浅草绿隔白清古镇概念性规划设计任务书.doc

浅草绿阁.白清古镇项目概念性规划设计任务书目 录1.项目概况及周边条件21.1项目区位21.2建筑规模21.3地块条件31.4道路交通41.5周边区域环境及设施41.6周边基础设施52规划设计的基本原则72.1设计理念及意向72.2规划设计要求82.3项目总体布局92.4启动区（前期策划成果之一，仅供提示）103规划设计要求123.1总体要求123.2项目住宅产品布局123.3项目住宅产品户型配比133.4配套及功能设施建议133.5建筑风格建议173.6园林风格建议183.7区域识别系统建议204设计成果要求224.1设计成果224.2方案数量235设计时间计划241 .项目概况及周边条件1.1 项目区位项目位于沈阳市苏家屯区白清寨乡顺山子村。项目用地的东面为省道S107，南面距离白清寨乡为3.6公里的路程，西面距离沈丹高速路杨千户收费口为6.6公里的路程，距离沈阳市现有的核心区为34.5公里路程。1.2 建筑规模本项目规划总用地3428.3亩，其中建设用地1300亩土地，容积率1.0（以方案为准，方案应附技术经济指标），商住比为2:8，其中商业用地107亩、住宅用地1193亩。1.3 地块条件1.3.1 地块周边条件北面、西面和南面均以自然丘陵的山脊为分界线，东面则以省级公路S107和天然的河流为界。1.3.2 地块内部条件基地整体呈西北高、东南低的地形。用地范围内最高的标高为海拔229米，南面的天然河道的最低标高为海拔95米。天然的山脊分界线形成了较大范围的汇水面积，在低洼处形成了由西北向东南几处天然的冲沟。建设用地区域依照地形等高线其南面轮廓规整，北面则形成大小、宽窄和深浅不同的5个沟峪。1.4 道路交通本项目东侧临交通干道，未来交通通达性较好。1.5 周边区域环境及设施基地周边已建和在建的项目有白清寨滑雪场、明清册、沈阳陨石山高尔夫度假村、沈阳第二十中学自然分校、屿秀书院、鹿鸣村植物园、沈阳市和平区培训中心、熙园度假村及众多的农家院等。2 规划设计的基本原则2.1 设计理念及意向整体定位：浅草绿阁白清古镇项目为“清”文化产业项目，规划构想为山峦和环抱的清代古建筑群，建筑群内分布“一河七湖”的自然生态景观。项目主要是以旅游、商业、休闲度假及居住为一体的低密度社区，结合现有的景观资源创造亲近自然和休闲度假的氛围，开发及设计目标是成为北方区域独具特色的高尚度假、私密居住社区。 2.1.1 项目形象定位 形象关键词：明清、亲水、院落、2.1.2 项目客户定位 需求可分为享乐需求、休养需求、享受需求和品味需求，依次由较低层次到较高层次。追求格调品味的度假客户讲求度假生活的精致享受，注重产品品质；讲求度假生活的气质享受，不看重新奇概念，但看重艺术性、审美性；讲求度假生活的圈层享受，不喜欢大众化，但偏爱与圈子里的人分享快乐这是度假生活享受的最高境界。追求格调品味的度假客户在进行度假物业的置业时，主要考虑的是项目是否具有品味的居住环境、纯粹的社交圈子、人文的度假氛围和格调的休闲活动等等。2.1.3 产品定位产品定位原则 本项目为1300亩，产品应多元化、复合化 本项目以明清四合院为主流产品，迎合主流客户群需求产品功能划分 价值标杆产品形式：承担功能：项目价值标杆，提升项目品质，形成自身价格比较机制产品点：强调对稀缺资源的占有，注重享受感和身份标签 盈利空间产品形式：明清四合院、住宅承担功能：预留发展弹性，争取更多盈利空间，后期机动调整产品点：适当的房型及户型创新，强调实用 度假配套配套形式：江南水乡古镇商街、小型生态休闲度假酒店、温泉洗浴、客栈承担功能： 一个温泉洗浴，提升项目整体形象，加深项目市场竞争力； 一个明清四合院，满足品味客户四合院的的生活梦想； 一个江南水乡古镇商街，启动展示，塑造项目格调、文化。