北京顺义后沙峪地产项目市场研究报告.pptx
北京 后沙峪项目报告 在本次提案中仅根据对本案项目的初步理解所做的简在本次提案中仅根据对本案项目的初步理解所做的简要说明，因时间较紧，难免存在诸多不当之处，敬请斧正。要说明，因时间较紧，难免存在诸多不当之处，敬请斧正。大势大势 宏观市场分析宏观市场分析n2009年1-11月，北京市期房住宅销售共131453套，销售面积共14441391，同同比比去去年年，分分别别上上涨涨了了55%55%和和63.31%63.31%；在11、12月传统的销售淡季内，销售情况仍持续高涨，地产开发商的高成本拿地是刺激需求释放的主要原因。2009 2009年以来，整体市场走势良好，呈现量价齐升的局面。销售市场已经由买方市年以来，整体市场走势良好，呈现量价齐升的局面。销售市场已经由买方市场转化为卖方市场，消费者面对市场将更加举步维艰。场转化为卖方市场，消费者面对市场将更加举步维艰。20092009年北京房地产市场整体销售状况年北京房地产市场整体销售状况n北京市整体成交均价自2009年3月后保持持续平稳的增长，截止2009年11月，北京住宅成交均价已高达17443元/平方米。20092009年北京房地产市场区域土地供应状况年北京房地产市场区域土地供应状况 北京住宅郊区化已成为趋势，继北京市政府大力投资北京城南区域后，顺义大龙北京住宅郊区化已成为趋势，继北京市政府大力投资北京城南区域后，顺义大龙房地产又以房地产又以50.550.5亿元的天价拍得顺义天竺亿元的天价拍得顺义天竺2222号地，该土地楼面地价达到了号地，该土地楼面地价达到了29859元元/平方米平方米。该区域未来将成为北京热点区域，区域竞争市场将更为激烈。该区域未来将成为北京热点区域，区域竞争市场将更为激烈。n土地供应郊区化土地供应郊区化2009年，北京市住宅土地成交面积1075.27万，成交68块地，城八区成交面积仅为200.37万，17块地，占北京市土地全年交易量的18.63%；北京北京0909年房地产市场总结年房地产市场总结市场存量逐渐减市场存量逐渐减少，呈现供求平少，呈现供求平衡的格局。衡的格局。投资热情高涨，投资热情高涨，导致后续市场潜导致后续市场潜在供应不足。在供应不足。整体市场火爆，整体市场火爆，销售市场转为卖销售市场转为卖方市场。方市场。投资市场投资市场供应市场供应市场销售市场销售市场北京北京0909年，房地产市场调整，量价齐升。近期在政策的利好下，成交量、成交价格年，房地产市场调整，量价齐升。近期在政策的利好下，成交量、成交价格将继续看涨。将继续看涨。宏观政策宏观政策关键词关键词利利好好行行业业房地产行业做为我国支柱行业，其稳定、长效的发展至关重要。因而，出于对行业及整体经济的保护，在现今市场环境下，政府将继续加大“救市”力度，以稳定市场。北京北京20102010年房地产市场展望年房地产市场展望市场环境市场环境关键词关键词逐逐渐渐复复苏苏行业整顿还在进行中，消费者观望情绪依然存在，政府坚定的救市政策及措施出台，会使受宏观政策影响较大的楼市逐渐复苏。北京北京20102010年房地产市场展望年房地产市场展望价格走势价格走势高高位位运运行行09年整体市场价格持续走高，尤其表现在区域市场上，但从成交来看，刚性需求客户对价格的敏感度最高。未来产品品质重新成为定价的主要参考依据，市场价格将趋于理性回归。关键词关键词北京北京20102010年房地产市场展望年房地产市场展望产品供应产品供应结结构构单单一一随着90/70政策的落实，市场的供应结构正向着宏观调控的方向前行。中小户型已经成为主流供应。大户型产品将呈现稀缺性。对于产品面积的限制也将催生产品形态的创新。关键词关键词北京北京20102010年房地产市场展望年房地产市场展望板块轮动板块轮动向向外外扩扩散散09年，大兴取代朝阳，成为北京土地成交量之冠，北京市场呈现郊区化供应态势，大兴、顺义、通州、昌平等郊区县成为未来房地产市场热点区域。关键词关键词北京北京20102010年房地产市场展望年房地产市场展望 在整个在整个20092009年中，中国房地产市场又经历了一次年中，中国房地产市场又经历了一次“拐点拐点”。从近期政府、从近期政府、金融机构表现而言，政策的转向在一定程度上表明，政府对房地产救市的倾向金融机构表现而言，政策的转向在一定程度上表明，政府对房地产救市的倾向和决心。