本.量.利分析在物业管理中的应用试探.doc

本.量.利分析在物业管理中的应用试探引言本·量·利分析是成本业务量利润关系分析的简称。是指在变动成本计算模式的基础上，以数学化的会计模型与图示来揭示固定成本，变动成本，销售量单价，销售额，利润等变量之间的内在规律性联系，为会计预测，决策和规划提供必要的财务信息的一种定量分析方法。1993年，我在参加全国会计师资格考试时初次接触到本·量·利的分析方法，当时认为财务人员应学会利用这一科学的方法对企业的经营情况进行分析，为企业决策提供数据保证。后来，我一直在物业管理企业做财务工作，在工作中发现，国内的经济发展突飞猛进，随之现代化的宾馆、饭店、写字楼鳞次栉比，中高档的居住小区、花园、别墅更是层出不穷，因此，物业管理行业也就越来越显示出它的生命力。物业管理是市场经济条件下房地产业发展的必然产物，它依附于房地产而生，因此极易形成一种误解将物业管理公司看成是房地产公司的一部分，按房地产行业的经营规律加以管理，或作为促销手段投以大量补贴，或作为高额盈利机构收取高额管理费。然而，物业管理作为独立的行业，它应有自己的独立性，有其自己的经营方式及规律，自主经营，自负盈亏，面向市场，形成经营管理的良性循环。而这种良性的、积极的循环有很大一部分依赖财务的数据进行分析，所以利用本·量·利分析方法，为企业决策者预测、决策可以提供必要的参考数据。于是，我参照我所在的企业的具体情况，用本·量·利的分析方法做了一次应用，从而总结出适应该企业的保本业务量和保本业务额，以及找出应控制的成本项目，对企业的投资决策起到了重要作用。一、本·量·利分析的基本假定本·量·利分析所建立和使用的有关的数学模型和图形，是以下列基本假定为前提条件的。为了便于物业管理企业进行本·量·利分析，此时的基本假定是依据管理会计学的基本假定加上物业管理企业的一些特性加以确定的。（1）成本性态分析的假定。假定成本性态分析工作已经完成，全部成本已被区分为变动成本和固定成本两部分。（2）相关范围及线性的假定。假定在一定时期内，业务量总是在保持成本水平和单价水平不变所能允许的范畴内变化的，于是固定成本的不变性和变动成本单位额的不变性在相关范围内能够得以保证，成本函数表现为线性方程；同时，在相关范围内，单价也不因管理业务量变化而变化，销售收入也是直线方程。（3）物业管理市场公平竞争的假定。在市场经济条件下，物业管理公司的经济活动按市场这一经济杠杆进行调整的，这一假定避免了任何主观因素的影响，使本·量·利分析更具科学性。（4）变动成本法的假定。假定管理公司的费用开支均按变动成本法计算的，即成本费用中只包括变动成本，而所有的固定成本均作为期间成本处理。（5）目标利润的假定。物业公司的发展，源于企业获得的合理利润，通过历史经验和合理计算，目标利润必需是确定的。（6）物业管理费全额收取的假定。假定物业管理企业的管理项目的入住率和收缴率为100，避免这两个因素对计算数据产生的不良影响。有了上述假定，就可以十分便利地利用简单的数学模型或图形来揭示成本业务量和利润等诸因素之间联系的规律性。同时，了解上述假定，才会在实际工作中应用本·量·利原理进行分析。二、本·量·利分析在物业管理企业的特定概念的解释（1）固定成本：是指在一定条件下，其总额不随业务量发生任何数据变化的那部分成本。在物业管理当中，所指的固定成本是指不随管理面积而变动的办公费、差旅费、折旧费、管理人员的工资、租赁费、广告费、保险费、土地使用费等，均为固定成本。（2）变动成本：是指在一定条件下，其数额随业务量成正比例变化的那部分成本。在物业管理中，属于变动成本项目有：A：对房屋建筑物主体管理费用。B：房屋设备、设施的管理费用。C：环境卫生的管理费用。D：治安管理费用。E：消防管理的费用。F：车辆道路管理的费用。G：公共代办性质的服务费用。H：针对性的专项服务以及委托性的服务费用。I：从事这些服务工作人员的工资及福利、消耗品。J：营业税金。（在本·量·利分析中视为变动成本项目）（3）业务量：是指物业公司管理项目的面积。（4）销售收入：是指物业公司进行经营活动而获得的劳动报酬，即收取的管理费收入。（5）单位变动成本：平均每一平方米管理面积消耗的变动成本。（6）单位价格：每一平方米收取的管理费合同单价。（需要说明的是，因为管理的项目情况不同，那么管理项目的合同单价也不可能相同，所以在此计算的单位价格要通过合理科学的方法进行计算。）三、本·量·利关系的数学模型营业净利润=销售收入总成本px(a+bx)                                    （1）式销售收入变动资本固定资本                 （2）式（单位价格）×（业务量）（单位变动成本）×（业务量）（固定成本）pxbxa                                    （3）式（单位价格）（单位变动成本）×（业务量）（固定成本）（pb）xa                                 （4）式p单位价格x业务量b单位变动成本a固定成本上述（1）（2）（3）（4）式是本·量·利分析的数学模型，利用这些数模即可确定保本点和盈利条件下的保本点。四、物业管理的保本点确定保本点是指能使企业达到保本状态的业务量的总称。即在该业务量水平上，企业收入与变动成本之差刚好与固定成本持平。业务量超过保本点，企业便会有盈利；相反，业务量略低于保本点，企业便会有亏损。