2.2 规划设计要求整体规划必须充分考虑项目的统一性，尽量保持项目与周边环境资源的协调，以人文度假居住区的规划理念强调各个地块之间的衔接，并严格区分商住用地，建议用河流及绿化带隔离。1、将核心资源转化为核心竞争力 本项目最核心资源为自然山体的原生态景观资源与温泉开发区域特征，充分利用地块资源; 利用原有地形地貌，尽量减少土方量，并构筑一种错落有致的山地特色空间； 人工挖湖，力求实现户户观山观水。2、满足整体定位要求 最大化提升住宅的产品价值 考虑地块现有的地形地貌，进行科学的地块价值评价，布置相应的物业类型 充分挖掘山体的景观价值，最大限度提升住宅价值 不同密度物业组团布置绿化隔离带，保证住户圈层的静逸性 保证地块内部的私密性和地块之间的开放性，并能便利享受周边的资源 设置不同层次的开放空间，形成良好空间层次过渡3、满足分期开发要求 一次规划设计，分三期实施，建设期2013年至2019年。每期均具备独立完善的实施方案，以利用于分期投入及灵活的滚动销售；首期以江南水乡古镇商街、客栈及部分住宅产品启动，树立项目文化及品牌商业形象； 合理利用地块现有的自然景观生态资源，综合考虑当地的历史文化特点；建筑布局满足与山体走势，并与之和谐呼应；合理组织景观视线通廊，并注重层次感与梯度感；取清新雅致简洁明快建筑风格，或简单随性自然乡村风格。 一期用地：规划用地 440亩，其中商业用地50亩，住宅用地390亩, 建设内容：江南水乡古镇商街及明清四合院、住宅 二期用地：规划用地500亩 建设内容：旅游休闲度假酒店、客栈及明清四合院、住宅 三期用地：供地共约360亩 建设内容：四合院、住宅4、规划空间强调整体结构的层次性 开放空间：公众可以到达，随意走动，商业区 半开放空间：温泉洗浴度假区；由私密空间开放空间过渡，组团之间的过渡地带 私密空间：组团内部空间5、住宅设计的朝向要求住宅产品保证“背山面水“户型通透，增加采光面；尽量增加主景观面正南、东南、正东向亲水产品。2.3 项目总体布局 本项目总体归纳为“水岸林居”、“一镇一河三区五商七湖”。 “一镇”即引入建制、行政和商业配套，形成真正的清文化古镇；“一河”即以苏州园林为蓝本，利用现段河流，打造为古文化商街；“两条景观河”改造现有水系资源，河道走向需结合自然地势，形成天然屏障，阻隔不利噪声污染，分割现有场地；“三区”即旅游商业区、山泉度假区、休闲居住区；“五商”即酒店、游乐、古商街、客栈、浴场。“七湖”即利用现有河流，提升场地生态特征，打造湿地文化，恢复自然生态； 本项目自东向西依次排布客栈、古商街和小型生态度假酒店以及大型居住区。（可根据规划实际情况进行调整） 本项目规划场地南侧山体区域为温泉开发区2.3.1 景观界河区预留场地 位于本地块东南侧距S107省道约4050m的河床,由北至南，汇入南侧入口处景观湖；设计建议 加大地块边界与道路平面的高差，仿效护城河方式，可在适当通过栈桥的形式进入地块； 营造树木荫郁、花树茂盛、草绿苔青、薄流湍急、过溪戏水等景象，形成清水沙溪、鱼翔浅底之境。 此场地可作为生态停车场地的备选场地考虑，室外停车数根据实际地形条件自定。 