由于整体市场的供求格局在发生改变，客户的观望情绪在短时间内也和决心。由于整体市场的供求格局在发生改变，客户的观望情绪在短时间内也不可能立即结束，而且受世界经济危机的影响的余波未退，不可能立即结束，而且受世界经济危机的影响的余波未退，20102010年房地产整体年房地产整体市场将会是一个相对变化莫测的过程。而顺义区的竞争将十分激烈，产品成为市场将会是一个相对变化莫测的过程。而顺义区的竞争将十分激烈，产品成为取胜之关键。取胜之关键。所以，所以，20102010年的房地产市场，注定是挑战与机遇并存！年的房地产市场，注定是挑战与机遇并存！20102010年年 挑战与机遇并存挑战与机遇并存战局战局 顺义区域市场分析顺义区域市场分析n顺义1998年撤县设区，总面积1021平方公里，下辖19个镇、6个街道办事处、424个行政村，户籍人口56.4万，常住人口70.3万;n顺义位于北京市东北部，城区距市中心30公里。东邻平谷，北连怀柔、密云，西接昌平、朝阳区，南界通州区、河北三河市。区境东西长45公里，南北宽30公里，总面积1021平方公里；n城乡劳动力在二三产就业人数达到21.8万人，占本区劳动力总数的88。顺义概况顺义概况顺义顺义：顺义区”十一五规划“中明确指出，围绕扩建中的首都机场，着力打造“临空经济临空经济带带”的发展目标。并提出”空港国际化、全区空港化、发展融合化空港国际化、全区空港化、发展融合化“的区域发展口号。临空经济带：临空经济带：五大功能板块共同组成，包括“顺义新城区顺义新城区/空港空港工业区工业区/会展产业区会展产业区/国门国门商务区商务区/空港物流区空港物流区”。区域发展背景区域发展背景“2008“2008年，中国年，中国 北京北京”国际社会的焦点，全球华人的骄傲国际社会的焦点，全球华人的骄傲 在这样的宏伟背景下，顺义正走在前所未有的高速前进的轨道上。2008年，对于顺义，发展契机来源于奥运，但并不局限于奥运。顺义在承担奥运水上项目之外，顺义在承担奥运水上项目之外，0808年更为重要的是年更为重要的是“经济产业的转型经济产业的转型”。区域发展契机区域发展契机新国展新国展 会展经济全速启动，国际精英人群趋集会展经济全速启动，国际精英人群趋集 规划总建筑面积65万平方米。总建筑面积达到35.5万平方米，包括10万平方米的展馆及展览配套设施。预计新国展投入使用后，每年对相关产业带来的影响产值将达到60亿元，税收收入将达到2.3亿元。顺义区文化创意产业发展实施意见，明确了以会明确了以会展为龙头，展为龙头，打造广告会展、设计创意、出版印刷三大板块。新国展催化区域经济多元化发展新国展催化区域经济多元化发展本案思考：本案思考：会展经济、创意产业，将为区域注入全新的运转资源，带动区域经济发展，以及产业、人群的丰富。大量的就业人口对本案定大量的就业人口对本案定位及客群捕捉影响意义重大。位及客群捕捉影响意义重大。空港提出“国门一公里”概念，建设工业别墅群，五星工业别墅群，五星级酒店、商铺等作为综合配套设施级酒店、商铺等作为综合配套设施 利用国际口岸优势，设立空港保税区或空港保税物流园区，形成保税仓储、物流中转、物流配送、国际采购、展览展示、加工出口以及其它保税延伸产业集群延伸产业集群；利用航空运输功能，在机场所在地周边地区形成产业群，以及更广泛的地区内与空运、航空相关的产业集群相关的产业集群。截止到2008年上半年，临空经济区引进项目242个，协议引进资金486亿元。从业人员13万人。临空经济带临空经济带 助推区域经济向国际化口岸跨越式发展助推区域经济向国际化口岸跨越式发展本本案案思思考考：临空经济的快速发展 直直接接导导致致区区域域产产业业结结构构的的变变化化，以以及及大大量量相相关关产产业业人人群的涌入。群的涌入。空港助推区域经济空港助推区域经济本案思考：本案思考：TOD模式的引入，缩短中关村、亚运村、望京、及城市核心区与区域的时间距离，区域突破原有的依赖地缘性客户，改变人群结构及生活方式成为可能。区域突破原有的依赖地缘性客户，改变人群结构及生活方式成为可能。n 15号线,线路为西苑-中关村-奥林匹克中心区-望京-沙峪镇-新国展中心-京密路-顺义府前街，到达燕京桥。n此外，机场轻轨从东直门到机场3号航站楼，在设计过程中给通往顺义区的轨道交通预留了出口。