物业消防安全管理检查规程.doc

物业消防安全管理检查规程物业消防安全管理涉及消防设施设备硬件维护管理和物业区域内业主（用户）日常消防安全管理。建筑消防设施的维护管理包括值班、巡查、检测、维修、保养、建档等工作。物业区域内业主（用户）日常消防安全管理包括监督检查、消防宣传、登记备案、隐患上报等工作。物业消防安全管理检查规程根据防火检查的重点规定了建筑消防设施维护管理的内容、检查的方法和要求、规定了用户日常消防安全管理检查的办法，确保建筑消防设施完好有效，以及法律责任规避，适应于住宅小区、高层写字楼、商场（酒店公寓、商铺）物业消防安全管理检查工作。一、 消防设备设施检查内容及标准消防火灾自动报警系统：系统是为了早期发现和通报火灾，并及时采取有效措施，控制和扑灭大火，而设置在建筑物中或其他场所的一种自动消防报警设施，由能探测空气中一定浓度烟雾的感烟探测器、能对探测环境温度变化的感温探测器、人工现场手动确认的报警按钮、消防警铃、消防打印机、消防CRT电脑显示以及消防报警主机组成。序号检查内容检查标准检查方法评判标准1感烟探测器烟感探测器吹烟测试能探测并及时报警任意选择烟感探测器进行吹烟测试，观察消防中心主机报警显示与现场地址或区域是否一致测试探测器时如在一个防火区域有两个或两个以上不报警应为不合格；如测试两个不同报警回路或不同防火区域都不报警为严重不合格2感温探测器温感探测器加温测试能探测并及时报警温感一般是布置在地下室，而地下室空间较高，测试温感时采用每季度抽检的方法用电吹风对温感探测器进行加温测试由于温感探测器是探测高温环境，一般是火灾发生状态报警，因此一个温感不报警为不合格3手动报警按钮按钮触发,应当即响应，消防中心能同时收到报警信息选一楼层或区域用专用工具打开消防手动按钮外壳，不破坏玻璃，触发手动按钮。观察消防主机是否报警并且对应的地址是否准确手动报警按钮是用于人工确认火警的报警方式，一个手报不报警为不合格4消防警铃（声光报警器）各类型探测器或手动报警按钮触发报警后，消防报警主机发出报警信号，消防警铃或声光报警器动作发出声（光）响现场任意触发某一报警装置，该现场区域的消防警铃会及时发出声响，并且上下楼层或附近区域的消防警铃也应发出声响。测试时如在一个防火区域有两个或两个以上警铃不动作应为不合格；如测试两个不同报警回路或不同防火区域警铃都不动作为严重不合格5消防报警主机火警、故障报警显示与实际区域或地址相符模拟在任意楼层进行吹烟测试，或取下某一烟感、消防模块等设备，对比主机显示报警（故障）信息与实际区域或地址是否相符现场测试时不能准确显示报警地址或报警主机无反应为不合格测试自检、测试功能，主机显示屏（灯）显示正常按主机上各功能按钮，各功能指示灯显示或屏幕显示正确主机的各功能按钮或功能指示灯所对应的信息必须准确，如不准确为不合格主机报警音响能及时正确响应，报警或故障时主机能发出警告声模拟火警或故障，主机能发出报警声响消防报警主机没有报警提示声响为不合格主备电能自动切换，备用电池电量充足，能持续供电5分钟。停掉主机市电电源，观察备用电池是否切换，供电时间至少不低于5分钟5分钟是针对发电机转换发电的时间，如没有发电机的小区，则根据当地供电部门双回路供电转换的时间确定。原则是必须保证市电停电时，消防报警主机正常工作，否则为不合格6消防报警CRT（电脑图文）显示消防报警电脑图文显示与现场测试地址一致；火警及故障历史信息完整保存测试消防报警系统各项功能时，各类信息可在消防CRT上查看得到；消防报警及故障历史记录，可查询并完整保存。如同一报警或反馈信息在两周内重复出现，并未做任何处理，则证明消防报警系统管理为严重不合格；消防报警及故障记录被人为删除，为不合格7消防打印机打印效果清楚；打印的信息与测试的信息一致测试消防报警系统各项功能时，各类信息可在打印机上打印消防打印机用于记录消防系统实时发生情况的依据，政府消防主管部门检查的必检项目，如不能正常工作，为不合格消防联动控制系统：控制系统确认火灾发生后，联动启动各种消防设备，包括消火栓系统，喷淋泵及喷雾泵的监控，正压风机、防排烟风机的监控，防火阀、防排烟阀的状态监视、消防紧急断电系统监控，电梯迫降、防火卷帘门、可燃气体的监控，背景音乐和紧急广播及消防通讯设备的监控及消防电源和线路的监控。