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物业安全管理主讲主讲 许永林许永林一、物业安全管理概述（一）物业安全的涵义其一，物业区域内的人身和财物不受侵害，物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共 场所秩序保持良好的状态。其二，物业的安全状态应该是一种既没有危险，也没有可能发生危险的状态。其三，物业安全是物业区域内各方面安全因素整体反映，而不是单指物业某一个方 面的安全。物业安全管理是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产 的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。（二）物业安全管理n思想落实思想落实 要把安全管理放在第一位，要真正从思想上重视起物业的安全管理。要把安全管理放在第一位，要真正从思想上重视起物业的安全管理。n组织落实组织落实 要有主要领导挂帅，成立安全委员会，负责安全管理工作，同时还要建立具体要有主要领导挂帅，成立安全委员会，负责安全管理工作，同时还要建立具体的物业安全管理机构。的物业安全管理机构。n人员落实人员落实 物业安全人员必须经过专业岗位培训，要有较高的政治素质、业务素质和思想物业安全人员必须经过专业岗位培训，要有较高的政治素质、业务素质和思想道德素质。道德素质。n制度落实制度落实要根据国家有关政策法规和要求，结合自己所管物业的实情，要根据国家有关政策法规和要求，结合自己所管物业的实情，制定出切实可行制定出切实可行的安全管理制度和办法。的安全管理制度和办法。n装备落实装备落实要配备专门的、现代化的安全管理的设施设备，如中央监控系要配备专门的、现代化的安全管理的设施设备，如中央监控系 统、自动报警系统、自动报警系统、消防喷淋系统及安全器材设备（交通通讯统、消防喷淋系统及安全器材设备（交通通讯 和防卫设备），增强安全管理的和防卫设备），增强安全管理的安全系数与效率。安全系数与效率。（三）物业安全指导原则n治安管理治安管理n消防管理消防管理n车辆交通管理车辆交通管理n工程设备管理工程设备管理n其它（管理岗位、保洁岗位、绿化岗位）其它（管理岗位、保洁岗位、绿化岗位）n突发事件处理突发事件处理（四）物业安全管理的内容二、治安管理（一）治安管理方式 1 1.封闭式管理封闭式管理 这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼等一些高档物业或业主、使用人有特别要求的物业管理。其管理特点是整个物业为封闭体系，物业出入口有专门保安人员岗位看守，业主、使用人有专用通行证件，外来人员须征得业主、使用人同意并办理登记手续方可入内。2.2.开放式管理开放式管理 一些大的住宅小区或商业楼宇都采用开放型管理方式，不仅业主、使用人无需办理专用通行证件，且外来人员只要着装整洁均可自由进出。不过一些商业楼宇在非办公时间亦采用封闭式治安管理，以确保业主、使用人的财产安全。1.1.预防为主、防治结合预防为主、防治结合 治安工作关键是做好预防工作，应防患于未然。2.2.坚持物业治安与社会治安管理相结合原则坚持物业治安与社会治安管理相结合原则 物业安全离不开治安大环境改善，同样社会治安也不能失去物业区域治安工作的支撑。物业区域内治安工作有赖于社会力量和公安部门的支持。（二）治安管理的原则3.3.坚持坚持“服务第一、以人为本服务第一、以人为本”的服务宗旨的服务宗旨 管理就是服务，保安也是一种服务。治安管理者必须紧紧围绕努力为业主、使用人提供尽善尽美的服务这一中心开展治安管理工作。