房地产市场对经济影响的调查报告.doc

XXXX学院毕业实习调研报告 报告名称： 指导教师： 专业班级： 姓 名： 日 期： 指导教师评语指导教师签名： 年 月 日评价等级系部盖章： 年 月 日房地产市场对经济影响的调查报告我国的房地产产业相对世界经济而言发展的较晚，真正意义上的房地产市场应该从上个世纪九十年代开始，到现在为止也仅有二十年左右的发展时间。虽然我国房地产产业起步比较晚，但在这短短的二十年时间里，我国的房地产业却显现了强大的生命力，成为我国经济发展的重要支柱产业。关注房地产发展的趋势有助于我们更加了解我国的经济发展。房地产地产业现在在我国整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。房地产业的重要性决定于房地产的重要性。因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。而以我国现阶段的国情来看。房地产产业对我国经济的影响是巨大的，是不容忽视的。就拿秦皇岛的房价来说，从2000年的每平方米1000到2000元已经涨到现在的5000到10000,20000不等了。成倍成倍的涨，促成了多少当代占地“ 暴发户”。房地产，单从字面意思来看当然是分为：房；地;产。也就是所谓的房产和地产。现今社会，试问有谁不住房子睡到马路上呢？从古至今，衣食住行就一直是人们关注焦点的重中之重。而随着社会的发展和人们日益增长的物质和文化需要，住，所占的比例已经越来越重了。房地产还被称为人们的基本需求物品，也是国家的根本和基本，同时它也涉及了众多的行业，例如：钢铁，混凝土，家具，家电等等重要的行业。因此它对经济起着非常重要的影响。房地产行业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。我个人觉得，当然要实现满足所有人的需求短时间内是不可能的，也是不现实的，不管是发达国家也好，发展中国家也好，房地产产业的前景依然还是可观的，退一万步讲，即使房价下降也不会降很多的，我国房价增长的趋势还是很明显的，拿一个通俗点的例子来说吧，如今中国这个社会，哪家结婚订婚不先是讨论住的问题？这不是拜金啊，或者说什么小市民的问题。而是说现如今社会不得不关注的问题，因为这已经不是我国社会的极个别现象，已经可以说是普遍现象了。所以这些都会引起社会各界的广泛关注。而随之而来的，也就会有所谓的房地产泡沫经济啊，房地产工程豆腐渣啊等等一系列问题。而也会是通货膨胀的重大“功臣”。房产和通货膨胀的关系是什么？房地产牵动着许多工业原料的神经，据我了解一幢大楼的建设囊括了钢筋、水泥、混凝土、砖块、玻璃等等多样的原材料。若房地产价格上涨，必定拉动原料的需求从而相对来说原来的供应会减少。也就是说，原材料的价格会上涨。比方说市场的钢铁价格因为钢筋的需求上涨（来自房地产）而上涨10%，那么全国的所有于钢铁有关的商品价格就会趋向上涨。结果是，消费者购买的物品价格也会偏高些。钢铁的价格上涨10%，其连锁反应可以导致同类金属商品价格也跟着上涨。这种结果就可以导致输入型通货膨胀和需求型通货膨胀。而且“投机”对房价上涨影响颇大。按照经济学的理论有效需求等于消费需求加上投机需求,消费需求是实实在在的需求,这种需求不会引发房地产泡沫,而投机需求的产生则为泡沫的产生提供了必条件. 投机需求的产生源于人们的非理性预期以及中国百姓的投资渠道缺乏。投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，在房产体系中最后一层是老百姓，也成了高房价的最后买单者。开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨。给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过“销控”的方式，实现价格低开高走的走势，同时并利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨的压力，甚至通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。这种消费预期是影响房地产价格的根本原因。下面，我们按照房价从高到低和区块分布状况，把秦皇岛市大致分为四个区域，对其具体现状逐一加以介绍和评述。 首先是海港区。位于秦皇岛市中心，东临山海关，西连北戴河。距华北东北之要冲，素有“京津门户”之称，是秦皇岛的精华所在。