地产二手房培训.pptx

12 概概 要要 中介销售要从说好开始，由CDDC谈判法则贯穿始终。前提是别跟客户抬杠，如果你不认可他，一直反驳他是不会有机会成交的！312 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1.1.投资房产是投资房产是好好选择选择房地产比钱更利于保值增值，风险小，回报高股票、基金、期货投资风险太大42.现在购房时机最好好2 1 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 市场低谷时：供大于求，买房便宜，价格好谈市场高峰时：今天不买，明天就涨价了，买房的人多、竞争大，价格肯定涨 比现房价格低（限同一区域、同一档次）房型选择余地较大 升值空间比现房大 可监督住房质量53.期房期房好好31 2 4 5 6 7 8 9 10 11 12 4.4.现房现房好好购房风险小购房风险小投资回报快（时间投资回报快（时间差，可提前出租差，可提前出租）质量可见质量可见成熟（或接近成熟）成熟（或接近成熟）商圈，配套完善商圈，配套完善41 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 5.高层高层好好51 2 3 4 6 7 8 9 10 11 12 使用期限长（拆迁会首先考虑平层，低层）抗震系数高（因为高层多为框架结构）气派6.6.多层多层好好61 2 3 4 5 7 8 9 10 11 12 得房率高得房率高公摊小公摊小无电梯使用风险无电梯使用风险居住人少、干净、安静居住人少、干净、安静容易建立邻里关系，安全容易保障容易建立邻里关系，安全容易保障多层好97.一次性付款一次性付款好好71 2 3 4 5 6 8 9 10 11 12 贷款的利息高，长远看都是自贷款的利息高，长远看都是自己的钱己的钱 容易谈折扣容易谈折扣 手续简单、办件快手续简单、办件快 不用考虑贷款未审批通过带不用考虑贷款未审批通过带 来的违约风险来的违约风险 随时可抵押贷款套现随时可抵押贷款套现81 2 3 4 5 6 7 9 10 11 12 8.8.贷款贷款好好1191 2 3 4 5 6 7 8 10 11 12 9.现在还不繁华现在还不繁华好好3繁华了，这个价格就买不到了周边的配套后建成更容易配合潮流，居住也更方便长期看，周边都是新建筑，漂亮有档次现在便宜，未来升值空间才更大33324131211 2 3 4 5 6 7 8 9 11 12 010.高层的较高层数高层的较高层数好好1311 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 111.11.高层的较低楼层高层的较低楼层好好方便方便 投资省心（时间成本）投资省心（时间成本）越低楼层越容易培养孩子的探索能力越低楼层越容易培养孩子的探索能力可适当锻炼身体可适当锻炼身体11 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11212.12.顶层顶层好好视野好、空气好、采光好高高在上、人上人价格低一般都有赠送面积适当利用楼顶，可视为自己的私人花园风水上好（可举例说明某某高官在脚下）1 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 131313.13.高档住宅高档住宅好好113 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 131414.14.普通住宅普通住宅好好113 14 16 17 18 19 20 21 22 23 24 13131515.15.选框架的房子选框架的房子好好抗震系数高空间灵活、容易改善保温性能好隔热好私密性好113 14 15 17 18 19 20 21 22 23 24 131616.16.砖混房砖混房好好1 13 14 15 16 18 19 20 21 22 23 24 131717.17.得房率高与低的得房率高与低的好好得房率高得房率高 得房率低的好处得房率低的好处同样的价钱买更大的面积，划算设计档次高配套设施全生活好、要求高、住的房子也要高级113 14 15 16 17 19 20 21 22 23 24 131818.18.朝西朝西好好113 14 15 16 17 18 20 21 22 23 24 131919.19.朝东朝东好好紫气东来，适合年轻人升职清晨的阳光最利于健康易于更换新鲜空气适合创业的人早起113 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 2020.20.朝南朝南好好采光好日照时间长确保价值，容易升值好出手阳气重，人更健康113 14 15 16 17 18 19 20 22 23 24 132121.21.朝北朝北好好温度较其他方向低，夏天凉爽北方为正财位，易招财价格低，省钱113 14 15 16 17 18 19 20 21 23 24 132222.22.地域偏僻和繁华的地域偏僻和繁华的好好处处安静安静污染小污染小未来发展空间大未来发展空间大便宜便宜112341234偏僻的偏僻的配套完善配套完善周边成熟周边成熟施工少，安静施工少，安静 质量好、安全系数高质量好、安全系数高繁华的繁华的113 14 15 16 17 18 19 20 21 22 24 132323.23.小型社区小型社区好好麻雀虽小五脏俱全居住人少，安静物业公司服务到位安全（盗窃、抢劫之类案例少）113 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 132424.24.大型社区大型社区好好开发商有实力，建筑质量过硬服务设施完善一般为自有物业，服务质量高1 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 2525.25.购房与租房的购房与租房的好好花多少钱都是属于自己的。可以让你的钱升值保值。居住方便，无需颠沛流离。投入少，不占压资金可以随心所欲换位置省心1 25 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 26 26.26.小区深处小区深处好好3人气足利于生活品味好管理，服务自我安全安静333324513125 26 28 29 30 31 32 33 34 35 36 132727.27.小区边上小区边上好好125 26 27 29 30 31 32 33 34 35 36 132828.28.靠或不靠主干道的靠或不靠主干道的好好13繁华，周边配套齐全繁华，周边配套齐全交通便利交通便利容易被识别容易被识别未来升值快、出手快未来升值快、出手快1234123靠主干道好靠主干道好安静空气好空气好干净干净环境优雅，高品质享受环境优雅，高品质享受 不靠主干道好不靠主干道好125 26 27 28 30 31 32 33 34 35 36 132929.29.双卫双卫好好方便、卫生保证私密性档次高方便接待客人125 26 27 28 29 31 32 33 34 35 36 3030.30.单卫单卫好好肯定不影响使用省钱，减少浪费125 26 27 28 29 30 32 33 34 35 36 133131.31.中间中间好好保温隔热好私密性好风水上招财，守财好125 26 27 28 29 30 31 33 34 35 36 133232.32.两边两边好好采光好通风好视野好即使面积小，也能享受明厅空气好125 26 27 28 29 30 31 32 34 35 36 133333.33.开发商名气大小的开发商名气大小的好好13 知名开发商好知名开发商好 小开发商好小开发商好1.信誉保证质量2.物业自营，管理到位尽责3.规划好，确保升值1.价位低2.房型低3.为了将来的口碑，建筑质量一般比较好125 26 27 28 29 30 31 32 33 35 36 133434.34.一进门就是走廊一进门就是走廊好好私密性好牺牲小面积，换回优化空间功能区不容易混乱 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 36 133535.35.精装精装好好125 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 133636.36.毛坯房毛坯房好好风格可自控质量可监督预算可控材料可控13怡然精英怡然精英 五字诀五字诀:113三大思维三大思维中介经纪人的三大思维研究研究自己研究自己、研究同行研究同行、研究市场研究市场客户议价法则：客户议价法则：比喻法比喻法 利益法利益法分解法分解法 声望法声望法对比法对比法 提问法提问法强势法强势法