第03章物业服务机构及其设置优秀课件.ppt

第03章物业服务机构及其设置第1页，本讲稿共90页1 1 1 1）掌握物业服务企业机构设置的原则；）掌握物业服务企业机构设置的原则；）掌握物业服务企业机构设置的原则；）掌握物业服务企业机构设置的原则；2 2 2 2）了解物业服务公司设立条件和审批程序，资质要求；）了解物业服务公司设立条件和审批程序，资质要求；）了解物业服务公司设立条件和审批程序，资质要求；）了解物业服务公司设立条件和审批程序，资质要求；3 3 3 3）熟悉物业服务企业与其他相关部门之间的关系；）熟悉物业服务企业与其他相关部门之间的关系；）熟悉物业服务企业与其他相关部门之间的关系；）熟悉物业服务企业与其他相关部门之间的关系；4 4 4 4）了解国内外知名物业管理企业。）了解国内外知名物业管理企业。）了解国内外知名物业管理企业。）了解国内外知名物业管理企业。CHAPTER THREE PROPERTY MANAGEMENT AGENCIESCHAPTER THREE PROPERTY MANAGEMENT AGENCIES第2页，本讲稿共90页1 1 1 1）掌握物业服务企业机构设置的原则，熟悉各类组织）掌握物业服务企业机构设置的原则，熟悉各类组织）掌握物业服务企业机构设置的原则，熟悉各类组织）掌握物业服务企业机构设置的原则，熟悉各类组织形式的优缺点；形式的优缺点；形式的优缺点；形式的优缺点；2 2 2 2）熟悉物业管理企业的资质条件。）熟悉物业管理企业的资质条件。）熟悉物业管理企业的资质条件。）熟悉物业管理企业的资质条件。CHAPTER THREE PROPERTY MANAGEMENT AGENCIESCHAPTER THREE PROPERTY MANAGEMENT AGENCIES第3页，本讲稿共90页F本节教学内容一、物业服务企业一、物业服务企业一、物业服务企业一、物业服务企业二、物业服务企业机构设置二、物业服务企业机构设置二、物业服务企业机构设置二、物业服务企业机构设置三、物业服务公司设立条件和审批程序三、物业服务公司设立条件和审批程序三、物业服务公司设立条件和审批程序三、物业服务公司设立条件和审批程序第4页，本讲稿共90页F本节教学重点 主要应掌握物业服务企业机构设置的原则，熟主要应掌握物业服务企业机构设置的原则，熟主要应掌握物业服务企业机构设置的原则，熟主要应掌握物业服务企业机构设置的原则，熟悉物业服务公司设立条件、审批程序、资质要求。悉物业服务公司设立条件、审批程序、资质要求。悉物业服务公司设立条件、审批程序、资质要求。悉物业服务公司设立条件、审批程序、资质要求。第5页，本讲稿共90页第6页，本讲稿共90页 物业服务企业是依法成立、物业服务企业是依法成立、物业服务企业是依法成立、物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业具备专门资质并具有独立企业具备专门资质并具有独立企业具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同法人地位，依据物业服务合同法人地位，依据物业服务合同法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济从事物业管理相关活动的经济从事物业管理相关活动的经济从事物业管理相关活动的经济实体。实体。实体。实体。第7页，本讲稿共90页 公司制的公司制的公司制的公司制的物业服务企业有物业服务企业有三个基本特征：三个基本特征：（1）它是以盈利为目的）它是以盈利为目的的经济组织；的经济组织；（2）是依法登记注册的）是依法登记注册的企业法人；企业法人；（3）是以受托对物业实）是以受托对物业实施管理及向用户提供劳动施管理及向用户提供劳动服务为主要经营活动的实服务为主要经营活动的实体。体。第8页，本讲稿共90页独立的企业法人独立的企业法人独立的企业法人独立的企业法人 有明确的经营宗旨和管理章程有明确的经营宗旨和管理章程有明确的经营宗旨和管理章程有明确的经营宗旨和管理章程，实行，实行，实行，实行“自主经营，独立核算，自自主经营，独立核算，自自主经营，独立核算，自自主经营，独立核算，自负盈亏，自我运转负盈亏，自我运转负盈亏，自我运转负盈亏，自我运转”，能够独立承，能够独立承，能够独立承，能够独立承担民事和经济法律责任。担民事和经济法律责任。担民事和经济法律责任。担民事和经济法律责任。属于服务性企业属于服务性企业属于服务性企业属于服务性企业 非生产性企业，其非生产性企业，其非生产性企业，其非生产性企业，其“产品产品产品产品”是是是是服务。