4.4.坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则 物业管理中的治安工作的好坏既靠治安工作的软件管理，也要靠治安防治的硬件设施。（三）物业治安管理的内容1.1.对物业区域内违反治安处罚法的行为进对物业区域内违反治安处罚法的行为进行禁止，并报公安机关处理。行禁止，并报公安机关处理。2.2.对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。行禁止。例如：发出噪声、污染、乱扔杂物、搭建各类违章建筑等。2.2.门卫安全管理门卫安全管理为业主、使用人及客人提供引导服务。为业主、使用人及客人提供物业服务简单咨询答问。当业主、使用人及客人携带较多物品时，为其提供必要的帮助。为老弱病残及其它需要帮助的人提供必要可行服务。按有关规定对人员、物品出入进行必要检查、登记与控制。疏通车辆和人员进出，维持门岗周围交通秩序。严格制止闲杂人员进入辖区，监督、控制施工人员进出。提高警惕，发现可疑人员和异常情况及时处理并迅速报告。认真履行值班登记制度，记录值班中所发生、处理的各种情况。认真做好特别时段（小区深夜时间、商业楼宇非营业时间等）人员出入登记工作。k及时汇报、通报值岗时发现涉及安全、维养、保洁、绿化等方面需及时处理的事宜。l积极配合其它保安，做好安全防范工作。2.2.门卫安全管理门卫安全管理(续续)3.3.巡逻安全管理巡逻安全管理（1 1）巡逻的范围）巡逻的范围 保安巡逻范围严格限定为物业的公共地方如辖区的绿化区、休闲娱乐场所、车场、楼宇的公共走廊、电梯厅、楼梯通道、天台、设备用房、洗手间等。保安员一般不允许进入业主、使用人私人物业空间。（2 2）巡逻方式）巡逻方式定时、不定时巡逻。定时巡逻一般1至2小时进行一次。着制服巡逻和便衣巡逻。通常普通保安员穿保安制服巡逻，保安部经理着便衣巡逻。昼间巡逻和夜间巡逻。白天主要是检查辖区内的安全秩序，防范、消除各种不安全因素，制止违法犯罪活动，为业主、使用人提供必要的帮助等；夜间除上述任务外，还要对定时运行设备、物业区域、隐蔽和易发事故地段作重点检查巡视，进行必要的上锁、开关、提醒、登记、报告。（3 3）电子巡更）电子巡更 为监督检查保安员巡逻工作，不少住宅区或商业大厦都安装电子巡更系统，配备电子巡更器。4.4.监控安全管理监控安全管理（1 1）电视监控系统）电视监控系统电视监控系统主要由电子摄像头、电视屏幕和录像机三部分组成。电视监控系统在进行监视的同时，可以根据需要定时启动录像机、伴音系统和时标装置，记录监视目标的图像、数据、时标，以便存档追踪分析处理。（2 2）电子保安系统）电子保安系统电子保安系统是利用安装在物业不同部位的各种监测控制器件，通过感应、遥测，一旦有非法侵入、盗窃等情况，即会发出报警信号。常用的监测器件有门窗电磁开关，监测破坏玻璃或者外力撞击的振动传感器，监测人体散发热量的红外线传感器，监测人体和物体变化的光电、超声波和微波传感器等。常用的报警输出为报警发声器、警号、警灯等。（四）安全管理标识的设置 物业服务区域内事故多发区域主要有配电室、天台、墙、煤气房、停车场、施工现场等，在上述位置应设立明显警示标识。在墙、天台等地围墙上应设置“危险请勿攀爬”警示牌；在配电室、煤气房等地应设置“闲人免进”、“禁止烟火”等警示牌；在清洁现场应放置“小心地滑”警示牌：外墙清洗等高空作业，应摆放“正在施工”、“高空作业”警示牌；在存放有毒物品或危险物品的场所要放置“危险，小心有毒”等相应的警示牌；在停车场内设立各种指示灯、警示语、防撞防滑标识，人行道、车行道、进口出口标识、标高、限速等。案例 外来人员要搬东西离开小区怎么办？