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好装修管理实施与控制技巧好装修管理实施与控制技巧第1页，本讲稿共50页第第一一节节 物业管理的基本内容第2页，本讲稿共50页 物物业业管管理理的的基基本本内内容容n n高接触性服务高接触性服务高接触性服务高接触性服务n n中接触性服务中接触性服务中接触性服务中接触性服务n n低接触性服务低接触性服务低接触性服务低接触性服务n n常规性的公共服务常规性的公共服务常规性的公共服务常规性的公共服务n n针对性的专项服务针对性的专项服务针对性的专项服务针对性的专项服务n n委托性的特约服务委托性的特约服务委托性的特约服务委托性的特约服务第3页，本讲稿共50页装装修修管管理理的的意意义义n n随着物业业主的相继进驻，物业公司的日常管理重点将转移到装修管理随着物业业主的相继进驻，物业公司的日常管理重点将转移到装修管理随着物业业主的相继进驻，物业公司的日常管理重点将转移到装修管理随着物业业主的相继进驻，物业公司的日常管理重点将转移到装修管理中。装修管理将使业主逐步认识到物业公司的中。装修管理将使业主逐步认识到物业公司的中。装修管理将使业主逐步认识到物业公司的中。装修管理将使业主逐步认识到物业公司的管理模式管理模式管理模式管理模式、管理理念管理理念管理理念管理理念、管理管理管理管理人员素质人员素质人员素质人员素质等具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。等具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。等具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。等具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。等等第一手资料的最佳时机。等等第一手资料的最佳时机。等等第一手资料的最佳时机。n n在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作能力的时候。不发生，就是考验我们工作能力的时候。不发生，就是考验我们工作能力的时候。不发生，就是考验我们工作能力的时候。n n为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要足够的专业知识。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，足够的专业知识。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，足够的专业知识。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，足够的专业知识。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业企业服务的认可。更多的是对物业企业服务的认可。更多的是对物业企业服务的认可。更多的是对物业企业服务的认可。第4页，本讲稿共50页进进行行装装修修管管理理必必备备相相关关知知识识n n装修管理工作，是一项综合性的服务工作，不仅需要专装修管理工作，是一项综合性的服务工作，不仅需要专装修管理工作，是一项综合性的服务工作，不仅需要专装修管理工作，是一项综合性的服务工作，不仅需要专业知识，还需具备其它的知识，甚至心理学知识。业知识，还需具备其它的知识，甚至心理学知识。业知识，还需具备其它的知识，甚至心理学知识。业知识，还需具备其它的知识，甚至心理学知识。1 1 1 1、房屋建筑工程知识、房屋建筑工程知识、房屋建筑工程知识、房屋建筑工程知识 2 2 2 2、识图、识图、识图、识图 3 3 3 3、装修知识、装修知识、装修知识、装修知识 4 4 4 4、施工操作及安全常识、施工操作及安全常识、施工操作及安全常识、施工操作及安全常识 5 5 5 5、消防知识、消防知识、消防知识、消防知识 6 6 6 6、环境条例、环境条例、环境条例、环境条例 7 7 7 7、行为心理学、行为心理学、行为心理学、行为心理学 8 8 8 8、风水学知识、风水学知识、风水学知识、风水学知识 第5页，本讲稿共50页第第二二节节 物业管理条例法律依据 建设部110号令 地方法规 第6页，本讲稿共50页物业管理条例物业管理条例第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第五十二条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第7页，本讲稿共50页建设部建设部110110号令号令第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。第8页，本讲稿共50页建设部建设部110110号令号令第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：(一)搭建建筑物、构筑物；(二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗；(三)拆改供暖管道和设施；(四)拆改燃气管道和设施。本条所列第(一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第(三)项行为，应当经供暖管理单位批准；第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。第9页，本讲稿共50页地方法规地方法规第四十二条在物业管理区域内不得有下列行为：（一）擅自拆改房屋承重结构；（二）侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；（三）违章搭盖建筑物、构筑物；（四）擅自改变物业规划用途或者外观；（七）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。第四十三条业主或者使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人，并依法加强监督管理。业主或者使用人装饰装修房屋的，应当遵守有关规定和业主临时公约、业主公约。第10页，本讲稿共50页地方法规地方法规第四十四条物业管理企业发现业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当予以劝阻、制止。对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，物业管理企业应当在二十四小时内报告业主委员会；对违反国家有关规定的行为，应当在二十四小时内报告有关行政管理部门。有关行政管理部门应当及时处理。