电气专业在项目开发中的工作.doc

浅谈电气专业在房地产项目开发中的工作内容提要：做为房地产开发企业的电气工程师，应明确知道自己在整个房地产开发流程中的工作，才能更好的做好本职工作。通过本人10年工作历程，浅谈电气专业在房地产项目开发过程中所应注重的工作。主题词：电气专业 房地产项目 开发 工作第一章、前期设计阶段一、修建性详细规划方案在向市规划局报审修建性详细规划方案设计（一书三图）、申领建设用地规划许可证时，需要提供6份项目管线综合图，市规划局审批部门要组织召开有关单位综合协调会，会审项目市政公用设施（变电站、换热站、燃气调压站等）及公共服务设施（公建、中小学、托幼）的数量和规模是否满足规范要求，服务半径是否合理，并结合有关单位意见提出审查和调整意见。1、落实项目10KV电源，确定项目所在片区控制性详细规划（土地利用规划图）中是否有35KV变电站（供电用地“在图中用棕色表示，符号U12”）。如有，则确定是否能满足项目用电需求；如没有，就要立即请相关主管部门协调市规划局、市国土局、市供电公司，并由市规划设计院调整控制性详细规划（土地利用规划图）。特别是目前几十万甚至过百万的大盘项目，一定要提前落实好10KV电源，最好提前与当地电力管理部门做项目供电规划，否则，后期的供电用地U12（建筑用地约1000平方米，建筑面积约600平方米）落实一般会需要半年以上的时间。2、确定消防一级负荷采用双电源还是发电机组供电，十九层及十九层以上住宅属于一类高层建筑，相应消防设备用电属于一级负荷，如采用双电源就要由两个35KV变电站各出一路10KV供电（须确定项目附近能否有两个35KV变电站出线回路），或采用柴油发电机组供电，以便在单体方案设计时，预留出发电机房位置。二、建筑单体方案1、采用地上/下配电室还是箱式变电站，一般多层住宅多采用箱式变电站，高层住宅因修建地下车库多采用地下配电室。使用箱式变电站虽能节省地下车库投资，但相关供电配套工程费也将增加10%（青岛市物价局、青岛市建设委员会关于新建居民住宅供电配套工程费标准（试行）的批复(青价字200330号)规定：开发建设单位要求采用小型化设备，收费标准上浮10%）。具体采用何种方式根据项目情况测算而定。青岛市供电公司要求住宅小区项目的住宅和商业网点用电建设小区居民站，每个项目可以根据“供电配套工程容量基准配置标准”核算出需要设计几处居民小区站，每个站最多设置3台800KVA变压器，每个站建筑面积约160平方米，净高要求梁底高度3.9米，移交供电部门管理；物业设备（如电梯、风机、水泵等）用电单独建设物业配电站，由建筑院电气设计师或建设单位电气工程师核算物业用电负荷，选择物业配电变压器容量，物业公司自己管理。2、消防控制室、监控室、电信机房的确定，从节约后期物业管理运营费用考虑，消防控制室最好和监控室合并在一起，高层民用建筑设计防火规范GB 5004595要求消防控制室宜设在高层建筑的首层或地下一层，并应设直通室外的安全出口。 电信机房可设在首层或地下一层，由于目前主要有联通和电信2个运营商，一般考虑相邻2处电信机房，每处建筑面积约30平方米，需要提供10KW的三相电源箱，并设置计量电表。3、设备用房门和运输通道的考虑，青岛供电部门要求配电室设备进出门尺寸FM1825 (1800*2500)，主要是考虑配电室变压器尺寸，SC10-800KVA变压器带外壳的尺寸为1900* 2000*2100*（W*L*H），设备运输通道要考虑安装时能方便进，损坏时能容易出，不要采用临时吊装口或预留洞口，最好与室外或地下车库相通。三、初步（扩初）设计1、供电容量配置标准，、住宅-每户建筑面积100m2户以下的，按4KW配置；100m2及以上至150 m2的，按6KW配置；150 m2以上的，按8-10KW配置。 、商业网点-按建筑面积每平方米100W配置，超过10KW容量，应用三相供电。