外来人员要搬东西离开小区怎么办？一天，温馨园小区来了几位探访A5栋4单元403室的访客。当值的门岗护卫员在验证登记放行后，感觉到来者神情有异，便暗中告知护卫班长对访客进行监控。按理说访客应当通过单元门上的对讲请室内帮助开门，可他们来到A5栋4单元门前，为首者竟掏出锁匙径直把门打开了。尾随过来的护卫班长发现当即上前予以制止，并一再追问钥匙的来源。访客讲：该房业主欠他们的钱，愿用房间内的物品抵债，钥匙就是该业主给的。护卫班长顿生疑窦，不久前业主刚刚将这套房子连同家私借给其表弟用，怎么会突生变故呢？看来其中一定另有蹊跷。于是，护卫班长向他们讲清“搬出物品须有业主直接认可”的管理规定，请他们先到管理处办公室稍事休息，等待管理处确认。然后马上打电话找业主求证，业主连忙叫管理处暂不放行，随即急匆匆从外面赶来。待双方一见面，准备搬东西的访客顿时傻了眼，连说此业主非彼“业主”。住户在大堂遗失物品怎么办？住户在大堂遗失物品怎么办？一个周末的夜晚，住在怡海广场东座的一位小姐进入大堂后处理一件事情。办完事后，发现放在一旁的手袋不见了，里面有刚领到的工资和公司保险柜的锁匙。管理处领导获悉后，马上来到现场了解有关的情况，并当即调看了事发时段的大堂监控录像。从录像中，大家清晰可见一名男子顺手牵羊拿走了小姐置于一旁的手袋。但非常遗憾的是，由于摄像镜头位置和角度有限，录像只显示了该人的背影，虽与东座某公司的一位员工很相似，但不能完全确认和肯定。失主不希望带来其他麻烦，要求管理处继续帮助寻找。而管理处很清楚自己无法动用传讯、侦察等手段进行查证，如何是好呢？管理处经过商议想出个奇招：在大堂贴出告示，讲清失主失窃的情况，申明可疑人已被摄入监控录像，希望其能悔悟，迷途知返，主动归还被窃的手袋，以免闹出更大的乱子。由于住在楼内的人们对大堂的监控设施都有所了解，自然深信不疑。翌日，失主高兴的来到管理处，告诉大家被窃的手袋已被悄悄的送回来了，里面的东西丝毫未损，对管理处的巧妙处理赞不绝口。访客不愿登记怎么办？访客不愿登记怎么办？三、消防管理（一）消防基本知识 1.1.燃烧的条件燃烧的条件燃烧，俗称着火，是指可燃物与氧或氧化剂作用发生的释放热的化学反应，通常伴有火焰和发烟现象。任何物质发生燃烧，都有一个由未燃状态转向燃烧状态过程。这个过程发生必须具备三个条件，即：可燃物、助燃物和着火源。2.2.预防火灾的基本措施预防火灾的基本措施（1 1）控制可燃物）控制可燃物 具体方法有：控制可燃物品的储存量；以难燃或不燃材料代替易燃或可燃材料；用防火涂料浸涂可燃材料，提高其耐火极限；保持可燃物处于良好的通风状态等。（2 2）隔绝助燃物）隔绝助燃物 就是破坏燃烧的助燃条件，具体措施有：将易燃、易爆物的生产置于密闭的设备中进行；对容易自燃的物品进行隔绝空气存放；变压器充惰性气体进行防火保护；关闭防火门、窗，切断空气对流；用沙、土覆盖可燃油液等。（3 3）消除着火源）消除着火源 消除着火源，就是破坏燃烧的热能源，具体措施有：安装防雷、防爆装置；采取控温、遮阳等措施避免着火源；在建筑物之间构筑防火墙，在同一大厦不同楼层之间及同一楼层的不同区域安装防火卷帘等。3.3.火灾扑救的基本方法火灾扑救的基本方法（1 1）窒息灭火法）窒息灭火法 就是根据可燃物燃烧需要足够的空气（氧气）这一条件，采取适当措施阻止空气流入燃烧区，或采用不燃物、惰性气体冲淡空气中的氧气含量，使燃烧物缺乏氧气的助燃而熄灭。这种灭火方法适用于扑救密闭的房间和生产装置、设备容器内的火灾。（2 2）冷却灭火法）冷却灭火法 是根据可燃物发生燃烧必须达到一定温度的这一条件，将水或灭火剂直接喷洒在燃烧物上，使燃烧物的温度降低到燃点以下，从而终止燃烧。