第11页，本讲稿共50页第第三三节节物业公司装修批准权限第12页，本讲稿共50页 物物业业装装修修批批准准权权限限限限定定非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准；非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准；非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准；非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准；结构变动应经房地产行政主管部门批准，物业管结构变动应经房地产行政主管部门批准，物业管结构变动应经房地产行政主管部门批准，物业管结构变动应经房地产行政主管部门批准，物业管理公司可有偿代办；理公司可有偿代办；理公司可有偿代办；理公司可有偿代办；专用设备（如煤气表、管线等）的变动，必须专用设备（如煤气表、管线等）的变动，必须专用设备（如煤气表、管线等）的变动，必须专用设备（如煤气表、管线等）的变动，必须报请有关主管部门批准，物业管理公司可有偿报请有关主管部门批准，物业管理公司可有偿报请有关主管部门批准，物业管理公司可有偿报请有关主管部门批准，物业管理公司可有偿代办。代办。代办。代办。第13页，本讲稿共50页 装修不宜审批的情况装修不宜审批的情况改变建筑外部面貌改变建筑外部面貌改变建筑外部面貌改变建筑外部面貌涉及消防隐患涉及消防隐患涉及消防隐患涉及消防隐患有可能破坏预埋管线有可能破坏预埋管线有可能破坏预埋管线有可能破坏预埋管线对承重和分户有影响对承重和分户有影响对承重和分户有影响对承重和分户有影响第14页，本讲稿共50页第第四四节节装修管理的流程设定第15页，本讲稿共50页 装修管理流程图装修管理流程图 业主申请业主申请填写装修申请表填写装修申请表签订装修管理协议签订装修管理协议缴纳装修管理保证金缴纳装修管理保证金重新设计重新设计限期整改限期整改装修施工审核装修施工审核动工动工验收验收退还保证金退还保证金不合格不合格未通过未通过通过通过再审核再审核合格合格完成完成第16页，本讲稿共50页装装修修手手续续办办理理 n n在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。解答业主的相关问题。解答业主的相关问题。解答业主的相关问题。n n例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。和样式、改变空调安装位置等等。和样式、改变空调安装位置等等。和样式、改变空调安装位置等等。n n解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识。成如果这样做将产生巨大损失的意识。成如果这样做将产生巨大损失的意识。成如果这样做将产生巨大损失的意识。第17页，本讲稿共50页 装修保证金（押金）制度装修保证金（押金）制度n n装修保证金收取的对象装修保证金收取的对象装修保证金收取的对象装修保证金收取的对象n n装修保证金的收取标准装修保证金的收取标准装修保证金的收取标准装修保证金的收取标准n n装修保证金退还的时间装修保证金退还的时间装修保证金退还的时间装修保证金退还的时间 注：业主装修后经管理处验收合格，装修押金可按规注：业主装修后经管理处验收合格，装修押金可按规注：业主装修后经管理处验收合格，装修押金可按规注：业主装修后经管理处验收合格，装修押金可按规定退还。定退还。定退还。定退还。第18页，本讲稿共50页 温温馨馨提提示示只在下列情况下，装修工作方能展开只在下列情况下，装修工作方能展开只在下列情况下，装修工作方能展开只在下列情况下，装修工作方能展开:n n管理处已书面发出批准装修许可证管理处已书面发出批准装修许可证管理处已书面发出批准装修许可证管理处已书面发出批准装修许可证n n所有有关费用已经缴付所有有关费用已经缴付所有有关费用已经缴付所有有关费用已经缴付n n所有工程并没有和国家法律有任何抵触所有工程并没有和国家法律有任何抵触所有工程并没有和国家法律有任何抵触所有工程并没有和国家法律有任何抵触n n消防机关已发出批准文件消防机关已发出批准文件消防机关已发出批准文件消防机关已发出批准文件第19页，本讲稿共50页装装修修施施工工过过程程n n业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工种大致可分为：种大致可分为：种大致可分为：种大致可分为：水电施工水电施工水电施工水电施工、地板瓷片铺设地板瓷片铺设地板瓷片铺设地板瓷片铺设、木工木工木工木工、油漆油漆油漆油漆、粉墙粉墙粉墙粉墙、清洁扫尾清洁扫尾清洁扫尾清洁扫尾等。不同的业主和施工单位的不同要求，各工序可能先后进等。不同的业主和施工单位的不同要求，各工序可能先后进等。不同的业主和施工单位的不同要求，各工序可能先后进等。不同的业主和施工单位的不同要求，各工序可能先后进行，也可能交叉进行，物业管理人员可根据现场情况灵活掌握。行，也可能交叉进行，物业管理人员可根据现场情况灵活掌握。行，也可能交叉进行，物业管理人员可根据现场情况灵活掌握。行，也可能交叉进行，物业管理人员可根据现场情况灵活掌握。n n业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，物业管理人员一业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，物业管理人员一业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，物业管理人员一业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，物业管理人员一定要发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，定要发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，定要发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，定要发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，不能处理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业不能处理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业不能处理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业不能处理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业主签字）可认。