该辖区内的秦皇岛港是中国北方重要的对外贸易港口，是世界最大能源输出港之一，加之此处为沟通东北三省与京津地区的重要交通枢纽和中转站。短短几十年来，高楼大厦鳞次栉比，道路宽敞，交通顺畅，经济发展日新月异，为了满足人们日益提高的生活需求，房屋从经济适用房到住宅公寓，从商品房到联派别墅，从廉租房到酒店、写字楼，从多层到小高层、高层，从平层到复式、跃式，楼市呈复杂性、多元化发展。旺盛的市场需求是拉动该区域房价上涨的主要因素之一，房屋建造成本的加大、商品化的炒作以及新建小区各项配套设施的更加齐备，也是导致房价升高的因素。进而带动了整个秦皇岛房价的上涨。该区域核心部分为大汤河与新开河之间所辖区域，以此为中心，其西部和东部构成展开的双翼，分别沿河北大街西段到西环路附近（西港镇）；另一条沿东环路以东直至山海关。 这里的房价由内向外，由南到北，由东到西逐级递减，单价波动在每平方米28004800元之间，且多为内销住宅楼。东翼主要有南李庄、工人南里、煤港里等，因开发较早有一定的成熟度，但多数楼房楼龄过长、格局不合理，所以价格方面会打折扣，明珠城项目就是针对这个问题开发的，单价在29003600之间，为广大工薪阶层所接受。西翼坐落着燕山大学、大庆石油分院、河北建材职业技术学院、奥体中心等，日前有大量开发项目落户于此，社区日趋完善，在单价上形成了一个小高点。  两河之间区域是秦皇岛房地产市场的主力场所。秦皇岛市政府职能机关集聚于此，商业繁华，交通十分便利，有很多成规划的住宅小区，如天洋新城、新世纪小区、在水一方、秦皇小区等，很多新村也都迁至此处，城市旧改项目纷纷上马，如备受关注的服务里旧改项目“金龙·中央胜境”，将打造集住宅、商业、写字楼、会所于一体的大规模建筑集群。 该区域是中心腹地，社区配套、商业人气都相对旺盛，是集工、商、贸于一体的现代化城区。因此此地房价有标杆作用，可以以此预测分析整个地区。目前市场预售单价围绕在30003800元/平方米之间，部分地区已突破4000元/平方米，今年户型形成两极分化趋势，倾向于小户型，一室一厅和两室一厅增多；因地方减少关于多层项目用地的审批，小高层和高层也受到广大市民的青睐；二手房市场持续升温，随着相关管理政策的完善和实施，已购公房大量上市，房源将继续放量，梯度消费格局逐步形成；现代化商业楼也随着商业模式的巨变，有着不俗的表现。 其次为经济开放区。它的范围为一O二国道和西环路围成区域。近年来，在政府相关政策的扶持下，大批的外资、外商、科技公司、入驻此地，带动地价迅速上扬。总体上交通相对便利，成网络分布，东西交错，井然有序。加之与市区距离有近，很多新兴住宅小区规划、物业、服务更加完善，如富康家园、华苑新居、漓江花园、宝佳花园等，配套也较为齐全，相信随着重点中学一中、七中在开发区安居落户，又会吸引大量为子女教育置房的父母。该区域以商品房为主，居民多为一次置业，为解决生活问题或做结婚之用。位于开发区的青馨家园便是其中的典型代表。北戴河区位于渤海之滨，毗邻海港区，系国务院批准的国家级海洋自然保护区，是远近驰名的疗养胜地。北戴河区充分发挥独有的暑期优势，以旅游带动地方经济，别墅、公寓成为该地区房产的卖点；但也正是由于受季节性影响显著，流动人口加大，在本地区定居的人口数量不大，本地市场需求有限；但受国内房产大环境和周边房价的影响，房价窄幅攀升，如海宁路、联峰路、联峰北路三条城市主干道黄金交割点上的海滨花园，一开盘就吸引了不少买家。 山海关区地处东北、华北、环渤海三大经济区的交汇处，北依燕山，南临渤海，是连接东北、华北的交通枢纽。是座历史悠久，文化遗存众多的国家级历史文化名城，也是国内外著名的旅游区。政府为了保持古城的原貌，对该区域的住宅高度进行相关的限制。形成了现代与历史并存的格局，由于街道过于狭窄，交通不便，支柱产业单一化，就业机会少，经济发展缓慢。人口流失严重，房市一直较为低靡。近两年来随着城市规划日趋合理、旧城改造的开展、周边房价迅速崛起，带动部分人口回流，近年来发展较快。秦皇岛作为最早开放的十三个沿海城市，自然有它独特的地理优势，当然顺应当代的经济发展趋势，房地产产业也是发展中的重中之重。秦皇岛距离河北唐山，保定，首都北京，直辖市天津都非常近，海陆空交通也都很方便，对经济的发展作用很大。而像秦皇岛的一些房地产公司兴龙，中信，博大等一些秦皇岛当地的房地产公司都有它们特定的发展趋势和发展条件，而这些公司的发展也正是促进了秦皇岛当地经济的发展。现就兴龙置业做以下调查：秦皇岛市兴龙置家房地产经纪有限公司是由中秦兴龙投资控股有限公司投资成立，注册资金2000万元。公司成立于2003年，自成立以来，始终贯彻“仁和、诚信、务实、求新”的企业精神，通过实行科学规范的运营管理，现已拥有连锁店三十二家，员工200余人。 