河道走向需结合自然地势，形成天然屏障，缓冲应避免外界喧嚣对内部环境的影响，同时其开阔性和亲人性的特点应更加烘托出接待中心的接纳和开放； 栈桥方式有利于增强小镇意向，增强基地私属感，同时降低围墙对场地对外形象的干扰；尺度关系 宽度为46m 2.3.2 客栈区预留场地 位于本地块东南侧距S107省道约50-60m设计建议 明清风格小型四合院套院，快捷酒店运营模式； 分结合地形，注重建筑与环境的有机结合，密切建筑与环境的关系，妥善处理功能分区流线安排、景观组织空间布局等问题； 建筑外形一定是明清风格，内部功能可按现代设置。 做好总体环境设计，安排好建筑与场地，道路交通方面的关系。 2.3.3江南水乡古镇商街在项目中的作用 是项目开发过程中重要的展示性配套，展示度假生活氛围与场景； 实现项目营销展示的重要功能，增加项目吸引力； 为外部服务，完善配套商业服务，建立生活氛围； 商业体前期用以展示和自营，后期可以销售，实现价值收益； 江南水乡河道预留场地 位于本地块东南侧距S107省道约40-50m的河床，与S107省道近乎平行，河自北向南偏西流；设计建议 该河道以周庄河道为蓝本，以平直走向为主，利用顺山子村南段现有河流，梳理自然河道，打造 “清”文化特色的小桥流水的旅游景观； 分段可以设置夏季划船区，冬季滑冰、狗拉爬犁雪橇、雪雕冰灯； 河道适当位置可设置石桥，石桥总数以7、8座为佳。尺度关系 河道为一条折曲河，河道长度1200m左右，宽度为812m； 江南古商街区预留场地 河道两侧布置商业街走廊设计建议 参考周庄、乌镇原形，体现格调品味生活。宽巷子商业为比照方案，两岸密布中华名品风味店铺类古建筑商街；尺度关系 在江南水乡河道的基础上，向河两岸各扩66.5m预留步行街区道 本地块主要的交通出入口应设置于南、北两个方向，考虑其它出入口的设置，通过出入口的合理设置，使区块的人流出入相互独立、互不干扰。 商铺区预留场地 延江南水乡古商街两侧分布商业建筑设计建议 休闲的、开放的、时尚的商业主题；产品先行打造，提升项目整体形象。 明清四合院落模式；每个商铺都带有一个和建筑面积相当的小院；以套院为小的商业单元；满足不同业态的商业需求。 2.3.4小型生态度假酒店区预留场地 位于留转地内设计建议 满足高端住宿、餐饮、商务会务等功能；营造生态、清新、舒适、自然的同时，提供度假生活的休闲配套。 现代功能客房灵活布置，围合形式，中央可形成天井，天井尽量不要方方正正，便于布置景观（冬季可采用简单钢构安装阳光板采光顶形式）；走廊以4m宽以上的采光花廊为主，全局景观共享。注意外立面 酒店拥有最好生态自然的资源，和河道及亲水设施形成良好的景观面。2.3.5景观河道区预留场地 小型生态度假酒店区内部，穿联生态酒店单体建筑设计建议 4-6m，顺应山势，形成曲折蜿蜒的自然河道，满足区内景观要求； 阻隔来至商业地块的干扰因素；2.3.6休闲居住区设计建议 建筑布局合理，与环境有机协调，与周边道路衔接顺畅；布局脱离兵营式的建筑排布，形成组团式、错落有致的发展格局，增强心理认同感与归属感， 临湖设置居住建筑，布置在山体南侧，山体北侧（背阳坡）以景观、道路为主，达到湖景建筑都可观湖，分区组团内部建筑观水的要求； 绝大多数建筑单体要求南北朝向，并适当的偏角（20度以内）； 充分考虑人车分流问题，组织好交通流线，使场内交通与场外交通相衔接。考虑停车配比与车位关系； 公建配套（会所、商业、物业用房）根据其定位、功能以及目标消费客群的差异性，结合其服务半径，合理布置不同配套的不同位置。2.3.7大型温泉洗浴度假区 露天户外温泉区预留场地 项目规划界限内部，场地西南侧，山体设计建议考虑结合布置山体走势布置温泉汤池；温泉汤池亦大亦小，满足不同人群需求； 温泉会所区预留场地 可设计在山顶或山腰处设计建议 建筑的剖面设计应紧密结合地形地势变化，因地制宜，合理利用，扬长避短，土方基本自我平衡。 