联动控制通过联动中继器完成，已达到报警及扑灭火灾的作用序号检查内容检查标准检查方法评判标准1消防联动控制柜联动柜各联动操作指令能准确及时发送，控制相对应消防设备动作，并有设备动作的反馈信息灯显示。逐部分在联动柜上进行联动操作，如：测试风机按钮、防火卷帘门按钮、电梯迫降、消防水泵按钮等，观察控制的设备工作是否动作正常，反馈信息灯在联动柜上指示是否正常准确消防联动控制柜有自动和手动功能。自动功能时，消防报警主机接收到报警信息后会命令消防联动控制柜进行相应联动控制；手动功能时，消防联动控制柜由人工触发对应消防设备联动控制。并接收显示设备动作的反馈信号。消防联动功能在实际运用时，是非常重要的功能，也是政府消防主管部门检查的必检项目，如不能正常工作，为严重不合格消防广播和消防电话系统：消防广播系统也叫应急广播系统，是火灾逃生疏散和灭火指挥的重要设备，在整个消防控制管理系统中起着极其重要作用。在火灾发生时，应急广播信号通过音源设备发出，经过功率放大后，由广播切换模块切换到广播指定区域的音箱实现应急广播。一般的广播系统主要由主机端设备：音源设备、广播功率放大器、火灾报警控制器（联动型）等，及现场设备：输出模块、音箱构成。序号检查内容检查标准检查方法评判标准1消防广播报警触发后，消防广播系统能自动或人工向相应楼层广播，并要求25米内能听到喇叭声响，能清楚听到广播讲话。任意在某一楼层模拟触发报警，主机会自动放出广播或人为要求消防中心进行广播，在离喇叭最远点监听音量和音质。消防广播系统属疏散系统，如在一个防火区域有两个或两个以上不广播应为不合格；如测试两不同防火区域都不广播为严重不合格2消防电话挂墙式电话能振铃并能对讲，插孔电话能呼消防中心并能对讲挂墙式电话采用摘机测试的方法，插孔电话采用携带插孔电话机，观察与消防主机通话音质和音量，无杂音和能正常通话表示正常。消防电话属于消防联络系统，一般用于专业人员或物业内部人员与消防中心通话使用。如有三个或三个以上不能正常工作为不合格消防防排烟系统：消防防排烟系统分为防烟系统和排烟系统防烟系统作用，建筑内一旦发生火灾，能有效的把烟气控制在划定防烟区域范围内，不让它蔓延扩大到其他区域，减少建筑内大面积损失；排烟系统作用，建筑内一旦发生火灾，能迅速启动、及时把烟气排出建筑外，使疏散人员，救灾人员不被烟火所困，减少人员伤亡损失。序号检查内容检查标准检查方法评判标准1排烟风机，正压送风机当报警触发后，消防风机自动启停、风机运行、联动启动各项功能运行正常，有信号反馈至消防中心测试排烟、正压送风机时，分两种办法来检查：在风机房现场手动启、停风机，观察风机的运行状况，除了电机的正常运转的声音外，没有别的杂声表示正常。风叶转动灵活无卡阻。同时消防中心应有风机运行或停止的信号反馈；风机控制柜处于自动状态时，报警触发消防中心联动控制，能启停风机，其信号能及时准确的反馈消防风机用于消防防排烟系统，是最重要的防排烟设备。如在自动状态下，风机不能被控制启动为不合格2排烟阀送风阀机械部分能灵活启闭，信号反馈准确；联动控制时能开启风阀，信号反馈准确现场手动风阀，风阀应能灵活启闭，消防中心信号有反馈，位置显示正确；在消防中心联动控制风阀，风阀应能开启，并有信号反馈风阀按功能分为排烟风阀和正压送风阀，机械结构一样。测试时用A4纸放在阀口，如纸张被吸在阀口或纸张飘起，则说明合格，如在一个防火区域有两个或两个以上不动作应为不合格防火分隔系统：防火分隔指在一定时间内，连同建筑框架能满足耐火稳定性、完整性和隔热性要求的门，它包含防火卷帘门和防火门。它是设置在防火分区间、疏散楼梯间、垂直竖井等且具有一定耐火性的活动的防火分隔物。防火分隔门除具有普通门的作用外，更重要的是还具有阻止火势蔓延和烟气扩散的特殊功能。