服务。服务。服务。具有一定公共管理性质的职能。具有一定公共管理性质的职能。具有一定公共管理性质的职能。具有一定公共管理性质的职能。承担着某些行政管理的特殊职能。承担着某些行政管理的特殊职能。承担着某些行政管理的特殊职能。承担着某些行政管理的特殊职能。第9页，本讲稿共90页1.1.组建形式组建形式2.2.股东出资形式股东出资形式3.3.投资主体的经济成分投资主体的经济成分4.4.经营服务方式经营服务方式5.5.内部运作方式内部运作方式 目前物业管理企业的组建形式一目前物业管理企业的组建形式一般有以下几种：般有以下几种：由房地产开发企业派生出来的子公司，由房地产开发企业派生出来的子公司，占物业管理公司总量的大多数；占物业管理公司总量的大多数；由房地产管理部门所属的房管所转换为由房地产管理部门所属的房管所转换为物业管理企业；物业管理企业；由大中型企业自管房单位所组建的物业由大中型企业自管房单位所组建的物业管理企业；管理企业；社会上自发成立的物业管理企业；社会上自发成立的物业管理企业；少量的由街道办事处、居委会出面组建的少量的由街道办事处、居委会出面组建的物业管理企业。物业管理企业。第10页，本讲稿共90页1.1.组建形式组建形式2.2.股东出资形式股东出资形式3.3.投资主体的经济成分投资主体的经济成分4.4.经营服务方式经营服务方式5.5.内部运作方式内部运作方式物业管理有限责任公司（多数如此）物业管理有限责任公司（多数如此）；物业管理股份有限公司物业管理股份有限公司股份合作型物业管理企业股份合作型物业管理企业第11页，本讲稿共90页1.1.组建形式组建形式2.2.股东出资形式股东出资形式3.3.投资主体的经济成分投资主体的经济成分4.4.经营服务方式经营服务方式5.5.内部运作方式内部运作方式全民所有制物业服务企业全民所有制物业服务企业集体所有制物业企业集体所有制物业企业民营物业管理企业民营物业管理企业外资企业外资企业其他其他第12页，本讲稿共90页1.1.组建形式组建形式2.2.股东出资形式股东出资形式3.3.投资主体的经济成分投资主体的经济成分4.4.经营服务方式经营服务方式5.5.内部运作方式内部运作方式委托服务型（物业所有权与经营权分离）委托服务型（物业所有权与经营权分离）自主经营型（物业产权属于上级或该自主经营型（物业产权属于上级或该类企业）类企业）第13页，本讲稿共90页1.1.组建形式组建形式2.2.股东出资形式股东出资形式3.3.投资主体的经济成分投资主体的经济成分4.4.经营服务方式经营服务方式5.5.内部运作方式内部运作方式管理型管理型精干型精干型顾问型顾问型综合性综合性第14页，本讲稿共90页收取管理服务费；收取管理服务费；选聘专业公司承担专项管理等。选聘专业公司承担专项管理等。重大管理措施提交业主委员会审议批准；重大管理措施提交业主委员会审议批准；向全体业主公布管理费收支账目等。向全体业主公布管理费收支账目等。第15页，本讲稿共90页 企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。量紧密相连。（一）机构设置的原则（一）机构设置的原则（二）组织机构的设置与职责分工（二）组织机构的设置与职责分工第16页，本讲稿共90页 企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。量紧密相连。（一）机构设置的原则（一）机构设置的原则1 1、按照规模、任务设置的原则、按照规模、任务设置的原则2 2、分工协作原则、分工协作原则3 3、精干、高效、灵活的原则、精干、高效、灵活的原则 物业服务企业各个机构和部门的设置，都应当在特定的任务物业服务企业各个机构和部门的设置，都应当在特定的任务物业服务企业各个机构和部门的设置，都应当在特定的任务物业服务企业各个机构和部门的设置，都应当在特定的任务和目标下考虑，并把这些任务和目标具体落实在该部门每一个成和目标下考虑，并把这些任务和目标具体落实在该部门每一个成和目标下考虑，并把这些任务和目标具体落实在该部门每一个成和目标下考虑，并把这些任务和目标具体落实在该部门每一个成员身上。员身上。员身上。员身上。