此法还可用于冷却尚未燃烧的物体，如建筑构件、设备等，避免它们受热幅射影响而发生燃烧或爆炸。（3 3）隔离灭火法）隔离灭火法 是根据发生燃烧必须具备可燃物这一条件，将与燃烧物邻近的可燃物隔离开，阻止燃烧进一步扩散。（4 4）抑制灭火法）抑制灭火法 就是将灭火剂喷在燃烧物上，使其参与燃烧反应，使燃烧中产生的游离基消失，形成稳定分子或低活性游离基，从而使燃烧终止。4.4.常用消防设施、设备和器材常用消防设施、设备和器材（1 1）灭火器）灭火器n灭火器是一种可由人力移动的轻便灭火器具，它由筒体、筒盖、瓶胆、喷嘴等部件组成。n灭火器种类较多，按其移动方式主要有手提式和推车式灭火器。灭火器类型的选择灭火器类型的选择n扑救固体火灾应选用泡沫、磷酸扑救固体火灾应选用泡沫、磷酸 铵盐干粉；铵盐干粉；n扑救液体火灾应选用干粉、泡沫、二氧化碳型灭火器，扑扑救液体火灾应选用干粉、泡沫、二氧化碳型灭火器，扑救极性溶剂救极性溶剂B B类火灾不得选用化学泡沫灭火器；类火灾不得选用化学泡沫灭火器；n扑救可燃气体火灾应选用干粉二氧化碳型灭火器；扑救可燃气体火灾应选用干粉二氧化碳型灭火器；n扑救带电火灾应选用卤代烷、二氧化碳、干粉型灭火器；扑救带电火灾应选用卤代烷、二氧化碳、干粉型灭火器；n扑救固夜气体火灾和带电火灾应选用磷酸铵盐干粉型灭火扑救固夜气体火灾和带电火灾应选用磷酸铵盐干粉型灭火器；器；n在同一灭火器配置场所，当选用两种或两种以在同一灭火器配置场所，当选用两种或两种以n上类型灭火器，应采用灭火剂相容的灭火器。上类型灭火器，应采用灭火剂相容的灭火器。物业管理中常见的三种灭火器使用方法物业管理中常见的三种灭火器使用方法n提式干粉式灭火器提式干粉式灭火器 提取灭火器上下颠倒两次到灭火现场，拔掉保险栓，一手握住喷嘴对准火焰根部，一手按下压把即可。灭火时应一次扑弃；室外使用时应站在火源的上风口，由近及远，左右横扫，向前推进，不让火焰回窜。n35kg35kg推车式干粉灭火器推车式干粉灭火器 两个人操作，一个人取下喷枪，并展开软管，然后用手扣住扳机；另一个人拔出开启机构的保险销，并迅速开启灭火器的开启机构。n二氧化碳灭火器二氧化碳灭火器二氧化碳是一种不导电的气体，密度较空气大，在钢瓶内的高压下为液态。灭火时，只需扳动开关，二氧化碳即以气流状态喷射到着火物上，隔绝空气，使火焰熄灭。适用于精密仪器、电气设备以及油品化验室等场所的小面积火灾。二氧化碳由液态变为气态时，大量吸热，温度极低(可达到-80)，要避免冻伤。同时，二氧化碳虽然无毒，但是有窒息作用，应尽量避免吸入。（2 2）火灾自动报警系统装置）火灾自动报警系统装置n火灾自动报警系统的作用是尽早地探测到火灾的发生并发出警报，以便采取措施，预防和减少火灾的发生和造成的损失。n按监测火灾特性不同，火灾探测器常分以下几种：感烟式火灾探测器。感温式火灾探测器。感光式火灾探测器。可燃气体火灾探测器。（3 3）自动喷淋灭火系统装置）自动喷淋灭火系统装置 自动喷淋灭火系统是按适当间距和高度装置一定数量喷淋头的供水灭火系统，主要由喷头、阀门、报警控制装置和管道等组成。（4 4）消火栓系统）消火栓系统 消火栓系统主要由供水泵、管网、消火栓、水带、水龙头、喷水栓、报警按扭及报 警电话等组成。（5 5）防排烟系统）防排烟系统 现代化高层楼宇里在安全通道附近都安装排烟装置。（6 6）加压送风系统）加压送风系统 发生火灾时，为防止烟雾、毒气进入疏散通道及消防电梯厅，除安装防火门外，还在每一层的疏散楼梯及消防电梯前安装百叶式加压送风系统，以供应充足的新鲜空气，确保人员疏散和消防电梯的正常运行。（7 7）安全通道与消防电梯）安全通道与消防电梯n当发生火灾时，人员可通过安全通道（即防火楼梯）进行紧急疏散直达室外或其他安全处（如避难层、平台等）。