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2021/9/1812021/9/182一、宏观分析（一）经济形势分析1、经济周期分析（GDP）由于长期的计划经济体制的影响，我国经济增长具有资源约束型特征。投资作为关键的投入要素，自然是引起经济周期波动的主要因素。房地产经济是国民经济的一部分，因而过度投资同样是房地产经济波动的重要原因，且具有三个特点。（1）在投资饥渴症影响下的投资冲动。（2）房地产投资在时间上的集中性、物业类别及其定位上的同质性。（3）房地产有效需求严重不足。2009年上海房地财政近千亿元，占财政总收入25%；2008年浙江省GDP的21486（亿元），商品房销售金额为1872.9642（亿元），商品房销售的GDP占比为8.71%。2009年的浙江商品房销售4302.8770（万元），占据008年浙江GDP的20.02%。现今珠海GDP增长18，房价增长39。2021/9/1832、货币政策分析近年来,我国部分地区房地产价格上涨过快,市场上出现泡沫的论断不断增多,中央政府以及各级地方政府纷纷出台各种措施,实施宏观调控,力图控制房地产价格的不合理上扬。在房地产经济系统中，房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现，利率是一个外生变量。用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款，利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而由于利率杠杆具有灵活性、有偿性、间接性的特点，杠杆作用比较灵活，对经济的调节作用比较强，更适用于对市场经济的调节，它在房地产经济波动中起着独特的传导作用。利率的变动势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。而通货膨胀实质上指社会总需求大于社会总供给（供远小于求）。供远小于求，通价地讲，就是指供求关系的严重失衡就会导致钱不值钱，什么都贵，而且你今天不买，明天要么买不到，要么要更多钱才能买到。通货膨胀的发生，必然会导致房价的上涨。2021/9/1843、财政政策分析2010年以来，中国经济继续回升向好，工业生产强力反弹，国内需求强劲，三大动力协调性增强，经济发展总体上呈“高增长、低通胀”的良好态势。由于发达国家经济复苏乏力、新兴经济体增长动力减弱，2011年世界经济形势复杂多变，难言乐观。作为我国“十二五”的开局之年，在外需疲弱、政策调控和成本上升等因素的影响下，2011年我国经济总体上谨慎乐观：预计全年GDP增长9%左右，比2010年回落约1个百分点；CPI上涨3.5%左右，略高于2010年。宏观政策总体趋于稳健，财政政策更加强调结构调整和“包容性增长”，货币政策趋于中性，更加强调管理通胀预期，加强与财政政策的配合，利率、汇率微有上升。经济运行总体上依然呈“高增长、低通胀”态势.。2011年我国经济将由政策刺激下的快速回升转入稳定增长阶段。重点有以下内容：（一）实施积极的财政政策和稳健的货币政策（二）财政政策重在“调结构”和“稳增长”（三）货币政策转向“稳健”或“中性”，货币信贷回归常态（四）完善人民币汇率形成机制，避免剧烈波动（五）坚持房地产调控政策方向不动摇、力度不放松2021/9/185二、行业分析（一）行业发展优势和前景分析格力地产公司是一家以信息产业为主的高科技上市公司，主要从事计算机硬件产品的开发、生产和销售、应用软件的开发销售、系统集成、智能建筑、数码社区、移动通讯等多项业务，是西北地区最有影响的高科技企业之一。目前拥有遍布全国的营销平台，十几家专业化公司，1个信息技术研究院。公司经过资产整合，退出了原先拥有的批发及零售贸易业务，并开始涉足房地产和高速公路业务。(1)增发概念：2010年11月11日，公司拟增发募资7.2亿扩大超精细钢丝产能。(2)公路运输：公司对参股的河南海星高速公路发展有限公司的累计投资额已达23635.40万元。(3)重组题材：公司原控股股东西安海星科技投资控股（集团）有限公司经与珠海格力集团公司协商，海星集团决定将其持有的本公司6000万股股份（占公司总股本的17.77）以协议方式转让给格力集团（该转让股份已于2007年12月28日完成了过户登记手续），格力集团成为本公司的第一大股东，在此前提下，公司与控股股东格力集团进行资产置换和向格力集团以每股6.71元非公开发行股票24000万股，公司将除部分不动产之外的资产全部置出，格力集团将其全资拥有的两家从事房地产业务的公司的100%的股权置入公司，将公司的主营业务变更为房地产开发和经营。2021/9/186（二）证券市场形势分析大盘分析报告期内，公司实现营业收入115,748万元，比上年增长125.65；实现利润总额20,527万元，比上年减少32.29%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润12,924万元，比上年增长2,789.40%。截至2010年12月31日，公司总资产962,964万元，比上年增长78.56%；归属于母公司股东权益178,437万元，比上年增长7.55%。