n TOD TOD：公共交通导向型发展模式，为区域建设提为区域建设提供了一种交通建设与土地有机结合的全新发展空间。供了一种交通建设与土地有机结合的全新发展空间。地铁地铁1515号线、机场线号线、机场线 发达立体交通结构，助推区域发展引擎发达立体交通结构，助推区域发展引擎交通系统打通区域经济动脉交通系统打通区域经济动脉产业丰富，结构转型产业丰富，结构转型2008年，顺义区第三产业比重将达到50左右，借助新国展、空港物流、国门商务等重要产业构成的腾飞，顺义正在快速的从制造大区向服务大区转型。从制造大区向服务大区转型。平台搭建，区域腾飞平台搭建，区域腾飞2008年，首都国际机场三期扩建完成；新国展一期工程完工并投入使用。国际化的空港基地、跨时代的会展中心，08年，基础设施的建设完成，使得顺义的真正腾飞，顺义的真正腾飞，从机会变成现实。从机会变成现实。区域前景展望区域前景展望1 12 23 34 4顺义新城顺义新城临空经济带临空经济带新国展新国展轨道交通轨道交通顺义区房地产发顺义区房地产发展前景良好展前景良好城市化进出将快速增加区域的就业和配套，将促进顺义房地房地产市场产生跨越式变化产市场产生跨越式变化。日渐成熟，发展空间广大空间广大、产业素质与综合能力较高，为区域房地产市场提供良好为区域房地产市场提供良好的生存环境和客群基础的生存环境和客群基础。将带来大量的产业人口聚集人口聚集，为区域提供置业的支持平台和为区域提供置业的支持平台和客源基础客源基础。将缩短区域和其他区域的交通时间成本，使区域居住客居住客群基数得到快速释放群基数得到快速释放。顺义宏观环境小结顺义宏观环境小结顺义老城区版块顺义老城区版块国展版块国展版块温榆河版块温榆河版块顺义区域房地产市场概述顺义区域房地产市场概述n 温榆河版块温榆河版块n 新国展版块新国展版块n 马坡版块马坡版块顺义区域房地产市场发展至今，形成三个版块，并各具特色。马坡（潮白河）马坡（潮白河）新国展新国展温榆河温榆河顺义老城区顺义老城区 顺义房地产市场以顺义老城区起步，温榆河版块以其自然资源成为最早的高端物业云集之所，已成为北京最为著名的中央别墅区；新国展版块，在新国展兴建后，也成为区域房地产开发重点；顺义新城马坡组团新起步，后市强劲。区域房地产发展历程区域房地产发展历程 发展历程层面，新国展和发展历程层面，新国展和马坡两版块房地产市场发展马坡两版块房地产市场发展阶段较为接近，存在一定竞阶段较为接近，存在一定竞争关系。争关系。顺义老城区顺义老城区12温榆河版块3新国展版块区域各版块房地产市场分析顺义老城区在售项目顺义县城为顺义老城区版块的核心组成部分；便利的交通，完善的生活配套是顺义老城区最为明显的优势；老城区项目多以地段优势和配套作为卖点，目标客群更多地指向顺义本地居民；典型项目如下：项目名称项目名称地址地址体量体量容积率容积率供应情况供应情况均价均价(元元/平平方米方米)金汉绿港顺义区府前东街东兴路 63.94万平米1.89普通住宅；96平米二居；103-160平米三居 13000裕龙花园顺义区县城东侧150万平方米1.88板楼；66平米一居-180平米四居 800万科四季花城顺义区顺西路益麒麟家居建材广场对面(顺义二中南侧)50万平方米1.56普通住宅、花园洋房；95-100平米的两居、118-130平米的三居、150平米的情景花园洋房四居 7600望潮家园顺义区滨河小区东侧100万平方米2.890、99平方米两居、117、120、128平方米三居8800仓上家园顺义区燕京桥西南侧2万未知板楼，82-155平方米8200顺义老城区特性分析：本案关注：随着老城区的衰败和新城区的北移，原顺义区域原住民的刚性本案关注：随着老城区的衰败和新城区的北移，原顺义区域原住民的刚性需求也将随之迁徙，成为本案未来基础客群。需求也将随之迁徙，成为本案未来基础客群。区域客群区域客群 自住为主：自住为主：其主要满足顺义区内住户的自住性需求。该区域客群看重价格及户型。消化速度最快的是90平米左右的中小户型。产品单一产品单一 价格稳定：价格稳定：区域在售项目以普通住宅为主，均价在8000-10000元左右。后续量小后续量小 区域衰败：区域衰败：顺义老城区的房地产开发基本已进入尾期，后续开发量较少。未来供应以多以普通住宅为主。