n消防电梯是供消防灭火、抢救伤员、运输消防器材的专用电梯。（二）消防管理组织n物业管理公司应当成立防火领导小组。n防火领导小组的组长一般由总经理担任，因为物业管理公司总经理是当然的第一防火责任人，副组长一般由保安部负责人担任。n专职防火办公室一般设在保安部内。n为加强物业的消防管理，物业管理公司应在保安部内成立一专职消防队（组）具体负责消防中心监控工作和定期开展消防安全检查工作。n除了专职消防队（组）外，还必须建立一支义务消防队，义务消防队由管理公司内身体素质好、能吃苦耐劳、不怕困难和牺牲的员工组成。（三）消防管理措施 1.1.贯彻落实贯彻落实“谁主管，谁负责谁主管，谁负责”的消防原则的消防原则n“谁主管，谁负责”原则的中心就是层层落实防火责任制，从而调动各部门、各岗位和全体员工搞好消防工作的积极性。n作为物业管理公司的法人代表要对本单位的防火安全工作负全面责任；n物业管理公司各部门经理要对本部门的防火安全负责；n各班组负责人以至每个职工都要对自己管辖工作范围内的防火安全负责。2.2.建立健全消防安全制度建立健全消防安全制度 （1）消防中心值班制度 n消防值班人员必须树立高度的责任感，严肃认真地做好消防中心的值班监控工作。（2）动用明火管理制度（3）施工防火安全管理制度 n凡是进入辖区物业内进入室内装修的施工单位都必须遵守管理公司的装修安全管理规定，以确保施工中的防火安全。（4）重点部位防火管理制度（5）消防安全检查制度3.3.加强防火管理加强防火管理防火管理是消防工作的重中之重，尤其是机房、油库、仓库、厨房、商场、资料室、娱乐场所等物业重点区域的防火管理。为此须在以下方面加强管理。消防中心24小时对各区域实时监控，认真落实巡逻制度。合理设置防火分区，以防火门或卷帘为分隔，每个防火分区均设防火责任人，加强监控中心的监控和日常巡视检查，发现事故隐患及时排除，保持消防设备设施完好。区域内禁止吸烟，严禁携带火种进入，在醒目位置设置“严禁吸烟”、“严禁烟火”、“严禁火种入内”等醒目的标示牌。杜绝管辖区域电气设备超负荷工作的现象，排除一切火灾隐患。对于公共区域，按防火分区设置责任人，定时、定期检查、保养消防设备设施和其他电气设备。对食堂厨房等重点防火区域，除严格按规章制度实施管理外，应加大消防检查力度。4.4.加强消防教育培训加强消防教育培训（1）对员工的培训教育（2）对客户的宣传教育（四）消防演习 物业管理公司每年应组织一至两次消防演习，通过演习来检验小区或大厦防火、灭火工作；通过演习增强员工及业主、使用人的消防意识，提高业主、使用人逃生及自救能力；通过演习检验员工灭火、疏散业主、使用人、保护物业等能力；通过演习来检验消防设施保养及运作情况。四、道路与车辆管理（一）停车场库的建设（二）车辆管理制度（三）车辆管理的工作程序（四）车辆管理的标准（一）停车场库的建设1 1停车场库的位置规划停车场库的位置规划（1）是否经济 （2）是否因地制宜 2 2停车场库内部要求停车场库内部要求（1）停车场库的光度要求 （2）停车场库的设施要求 （3）停车场库区位布置要求（二）车辆管理制度1 1车辆管理负责人职责车辆管理负责人职责2 2车辆管理员的岗位职责车辆管理员的岗位职责3 3车辆管理工作制度车辆管理工作制度4 4车辆管理规定车辆管理规定1 1 1 1车辆管理负责人职责车辆管理负责人职责车辆管理负责人职责车辆管理负责人职责(1)依法管理住宅区(大厦)、交通、车辆。(2)按物价部门收费规定收取车辆保管费。(3)熟悉掌握住宅区(大厦)车辆流通情况，车位情况。(4)负责监督和落实员工岗位职责，员工日考核，(5)负责每日工作检查，填写车辆管理日检表(6)负责对外协调与联系，处理车辆管理问题和客户投诉。