因此，设置物业服务企业组织机构要以工作为中心，因此，设置物业服务企业组织机构要以工作为中心，因此，设置物业服务企业组织机构要以工作为中心，因此，设置物业服务企业组织机构要以工作为中心，要根据物业服务企业工作的需要来设机构设岗位，配备合要根据物业服务企业工作的需要来设机构设岗位，配备合要根据物业服务企业工作的需要来设机构设岗位，配备合要根据物业服务企业工作的需要来设机构设岗位，配备合适的管理人员，使管理工作人员与物业管理工作任务有机适的管理人员，使管理工作人员与物业管理工作任务有机适的管理人员，使管理工作人员与物业管理工作任务有机适的管理人员，使管理工作人员与物业管理工作任务有机配合和协调。配合和协调。配合和协调。配合和协调。第17页，本讲稿共90页 企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。量紧密相连。（一）机构设置的原则（一）机构设置的原则1 1、按照规模、任务设置的原则、按照规模、任务设置的原则2 2、分工协作原则、分工协作原则3 3、精干、高效、灵活的原则、精干、高效、灵活的原则 物业服务企业各部门要有明确的分物业服务企业各部门要有明确的分物业服务企业各部门要有明确的分物业服务企业各部门要有明确的分工和协作，要把企业的任务和目标进行工和协作，要把企业的任务和目标进行工和协作，要把企业的任务和目标进行工和协作，要把企业的任务和目标进行层层分解落实到每个部门和每个员工，层层分解落实到每个部门和每个员工，层层分解落实到每个部门和每个员工，层层分解落实到每个部门和每个员工，要注意分工的合理性。分工与工作任务要注意分工的合理性。分工与工作任务要注意分工的合理性。分工与工作任务要注意分工的合理性。分工与工作任务多少、工作量大小相适应，分工过细或多少、工作量大小相适应，分工过细或多少、工作量大小相适应，分工过细或多少、工作量大小相适应，分工过细或太粗都会影响工作效率，分工同时要加太粗都会影响工作效率，分工同时要加太粗都会影响工作效率，分工同时要加太粗都会影响工作效率，分工同时要加强协作。强协作。强协作。强协作。协作分为纵向协作和横向协作。所谓纵协作分为纵向协作和横向协作。所谓纵协作分为纵向协作和横向协作。所谓纵协作分为纵向协作和横向协作。所谓纵向协作，即处理好上下级之间的关系；横向向协作，即处理好上下级之间的关系；横向向协作，即处理好上下级之间的关系；横向向协作，即处理好上下级之间的关系；横向协作，即搞好各部门、各岗位之间的协作关协作，即搞好各部门、各岗位之间的协作关协作，即搞好各部门、各岗位之间的协作关协作，即搞好各部门、各岗位之间的协作关系。系。系。系。第18页，本讲稿共90页 企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。量紧密相连。（一）机构设置的原则（一）机构设置的原则1 1、按照规模、任务设置的原则、按照规模、任务设置的原则2 2、分工协作原则、分工协作原则3 3、精干、高效、灵活的原则、精干、高效、灵活的原则4.4.统一领导，分层管理统一领导，分层管理 按照物业管理的目标、任务确定按照物业管理的目标、任务确定按照物业管理的目标、任务确定按照物业管理的目标、任务确定的物业服务机构要精简，队伍要精干。的物业服务机构要精简，队伍要精干。的物业服务机构要精简，队伍要精干。的物业服务机构要精简，队伍要精干。管理体现精干高效，不能机管理体现精干高效，不能机管理体现精干高效，不能机管理体现精干高效，不能机构臃肿，层次繁多，人浮于事，构臃肿，层次繁多，人浮于事，构臃肿，层次繁多，人浮于事，构臃肿，层次繁多，人浮于事，要根据每个人的特点配置合适的要根据每个人的特点配置合适的要根据每个人的特点配置合适的要根据每个人的特点配置合适的岗位，订出目标和责任，充分地岗位，订出目标和责任，充分地岗位，订出目标和责任，充分地岗位，订出目标和责任，充分地调动每个员工的积极性。调动每个员工的积极性。调动每个员工的积极性。调动每个员工的积极性。机构设置要随物业大小变化机构设置要随物业大小变化机构设置要随物业大小变化机构设置要随物业大小变化而灵活地进行调整。而灵活地进行调整。而灵活地进行调整。而灵活地进行调整。第19页，本讲稿共90页 企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。量紧密相连。（二）组织机构的设置与职责分工（二）组织机构的设置与职责分工 设置物业服务企业内部的机构，对小区住宅的管理水平设置物业服务企业内部的机构，对小区住宅的管理水平有直接的影响。有直接的影响。1.1.物业服务企业的组织形式物业服务企业的组织形式直线制：直线制：主要优点：领导能够集指挥与职能于一身，命令统一，主要优点：领导能够集指挥与职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。