同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电主签字）可认。同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电主签字）可认。同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电主签字）可认。同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况。当业主入住后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从改动情况。当业主入住后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从改动情况。当业主入住后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从改动情况。当业主入住后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从档案中找出问题所在，将会给我们的工作带来极大的便利，同时也会让档案中找出问题所在，将会给我们的工作带来极大的便利，同时也会让档案中找出问题所在，将会给我们的工作带来极大的便利，同时也会让档案中找出问题所在，将会给我们的工作带来极大的便利，同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。业主感受到我们的细心、周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。业主感受到我们的细心、周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。业主感受到我们的细心、周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。第20页，本讲稿共50页装装修修验验收收n n当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为，收。验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为，收。验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为，收。验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中如果发现仍然存在相关问题，一定划分相应责任。装修验收过程中如果发现仍然存在相关问题，一定划分相应责任。装修验收过程中如果发现仍然存在相关问题，一定划分相应责任。装修验收过程中如果发现仍然存在相关问题，一定要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后的工作要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后的工作要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后的工作要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后的工作中所担的责任和维修工作量。中所担的责任和维修工作量。中所担的责任和维修工作量。中所担的责任和维修工作量。n n在验收过程中也是一个增进与业主友好关系的机会，适时恰当的在验收过程中也是一个增进与业主友好关系的机会，适时恰当的在验收过程中也是一个增进与业主友好关系的机会，适时恰当的在验收过程中也是一个增进与业主友好关系的机会，适时恰当的夸奖业主的装修风格等夸奖业主的装修风格等夸奖业主的装修风格等夸奖业主的装修风格等第21页，本讲稿共50页第第五五节节装修施工过程的管理第22页，本讲稿共50页装装修修施施工工过过程程的的管管理理n n一般情况下业主的装修流程为：装修施工单位测量尺寸一般情况下业主的装修流程为：装修施工单位测量尺寸一般情况下业主的装修流程为：装修施工单位测量尺寸一般情况下业主的装修流程为：装修施工单位测量尺寸绘制施工图纸绘制施工图纸绘制施工图纸绘制施工图纸办理装修手办理装修手办理装修手办理装修手续续续续材料、工人进场材料、工人进场材料、工人进场材料、工人进场水、电线路改造水、电线路改造水、电线路改造水、电线路改造结构改动结构改动结构改动结构改动铺设地板、瓷片铺设地板、瓷片铺设地板、瓷片铺设地板、瓷片木工制作木工制作木工制作木工制作墙壁施工墙壁施工墙壁施工墙壁施工油漆油漆油漆油漆打扫卫生打扫卫生打扫卫生打扫卫生入住。当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作入住。当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作入住。当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作入住。当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时交叉进行。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是可能同时交叉进行。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是可能同时交叉进行。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是可能同时交叉进行。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是2-32-32-32-3天的时间，长一点的大约天的时间，长一点的大约天的时间，长一点的大约天的时间，长一点的大约7 7 7 7天左右，铺设地板和瓷片的工期大约在天左右，铺设地板和瓷片的工期大约在天左右，铺设地板和瓷片的工期大约在天左右，铺设地板和瓷片的工期大约在5 5 5 5天左右，木天左右，木天左右，木天左右，木工根据业主的需要有很大的变数，但一般来讲，木工占总工期的时间最长，强、弱电工根据业主的需要有很大的变数，但一般来讲，木工占总工期的时间最长，强、弱电工根据业主的需要有很大的变数，但一般来讲，木工占总工期的时间最长，强、弱电工根据业主的需要有很大的变数，但一般来讲，木工占总工期的时间最长，强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定，墙壁处理一般在线路的改造往往跟随木工的进程而定，墙壁处理一般在线路的改造往往跟随木工的进程而定，墙壁处理一般在线路的改造往往跟随木工的进程而定，墙壁处理一般在10101010天左右。