顺义老城区12新国展版块3温榆河版块区域各版块房地产市场分析项目名称项目名称地址地址体量体量容积率容积率供应情况供应情况价格价格誉天下顺义中央别墅区温榆河畔,机场杨林出口1000米 78万平方米0.6双拼、联排260-420平米20000清锦源顺义中央别墅区京承高速后沙峪出口向东800米温榆河桥东 10.6万平方米0.33独栋600-800平米2400万/套龙湖滟澜山顺义温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东1500米 10.8万平方米0.67联排310-450平米33000阿凯笛亚庄园顺义区后沙峪,温榆河畔28万平方米1.12别墅：联排320-430平米、双拼470-560平米、独栋别墅735；公寓：99平方米一居、118平方米两居和175至220平方米三居四居别墅：500万-800万/套公寓：9800元/平方米龙湾顺义后沙峪镇温榆河别墅区21号地 35万平方米0.47独栋、联排360-5002500万/套优山美地顺义温榆河北岸21万平方米0.4独栋别墅：777-1747平方米3000万元左右/套丽宫顺义机场高速公路杨林大道出口，介于机场高速与京顺路之间 30.7万平方米0.52独栋680-1470平米30000温榆河版块在售项目温榆河畔北京传统中央别墅区是温榆河版块的核心部分；高端别墅成为本区域的标语，客群、氛围不可复制；典型项目如下：温榆河版块特性涉外区域涉外区域 高端调性：高端调性：顺义最高端、最具知名度的房地产区域，以别墅供应为主，已形成独特的区域属性，引领全北京别墅市场。客群、氛围不可复制。其它三个版块与其无竞争性。成熟区域成熟区域 最后的晚餐：最后的晚餐：区域短期内供应较大，多为老项目后期放量，区域也已成熟，长期供应有限。形象基础形象基础 区域名片：区域名片：对顺义其它区域的房地产市场而言，该区域拉升整体区域形象和价值，也成为区域最具客群吸引力的地产名片。本案关注：成熟的涉外别墅区形象成就了区域地产高端基因，并且其强本案关注：成熟的涉外别墅区形象成就了区域地产高端基因，并且其强大的客群认知度成为本案高端物业分流的主要目标。大的客群认知度成为本案高端物业分流的主要目标。顺义老城区1温榆河版块23新国展版块区域各版块房地产市场分析新国展版块在售项目后沙峪、新国展以及空港周边区域组成了新国展版块的主要部分；临近传统别墅区以及新国展、空港未来所带来的客户及配套价值成为支撑该区域的主要力量；典型项目如下：项目名称项目名称地址地址体量体量容积率容积率供应情况供应情况价格价格智地香蜜湾顺义区后沙峪裕民大街38号（龙腾文化公园对面）11.2万平米2.20普通住宅办公、商业 平层：90-150平米Loft：40-70平米平层9500Loft12000顺鑫花语后沙峪北火寺路西侧8.8万平方米1.4板楼,多层,小高层92左右两居、140左右三居及150-190跃层均价9000香花畦空港城后沙峪德国印象北侧16.8万平方米1.49板楼,多层；178-226平方米均价13500澳景园天竺镇新国展正南面5.9万平方米0.69460平方米至600平方米独栋，360平方米双拼，800万至2000万/套新国展国际公寓顺义区天竺空港开发区8万平方米1.851平方米一居、73-90平方米两居、95-112平方米三居、130平方米四居9000馨港庄园顺义区首都机场东南李桥镇44.6万平方米1.0744一205平方米一至四居8500聚通嘉园顺义区后沙峪镇 1.45万平方米0.78公寓60平米一居、82平米两居和142平米三居 11000新国展版块特性后起之秀：后起之秀：新国展版块做为顺义房地产市场发展的新起之秀，以商用物业供应为主，区域住宅供应还未形成规模，在售项目规模较小。前景无限：前景无限：随着空港园区和新国展带动的会展产业发展，未来区域做为顺义经济产业核心区，住宅市场将随之启动，成为顺义房地产市场的热点区域。中端区域中端区域 产品平实：产品平实：目前区域特性为中端住宅市场，虽有部分别墅等低密度产品的供应，但缺乏景观、氛围的支撑，未成气候。受限于产业的发达，区域房地产市场基调较为固化，以配套型住宅为主。本案关注：新国展从发展来说，是未来马坡的主要竞争对手。但其产业本案关注：新国展从发展来说，是未来马坡的主要竞争对手。