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武汉现有物业项目2800多个 物业费涨价谁说了算？发布时间: 2014-06-20 07:08:53 来源: 荆楚网 作者:汪洋 进入电子报图为：南湖东方莱茵小区门口，张贴着关于物业费涨价的说明。图为：物业费是维持小区正常运转的经费来源，但费用是否合理也直接影响小区和谐。图为：武昌临江府小区内，工人正在对小区路面进行翻新。（本版摄影：倪娜）湖北日报讯 记者 汪洋 实习生 杨依然 刘华黎在武汉，“对物业企业监管不力”被纳入今年10个突出问题，要求限期整改。今日，有关部门将向治庸办通报整改进展。据统计，武汉现有物业项目2800多个，其中居民小区项目1800多个。眼下，武汉不少小区的物业公司提出涨价方案，已有南湖雅园、兰陵大公馆、世纪华庭、汉华花园、鹦鹉花园、临江府等住宅小区成功上调物业费。更多的小区在酝酿涨价，因操作不当或信息不对称，在业主和物业公司之间引发冲突。小区物业管理，事关千家万户。物业公司为何要涨价？业主对涨价持何看法？双方到底谁说了算？矛盾能否消弭？带着这些问题，记者进行了调查。小区调查调查地点：南湖宝安花园“被代表”引出涨价困局最近，南湖宝安花园33栋业主吴峰有些恼火。一份关键的调查问卷表，明明不是他填写的，却写上了他的名字。为此，他出具了措辞严正的声明：“本人不同意小区物业费上调，也没有授权任何人签字同意小区物业费上调。”另外几名业主杨浩、刘玉、朱华也出具了类似声明。“我们被代表了！”他们异口同声。该小区业主刘娇琼介绍，去年9月，曾有物业人员上门，进行物业满意度及物业费调价调查，“当时我的意见很明确，在表上勾选的不同意，还签了名，但在最后汇总的表格中，居然找不到我这张表！”而进一步核查发现，不少“同意涨价”的调查问卷表上，签字的也并非业主本人。宝安花园小区建于1998年，业主1083户。今年2月24日，业委会贴出公告，从1月1日起，小区物业费单价从每月0.6元/平方米上涨为0.8元。此次调价的依据是，发出767份调查问卷，577户同意上调物业费，即占比53%的业主同意上调；与此相适应，同意上调物业费业主总面积也在53%左右。武汉市物业管理条例规定，物业管理费上涨，需半数以上业主同意，且其专有部分占建筑物总面积比例也要过半。宝安花园调查问卷表疑点浮出水面后，业主们认为通过率“有水分”，不仅反对涨价，还拒交物业费。至此，物业费涨价陷入进退两难的尴尬境地。“涨价方案已上报房管局、物价局，程序都走完了。”宝安花园业委会主任马豹子说，如果物业费收不上来，等于白涨；不涨吧，好不容易才走到这一步。调查地点：武昌临江府“瘫痪”半年后终于上调武昌临江府小区门口，张贴着最新的物业费标准：电梯房1.35元平方米·月，多层0.65元平方米·月，还建楼0.55元平方米·月。这是上涨后的价格。临江府小区规模不大，由一栋带电梯的商品住宅楼、两栋商品住宅楼、两栋还建楼组成。此前物业费单价为电梯房0.8元平方米·月，多层0.35元平方米·月，还建楼每户每月收10元，经常有人拖欠。此次物业费上调幅度较大，但收取率不降反升。“目前超过60%，年底将达到90%左右，这超过了我们的预期。”现任物业经理说，小区物业运转良好。临江府小区共213户。去年5月，因原物业公司撤离陷入“混乱期”，大门没人守，垃圾没人扫，污秽满地。直到11月才由现物业公司接手。前任物业为何要撤走？业委会主任万先生说，“物业费太低，物业公司无法运转。”此前，该小区一直由昌辉物业公司提供物业服务，物业费按十几年前较低的标准收费，而邻近小区物业费单价多在1.9元左右。另外，小区电梯、供水管网出现老化，但小区没有成立业委会，无法动用公共维修基金维修。昌辉物业公司撤离后，小区成为物业管理的“孤岛”。此后，武昌区积玉桥街办、汉成里居委会介入，派人维持基本的保洁，并指导成立了业委会。后来，经过公开招投标，引进华夏康辉物业公司。为避免重蹈覆辙，该公司提出上调物业费，业委会5名委员挨家挨户地跑，“一人负责一栋楼，跑了个把月，同意调价的比例最终超过三分之二。”业委会成员万先生说，物业撤场的这段“混乱期”，让业主们学会了换位思考，也促成了物业费得以上调。调查地点：南湖中央花园物业“质保金”换来信任5月下旬，中央花园小区业主彭丹桂到物管处交纳物业费，得知单价上调了0.2元。她很配合地交了物业费，工作人员递过来一壶油，“算是补偿，谢谢配合！”中央花园小区与宝安花园同属南湖片区，规模要大得多，其面积24.6万平方米，居民达1964户。但这个小区的涨价，并没有引起大的风波。原因何在？据物业经理欧阳维娜介绍，小区去年就启动了物业费涨价程序，到年底，同意涨价的业主超过一半，已达到涨价的比例，但公司并没有急着涨价。上门征求意见时，有业主认为：涨价可以，服务质量也要一起涨。于是，物业公司增加人手，更新设备，服务更加精细。做足了准备工作，此后的涨价顺风顺水。中央花园社区书记张淑静说，涨价程序中设置的两个环节得了人心：涨价时，公布提升物业服务质量的10项承诺，让大家看得见、摸得着；涨价后，物业要交“质保金”提价增收部分的20%先放在业委会账上，年底接受全体业主测评通过后才能返还，“这给了物业公司压力，涨价了，你的服务要服众。”