天左右。天左右。天左右。n n分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理违违违违规装修规装修规装修规装修。（其中标注红色的字体的装修阶段就是违规装修的高发期）。（其中标注红色的字体的装修阶段就是违规装修的高发期）。（其中标注红色的字体的装修阶段就是违规装修的高发期）。（其中标注红色的字体的装修阶段就是违规装修的高发期）第23页，本讲稿共50页装装修修前前的的准准备备工工作作n n当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右邻居沟通一下：邻居沟通一下：邻居沟通一下：邻居沟通一下：“打扰了，从今天起我家开始装修，影打扰了，从今天起我家开始装修，影打扰了，从今天起我家开始装修，影打扰了，从今天起我家开始装修，影响了您的生活，请您谅解！响了您的生活，请您谅解！响了您的生活，请您谅解！响了您的生活，请您谅解！”。好话说到前面，一旦将。好话说到前面，一旦将。好话说到前面，一旦将。好话说到前面，一旦将来有些噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，来有些噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，来有些噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，来有些噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。（这也是一个上门拜访已入住业主的机会，体现物业公（这也是一个上门拜访已入住业主的机会，体现物业公（这也是一个上门拜访已入住业主的机会，体现物业公（这也是一个上门拜访已入住业主的机会，体现物业公司的专业服务水平）司的专业服务水平）司的专业服务水平）司的专业服务水平）第24页，本讲稿共50页材材料料、工工人人进进场场时时的的管管理理n n在业主材料、工人进场时，需要安保部门岗的密切配合，如果发现有异在业主材料、工人进场时，需要安保部门岗的密切配合，如果发现有异在业主材料、工人进场时，需要安保部门岗的密切配合，如果发现有异在业主材料、工人进场时，需要安保部门岗的密切配合，如果发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主常的装修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主常的装修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主常的装修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括：大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量铝所谓异常的装修材料包括：大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量铝所谓异常的装修材料包括：大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量铝所谓异常的装修材料包括：大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量铝合金材料、大量钢筋、脚手架等等。合金材料、大量钢筋、脚手架等等。合金材料、大量钢筋、脚手架等等。合金材料、大量钢筋、脚手架等等。n n往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设式露台上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设式露台上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设式露台上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。而定的，随意增加地板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。而定的，随意增加地板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。而定的，随意增加地板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是违反顶层楼台搭建任何构筑物都是违反顶层楼台搭建任何构筑物都是违反顶层楼台搭建任何构筑物都是违反物业管理条例物业管理条例物业管理条例物业管理条例和小区和小区和小区和小区业主公业主公业主公业主公约约约约的行为，这些行为我们都要严加制止。的行为，这些行为我们都要严加制止。的行为，这些行为我们都要严加制止。的行为，这些行为我们都要严加制止。第25页，本讲稿共50页水水、电电线线路路施施工工管管理理n n大多数的水管材质是大多数的水管材质是大多数的水管材质是大多数的水管材质是PPRPPRPPRPPR热融管，相对来讲，容易漏水的地热融管，相对来讲，容易漏水的地热融管，相对来讲，容易漏水的地热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭压，然后封闭压，然后封闭压，然后封闭4 4 4 4个小时以上，观察压力表的读数变化情况，个小时以上，观察压力表的读数变化情况，个小时以上，观察压力表的读数变化情况，个小时以上，观察压力表的读数变化情况，压力表在压力表在压力表在压力表在0.20.20.20.2个压力下变动为正常，否则要检查管道渗个压力下变动为正常，否则要检查管道渗个压力下变动为正常，否则要检查管道渗个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏情况。简单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来漏情况。简单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来漏情况。简单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来漏情况。简单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全，是极端不科学的。压力表和打压泵是正确定管道安全，是极端不科学的。压力表和打压泵是正确定管道安全，是极端不科学的。压力表和打压泵是正确定管道安全，是极端不科学的。