洗浴中心、儿童戏水乐园、生态养生宫、保健按摩、健身运动中心、温泉游泳馆、高档自助餐饮服务中心；考虑更衣室、休息室、会客室、棋牌室、按摩室等服务功能。2.3.8景观湖区预留场地 南北两入口处，设置大型景观湖区； 居住区内部沿山沟的低洼地和自然冲沟继续修建人工湖；设计建议 满足生态自然的要求，建立湿地，恢复自然生态尺度关系 南入口处修建约100亩左右大型人工湖，除旅游游憩等功能，要求与温泉区成配套景观；2.4 启动区（前期策划成果之一，仅供提示）2.4.1 启动策略启动物业：本项目以一期明清四合院、住宅启动；启动规模：44亩（单位： 亩）2.4.2 展示区设置在启动区内展示区内容： 综合、体验式明清四合院 自然生态湖区住宅打造高品位“山林水居” 售楼处（利用商墅，后期改作商业） 社区入口（项目开盘起势的重要节点，社区形象展示点与煽情点，吸引人气） 湖区是将水资源价值最大化的经济设施，为度假人群营造娱乐场所，点缀以明清四合院，成为情趣十足的公共空间 3 规划设计要求3.1 总体要求 用地性质：本项目用地为旅游度假居住用地； 限高：本项目限高，建议高层3层左右； 绿化率：本项目绿化率不低于60%； 占地面积：本项目用地面积3428.3亩； 建设用地1300亩土地 建筑面积：本项目总建筑面积为60,000平方米。3.2 项目住宅产品布局住宅整体布局在商业建筑西侧，依山傍水，随地形错落布置。临湖建筑可以布置在湖面和道路之间。朝向为南、东南和东向。布置区域尽量考虑山南水北（阳面）若在阴面布置，要距离山丘北侧40米以外。3.3 住宅产品建议3.3.1 本项目总体产品配比建议注：总体户型面积、比例，可以根据启动区销售情况，在后期进行一定的调整。本项目共建住宅 套，其中一进四合院 套、湖景建筑 套、阁式建筑 套、TOWNHOUSE 套。项目总建面()总套数户型面积()同类物业建筑比例建面()约合套数占总套数比一进四合院45010%二进四合院6003%三进四合院8002%大宅院14060%TOWNHOUSE湖景建筑605%705%805%阁式建筑705%805%903.3.2 产品建议 建筑都配套设私家庭院，住宅建筑应采用坡屋面形式，屋顶及立面适当增加具有东方特色的明清的建筑符号加以装饰。 整体色彩保持与前期建筑的一致性，建筑采用混凝土结构，湖区与阁式建筑的窗材采用塑钢，注意建筑檐口处理。 生活配套设施完备，满足现代人基本生活需求；院内空间需满足业主停车要求； 阁式建筑：（以下基本阁式） 布置于河岸边 ，景观资源较好，远离道路噪声污染小； 户型面积建议在80平米左右和90平米；以3个单元为宜。 建筑排布适当选择错连或联院形式，体现独栋感； 地下室平均70平米/户； 地上3层，地下1层，地下室考虑自然采光； 一进四合院：布置在近水路边，450平米左右，正房五间，耳房两间，东西厢房各三间，正方带地下室，带阁楼。 湖景建筑:湖边小院，临湖建筑，三间或五间正房，带大于4米进深的小院。局部开阔处可以带厢房2或3间。朝向湖面，但禁止西、北朝向。 TOWNHOUSE3.3.3 户型设计要点满足现代家庭使用功能，布局合理，卧室考虑留炕（地热或电热）3.3.4 面积分配建议 地上面积在 平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 注：功能空间面积()总面积() 首层 地下室 二层3.3.5 户型推荐：附：户型参考图（同下）3.4 客栈建议建筑定位 快捷酒店式旅游建筑功能设置 握旅馆设计的基本原理，满足其使用要求； 按快捷酒店标准进行设计，妥善解决各部分的功能关系，设计满足要求。