因此，保本点的确定是企业经营安全程度和进行保利分析的基础。根据保本定义，当利润等于0时，企业达到保本。（4）式可以写成：0（pb）x0ax0企业保本业务量y0企业保本销售额BEP企业保本点X0a（Pb）=固定成本(单位价格单位变动资本) （5）式               y0=px0                                      （6） 式市场经济条件下，由于物业管理的项目不同，每平方米收取的管理费亦不同，所以对于物业管理公司来讲，保本图的制作是在管理费的平均单位计算出的结果后完成的。横轴X0表示业务量，纵轴y0表示管理费收入和成本。在图上绘出销售收入线和总成本线，若两条直线相交，其交点即是保本点。当单位价格p大于单位变动成本b时，销售收入线与总成本线必有交点。某一物业管理公司管理情况如下表：项 目管理费单价（p）管理面积（合同面积）项目13015000项目21096000项目31534000项目42534000项目5108000合 计假定根据历年变动资本和固定成本总结出的经验值为13,000,000元、4,100,00元。M为管理项目的面积。单位平均价格p(P1m1+p2m2+p3m3+p4m4+p5m5)( m1+m2+m3+m4+m5)=(30×15000+10×96000+15×34000+25×34000+10×8000) (15000+96000+34000+34000+8000)=87000=15.24（元/平方米·月）单位平均变动成本历史成本管理面积之和                      (×12个月)                                            5.83（元/平方米·月）根据上例计算得出：p15.24（元/平方米·月）b5.83（元/平方米·月）将上述结果代入（5）式、（6）式得出：该物业管理公司的保本量和保本业务额。保本业务量x0a(pb)(15.245.83) =.70（平方米）保本业务量y0px015.24×.70.11（元）该物业公司在其它相关因素不变的条件下，若要保本，其管理面积要达到.70平方米，其管理费收入要达到.11元。五、盈利条件下的量·本·利分析保本分析是比较特殊的量·本·利分析，它以利润为零，企业不亏不盈为前提条件，然而，从企业发展的角度来看，企业作为市场经济环境中独立核算、自负盈亏的经营者，不应该以保本作为基础，企业不仅要保本，还应该有盈利，否则，企业就无法发展，无法生存。实现目标利润的业务量，是指在单价和成本水平既定的情况下，为确保事先确定的目标利润能够实现而应当达到的业务量x1和销售额y1，其保利公式为：实现目标利润的业务量（x1）固定成本目标利润单位价格单位变动成本       (aTP)( pb )                    （7）式实现目标利润的业务额（y1）单位价格×实现目标利润的业务量p·x1                                  （8）式根据该物业公司的财务经营预算，公司确定的目标利润为元，将其代入（7）式（8）式，则：实现目标利润的业务量（x1）(aTP) (pb)()( 15.245.83).66（平方米）实现目标利润的销售额p·x115.24×.66.86（元）该物业管理公司若要获得利润（税前）元，其业务量一定要达到管理面积.66平方米，其销售额要达到.86元。六、相关因素的变动对物业管理公司的本·量·利相关指标的影响（1）单位价格变动时单位价格在物业管理公司是合同价，在管理合同期内应为不变常量，因此要求在管理合同鉴定之前，应该根据市场情况，项目具体情况做分析，即单位平方米收取的管理费应该是可以带来利润的价格。根据本·量·利分析的公式，如果在管理水平好的基础上单位价格定位调高，企业经营状况向好的方向发展；而由于管理原因单位价格降低时，情况刚好相反。（2）单位变动成本变动时单位变动成本上升时，会提高保本点和保利点，使企业经营状况向不利方向发展；在管理面积和其它相关条件已定的情况下，降低变动总成本，单位变动成本也随之降低，本·量·利公式中的分母加大，物业管理公司的保本点和保利点降低，对企业有利，这就是说，物业管理公司应该在不降低管理水平的条件下，尽量节约开支，压缩属变动成本的材料消耗。（3）固定成本单独变动时固定成本的变动会改变保本点和保利点业务量计算公式的分子，显然，固定成本的增加会使保本点和保利点提高，使企业向不利情况发展；所以企业在不降低管理水平的条件下，尽量减少固定成本对企业极为有利，因物业管理行业属于低投入、低产出、微利型的行业，正是由于它的利润率很低，所以，做为固定成本主体的管理公司总部应尽量减少开支，培养一职多能的人才，降低固定成本，从而降低企业的保本点，为企业获利创造好的条件。（4）目标利润单独变动时目标利润的变动，只会影响保利点，但不会改变保本点。这一点说明在其它因素不变的情况下，物业管理公司要增加利润，就要增加接管面积和提高单位管理费价格。七、由于物业管理行业属于一个服务型行业，在进行本·量·利分析时，它的指标受其行业性质的影响与生产型企业不同，同时影响分析的因素还有许多，如物业性质，服务标准，管理体制，领导水平等等，但根据本·量·利分析的数学模型，企业最终获利还是要在不降低管理水平和档次的前提条件下，节约开支，逐步扩大经营规模，实现企业的发展和繁荣。