责权分明，指挥及时。主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。的知识和技能。第20页，本讲稿共90页 企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。量紧密相连。（二）组织机构的设置与职责分工（二）组织机构的设置与职责分工 设置物业服务企业内部的机构，对小区住宅的管理水平设置物业服务企业内部的机构，对小区住宅的管理水平有直接的影响。有直接的影响。1.1.物业服务企业的组织形式物业服务企业的组织形式直线职能制：直线职能制：主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业企业。术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业企业。主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。容易造成扯皮，降低工作效率。第21页，本讲稿共90页 企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。量紧密相连。（二）组织机构的设置与职责分工（二）组织机构的设置与职责分工 设置物业服务企业内部的机构，对小区住宅的管理水平设置物业服务企业内部的机构，对小区住宅的管理水平有直接的影响。有直接的影响。1.1.物业服务企业的组织形式物业服务企业的组织形式事业部制：事业部制：主要优点：强化了决策机制，领导能着重于公司重大事主要优点：强化了决策机制，领导能着重于公司重大事情的决策；能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性。情的决策；能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性。主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠、人员较主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠、人员较多。多。第22页，本讲稿共90页 企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。量紧密相连。（二）组织机构的设置与职责分工（二）组织机构的设置与职责分工 设置物业服务企业内部的机构，对小区住宅的管理水平设置物业服务企业内部的机构，对小区住宅的管理水平有直接的影响。有直接的影响。1.1.物业服务企业的组织形式物业服务企业的组织形式矩阵制：矩阵制：主要优点：加强了各职能部门之间的横向联系，充分利主要优点：加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源；有利于调动工作积极性；较强的机动性和适用了人力资源；有利于调动工作积极性；较强的机动性和适应性。应性。主要缺点：组织结构的稳定性较差，容易形成多头领导；主要缺点：组织结构的稳定性较差，容易形成多头领导；部门之间关系复杂，协调工作量大，容易产生矛盾。部门之间关系复杂，协调工作量大，容易产生矛盾。第23页，本讲稿共90页2.通常物业服务企业的内部机构设置如通常物业服务企业的内部机构设置如图图3-1所示所示第24页，本讲稿共90页经经经经 理理理理 部部部部办公室办公室办公室办公室财务部财务部财务部财务部工程部工程部工程部工程部管理部管理部管理部管理部经营部经营部经营部经营部产业部产业部产业部产业部人人人人事事事事档档档档案案案案行行行行 政政政政 管管管管 理理理理后后后后 勤勤勤勤 工工工工作作作作会会会会计计计计、出出出出纳纳纳纳各各各各类类类类计计计计划划划划与与与与统统统统计计计计各各各各类类类类费费费费用用用用的的的的收收收收缴缴缴缴办办办办公公公公设设设设施施施施及及及及设设设设备备备备维维维维修修修修房房房房屋屋屋屋维维维维修修修修与与与与工工工工程程程程预预预预算算算算业业业业主主主主房房房房屋屋屋屋装装装装修修修修与与与与监监监监督督督督环环环环卫卫卫卫、绿绿绿绿化化化化治治治治安安安安、车车车车辆辆辆辆管管管管理理理理各各各各类类类类商商商商业业业业、文文文文化化化化设设设设施施施施综综综综合合合合代代代代办办办办服服服服务务务务交交交交通通通通管管管管理理理理产产产产业业业业产产产产籍籍籍籍管管管管理理理理图图图图纸纸纸纸 