项目开发基础知识.doc

目录项目开发基础知识培训2一、项目的概念2二、项目开发的流程3三、项目信息收集与整理5（一）项目信息的收集5（二）项目信息的过滤5（三）调研的方法6四、项目的选址的注意事项8五、编制项目立项建议意向书10六、项目初步审核及评估11七、可研报告编制及审批11八、项目具体实施方案的编订与审批12九、项目建设12（一）前期相关审批13（二）厂房整体及配套设计14（三）设备调试及产品试生产15十、项目验收及备案15项目开发基础知识培训一、项目的概念 自从有了人类人们就开展了各种有组织的活动，随着社会的发展，有组织的活动逐步分化为两种类型： 一类是连续不断、周而复始的活动人们称之为“运作”(Operations)，如企业日常的生产产品的活动。 另一类是临时性一次性的活动人们称之为“项目”(Projects)，如企业的技术改造活动、一项环保工程的实施。项目与日常运作的比较比较名称项目日常运作目的特殊的常规的责任人项目经理部门经理时间有限的相对无限的管理方法风险型确定的持续性一次性重复性特性独特性普遍性组织机构项目组织职能部门考察指标以目标为导向效率和有效性资源需求多变性稳定性二、项目开发的流程 多元化项目原则上要经过项目信息收集与评估（K1）、项目可研审批（K2）、项目实施（K3）、项目完工验收（K4）四个阶段。 项目的四个阶段 项目各个阶段需要完成的资料 K1项目信息收集与评估 编制项目立项建议意向书 K2 项目的可研审批 编制项目可行性研究报告K3 项目实施 编制项目实施方案 K4 项目验收（一）项目信息收集与评估阶段（K1）：项目的信息收集与筛选、初步调查、撰写项目立项建议意向书、项目初步审核等。（二）项目可研审批阶段（K2）：编制项目可行性研究报告，报上级审批。（三）项目实施阶段（K3）：项目实施方案的编制与审核，组织项目具体实施。（四）项目完工验收阶段（K4）：设备的调试、试生产和项目验收与备案。基本流程为： 信息收集与整理编制项目立项建议意向书项目初步评估及审核可研报告编制及审批实施方案编订与审批签订项目实施目标责任状项目建设设备调试及试生产验收与备案三、项目信息收集与整理（一）项目信息的搜集一般项目信息的来源和搜集每个人都有不同的方式，也各不相同，大体上主要有以下几种渠道。名称详细分类简要描述互联网1、专业项目网站；注册专业项目网账号2、客户网站；登陆客户网站，查看有关项目方面的新闻；3、搜索引擎；使用关键字进行查询4、省级环保局网站；查看环保局的环境评价审批情况5、国家网报总局网站；查看国家环保总局的环境评价审批情况6、行业网站新闻登陆行业站点，查看与项目相关的新闻7、地方政府门户网站查询地方政府项目信息媒体1、行业报刊公司订阅客户行业报刊（房地产，建筑、建材）2、行业杂志公司订阅行业杂志3、地方报纸各办事处订阅地方性报纸客户1、老客户引荐销售人员让老客户引荐新项目2、老客户内部项目清单销售人员让老客户帮忙获得客户内部项目清单3、设计院介绍销售人员向设计院人员了解项目信息4、新客户介绍未能成交的客户也可以引荐新项目销售同行其它厂家销售人员与销售同行交往，交换项目信息（二）项目信息的过滤1.通过上述方式获得的项目信息都是比较粗略的，要得到有用的信息，必须对这些信息进行过滤、甄别、落实，找到我们能做的项目。2.在进行项目信息的过滤时，还要权衡我们的资源、我们的优势、竞争对手状况、项目的风险问题。只有经过这些方面的分析之后留下的项目才会是我们动手要做的项目。（三）调研的方法1.会议调查法 是调查研究工作中常用的方法。召集一些了解详细情况的人员，用座谈或讨论的形式，请他们谈谈某些问题的情况和他们对此问题的认识，提出建设性意见。开调查会的好处是可以在短时间内了解到比较详细的情况，效率比较高，而且由于参加会议的人员是比较熟悉情况的，因此掌握的材料会比较可靠。2.实地调查法实地调查法的主要优点是调查者能够在实地直接感和客观对象，所获取的是直接的、生动的、具体的感性认识，能掌握大量的第一手资料。3.文献调查法 是指通过对文献的搜集和摘取，以获得关于调查对象的信息。文献是指记录知识的信息资料，是调查资料的重要来源。文献调查法的目的作用，在于充分了解事物的背景与概貌，以探求事物发展变化的规律。文献调查法往往是一种先行的调查方法。一般只能作为调查的先导，而不能作为调查结论的现实依据。4. 访谈调查法是指调查者与被访者通过口头交谈的方式了解调查对象情况的方法。