它能在一定时间内阻止或延缓火灾蔓延，确保人员安全疏散。序号检查内容检查标准检查方法评判标准1消防防火卷帘门卷帘门电源正常、手动控制测试时，运行时动作灵敏、平稳无卡阻并与按钮方向一致现场手动测试观察，卷帘门上下行运与控制方向一致并运行平稳同一防火分区的防火卷帘门不能手动上下行为不合格联动测试时，可控制卷帘门自动迫降并有信号反馈。（建议在每季度温感测试时同时进行。）联动测试分两种方式：消防中心联动控制，卷帘门运行方向、停止应与控制相同；现场对卷帘门附近的烟感和温感同时测试，卷帘门应有自动迫降动作联动测试时，同一防火分区的防火卷帘门不能下行进行封闭为不合格2防火门防火门上的闭门器能完全合上防火门。自动能关闭，防火门外观及配件完好，门外观无破损、无锈迹、无掉漆、变形拉开门扇，自然放手，门能自然合闭；门外观采用目测观察方式防火门上的闭门器缺失配件或防火门完全变形关不上为不合格疏散指示灯、应急照明灯系统：消防应急照明系统主要包括事故应急照明、应急出口标志及指示灯，是在发生火灾时正常照明电源切断后，引导被困人员疏散或展开灭火救援行动而设置。序号检查内容检查标准检查方法评判标准1疏散指示灯、应急照明灯断电测试正常，建筑高度100米以下的建筑，断市电时指示灯、应急照明灯能延时30分钟以上；建筑高度100米以上的建筑，断市电时指示灯能延时60分钟以上对疏散指示灯或应急照明灯进行抽查，现场断开指示灯的市电（强电）观察指示灯和其延时的时间等疏散指示灯或应急照明灯断电测试不亮，超过5个或以上为不合格2疏散指示灯疏散指示灯指示标识与现场吻合对应；疏散指示灯外观完好、玻璃无破损、无明显划痕疏散指示灯的疏散方向应与实际的方向一致消防通道系统：消防通道是火灾或者其他灾害发生时快速疏散人群，方便外部救援，保障生命的通道。序号检查内容检查标准检查方法评判标准1消防楼梯通道或消防逃生通道通道无大型杂物堵塞、畅通沿通道巡走、观察消防楼梯以及消防通道畅通。消防楼梯通道和消防疏散通道是保证人员迅速撤离火灾区域的重要消防设施，也是政府消防主管部门检查的必检项目，如不能正常使用，为严重不合格2消防车道消防车道有4.米宽距，无堵塞、畅通。（如消防车道与临时车道合用，管理处应有应急疏散措施）目测和询问。核对相应制度措施落实情况消防车道在被临时车辆占用情况下，管理处有应急措施保证消防时车道畅通，否则为不合格3消防电梯消防电梯在市电停电状态下能正常升降；非消防电梯能迫降首层一个季度在联动柜上测试一次电梯迫降功能电梯迫降功能失效为不合格消防水系统：消防水系统由消防喷淋系统、消火栓系统、消防水泵系统组成，是火灾灭火，防止火势蔓延的重要系统。序号检查内容检查标准检查方法评判标准1消防水泵（消火栓泵、消防喷淋泵）泵体润滑油饱满、颜色无变黑和浑浊。泵体盘根良好、无渗水、溢水、沙眼、泵轴承无渗水滴水流到地面；泵体轴承手动盘车灵活、无卡壳、泵轴与电机在同一中心线，运转无偏心、机座紧固、锣丝无锈（有防锈措施），垫片齐；泵体外观整洁，油漆完好，标识清楚，铭牌字迹清晰，各部件紧固，联轴器有保护，接地良好现场查看，检查方法同生活水泵消防水泵是消防系统中非常重要的设备，必须保证其功能正常，如消防水泵不能启动或正常加压为严重不合格水泵房内的消防水系统相关的阀门开闭灵活，手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁，指示清晰，单向阀动作灵活，无漏水。现场查看，手动开关阀门测试，如阀门是信号阀，信号能联动到消防中心报警主机，能观察到阀门开闭状态消防水泵整体运行时泵输出水压正常，水压能满足楼宇用水要求，运转平稳、无跳动、无明显振动、无异常响声，压力表指示稳定，三相电流平衡度小于5，电流接近额定值目测，查看；现场联动或点动（联动或手动时要注意消防管网压力，预防打压时爆管）。启动时管内压力不超过1.2Mpa消防水泵控制柜元件齐全，操作手柄完好无过热、基本无声音，前后动作顺序符合要求，讯号指示正确；消防水泵整体运行时启动电流在额定电流范围内；电线及联接端片连接紧密牢靠，接触良好无发热腐蚀现象，无裸露部分，编号清晰，外连线无松动或防碍操作目测，查看；现场联动或点动（联动或手动时要注意消防管网压力，预防打压时爆管）。