压力表和打压泵是正规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可能是偷懒。能是偷懒。能是偷懒。能是偷懒。第26页，本讲稿共50页水水、电电线线路路施施工工管管理理n n卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。n n强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。房顶的混凝土层较和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。房顶的混凝土层较和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。房顶的混凝土层较和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过薄，切槽深度不得超过薄，切槽深度不得超过薄，切槽深度不得超过1.51.51.51.5。所有线路暗埋必须串管（。所有线路暗埋必须串管（。所有线路暗埋必须串管（。所有线路暗埋必须串管（PVCPVCPVCPVC管），管），管），管），穿线管内不准有接头。穿线管内不准有接头。穿线管内不准有接头。穿线管内不准有接头。n n弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对讲、安全防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，讲、安全防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，讲、安全防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，讲、安全防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，而且是收费服务，一旦私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的而且是收费服务，一旦私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的而且是收费服务，一旦私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的而且是收费服务，一旦私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的。第27页，本讲稿共50页结结构构改改造造n n小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改房产时已经认可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改房产时已经认可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改房产时已经认可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座楼的安全。建，任何改建都将会影响到整座楼的安全。建，任何改建都将会影响到整座楼的安全。建，任何改建都将会影响到整座楼的安全。n n如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部的密切配合，一旦发现有可疑情况，及时查看，可以要的密切配合，一旦发现有可疑情况，及时查看，可以要的密切配合，一旦发现有可疑情况，及时查看，可以要的密切配合，一旦发现有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后问明情况再行处理。求施工人员停工，等业主到现场后问明情况再行处理。求施工人员停工，等业主到现场后问明情况再行处理。求施工人员停工，等业主到现场后问明情况再行处理。第28页，本讲稿共50页地地板板、瓷瓷片片铺铺设设n业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。不能大面积的灌水泡地混凝土层，以防楼板荷重太大。不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设置防水层，不板，因为除了卫生间，其他房间都没有设置防水层，不能让楼下能让楼下“下雨下雨”。n卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一水。地漏一定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用洼胶。次防水，马桶安装不能用水泥，要用洼胶。第29页，本讲稿共50页下下水水管管道道、烟烟道道的的施施工工n厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，张用水泥板、瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应该注意。尤其是底层业主更应该注意。n厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他物业企业不会在极易产生串烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他物业企业不会在接受他的报修。如果业主已经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀接受他的报修。如果业主已经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。安装上。n厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患。连接软管的长度不得超过在安全隐患。连接软管的长度不得超过2.5m2.5m，连接软管不得封闭在墙，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将十分严重内，一旦发生泄漏，后果将十分严重。第30页，本讲稿共50页木木工工施施工工n n相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，注意防范施工人员的用电安全、消防看业主的装修进度，注意防范施工人员的用电安全、消防看业主的装修进度，注意防范施工人员的用电安全、消防看业主的装修进度，注意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。第31页，本讲稿共50页油油漆漆施施工工n n业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，