但其产业园区的标签弱化了竞争性园区的标签弱化了竞争性本体本体 个案项目分析个案项目分析火寺路规划路机场北线辅路规划路本案本案北北枯柳树环岛顺平路京顺路首都机场机场高速项目周边示意图项目周边示意图中国第九届中国第九届花博会主会花博会主会场展馆场展馆国航飞行国航飞行 培训中心培训中心城市公园城市公园共占地共占地500亩亩北六环北五环北四环北三环项目地理位置简图项目地理位置简图项目地理位置简图项目地理位置简图枯柳树环岛北北京顺路天竺路口地铁M15线（正在建设中）后沙峪站新国展北站新国展站望京站亚奥清华大学示示 意意 图图本案本案地块现状及周边现状项目总占地105亩。可建设用地面积为65.42亩。现状为六通一平。土地性质为工业用地。花博会主会场西南侧实拍图国航飞行培训中心东南侧实拍图国航飞行培训中心东北侧实拍图国航飞行培训中心东侧实拍图项目西北侧实拍图项目西北角路标实拍图国航飞行培训中心效果图国航飞行培训中心效果图地块现状及周边现状技术经济指标技术经济指标建设用地：43300平方米容积率 ：大于等于0.8建筑密度：多层不低于40%；单层不低于50%控制高度：小于等于24米控制层数：小于等于7层绿化率 ：大于等于15%建议我们参照智地香蜜湾作为模板来建造设计我们的建筑对比理由对比理由智地智地香蜜湾香蜜湾本案本案物业地址顺义后沙峪地区前沙峪村裕民大街38号顺义后沙峪镇中心区C-29地块总用地面积39977平方米43510.2平方米规划总建筑面积87950平方米容积率2.20.8绿化率30.00%15%建筑形态2栋15层小高层;6栋8层小高层;2栋11层小高层7层智地香蜜湾与本案项目，有很多相似性，我们在产品定位、价格制定、建筑形态和形式上均可借鉴智地香蜜湾。具体细节可有我们个性化的定制。项目名称：智地香蜜湾 所在区域：顺义区 所在板块：顺义板块 环线位置：五环外 楼盘地址：顺义区后沙峪裕民大街38号（龙腾文化公园对面）项目四至：东:市政绿化带;南:空港开发区;西:龙道河;北:裕民大街;物业类型：普通住宅 开发商北：京汉唐建设发展有限公司 销售代理：北京金网络房地产经纪有限公司 物业管理：北京金网络物业管理有限公司 广告策划：北京智联东方广告有限公司 建筑施工：江苏华建建设股份有限公司 建筑设计：中建（北京）国际设计顾问有限公司景观设计：美国EDSA景观设计公司对比项目信息对比项目信息时间时间产品类型产品类型销售报价销售报价(单价单价)备注备注2009-11-2普通住宅12500元/-2009-9-22普通住宅12000元/-2009-8-14普通住宅15000元/-2009-7-24普通住宅14000元/-2009-6-25普通住宅12000元/此价格为LOFT价格2009-5-26普通住宅11000元/此价格为loft价格2009-5-26普通住宅9000元/此价格为平层价格2009-4-28普通住宅7000-9000元/此价格为平层价格2009-4-28普通住宅10000-12000元/此价格为loft价格2009-3-24普通住宅9000-12000元/loft户型40-70平米办公楼的价格一次性9.5折，按揭9.9折2009-2-25普通住宅9000-12000元/loft户型40-70平米办公楼的价格一次性9.5折，按揭9.9折2009-2-25普通住宅6800-8000元/一次性9.8折，按揭9.9折2009-1-20普通住宅7500元/一次性9.8折、按揭9.9折2009-1-20普通住宅10000-12000元/loft户型40-70平米办公楼的价格一次性9.5折，按揭9.9折2008-12-25普通住宅7000元/一次性98折，按揭99折2008-11-25普通住宅10000-12000元/loft户型40-70平米办公楼的价格一次性9.5折、按揭9.8折2008-11-25普通住宅7000元/一次性9.8折2008-10-28普通住宅10000-12000元/loft户型40-70平米办公楼的价格一次性9.5折、按揭9.8折2008-10-28普通住宅9000-9500元/-2008-10-20普通住宅9500-14000元/-2008-6-26普通住宅9500-14000元/-2008-5-26普通住宅9500-14000元/-对比项目数据对比项目数据日期日期销售套数销售套数销售面积销售面积销售金额销售金额销售均价销售均价（套）（套）（平方米）（平方米）（元）（元）（元