设计建议 建筑物层数以不超过三层为宜，总高控制在18 m以下； 建筑单体占地面积：800m2-4000m2； 考虑公用用房、辅助用房配比设置。3.5 商业街区建筑建议功能设置 满足不同业态的商业经营功能 中庭设置自定，室外庭院及绿化自定等设计建议 单层明清四合院，局部可以考虑2层、3层，不超过总建筑的10%。3.6 小型休闲度假酒店建筑建议建筑定位 生态商务酒店功能设置 客厅、客房、套房、餐厅、多功能商务会议室 室外设置花园等规模：每栋3000-5000平不等，客房数量：其中标准间30-60套；豪华套房10套；建筑高度：4层功能：宾馆客房为主、兼以就餐、多功能会务、喝茶特色：苏州园林式、花园生态景观式休闲度假酒店配套功能：就餐面积：200平方米，厨房面积：150平方米；茶吧：100平方米；会议室：350平方米；大堂面积：200平方米；宾馆服务面积：180平方米；园艺绿化面积：800平方米。设备用房：中央空调、通风机房、监控室、电信室、自维变电所、配电间、柴油发电机室、消防控制室、消防水箱间、给水泵房水箱、电梯间、纯净水设备间位置：选择在绿树掩映的近水、近山之处；立面：仿古，自南向北因采光要求而阶梯状设置层数平面布局：现代功能客房灵活布置，围合形式，中央可形成天井，天井尽量不要方方正正，便于布置景观（冬季可采用简单钢构安装阳光板采光顶形式）；走廊以4米宽以上的采光花廊为主，全局景观共享；高档客房限量布置在顶层或二层错落位置。3.7 温泉会所建筑建议功能设置 首层：迎宾大堂、更衣、洗浴区、化妆间、二次更衣、水区、温泉池（室内）、按摩房、休息大厅 二层：会所VIP包房、红酒 三层：SPA房、休息厅、贵宾房设计建议 建筑的剖面设计应紧密结合地形地势变化，因地制宜，合理利用，土方基本自我平衡； 合理进行功能分区，合理分流，不同流线应尽可能避免交叉穿越或相互混淆； 建筑形象与风景旅游环境相协调，与室外温泉区相配套。 结构形式 钢筋混凝土框架结构， 一侧玻璃幕墙结构；面积配比 占地约10,000 m2 建筑面积约21，000 m2 建筑层数为三层；3.8 启动区销售会所建筑建议建筑定位 便于前期做售楼大厅使用； 有利其后续经营管理,便于服务的内外兼顾；功能设置 健身房、棋牌室、台球室、乒乓球室、阅览室、多功能厅（会议、小型演艺及培训教室）3.9 配套及功能设施建议 商业设施设计基本原则 符合项目明清文化总体定位 通过充满明清气息的商业，积聚人气和提高影响力 以商业创造价值和制造亮点 其它 小区常年供应热水，冬季取暖，夏天不需配备家庭制冷系统；预留管线接口； 建议实现小区直饮水入户； 合理利用现有的水、电、气、电信等市政及专业管线的接口、处理好场地今后的智能化、供水、供电、排水、排污、排洪、电视等管线的布置问题。建筑风格建议3.9.1 建筑风格设计基本原则 建筑的风格统一，形式相异； 建筑元素符号与明清建筑风格相关； 建筑风格体现休闲、舒适、恬静氛围；3.9.2 建筑风格设计建议 整体建筑外立面设计强调简洁、现代，突出现代美感，以北方清明建筑造型为主； 建筑主题一定要通过建筑形象明确传达，给消费者以直观的感受； 低密度产品定位，建筑细节上体现产品高品质。