档档档档案案案案管管管管理理理理业业业业 务务务务工工工工 作作作作各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处行政领导行政领导行政领导行政领导图图图图3-1 3-1 3-1 3-1 物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置第25页，本讲稿共90页经经经经 理理理理 部部部部办公室办公室办公室办公室财务部财务部财务部财务部工程部工程部工程部工程部管理部管理部管理部管理部经营部经营部经营部经营部产业部产业部产业部产业部人人人人事事事事档档档档案案案案行行行行 政政政政 管管管管 理理理理后后后后 勤勤勤勤 工工工工作作作作会会会会计计计计、出出出出纳纳纳纳各各各各类类类类计计计计划划划划与与与与统统统统计计计计各各各各类类类类费费费费用用用用的的的的收收收收缴缴缴缴办办办办公公公公设设设设施施施施及及及及设设设设备备备备维维维维修修修修房房房房屋屋屋屋维维维维修修修修与与与与工工工工程程程程预预预预算算算算业业业业主主主主房房房房屋屋屋屋装装装装修修修修与与与与监监监监督督督督环环环环卫卫卫卫、绿绿绿绿化化化化治治治治安安安安、车车车车辆辆辆辆管管管管理理理理各各各各类类类类商商商商业业业业、文文文文化化化化设设设设施施施施综综综综合合合合代代代代办办办办服服服服务务务务交交交交通通通通管管管管理理理理产产产产业业业业产产产产籍籍籍籍管管管管理理理理图图图图纸纸纸纸 档档档档案案案案管管管管理理理理业业业业 务务务务工工工工 作作作作各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处行政领导行政领导行政领导行政领导图图图图3-1 3-1 3-1 3-1 物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置 经理部是物业管理企业的决策机构，一般设经理经理部是物业管理企业的决策机构，一般设经理经理部是物业管理企业的决策机构，一般设经理经理部是物业管理企业的决策机构，一般设经理1 1名，副经理若干名，副经理若干名，副经理若干名，副经理若干名。经理对企业全面负责，对企业一切重大问题作出最后的决策，负责名。经理对企业全面负责，对企业一切重大问题作出最后的决策，负责名。经理对企业全面负责，对企业一切重大问题作出最后的决策，负责名。经理对企业全面负责，对企业一切重大问题作出最后的决策，负责布置和协调各副经理的工作。副经理是经理的助手，在经理的领导下，布置和协调各副经理的工作。副经理是经理的助手，在经理的领导下，布置和协调各副经理的工作。副经理是经理的助手，在经理的领导下，布置和协调各副经理的工作。副经理是经理的助手，在经理的领导下，全面处理分管的工作，重大问题报请经理全面处理分管的工作，重大问题报请经理全面处理分管的工作，重大问题报请经理全面处理分管的工作，重大问题报请经理(或经理会议或经理会议或经理会议或经理会议)处理，完成经理处理，完成经理处理，完成经理处理，完成经理和经理会议交给的各项工作。和经理会议交给的各项工作。和经理会议交给的各项工作。和经理会议交给的各项工作。总经理人选的决定方式因企业的组织形式不同而不同：有限责任公司由总经理人选的决定方式因企业的组织形式不同而不同：有限责任公司由总经理人选的决定方式因企业的组织形式不同而不同：有限责任公司由总经理人选的决定方式因企业的组织形式不同而不同：有限责任公司由董事会聘任；联营企业由合作各方协议商定；房地产开发公司下属的物业管董事会聘任；联营企业由合作各方协议商定；房地产开发公司下属的物业管董事会聘任；联营企业由合作各方协议商定；房地产开发公司下属的物业管董事会聘任；联营企业由合作各方协议商定；房地产开发公司下属的物业管理公司由房地产开发公司任命；独资公司则由投资者委派或聘任。副经理一理公司由房地产开发公司任命；独资公司则由投资者委派或聘任。副经理一理公司由房地产开发公司任命；独资公司则由投资者委派或聘任。副经理一理公司由房地产开发公司任命；独资公司则由投资者委派或聘任。副经理一般由经理推荐，若有董事会领导，则由董事会批准；若属上级主管行政部门般由经理推荐，若有董事会领导，则由董事会批准；若属上级主管行政部门般由经理推荐，若有董事会领导，则由董事会批准；若属上级主管行政部门般由经理推荐，若有董事会领导，则由董事会批准；若属上级主管行政部门领导，则由上级主管人事部门考核批准。领导，则由上级主管人事部门考核批准。