(7)负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。(8)负责对员工进行岗位培训，做好培训记录。(9)定时向管理处主任汇报工作。2 2车辆管理员的岗位职责车辆管理员的岗位职责负责对停车场(库)汽车、摩托车及车棚内自行车管理。实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，填写车辆出入登记表。遵章守制，按时上下班，做好交接班。按规定和标准收费，开具发票，缴交营业款。负责指挥区内车辆行驶和停放。负责对小区道路和停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。负责停车场(库)的消防以及停车场(库)、值班室，岗亭和洗车台的清洁工作。3 3 3 3车辆管理工作制度车辆管理工作制度车辆管理工作制度车辆管理工作制度（1）停车场(库)门卫管理制度（详略）（2）车辆管理员交接班制度（详略）4 4 4 4车辆管理规定车辆管理规定车辆管理规定车辆管理规定（1）停车场（库）的管理规定（详略）（2）小区停放车辆管理规定（详略）（3）单车、摩托车管理规定（详略）（4）机动车辆行驶秩序管理（详略）（三）车辆管理的工作程序1 1门卫岗工作程序门卫岗工作程序：（1）车辆进岗 （2）车辆出岗 2 2停车场工作程序停车场工作程序 （1）车辆进场（库）（2）保管 （3）车辆出场（库）3 3紧急情况处理紧急情况处理案例外来车辆故意堵塞道口怎么办？外来车辆故意堵塞道口怎么办？外来车辆故意堵塞道口怎么办？外来车辆故意堵塞道口怎么办？小区停车场全部是私家车位的海润花园曾遇到这样的事。一天，一辆小车要进入小区，道口岗护卫员礼貌的上前说明情况，并劝说司机将车停放在紧挨花园的一个公共停车场。谁知司机勃然变色，嘴里不干不净，把车停在道口扬长而去，道口一下子被堵塞了。护卫员急忙呼来当值的班长，当值班长简要了解情况后，马上追赶上司机，婉言做他的工作：首先对因花园设施有限而未能提供停车条件表示歉意；然后陈述停车道口堵塞交通的利害；接着动员尽快自行将车移走以弥补影响；最后指出若一意孤行则立即扣留该车并电话报警或电请交通管理部门拖车。司机听了有理有节的一番“开导”后，自知理亏，恐怕也觉得这最后一手难以招架，略做沉思状，无言以对，只好乖乖的回来把车开走了，道口又恢复了正常。车主不按规定地方停车怎么办？车主不按规定地方停车怎么办？车主不按规定地方停车怎么办？车主不按规定地方停车怎么办？黄线是禁止停车的标志线，黄线以内不可以停车，这是基本的常识。但有人却视而不见，偏偏将车停在黄线内，造成小区内交通混乱，也给安全管理工作带来很多不应有的麻烦。五、物业设备与安全（一）物业设备分类（二）安全管理内容 物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程中，稍有疏忽往往会造成机毁人亡的重大事故。同时，设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节。（一）物业设备分类n建筑卫生设备(给排水设备、卫生设备、消防 n设备、供热供冷与通风设备，人防设备等)n建筑电气工程设备（供电及照明、弱民、电梯 n防雷装置等n房屋厨房设备n房屋景观设备n房屋清洁设备等（二）安全管理内容n加强安全教育与宣传。n设备安全管理措施n落实设备合格证制度n安全责任制度 n特种设备管理1 1、加强安全教育与宣传、加强安全教育与宣传n对操作人员要：对操作人员要：培训安全作业训练，安全意识教育和安全作业管理。n对业主和使用人员要：对业主和使用人员要：宣传设备安全使用知识，提高安全意识。