访谈调查法要求访谈者不仅要做法访谈前的各项准备工作，而且要善于进行人际交往，与被访谈者建立起基本的信任和一定的感情，熟练地掌握访谈中的提问、引导等技巧，并根据具体情况采取适当的方式进行面谈。5.资料调查法即通过收集有关现成的书面资料，查阅各种历史档案，进行调查研究。这种方式简单易行，尤其对于不容易接触的东西或地方，通过这种方式就能获得一定的情况，资料调查法的缺点是收集到的资料是第二手资料，有时会由于其记录者的水平问题，使资料的真实性和可靠性受到影响，因此进行资料调查时，要认真核对资料，尽可能地掌握完整的资料。6. 统计调查法是利用固定统计报表的形式，通过分析而进行的一种常用的调查研究方法。由于统计报表的内容是比较固定的，因此可能通过报表分析出某项事物的发展轨迹和未来走势，如通过每月报表，可以分析出某个企业逐月产值完成情况，并能分析出比上年同期增减情况，还可预测出下一步的趋势。7.问卷调查法是指调查者运用统一设计的问卷并选定一定数量的调查对象了解情况或征询意见的方法。这种方法能突破时空的限制，同时进行大范围的调查，调查资料便于汇总整理和分析，资料较为可靠，能够用较小的人力物力消耗收到比较大的效果。 以上介绍的调查研究的方法，只是一般常用的方法。这些方法在调查研究中使用时，并不是单一运用的，而是互相交错运用的。因此，应在调查研究工作中灵活运用。四、项目的选址的注意事项厂房选择不仅要满足生产经营的需求，同时还需要系统考虑区划、交通、供能（水、电、气）、通信等因素，厂房选择远不是选择土地与地上建筑物这么简单。以下是厂房选址的几个注意事项： （一）首先应当考虑厂房所在的行政区域的有关政策，特别是税收政策，防止在手续办理有关工商登记、税务登记的过程中遇到障碍，影响投资计划的进度；例如在日益强调建设绿色经济，有效控制能耗产出的大背景下，有的地区并不愿意接收某些高能耗的工业企业入驻本区。企业在选址的过程中，应当事先对于有关政策信息进行摸底，必要时可以听取专业机构，比如当地律师的专业意见和建议。对于外资企业，更应当向拟投资地的工商、税务、外资管理机关了解当地的产业政策，充分了解享受当地的优惠政策的企业条件，避免因与当地产业政策冲突而使投资计划遇到难以逾越的政策障碍。 （二）了解和实地核实厂区的道路通行和周边交通状况，客观测评车程等影响企业运输成本的指标。 “宏观”的交通因素包括：房源的地理位置、坐落，周边的道路情况，距离交通主干道、高速公路、城市快速路的距离。道路对通行车辆高度和地面承重的要求。“微观”交通因素包括：厂区内部的道路情况、厂房与道路的接合部的道路情况，是否能够通行大型车辆交通是否便捷，例如出口加工型企业要求集卡能够直接进入厂房进行装卸作业，对于有较高的防水、防尘、避光要求的产品，对于装卸区也有特殊的要求。这些因素在选址的过程中都需要考虑。在考核评估交通状况时要留意细节，要全盘考虑宏观和微观的可能对车辆通行造成影响的因素，防止“木桶效应”，例如，对于车辆通行高度的要求，不但要考虑到厂房层高、门高的限制，也要考虑道路（高架道路限高、电线杆）等通行道路的条件限制。 （三）择邻而“厂”，在选择厂房的过程中，独门独院的厂房固然是投资人的首选，但经常出现的情况是厂房部分出租、厂房产权方将部分闲置厂房出租、或几家企业共用一个厂区的情况。在上述情况下订立租赁合同，除了需要妥善处理与出租方的租赁关系外，还需要慎重考虑如何协调处理与其他企业在公用租赁部位、厂区卫生、安全管理等方面的问题。 （四）慎重选择周边有居民区的厂房，由于早期城市规划问题，有的厂区位于居民区附近，容易发生法律纠纷。从经验来看，居民对于生产性企业对于居住环境的影响的容忍度很低，厂房或者厂区周边的居民区往往成为发生投诉、相邻关系诉讼的隐患，一旦发生纠纷，往往容易升级成为群体性时间，直接影响企业的正常经营。 （五）尽量选择配套设施完备的工业区内的标准厂房，一般而言配套设施完备且已经部分完成招商，投入使用的工业区厂房最为合适，标准厂房在设计上能够满足一般工业加工企业的生产要求，已经如果使用的工业园区，在园区管理、工商税务等配套设施的配备上都有利于企业快速投产，并为后续的有关工作的开展提供便利。不同的工业园区有不同的行业定位和招商对象的区别，应结合企业自身的能耗和环境影响情况选择落户合适的工业园区。地块信息收集主办部门工作内容土地信息收集 现状图落实地块具体位置及周边情况规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算五、编制项目立项建议意向书产业发展事业部及区域公司对有投资价值的项目编制项目立项建议意见书，项目立项建议意向书应包括但不限于以下几点： （一）市场环境调研：市场竞争及份额占比情况、生产原材料来源是否充足等。