彭丹桂在相隔不远的东方莱茵小区上班，担任物业经理。她从中央花园的涨价中得到启发，将这一做法带到了东方莱茵。东方莱茵小区共有业主1240户，征求物业涨价意见的过程更加透明。全程参与指导的宝安社区书记甘利蓉说，这次涨价，以书面形式征求意见后，立即召开业主代表大会，当场唱票、计票，统计比例，宣布结果。目前，东方莱茵小区物业涨价方案正在公示期，如获通过，将于月内开始执行。物业说法最低工资标准拉高成本“物业费不涨，公司难运转。”兰陵大公馆物业经理钱小琼说。兰陵大公馆位于汉口兰陵路和胜利街交会处，723户，2006年首批业主入住。去年4月1日，物业费单价从原来的2元上调至2.2元。这在业内已属中等偏上水平，但也只勉强够用。钱小琼算了一笔账：涨价后，一年可多收12万元，物业费总额为107万元，最大的开支是32名服务、管理人员工资，约需80万元，其余则用于设备维护、突发状况等方面，所剩无几。在钱小琼看来，物业服务是典型的劳动密集型行业，人力成本占70%，公共事业费和物耗占30%。2004年以来，人力、水、电、气等各种成本都在猛增，国家最低工资标准也频频上调，社保政策不断完善，直接拉高物业成本。2005年，武汉市最低工资标准为460元，2013年已涨至1300元，涨幅接近两倍，但有的老小区物业费基本“一成不变”。武汉市物业管理协会一项调查显示，大多数2004年、2005年进驻小区的物业公司，现在日子都不好过。物业公司一旦入不敷出，最可能的选择，是通过压缩服务人员降低成本，服务质量也大打折扣，其后果是引起业主不满，欠交物业费，从而导致恶性循环。也有物业公司“硬扛”。在汉正街，汉正物业管理有限公司经营的多福大厦、燕山小区物业项目不仅收费标准低，收取率也很低，年年亏损，但公司并没有立即撤离的计划，“亏损部分，我们通过停车场、门面租金收入进行平衡。”总经理刘军介绍，公司隶属于硚房集团，除了物业服务，还有别的来源。武汉市物业管理协会副秘书长顾玉兰说，较低的物业费标准不仅影响到个别企业生存，也严重制约了物业管理行业的健康发展，“不少物业公司被迫撤离；新接盘的后期物业公司，也都寄希望于物业涨价。”双赢之道合理定价 公开透明用服务争取业主支持因人力成本持续上涨，不少物业公司提出涨价方案，但是难过“业主关”。破解涨价难的关键，在于争取一半以上的业主支持，这个比例看起来不高，实际操作起来却不容易。首先，成立业委会是必备前提。相关政策规定，业主大会“双过半”决定小区事务的管理，只有小区召开了业主大会，选出了业委会，才能实现“双过半”。如果没有业委会，物业公司和业主便只是供需双方，物业公司为涨物业费所做的一切努力，会被质疑和抵制。“现在，几乎所有的物业公司都想涨价，但涨成功的很少。成功的案例中，大量工作都花在与业主沟通上。”顾玉兰称，小区业委会的角色十分重要，但凡向业主进行了充分地宣传和沟通，涨价方案就推进得顺利，反之则会卡壳。其次，较高的满意度是民意基础。提及涨价，很多业主并不理解，“为什么要涨价？现在是市场经济，亏不起就走人，总还有人想干的！”钱小琼说，众多业主平时忙于工作，对物业管理的了解，主要集中在看得见、摸得着的保洁、绿化、保安、停车等外在方面，其实小区内中控、供水、电梯等设施设备的维护，才是小区物业的核心，要让业主全面了解，主动公开收支情况，用事实和数据说话，才能获得对物业涨价的支持。更重要的是，物业公司要苦练内功，想方设法提升服务质量，“真正把业主的事当成自己的事，他打一个电话，你要以最快的速度赶到或者解决。”当然，要让业主同意涨价，提出的收费方案必须合理、有据。第三，公开和透明是必要程序。甘利蓉说，涨价程序启动后，要最大限度地发动广大业主积极参与，“群众工作做得越充分，通过的可能性就越大。”严格根据规定一步步走，每个环节都公示，“在书面征求业主意见的核心环节，上门的一定要是业委会的人。”她的切身体会是，如果操之过急或由物业人员代劳，涨价多会流产。武汉市房管局相关人士认为，放开普通住宅以外的物业服务，实行经营者自主定价，有益于行业良性发展。据其分析，放开定价，并不是单方面赋予物业方权利，而是业主和物业双方通过契约关系，一同确定价格。该人士透露，相关主管部门已经开始探讨在保障房以外，全面放开普通住宅及商业物业管理服务价格；相关职能部门更多的则是督促市场健康发展。链接物业调价条件及程序去年12月，武汉市物价局公布物业费管理暂行办法。办法规定，在业主大会成立前，前期物业服务合同约定的收费标准执行期限届满，或没有明确约定收费标准执行期限，但原标准已执行超过三年，调价方案经占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，物业服务企业可以调整收费标准。具体程序包括：1、调价预告物业服务企业拟定物业服务等级、服务内容及调价方案草案，以书面形式在物业管理区域显著位置进行预告，并公示物业服务企业最近三年物业服务费收支情况，预告期应不少于7日；2、书面征求并统计业主意见；3、公示调价结果物业服务企业依据业主意见统计情况确定是否调价，并在物业管理区域显著位置公示最终结果，公示期应不少于30日；4、公示期届满后，物业服务企业应在5日内将调价结果书面知会所在地的居民委员会、街道办事处、区价格主管部门和房屋主管部门。