领导，则由上级主管人事部门考核批准。领导，则由上级主管人事部门考核批准。第26页，本讲稿共90页经经经经 理理理理 部部部部办公室办公室办公室办公室财务部财务部财务部财务部工程部工程部工程部工程部管理部管理部管理部管理部经营部经营部经营部经营部产业部产业部产业部产业部人人人人事事事事档档档档案案案案行行行行 政政政政 管管管管 理理理理后后后后 勤勤勤勤 工工工工作作作作会会会会计计计计、出出出出纳纳纳纳各各各各类类类类计计计计划划划划与与与与统统统统计计计计各各各各类类类类费费费费用用用用的的的的收收收收缴缴缴缴办办办办公公公公设设设设施施施施及及及及设设设设备备备备维维维维修修修修房房房房屋屋屋屋维维维维修修修修与与与与工工工工程程程程预预预预算算算算业业业业主主主主房房房房屋屋屋屋装装装装修修修修与与与与监监监监督督督督环环环环卫卫卫卫、绿绿绿绿化化化化治治治治安安安安、车车车车辆辆辆辆管管管管理理理理各各各各类类类类商商商商业业业业、文文文文化化化化设设设设施施施施综综综综合合合合代代代代办办办办服服服服务务务务交交交交通通通通管管管管理理理理产产产产业业业业产产产产籍籍籍籍管管管管理理理理图图图图纸纸纸纸 档档档档案案案案管管管管理理理理业业业业 务务务务工工工工 作作作作各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处行政领导行政领导行政领导行政领导图图图图3-1 3-1 3-1 3-1 物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置 办公室是经理领导下的综合管理部门，负责协调和监督检查企业内各部门的工作，处理正、副经办公室是经理领导下的综合管理部门，负责协调和监督检查企业内各部门的工作，处理正、副经办公室是经理领导下的综合管理部门，负责协调和监督检查企业内各部门的工作，处理正、副经办公室是经理领导下的综合管理部门，负责协调和监督检查企业内各部门的工作，处理正、副经理交办的工作。具体有如下内容：理交办的工作。具体有如下内容：理交办的工作。具体有如下内容：理交办的工作。具体有如下内容：(1)(1)(1)(1)召开有关行政会议，检查各部门完成企业下达的计划任务；召开有关行政会议，检查各部门完成企业下达的计划任务；召开有关行政会议，检查各部门完成企业下达的计划任务；召开有关行政会议，检查各部门完成企业下达的计划任务；(2)(2)(2)(2)调查了解生产经营管理情况，及时向正、副经理汇报，做到调查了解生产经营管理情况，及时向正、副经理汇报，做到调查了解生产经营管理情况，及时向正、副经理汇报，做到调查了解生产经营管理情况，及时向正、副经理汇报，做到“上情下达，下情上达上情下达，下情上达上情下达，下情上达上情下达，下情上达”；(3)(3)(3)(3)按正、副经理的指示精神，负责草拟企业的报告，总结有关规章制度，处理文书来往，保管整理好文按正、副经理的指示精神，负责草拟企业的报告，总结有关规章制度，处理文书来往，保管整理好文按正、副经理的指示精神，负责草拟企业的报告，总结有关规章制度，处理文书来往，保管整理好文按正、副经理的指示精神，负责草拟企业的报告，总结有关规章制度，处理文书来往，保管整理好文件资料和归档工作；件资料和归档工作；件资料和归档工作；件资料和归档工作；(4)(4)(4)(4)负责本企业的党、政、工、青、妇工作，抓好员工的思想教育和业务培训，搞好负责本企业的党、政、工、青、妇工作，抓好员工的思想教育和业务培训，搞好负责本企业的党、政、工、青、妇工作，抓好员工的思想教育和业务培训，搞好负责本企业的党、政、工、青、妇工作，抓好员工的思想教育和业务培训，搞好企业文化建设，不断提高员工的思想觉悟和业务水平；企业文化建设，不断提高员工的思想觉悟和业务水平；企业文化建设，不断提高员工的思想觉悟和业务水平；企业文化建设，不断提高员工的思想觉悟和业务水平；(5)(5)(5)(5)搞好招工、劳动用工、劳动工资手续，调解劳资纠纷，抓好员工考勤考绩，落实员工的社会保险、医搞好招工、劳动用工、劳动工资手续，调解劳资纠纷，抓好员工考勤考绩，落实员工的社会保险、医搞好招工、劳动用工、劳动工资手续，调解劳资纠纷，抓好员工考勤考绩，落实员工的社会保险、医搞好招工、劳动用工、劳动工资手续，调解劳资纠纷，抓好员工考勤考绩，落实员工的社会保险、医疗保险以及离退休工作；疗保险以及离退休工作；疗保险以及离退休工作；疗保险以及离退休工作；，(6)(6)(6)(6)做好企业的后勤工作，保证各部门办公用品的供应，管理好本企业的固定资产；做好企业的后勤工作，保证各部门办公用品的供应，管理好本企业的固定资产；做好企业的后勤工作，保证各部门办公用品的供应，管理好本企业的固定资产；做好企业的后勤工作，保证各部门办公用品的供应，管理好本企业的固定资产；(7)(7)(7)(7)搞好文件收发、打印工作。