2021/9/187（二）行业发展难点分析一、土地供应增幅过大二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾三、房地产业对金融依赖程度较高四、局部泡沫蔓延当前我国房地产开发投资的总体走势，就全国而言尚属于正常状态，但已在若干地区和一些方面出现过热苗头和泡沫现象，并有蔓延、扩大之势。具体而言，我国房地产开发投资中的局部过热苗头表现在：一是近三年来房地产开发投资规模平均以25.04%的高速增长，为GDP平均增幅的3倍左右，且有进一步增加之势。二是炒房子、炒地皮等投机、炒作现象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之势。三是商品房开发投资结构过于向高中档房倾斜。四是国民经济许多行业的企业已开始向房地产业涌入或受其连带影响。五是房屋竣工面积和房屋施工面积中新开工面积分别平均以每年20.57%和25.22%的高速递增。局部泡沫现象表现在：一是地价泡沫。土地由于其稀缺性和市场需求的无限性拉动及炒作，土地价格出现虚涨，虚涨的部分就是泡沫。二是房价泡沫。房价中的地价泡沫、房地产投机和炒作所哄抬的价格部分、开发商正常期望值以上的期望值等，组成了房价泡沫。三是商品房供求泡沫。商品房供大于求，超过部分的供给增长则为虚涨，构成商品房供求泡沫。近几年，我国商品房空置率均在14%以上，处于危险空置区。2021/9/188技术水平2021/9/189项目储备和新产品开发能力（研发能力）近日在北京人民大会堂举办的“中国创造与全球制造业复苏高端研讨会”上获悉，格力对外公布了其最新研发的三项国际领先水平的核心技术。此次公布的空调行业三项核心科技为“新一代G-Matrik(G10)低频控制技术、高效离心式冷水机组和新型超高效定速压缩机”，分别应用在变频空调、中央空调和定频空调领域，经鉴定，其主要技术指标不仅在国内同领域遥遥领先，更是超越美、日、欧等国际同类产品，达到国际领先水平。三项核心科技均具有显著的节能、低碳、环保等特点，具有良好的经济和社会效益前景。其中，G10变频技术如果为国内空调企业全部采用，按2009年内销2672万台套计算，每年可节约125.8亿度电能，相当于减少二氧化碳排放1255万吨。2021/9/1810三、公司分析（一）公司竞争地位分析市场占有率和市场覆盖率、市场开拓能力2021/9/1811（二）公司经营管理分析管理团队分析（各层管理人员素质和能力分析）2021/9/1812公司主营业务收入的成长性报告期内，公司转让了批发及零售贸易业务，使得公司平均主营业务利润率为15.70，较上年下降2.24。其中，由于信息技术业市场竞争激烈，主营业务收入和主营业务利润率均较上年下降；房地产项目由于市场需求旺盛，实现了较高的主营业务收入和主营业务利润，与上年相比分别增长25.62和3.23，拉动了公司整体主营业务利润率的提高。分产品：报告期内，计算机及相关产品主营业务收入和主营业务利润略有增长；系统集成及软件产品主营业务收入和主营业务利润均有一定幅度的下降；房地产项目主营业务收入和主营业务利润比上年分别增长25.62和3.23。2021/9/1813管理风格和企业文化分析格力地产倡导“品牌的力度在于品质，品牌的精度在于细节”，格力地产正在把见细入微、精益求精的“工业精神”应用到建筑上，力求通过建筑细部的精致处理来表现其美学价值，再用细节展现建筑的整体性，从而形成严谨的建筑艺术，让建筑表现城市的品位。辉煌的成绩代表的是格力地产历史性的一笔，面对新形势的挑战，格力地产以“专注城市，专筑生活”为理念，站在城市生活创作者的高度，立足发挥现有优势，将改革和发展统一起来，呈现出强劲的发展势头。面对房地产商品多样化需求的背景和日益竞争激烈的房地产市场环境下，房地产企业的成败往往取决于自身核心竞争力。对房地产企业而言，核心竞争力则是技术水平、研发能力、生产能力、管理能力、经济实力和企业会责任度的综合体现。在迎来改革开放30周年之际，格力地产将以“工业精神”为指引，继续坚持为消费者打造精品建筑，持续不断的投入研发、狠抓质量、提高管理，深远发展，再创辉煌！2021/9/1814经营、人事、生产管理效率分析2021/9/1815（三）（三）公司财务状况分析公司财务状况分析盈利能力分析：净资产收益率、每股收益盈利能力分析：净资产收益率、每股收益2021/9/1816偿债能力分析：资产负债率、流动比率偿债能力分析：资产负债率、流动比率2021/9/1817营运能力分析：应收账款周转率、存货周转率营运能力分析：应收账款周转率、存货周转率2021/9/1818四、技术分析（一）（一）K线与成交量分析线与成交量分析2021/9/1819（二）趋势分析（二）趋势分析2021/9/1820（三）指标分析（三）指标分析 2021/9/1821五、结论根据国内房地产行业的需求增长情况和未来的发展趋势及西安房地产市场的发展状况，公司一是需要根据国家调整住房供应结构、保障供给和稳定房价的原则，在积极寻求新的土地资源储备的同时，及时调整房地产发展定位，以适应国家宏观政策的走向；二是要继续加大房地产业的投入，抓住未来几年房地产业的发展机遇和盈利空间，提高公司效益，以提高应对未来更加激烈的市场竞争的实力。2021/9/18222021/9/1823