3.10 园林风格建议3.10.1 园林风格设计基本原则 园林风格可与建筑风格形成差异化和谐 以自然生态的田园风格为园林主题 建立围绕湖区打造，公共景观核心区 与自然山体景观形成互动，体现山青水美的休闲特色的现代田园城镇3.10.2 园林风格设计建议 体现田园休闲的文化、格调及品味 由于基地高差较大，结合地形合理处理高差；处理高差时尽量减少挡墙的设计，建议用放坡处理；请景观设计时综合考虑景观与建筑的关系和与建筑立面风格的协调、统一； 多组团园林：以水景为核心，巧妙结合场地不同高程；各组团之间采用不同的小主题，主题要与产品在项目中的级次相匹配加强品质感，注重细节处理，以细节体现品质 商业区以周庄、乌镇景观手法处理，综合考虑北方地区，自然文化特征风格说明 水系的运用：本身具备观赏性的同时，强调人的参与性及自然结合 植被的搭配：选用沈阳地区使用树种，多选用抗性的品种；可参照现有自然植物群落配植 色彩的穿插：丰富的色彩来源与多样化布置 人文自然元素：主题下特有的图腾，纹饰；原生态材质使用；满族风情的园林小品设计建议 场地内部建议：以水系为主，环水造景，保持基地生态，营造湿地景观； 小品增加风情感；最大限度保留原有植物资源；并注意地形坡度的营造。 场地边界建议：建立边界3.10.3 道路设计建议设计原则 人车分流 人行道路避免过多使用直路人行道路铺设 行车道路功能便利通达性好，避免过于复杂，整个场地，道路形成回环路线 步行道宜曲不宜直不宜大，注重与景观的结合，突出蜿蜒形态，具有野趣 局部特定产地要体现人工雕琢的价值感，配合高尚社区形象入口处南北两大主入口 南入口以大型景观湖为主要景观视点，形成场地标志性景观，起到空间导向的作用，使规划场地产生领域感、归宿感和自豪感； 北入口设置小型景观湖；界河沿线 可在景观界河沿线设置入口处；3.10.4 驻留空间建议驻留空间设置原则： 把控驻留空间尺度，小体量多数量的驻留点散布于社区 考虑到不同场地消费者需求特点，注意与景观的结合和步行便利性3.10.5 停车位建议停车位设置原则： 组团区：保证一户一车库，半地下或地上独立车库，公共场地另外再设置部分地上临时停车位； 商业区：针对不同业态的商业分区，需设置足够的停车预留场地；多选用生态停车场的形式。3.10.6 社区精神 塑造具有品牌效应的社区精神：曲径 组团 格调3.11 区域识别系统建议 利用相邻及穿过项目的道路，统一规划和界定区域； 使消费者感受进入完全不同的区域，建立强势区域形象； 通过浅草绿阁独特的景观处理手法，体现大盘独有的规模优势。4 设计成果要求设计单位先提供两个初步规划设计方案供我方讨论，确定后再做深入设计。规划设计方案包括以下文件：4.1 设计成果4.1.1 彩色规划平面图，比例1：10004.1.2 规划方案设计文本，规格为A3幅面，内容至少包括： 设计说明，表达规划设计构想，设计意向； 区位分析图； 现状分析图； 规划总平面图； 日照分析图； 交通分析图； 规划结构分析图； 建筑布局分析图； 配套设施布置分析图； 景观分析图； 视线分析图； 总体剖面图； 道路及竖向设计图； 组团道路断面图； 产品选型设计，要求各种产品类型的平面、立面、剖面、效果图； 配套公建设计，包括社区商业会所的平面、立面、剖面、效果图； 其它节点（如居住区入口、泛会所等）的详细设计； 表现部分：总体鸟瞰图、组团效果图、沿街立面、开放式商业街、主景观体系、庭院景观、单体与景观协调示意图等； 分期开发示意图 项目综合技术经济指标表 分期技术经济指标表 户型面积分布表4.1.3 文本图纸另行制作1#图纸2套4.1.4 所有内容的电子文件（光碟）两份4.1.5 规划模型1份4.2 方案数量要求在出正式方案前提供不少于2个规划方案供比较选择，经讨论确定后出正式文本。