目前，供电公司也是按此标准收缴供电配套工程费（2×95元/m2·50W）。有些项目的商业网点按每平方米40W配置,甚至配置单相电源，基本不能满足商户用电需要。2、计量电表的设置，原则上住宅计量电表必须交青岛供电部门管理，为减少用电纠纷，配建商业网点和换热站计量电表也可交供电部门管理。供电公司要求18层及18层以下的住宅计量电表集中设置在一层或地下一层；19层及19层以上住宅计量电表可三层或四层一集中设置，供电必须采用封闭母线，供电配套工程费不含，需另外结算。第二章、工程建设阶段一、施工图纸会审办理建设工程规划许可证之前需要把施工图纸上报市建设工程施工图设计审查中心进行审查，下发施工图审查合格书。通过图纸会审可以使各参建单位特别是施工单位熟悉设计图纸、领会设计意图、掌握工程特点及难点，找出需要解决的技术难题并拟定解决方案，从而将因设计缺陷而存在的问题消灭在施工之前。施工单位一般着重于图纸自身的问题并结合实际需要进行审阅，建设单位则对使用功能、投资成本提出合理的要求。1、首先要核对图纸目录，检查图纸页数是否足够，有没有缺页现象。审看强弱电系统图、平面图，清点图纸是否完整。、施工图设计是否与设计任务书要求一致，如要求设计户内弱电箱，实际没有设计；使用功能是否合理，如户内同时设计入户红外防盗和门磁防盗功能。、强弱电系统来源是否与市规划局审批的综合管网图一致，避免出现系统来源于东，进户管道预留于西的问题。、配电系统各回路设计是否合理，目前，建筑设计院只负责各用电设备配电设计，电力设计院负责物业低压柜配电设计，如果，一台3KW的排污水泵也直接标注“电源引自配电室”，则会造成物业配电回路太多，物业配电柜设置过多的现象。、弱电系统设计是否明确，可否指导施工，如有些自动火灾报警和联动系统图甚至没有标准各回路导线型号规格和预埋预留管径。、审核设计所选用的设备、材料是否合理，如选用新设备、新材料则应有充分的安全性和可靠性的依据，同时，分析对工程投资的影响，某工程消防干/支线选用柔性防火电缆YTTW，经市场询价，柔性防火电缆YTTW的单价是常规使用的耐火交联电缆NHYJV的2倍，同样符合消防规范要求，则需要多投入60万元的投资。、是否符合施工验收规范要求，如某工程照明配电箱应急照明出线回路使用BV电线，但按照建筑电气工程施工质量验收规范第20.1.4规定：疏散应急照明线路采用NH耐火电线。、是否有利于施工，如某工程各层平面图核心筒位置消火栓启泵按钮控制线平面水平敷管均改为垂直上下敷管做法。除核心筒电梯厅摄像机管线暗敷外，其余摄像机管线待确定安防方案后明敷。、是否有利于建筑美观，由于强电插座在配电平面图中，弱电插座在弱电平面图中，为防止施工预埋管路定位混乱，施工确定强、弱电插座的统一间距为30cm（接线盒盒中距盒中）。、是否有利于后期管理，如某工程为减少物业管理成本，二层弱电机房取消，监控系统主机、网络/电话系统总交换机/总配线架并入一层消防控制室统一管理。2、与土建图纸核对、强弱电机房设备运输通道是否通畅，是否考虑安装时能方便进，损坏时能容易出。、变配电室平面布置、标高、预埋件等是否正确，变配电室平面尺寸、空间高度是否符合规范要求。青岛地区不用考虑配电室电缆沟，供电高低压进出线均是上进上出形式。、消防控制室可以设在高层建筑的首层或地下一层，但应设直通室外的安全出口。、电气竖井的电力桥架预留洞口位置是否正确，平面的电力桥架预留洞口高度是否合适。3、与给排水、暖通图纸核对、机房配电是否合适，一般换热站用电量需要80-100KW的三相电源，进站电力电缆的预留长度按青岛热力规划院设计的热交换机房主机柜位置确定，主机动力配电箱/控制柜由供热公司提供。生活泵房用电量需要20-30KW的三相电源，无负压变频设备具体布置图由青岛润水设计院设计。因换热站要移交供热公司、生活泵房要移交自来水公司管理，最好配置青岛供电部门一户一表。