公司以房地产中介、楼盘代理和信贷业务为核心，业务范围涉及房屋买卖、房屋租赁、商品房代理、代办贷款、代办过户、代办产权、广告等，力争成为国内房地产经纪和金融按揭服务的领跑者。公司与数十家金融机构建立了长期友好的合作关系，在广大购房者、开发企业和房产中介企业中享有较高的知名度。2008年10月，公司先进的二手房交易电子商务网站上线。网站搭建了资源丰富、信用度高、交互性强的分类信息平台，致力于为购房者提供全面的新房、二手房信息服务。 2010年，公司成立了广告部，使公司的综合实力进一步增强。公司现有市内黄金地段大型户外广告位、京沈高速户外广告位以及秦皇岛市主要干道路灯灯杆广告位多处，本着“以市场为导向，以客户为中心”的服务理念，致力于为客户全面、贴身的广告服务。 公司大专以上学历的员工占到了90%以上，高素质的人才队伍为公司的持续稳定发展奠定了良好的基础。公司坚持“德才兼备、敬业为本”的人才理念，定期组织员工参加各种培训。从刚刚入职的新员工培训到基层门店管理人员的素质提升，从中层干部的能力提升到业务骨干的外派培训，无不体现着公司对人才的高度重视。借助于兴龙控股的“兴龙管理学院”，公司为员工提供了更为全面的成长和发展平台。 公司重视企业文化建设。通过内刊动感兴龙和兴龙之路引领员工团结、拼搏、奉献的精神风貌，同时，经常举办多姿多彩的文化娱乐活动，丰富员工的业余文化生活。“龙腾杯”长跑比赛、运动会、歌咏比赛、春节晚会等，无不体现着公司浓厚的文化氛围。公司坚持“贴近社区、服务百姓、回报社会”的宗旨，与秦皇岛各个社区居委会进行便民合作，同时经常组织员工参与各种公益活动，多次捐资助教，得到了社会各界的肯定和好评。 在开拓市场的过程中，公司的综合实力不断增强，呈现出蓬勃的生机和旺盛的生命力，在未来的日子里，我们将和有志于从事房地产经纪服务的精英们一起，以“诚信的品质，专业的服务”，全力打造秦皇岛市房产经纪新坐标。兴龙置业与兴龙广源同属一个公司，而兴龙广源超市在秦皇岛超市来说也算是超市产业中的龙头老大，对秦皇岛的经济起着至关重要的作用。超市行业带动很多产业的发展，行业的不断发展自然而然带动当地的经济。而秦皇岛作为旅游城市人流量非常大，而当地的环境，人口，地理位置都将成为吸引人们留下的重要原因。传统的房地产经济学理论认为，由于房地产具有位置固定性的特征，房地产市场是典型的区域性市场，不同区域的房地产市场之间相互影响较小，即一个地区的房地产价格水平、交易数量和供求状况很少受到区域外因素的影响。在过去市场区域分割明显、经济要素流动性很弱的情况下，这一理论的确是适用的。然而，近年来随着全球化进程的不断深化，在国际资本已经几乎渗入了世界每一个角落和行业的大背景下，房地产市场地域性的结论面临着越来越大的挑战。可以说，在市场地域范围不断扩大的今天，房地产市场的区域性特征正在一步步地弱化。随着城镇化的发展，人民素质的提高，中国的现状必须适应人们日益增长的物质和文化需要。衣食住行成为了“先驱者”，而人们对于住，更是有着越来越高的要求。不仅仅是“睡觉”“遮风避雨”更是人们舒适享受的一种方式，不仅要求适用，更是要美观大方，得体隆重，以至更高的要求。据分析，在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，住房需求呈现很强刚性，目前出台的政策措施对需求影响不大，房地产市场需求持续旺盛。在国家宏观调控背景下，市场供给增幅仍将呈下降趋势，因此供求偏紧局面仍将维持。其最终结论如下: 1.低价位小户型受追捧，绝大数工薪阶层买房是不会超过30万这个心理底线的。 2.商业地产模式开始变革，传统的商业中心随着市场的变动发生转移，选择有升值潜力地段的楼盘，将会给人们带来意外的惊喜。 3.  秦皇岛房价上涨和土地、原材料价格上涨有很大关系。据估算  秦皇岛房屋销售价格中土地成本占60%。土地是稀缺资源，其不可再生性决定了供应量将会逐渐减少，根据供求关系原理，土地价格还将会升高，因此房价现在还看不出下调的迹象，至少3到5年内不会下调，像北上广那些大城市房价更是一天一个价，可以说是对秦皇岛的经济乃至我国的经济都有很大的影响，而使房价一直居高不下的原因呢，我认为有以下几点： 1）房地产的需求主要分为消费需求和投资需求 从消费需求来说，近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。 从投资需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金在寻找投资渠道。