/1816土 地 费 用二、房地产开发项目总投资构成前期工程费建筑安装工程费开发企业的经营管理费其他代收费用固定资产投资方向调节税土地、拆迁安置、基础设施、公共配套管理、销售、财务表格P48 3-6实际项目费用清单2021/9/1817面积法：P=CQ其它方法等等2021/9/1818第四节 房地产开发项目财务评价指标一、投资基础知识二、投资回收期三、净现值四、内部收益率五、财务评价基本报表2021/9/1819一、投资基础知识1、资金的时间价值、资金的时间价值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累计500500500不同方案的优劣比较不同方案的优劣比较 单位：万元单位：万元 通货膨胀 承担风险 资金增值 机会成本2021/9/18202、资金的时间价值换算、资金的时间价值换算将现值转换为将来值：F=P（1+I）n将将来值转换为现值：P=F/（1+I）nN为计息周期2021/9/1821n例1：某房地产开发商向银行贷款100万元，贷款年利率为8%，贷款期限为3年，到期后一次偿还本息。则到期后应偿还的本息是多少？n例2：年利率为8%，3年后500万元的一笔收入，在目前来讲相当于多少？2021/9/18223、现金流量分析、现金流量分析现金流量：一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流入量、现金流入量、净现金流量现金流量图：（现金流量表）5000123N-1N75757575752021/9/1823二、投资回收期项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间1、静态投资回收期：不考虑时间因素影响2、动态投资回收期：动态投资回收期还需要与基准回收期相比较2021/9/1824三、财务净现值1、净现值FNPV：是指按投资者可接受的最低收益率，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。2、项目的经济可行性：FNPV=02021/9/18253、例：某投资项目的现金流量如表（单位：万元），假设基准收益率为10%，试计算该项目的净现金流量和净现值，并判断该项目是否可行。年份0123现金流入量00200600现金流出量6050010002021/9/1826四、内部收益率1、内部收益率：是指使项目各期的净现金流量的现值之各等于零时的折现率。2、计算过程：试错法3、项目经济可行性的判断：内部收益率=基准收益率根据上例数据：求取其内部收益率4、内部收益率法与净现值法的主要区别2021/9/1827第五节 房地产开发投资风险分析一、投资的主要风险因素二、风险分析的方法2021/9/1828一、投资的主要风险因素市场风险经营风险利率风险政策风险其它风险2021/9/1829作业n给定一个实际的房地产调研报告n给定一个实际房地产项目可行性研究报告要求整理报告的框架结构写出报告的目录，分析报告的重点内容所在。（分组进行，每组的案例均不同）2021/9/1830二、风险分析的方法1、敏感性分析：分析和预测发项目的不确定性因素发生变化时，对项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期等）影响的敏感程度。2、概率分析：可根据各种影响因素的概率分布，来分析开发项目在风险条件下获利的可能性的大小。2021/9/1831