（元/平方米）平方米）2009年12月191.511425678155792009年11月403421.646200264135032009年10月373590.8745898576127822009年9月696142.7579660310129682009年8月583447.6550352372146052009年7月724862.756024180115212009年6月19313342.95142079632106482009年5月14410357.3510039232096932009年4月15012420.6411094153689322009年3月756181.75178623683772009年2月383030.182625898286662009年1月181549.981478337795382008年12月272630.252121681680662008年11月372992.992638351888152008年10月735735.885094506088822008年9月5328.913381848102822008年8月101011.87864362785422008年7月171323.39132120119983户型户型面积面积套数套数配比配比一居50-77683套61.75%二居88-96333套30.11%三居137-14990套8.14%对比项目数据对比项目数据项目名称:中间建筑 楼盘地址:海淀区四季青镇西山地区开 发 商:北京西山产业投资有限公司 营销策划:北京伟业房地产经纪有限公司(委托销售)物业管理:北京达文世纪物业管理有限公司 办公建筑面积:80000 建筑层数:4层 建筑形态地上4层，地下1层 标准层净高:2.80米 标准层面积:5000平方米 得房率:80%对比项目信息对比项目信息时间时间销售报价销售报价(元元/)2009年11月16500元/2009年9月27000元/2009年8月17000-20000元/2009年6月17500元/2009年5月17500-20000元/2009年4月17500-20000元/2009年3月16500元/2008年9月16000元/2008年6月16500元/2008年6月17500-20000元/2008年3月15000-16000元/对比项目数据对比项目数据日期日期销售套数销售套数销售面积销售面积销售金额销售金额销售均价销售均价（套）（套）（平方米）（平方米）（元）（元）（元（元/平方米）平方米）2009年12月143727.1473543620197322009年11月6616409.58308314336187892009年9月3721.1312816831177732009年8月4313562.46203859456150312009年7月3712134.76178834700147372009年6月257437.15109447136147162009年5月143955.3259857376151332009年4月113268.445744228139962009年3月61982.129671588149702009年2月41323.818859712142472009年1月2586.528533221145492008年12月82266.6230126644132912008年11月1456.529820000215112008年10月51400.2129326724209452008年9月2599.88875399147972008年8月51576.9723918382151672008年7月2612.229046737147772008年6月3761.2210062932132192008年5月195354.7778015410145692008年4月113016.1845946980152342008年3月51524.8119181940125802008年2月7171522319536130142008年1月255658.0769402240122662007年12月216309.685268490135142007年11月461332916427308812324THE 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