搞好文件收发、打印工作。搞好文件收发、打印工作。搞好文件收发、打印工作。第27页，本讲稿共90页经经经经 理理理理 部部部部办公室办公室办公室办公室财务部财务部财务部财务部工程部工程部工程部工程部管理部管理部管理部管理部经营部经营部经营部经营部产业部产业部产业部产业部人人人人事事事事档档档档案案案案行行行行 政政政政 管管管管 理理理理后后后后 勤勤勤勤 工工工工作作作作会会会会计计计计、出出出出纳纳纳纳各各各各类类类类计计计计划划划划与与与与统统统统计计计计各各各各类类类类费费费费用用用用的的的的收收收收缴缴缴缴办办办办公公公公设设设设施施施施及及及及设设设设备备备备维维维维修修修修房房房房屋屋屋屋维维维维修修修修与与与与工工工工程程程程预预预预算算算算业业业业主主主主房房房房屋屋屋屋装装装装修修修修与与与与监监监监督督督督环环环环卫卫卫卫、绿绿绿绿化化化化治治治治安安安安、车车车车辆辆辆辆管管管管理理理理各各各各类类类类商商商商业业业业、文文文文化化化化设设设设施施施施综综综综合合合合代代代代办办办办服服服服务务务务交交交交通通通通管管管管理理理理产产产产业业业业产产产产籍籍籍籍管管管管理理理理图图图图纸纸纸纸 档档档档案案案案管管管管理理理理业业业业 务务务务工工工工 作作作作各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处行政领导行政领导行政领导行政领导图图图图3-1 3-1 3-1 3-1 物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置 财务部在企业经理的领导下，参财务部在企业经理的领导下，参财务部在企业经理的领导下，参财务部在企业经理的领导下，参与企业和经营管理。根据财务制度，与企业和经营管理。根据财务制度，与企业和经营管理。根据财务制度，与企业和经营管理。根据财务制度，负责制定企业财务计划和管理费用的负责制定企业财务计划和管理费用的负责制定企业财务计划和管理费用的负责制定企业财务计划和管理费用的预算方案，监控资金运用情况，定期预算方案，监控资金运用情况，定期预算方案，监控资金运用情况，定期预算方案，监控资金运用情况，定期向经理汇报，对经理负责。向经理汇报，对经理负责。向经理汇报，对经理负责。向经理汇报，对经理负责。第28页，本讲稿共90页经经经经 理理理理 部部部部办公室办公室办公室办公室财务部财务部财务部财务部工程部工程部工程部工程部管理部管理部管理部管理部经营部经营部经营部经营部产业部产业部产业部产业部人人人人事事事事档档档档案案案案行行行行 政政政政 管管管管 理理理理后后后后 勤勤勤勤 工工工工作作作作会会会会计计计计、出出出出纳纳纳纳各各各各类类类类计计计计划划划划与与与与统统统统计计计计各各各各类类类类费费费费用用用用的的的的收收收收缴缴缴缴办办办办公公公公设设设设施施施施及及及及设设设设备备备备维维维维修修修修房房房房屋屋屋屋维维维维修修修修与与与与工工工工程程程程预预预预算算算算业业业业主主主主房房房房屋屋屋屋装装装装修修修修与与与与监监监监督督督督环环环环卫卫卫卫、绿绿绿绿化化化化治治治治安安安安、车车车车辆辆辆辆管管管管理理理理各各各各类类类类商商商商业业业业、文文文文化化化化设设设设施施施施综综综综合合合合代代代代办办办办服服服服务务务务交交交交通通通通管管管管理理理理产产产产业业业业产产产产籍籍籍籍管管管管理理理理图图图图纸纸纸纸 档档档档案案案案管管管管理理理理业业业业 务务务务工工工工 作作作作各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处行政领导行政领导行政领导行政领导图图图图3-1 3-1 3-1 3-1 物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置 工程部是物业管理企业的一个重工程部是物业管理企业的一个重工程部是物业管理企业的一个重工程部是物业管理企业的一个重要技术部门，主要负责住宅区或高层要技术部门，主要负责住宅区或高层要技术部门，主要负责住宅区或高层要技术部门，主要负责住宅区或高层楼宇内的各类设备的管理、维修、养楼宇内的各类设备的管理、维修、养楼宇内的各类设备的管理、维修、养楼宇内的各类设备的管理、维修、养护。