（二）生产工艺调研：国内外先进的生产工艺、设备选型及价格、采购厂家等。 （三）技术应用调研：技术应用条件成熟度、国家相关技术指标等。 （四）风险覆盖调研：是否存在项目建设风险、是否存在长远的运营分析等。 （五）基建情况调研：土地性质、使用期限、合规性、资质、规划、覆盖范围等。六、项目初步审核及评估 产业发展事业部牵头召开项目评审会议，会同各职能部门、区域公司项目负责人对项目立项建议意见书进行初步审核：对没有投资价值的项目进行否决；对尚不成熟的项目持续关注；对已经具备投资条件的项目成立项目开发小组，明确各部门、区域公司等相关参与单位的职责。七、可研报告编制及审批（一）项目开发小组负责根据可行性研究报告模板的要求，完成市场、行业、企业概况、技术评估等部分的调研。调研工作完成后，负责协调组织可研报告的编制。（二）可研报告要包括但不限于：详细的投资回报测算、资金来源与用途、人员储备及培训、市场风险评估、土地购买或租赁、商务谈判、行业政策等。（三）产业发展事业部负责组织相关部门对调研报告的内容进行评审。（四）项目可行性研究报告经产业发展事业部审批后报送公司总常会及上级审批。八、项目具体实施方案的编订与审批（一）项目可行性研究报告获公司总常会及新西建董事会审批通过后项目开发小组编制项目实施方案。项目实施方案应包括但不限于以下几点：工程概况、设计、施工方案、设备招标及选型、施工手续、原材料招标及采购、人员招聘及考核、技术准备、工程时间安排等。（二）项目实施方案报送产业发展事业部审核备案。签订项目实施目标责任状产业发展事业部与项目开发小组签订项目实施目标责任状，明确项目开发具体任务、时间节点及各分项负责人。九、项目建设项目开发小组按照审批的项目具体实施方案实施项目建设。产业发展事业部牵头每半个月召开一次项目建设推进会议，对项目建设中遇到的问题进行分析及研究解决方案。（一）前期相关审批主要包括：工厂项目立项备案、用地、选址及环境评审、获取土地使用证及规划审批等这几项内容其中部分是可以同步进行的，大部分地区的具体操作流程基本大同小异，部分地区可能会在具体细节上顺序及操作方式会有所不同。   买地建厂投资流程：签订投资意向或合资合作意向书 、工商注册(工商行政管理局)、企业名称预先核准申请表、公司具体名称、股东名称、出资总额、出资比例（如股东是法人，需带营业执照副本复印件）、验资证明、环保证明、房产证明、项目备案(计划局、发改委)：编制项目简介、填写项目申请备案表、项目备案请示、企业法人营业执照正副本复印件、组织机构代码证复印件、相关手续办理(环保局、建设局、土地局)：环保评审审批、选址意见书、建设用地规划许可证、地质灾害评估报告、土地评估、建设用地勘测定界报告、建设用地预审、办理土地证(土地局)：地籍调查表、用地申请及法人身份证复印件、公司章程及营业执照、国土资源局规划股出图意见、建设部门一证一书、环保证明、一书四方案、土地评估。（二）厂房整体及配套设计设计通常包括设计前期工作、初步设计和施工图设计3个阶段。 设计前期工作：包括可行性研究、厂址选择和设计任务书的编制。设计任务书由建设项目的主管部门组织编制，其目的是根据可行性研究报告和厂址选择报告,对建设项目的主要问题,即产品方案、建设规模、建设地区和地点、专业化协作范围、投资限额、资金来源、要求达到的技术水平和经济效益等作出决策。 初步设计:根据批准的设计任务书进行编制。初步设计包括：确定主要原材料、燃料、水、动力的来源和用量；规定工艺过程、物料储运、环境保护等设计的主要原则；明确设备、建筑物和公用系统的构成和要求；进行工厂布置，设计全厂和车间的平面布置图；提出生产组织、管理信息系统和生活福利设施的方案；计算主要设备材料的数量、各项技术经济指标和工程概算。批准后的初步设计是建设投资的拨款、成套设备订购和施工图设计的依据。 施工图的设计：绘制各种建筑物的建筑结构详图、设备和管线的安装详图、各项室外工程的施工详图、编制全部设备材料明细表和施工预算。需要特别提出的是关于消防审批和验收 。（三）设备调试及产品试生产1.项目开发小组组织对安装完毕的设备进行试运行，确保所有设备运转良好。2.项目开发小组组织进行试生产，确保产品满足设计要求。十、项目验收及备案 项目所在分公司对完工项目进行验收；项目开发小组总结项目运行情况，并将项目实施效果资料报产业发展事业部备案。