启动时管内压力不超过1.2Mpa2消火栓系统消火栓箱配件完整齐全，摆放正确；室内消火栓箱，检查封条完整性和时效性、起到封签作用，消火栓箱锁扣、玻璃完好。目测，并抽查室内消火栓箱，打开箱门用手轻拭查看灰尘玻璃按钮触发，消防中心或消防水泵能收到启动信号，消火栓信号指示灯亮；模拟测试破玻按钮，观察消防中心或消防水泵的反馈信号消火栓按钮在消防报警联动功能失效情况下可以实现直接起泵功能（目前新规范有此要求），因此在一个防火区域有两个或两个以上不报警应为不合格抽查天面，对消火栓进行放水试验，检测管道水压，水应射出距栓口10米远距离 ；一个季度对天面试验消火栓进行开阀放水试验实验消火栓水压时，拴口能射出应有10米充实水柱，否则为不合格3消防自动喷淋系统喷淋管压力值应在0.41.2Mpa之间观察压力表喷淋系统管网压力值必须满足水流指示器动作需求，如因管网压力不够不报警联动为不合格水流指示器在放水试验时应动作，并在消防报警主机上有反馈信号与实际放水地址相符在消防中心观察水流指示器的信号反馈水流指示器是用于准确反映某个区域喷淋动作报警反馈信息，如不动作为不合格 水压自动控制系统是否按要求压力值起停稳压泵稳压泵在管道压力低时（放水久一点时），能自动启动消防水稳压系统不能自动启、停为管网加压为合格高、中、低区水压变化时压力开关报警，水力警铃报警；管内水应清澈无锈渣分别在高中低区，进行放水测试，观察压力开关及水力警铃动作情况；观察管内水质颜色压力开关的作用是给消防主机启消防泵请求信号，如不动作，消防泵不会自动启动，为不合格4消防管网系统消防管道上各种阀门完好、开启、关闭状态正确，有明显标识；消防管网无损坏、油漆无脱落查看阀门有无漏水、生锈，阀门开启关闭的状态应和现场管道要求一致，并有明显标识。保证消防管网系统处于好的状态，如有常开阀门关闭而导致管网没水为严重不合格；有两处以上漏水，或大面积生锈为不合格5消防水池合用消防水池水位应不低于水池生活出水管出口上方；专用消防水池应能自动补水；消防水池的消防管道出口阀门应是常开状态查看。检查阀门状态须常开的阀门如关闭为严重不合格气体灭火系统：气体灭火系统是指平时灭火剂以液体、液化气体或气体状态存贮于压力容器内，灭火时以气体（包括蒸汽、气雾）状态喷射作为灭火介质的灭火系统。并能在防护区空间内行成各方向均一的气体浓度，而且至少能保持该灭火浓度达到规范规定的浸渍时间，实现扑灭该防护区的空间、立体火灾。气体灭火系统主要用在不适于设置水灭火系统等其他灭火系统的环境中，比如计算机机房、重要的图书馆档案馆、移动通信基站（房）、UPS室、电池室、一般的柴油发电机房等序号检查内容检查标准检查方法评判标准1气瓶气压气瓶气压值在气瓶标称值规定的10之间；目测气瓶压力表或秤重装置当压力下降低于规定值时，如没及时充气或更换为不合格2气体灭火控制系统气体保护区域的烟感,温感,报警时各联动部位动作，保护区域门口警灯、门口报警音响在报警触发时能动作。消防中心有信号反馈由于气体保护区域的烟感、温感是单独报警联动系统，因此在对该系统进行测试时，先把联动的电磁阀断开，用小灯泡代替，然后对烟感、温感探测器做联动测试。模拟测试时观察保护区域门口信号警告和消防中心的信号反馈。气体灭火控制系统是独立于小区整体消防系统的小系统，专为发电机房或配电房设置，如不能正常工作，将难保证机房的消防安全。灭火器：物业常用灭火器通常分为手提式灭火器、推车式灭火器序号检查内容检查标准检查方法评判标准1灭火器压力值压力表在中间区为正常，重量符合要求。