护。护。护。第29页，本讲稿共90页经经经经 理理理理 部部部部办公室办公室办公室办公室财务部财务部财务部财务部工程部工程部工程部工程部管理部管理部管理部管理部经营部经营部经营部经营部产业部产业部产业部产业部人人人人事事事事档档档档案案案案行行行行 政政政政 管管管管 理理理理后后后后 勤勤勤勤 工工工工作作作作会会会会计计计计、出出出出纳纳纳纳各各各各类类类类计计计计划划划划与与与与统统统统计计计计各各各各类类类类费费费费用用用用的的的的收收收收缴缴缴缴办办办办公公公公设设设设施施施施及及及及设设设设备备备备维维维维修修修修房房房房屋屋屋屋维维维维修修修修与与与与工工工工程程程程预预预预算算算算业业业业主主主主房房房房屋屋屋屋装装装装修修修修与与与与监监监监督督督督环环环环卫卫卫卫、绿绿绿绿化化化化治治治治安安安安、车车车车辆辆辆辆管管管管理理理理各各各各类类类类商商商商业业业业、文文文文化化化化设设设设施施施施综综综综合合合合代代代代办办办办服服服服务务务务交交交交通通通通管管管管理理理理产产产产业业业业产产产产籍籍籍籍管管管管理理理理图图图图纸纸纸纸 档档档档案案案案管管管管理理理理业业业业 务务务务工工工工 作作作作各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处行政领导行政领导行政领导行政领导图图图图3-1 3-1 3-1 3-1 物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置 落实企业关于小区的有关规定、决议，落实企业关于小区的有关规定、决议，落实企业关于小区的有关规定、决议，落实企业关于小区的有关规定、决议，有计划、有步骤地完善小区的各种配套设施，有计划、有步骤地完善小区的各种配套设施，有计划、有步骤地完善小区的各种配套设施，有计划、有步骤地完善小区的各种配套设施，管理好小区的各种机电、消防、供水、供电管理好小区的各种机电、消防、供水、供电管理好小区的各种机电、消防、供水、供电管理好小区的各种机电、消防、供水、供电设备和园庭绿化、环境卫生、消防治安等，设备和园庭绿化、环境卫生、消防治安等，设备和园庭绿化、环境卫生、消防治安等，设备和园庭绿化、环境卫生、消防治安等，为业主为业主为业主为业主(使用人使用人使用人使用人)提供一个安全、舒适、优雅提供一个安全、舒适、优雅提供一个安全、舒适、优雅提供一个安全、舒适、优雅的居住和工作环境。的居住和工作环境。的居住和工作环境。的居住和工作环境。第30页，本讲稿共90页经经经经 理理理理 部部部部办公室办公室办公室办公室财务部财务部财务部财务部工程部工程部工程部工程部管理部管理部管理部管理部经营部经营部经营部经营部产业部产业部产业部产业部人人人人事事事事档档档档案案案案行行行行 政政政政 管管管管 理理理理后后后后 勤勤勤勤 工工工工作作作作会会会会计计计计、出出出出纳纳纳纳各各各各类类类类计计计计划划划划与与与与统统统统计计计计各各各各类类类类费费费费用用用用的的的的收收收收缴缴缴缴办办办办公公公公设设设设施施施施及及及及设设设设备备备备维维维维修修修修房房房房屋屋屋屋维维维维修修修修与与与与工工工工程程程程预预预预算算算算业业业业主主主主房房房房屋屋屋屋装装装装修修修修与与与与监监监监督督督督环环环环卫卫卫卫、绿绿绿绿化化化化治治治治安安安安、车车车车辆辆辆辆管管管管理理理理各各各各类类类类商商商商业业业业、文文文文化化化化设设设设施施施施综综综综合合合合代代代代办办办办服服服服务务务务交交交交通通通通管管管管理理理理产产产产业业业业产产产产籍籍籍籍管管管管理理理理图图图图纸纸纸纸 档档档档案案案案管管管管理理理理业业业业 务务务务工工工工 作作作作各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处行政领导行政领导行政领导行政领导图图图图3-1 3-1 3-1 3-1 物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置 经营部是全心全意为群众排忧解难的经营部是全心全意为群众排忧解难的经营部是全心全意为群众排忧解难的经营部是全心全意为群众排忧解难的一个重要部门。坚持一个重要部门。坚持一个重要部门。坚持一个重要部门。坚持“用户至上用户至上用户至上用户至上”、“一一一一业为主，多种经营业为主，多种经营