、排水水泵、通风风机设备容量是否和电气配电一致，有没有漏配、多配现象。、住宅户内暖气片位置是否遮盖电气强弱电插座，为避免强、弱电插座和暖气片位置冲突或间距不够（间距20cm），明确请二个施工专业在施工前做强、弱电插座和暖气片的施工图定位排布。、强弱电设备机房内送、排风管安装位置是否合适，特别是配电室高低压设备上方的送、排风管一定要移位，避免风管冷凝水滴入而发生设备损坏事故。、本着“小管道让大管道、无压管让有压管”的安装原则，电力、弱电、消防桥架安装位置要让开通风、给排水主管道，安装高度尽最大可能向上提高，特别是地下车库施工之前，施工单位水电暖安装专业一定要排出地下车库综合管线安装图。图纸会审的深度和全面性将在一定程度上影响工程施工的质量、进度、成本、安全和工程施工的难易程度，及早发现设计中的“错、漏、碰、缺”，及早调整优化工程设计.并从实践中总结出常见病和多发病,以前车之鉴指导工程图纸会审, 从而可以提高施工质量、节约施工成本、缩短施工工期，提高效益。二、施工实施：1、明确细化规范要求，具有切实可操作性。把施工设计图纸与建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303-2002）、火灾自动报警施工验收规范等施工验收规范有机结合，特别是把规范中不明确的地方明确起来。（1）、建筑电气工程施工质量验收规范规定:电缆桥架水平安装的支架间距为1.5-3m，为便于竣工结算，最好根据电缆桥架截面大小分别规定具体的支架间距，小规格桥架可以定为1.5-2m,大规格桥架可以定为1-1.5m。（2）、按火灾自动报警系统施工及验收规范要求，灯具和烟感的净距不小于20cm，把楼梯间、电梯厅灯具和烟感的间距，主卧灯具和烟感的间距统一确定为50cm，二者布置成一直线（特别是不吊顶的楼梯间、电梯前室一定要注意），等等。2、做好施工交底。施工交底要切实具有可操作性，交底到人，落实到位，施工交底交到位才能干出好活。3、材料、设备检验电气材料、设备市场混乱，对材料、设备做好进场验收，抽检抽样，把好原材料进场关。4、工程三检工作。施工单位是否检查到位、监理单位是否检查到位、建设单位是否检查到位，三方共同的努力才能能干出好的工程。5、临时用电为了消除触电事故隐患，控制要点：（1）、施工现场临时用电工程必须编制专项施工组织设计（方案），并经施工、监理、建设单位共同验收合格后方可使用；（2）、必须采用“三相五线制” TN-S接零保护系统；（3）、配电系统采用“三级配电两级保护”；（4）、实行“一机一闸一漏一箱”的规定，每台设备配置专用开关箱，开关箱必须装设漏电保护器（30mA或15mA,0.1s）；（5）、必须使用五芯（三相）或三芯（单相）电缆，严禁使用双绞电线。6、配套报建工作（1）、正式用电申请报装:根据项目供电方案，与电力设计院对接具体高低压供配电设计，与供电主管部门、电力专业施工单位对接具体商业网点、住户供电施工。（2）、有线电视申请报装：由青岛有线电视网络中心做出室外管道和楼内施工图纸，与专业施工单位对接好商业网点、住户有线电视施工。（3）、宽带网络、电话等通讯设施对接安排：选定运营商，确定室外管道和楼内施工图纸，与专业施工单位对接好商业网点、住户宽带网络、电话施工。第三章、交付使用阶段一、售后服务：房屋综合验收之后，交付给用户后，主要配合用户做好装修服务工作，对强弱电装修改造遇到的进行解决和协助，对出现的施工质量问题进行维修。 二、物业管理：主办施工单位与物业管理单位进行强弱电设备移交，协助物业管理单位对用户装修进行管理和宣传，处理设备运行和装修中出现的问题。电气安装工程的好坏是直接影响建筑工程质量的一个重要因素，同时关系到广大人民生命财产的安全。 电气专业贯穿于整个项目开发过程，明确在房地产开发流程各阶段中的重要工作，通过详细完备的电气施工给用户带来科技发展的便利生活。