而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。 2）成本推动是房地产价格上涨的内在动力 近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。 建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，建筑钢材、木材、混凝土产品的需求呈现出持续增长的趋势，其价格也呈现出不断上涨的趋势。另外，新建住宅品质的提升也带来成本增加。 在商品房开发成本中，各种税费也占了不小的比重。税费繁多，税费种类交叉是房地产税费不合理的表现。这种表现的一个很重要的原因，是税费种类的设置和调整跟不上市场的变化。 3）消费者预期是房地产价格变动的根本原因： 仅从一般商品的价格形成那样只从成本和供求关系两个方面来分析房价上涨的原因是不够的。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期，也就是说，经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。 另一方面，开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨。给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过“销控”的方式，实现价格低开高走的走势，同时并利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨的压力，甚至通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。这种消费预期是影响房地产价格的根本原因。4） 投机的作用对房价上涨影响颇大 按照经济学的理论有效需求等于消费需求加上投机需求,消费需求是实实在在的需求,这种需求不会引发房地产泡沫,而投机需求的产生则为泡沫的产生提供了必条件. 投机需求的产生源于人们的非理性预期以及中国百姓的投资渠道缺乏。投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，在房产体系中最后一层是老百姓，也成了高房价的最后买单者。房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。针对房地产泡沫，了解了房地产泡沫经济的定义、表现形式以及当前中国房地产业的发展状况，分析了房地产泡沫的形成原因与危害，在此基础上，从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的对策与措施。在我们传统观念上认为房地产泡沫是指房价高涨，房产投资过热导致产品过剩，市场没有需求，产生一种虚假的繁荣，其显著表现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看，就是房价在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主或投资者，而这些人一般只是想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。所以规范市场秩序，国家进行房地产产业的宏观调控是非常有必要的，国家要加强金融监管力度，要特别关注金融机构贷款的集中度问题，防止信贷过度集中于房地产业，以免金融风险过度集中。还要加强对地价的监测与调控。加强对投资者防范市场风险的教育，引导其冷静、理性地对待房地产投资。规范政府市场主体行为。规范政府市场主体行为主要是规范土地出让行为，加强其市场管理者的地位和管理措施。政府对划拨土地使用权的交易应做出严格限制与动态监控，以减少多次加价转手的机会；土地出让应采用土地招标、拍卖，严格限制以协议方式出让用地范围；另外为了防止低价协议出让土地，可以制定详细、规范、可操作性强的协议出让最低价标准。正所谓居安思危，防患于未然，只要我们能够充分认识发展过程中潜在的危机，及时治理不良现象，并尽快完善相关的法律法规和税制政策，可为我国房地产业的发展指明前进的道路。 国家地产产业的发展与城市地产的发展息息相关，目前来看，中国的房地产行业-秦皇岛的地产行业前景还是比较明朗的，只要我们共同努力共同奋斗，一切都是有可能的，而像房地产这么有前景的行业，只要掌握好正确的方法，掌舵好方向，一定会把秦皇岛的GDP增长一大截！让我们为着美好的明天，奋斗吧!