使用时间未过使用期限或未过二次充装期限观察手提式灭火器、推车式灭火器的压力表；观察并用手提起灭火器摇晃，感觉灭火器的重量2灭火器配置数量符合要求，有检查日期（每季度检查一次）灭火器的配置数量应按“一个灭火器配置场所内的灭火器不应少于2具，每个设置点的灭火器不宜多于5具”，检查日期应是每季度检查一次消防设备检查及消防应急训练：物业消防设备的日常保养维护及应急训练非常重要，当突发火警火灾事件时，能保证各消防设备功能正常，以及有序疏散救援序号检查内容检查标准检查方法评判标准1检查保养计划完成情况所有消防设备设施按计划进行保养及每月定期检查。查看年度保养计划及定期检查记录表，看是否按计划进行保养检查消防水泵、风机、各类消防控制柜等记录是否严格按规程计划进行检查保养，如缺少一次记录为不合格2消防应急训练消防中心专职人员对消防控制中心设备操作熟练程度，管理处每年至少二次消防演习训练，以及消防预案的落实。查对资料、询问效果二、日常消防安全管理检查内容及标准序号检查内容检查标准检查方法评判标准商场、商铺、写字楼消防安全日常管理1检查消防责任书签署落实情况物业范围内的所有商户与管理处签署消防责任书到达100%根据商户入住数量核对责任书签署完成率要求责任书商户签署人必须为法律主体，享有权利、负有义务和承担责任的自然人，如不是该责任书无效，为不合格2检查消防隐患整改通知书落实情况管理处在日常检查中对商户发出的整改通知是否按规定时间和要求整改查看现场，如有消防违规，以及造成公共消防利益损害的行为，管理处应有相应的消防隐患整改通知书，并有相应跟踪措施消防隐患整改通知书必须有责任单位签收，并存档3检查装修报建备案及政府消防主管部门消防报建验收资料商户装修备案资料齐全，涉及政府报建验收资料齐全查看资料完整性如资料不完整，管理处没有任何措施，商户开业经营，存在一定管理风险，为不合格4管理处日常针对商户的消防设备设施专项检查资料管理处需定期对商户区域内属于公共消防系统的消防设备设施检查，并有记录查看并验证记录的真实性表格记录完整，有商户责任人签字确认5商户消防管理相关资料存档情况分户建档，资料齐全查看资料完整性6易燃易爆危险品存放申报管理资料物品申报资料齐全，现场有防护措施现场检查，如发现有易燃易爆物品集中存放，查看有无对应的申报材料以及现场消防防护措施住宅小区业主住户消防安全日常管理1检查装修防火责任书签署落实情况住户装修申报时，必须签定装修防火责任书查看装修资料，核对现场2检查动火作业申请资料，及现场装修巡查情况装修现场动火作业必须提前申请，动火作业工人须有作业资格现场抽查3装修现场灭火器配备情况装修场所内不应少于2具4公斤的灭火器现场核查4检查管理处组织业主住户消防疏散演练或防火培训资料消防演习资料齐全，有照片和培训反馈意见查看资料管理处外包修缮施工工程防火检查管理1检查涉及有火灾隐患或火灾风险的工程，管理处与分包方签订的防火承诺书落实情况施工现场涉及动火作业或有火灾隐患的工作，必须先签订防火承诺书施工现场有灭火器、水桶等防火措施，施工现场不允许抽烟，可燃材料有统一管理施工现场的防火检查管理非常重要，如脚手架上围尼龙网，在上面进行电焊工作，如空调保温棉施工工作等，都容易引起大火，如发现消防隐患不立即纠正为严重不合格2检查施工现场防火措施和相关消防器材配备情况施工现场按规范要求配置数量相等的灭火器以及临时消防用水现场核查3检查现场临时用电防火措施情况施工现场临时用电，拉接电线需专人负责，并做好防护现场核查综述说明：根据中华人民共和国消防法以及机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定（公安部号令）的法规要求，单位的消防设备设施必须由管理单位保证完整完好。大厦或小区的消防管理涉及的系统多，范围较大。在物业管理实践中，消防设备设施是不能完全做到100%完好率，坚持预防为主是消防安全的一条重要原则，政府消防主管部门在日常消防检查过程中也有侧重点，因此建议评判标准中对不合格和严重不合格，可根据事情的性质及可能造成的后果进行评价。建议如一次检查中管理处同时有三个不合格为一个严重不合格，管理处应承担相应责任；同一个不合格项目在连续两次检查中仍为不合格为一个严重不合格，管理处应承担相应责任；一次检查中有一个严重不合格即应承担相应责任。