n在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报栏。n定期召开业主和使用人座谈会。2 2、设备安全管理措施、设备安全管理措施n对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的安全保护措施n定期进行设备的安全检查和性能测试n制定设备的安全管理制度3 3、落实设备合格证制度、落实设备合格证制度n落实国家对安全性能要求高的设备合格证制度，如电梯。n要求使用和维修人员持证上岗。4 4、安全责任制度、安全责任制度n主管领导负责安全管理工作，安全巡检。n在岗位责任制中，安全必须作为一项责任内容明确下来。n安全管理，人人有责。n形成一整套安全责任制度。5 5、特种设备管理、特种设备管理n特种设备安全监察条例规定：锅炉、电梯、游乐设施等为特种设备，实行政府安全监察制度n按规定保养，人员持证上岗n配合安全检查，落实合格证制度n形成一整套安全责任制度n分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责任（现场举例）六、其它(管理、保洁、绿化等)七、突发事件应急处理预案（一）突发事件及其预案的种类（二）突发事件处理程序（三）突发事件处理预案突发事件预案指在意外事故或突发事件发生时，物业管理公司在受托管理服务的物业区域内，面对突发的紧急状况，为维护广大用户的利益，以专业知识技能和训练有素的快速处置能力尽快处理问题、采取应对措施，将损害和不良影响降低到最低限度的方案。宗旨：保护生命第一，保护财产第二。（一）突发事件及其预案的种类n煤气泄露应急处理；n火警应急处理；n火警预报应急处理；n消防设备人为损坏应急处理；n漏水（水浸）应急处理；n电力故障应急处理；n地震应急处理；n电梯困人应急处理；n住客受伤及意外应急处理；n高空掷物应急处理；n噪音污染应急处理；n交通意外应急处理；n发生自杀和企图自杀应急处理；n罪案现场应急处理；n发生盗窃应急处理；n发生抢劫应急处理；n发生殴斗应急处理；n发生偷车应急处理；n擅自侵入应急处理；n发生可疑物或爆炸物应急处理；n接收恐吓电话处理；n拾获财物的处理；n水力系统故障的处理。（二）突发事件处理程序1事前预防2事中控制3事后改进1 1事前预防事前预防（1）识别可知的安全隐患：摸底、清查、整理、分类（2）应急物资的准备（3）突发事件处理预案的演习2 2事中控制事中控制（1）统一指挥原则（2）服从命令原则（3）主动出击原则（4）灵活处理的原则（5）安全第一的原则（6）团结协作的原则3 3事后改进事后改进（1）全面总结（2）制定纠正措施修改原预案误漏之处编制缺乏的预案有针对性地开展培训（三）常见的突发事件处理预案1.突发治安、刑事案件的处理预案 2.电梯困人救援的处理预案3.自然灾害（水浸、洪水、暴雨）4.设备损坏漏水5.设备损坏停电6.误报火警7.火警处理程序8.气体泄漏工作程序1 1、突发治安、刑事案件的处理预案、突发治安、刑事案件的处理预案（1）一般处理程序（2）盗窃等破坏事件的处理预案（3）现行违法犯罪行为的处理（4）内部违法犯罪案件的处理预案（5）殴打暴力事件的处理预案（6）治安紧急情况的处理预案2 2、电梯困人救援的处理预案、电梯困人救援的处理预案1.确认位置-电梯编号、楼层;2.通知有关员工采取相应行动-乘客人数、照明、通风情况;3.安抚乘客，注意伤病;4.技工：尽快救人;5.密切监控现场情况 管理/保安：注意等待人群（疏导），安排临时指导员6.尽快救出被困乘客,注意空气畅顺 7.跟进乘客需要，道歉,如有病患情况，立即通知急救部门协助8.查究原因，尽快修复改善;9.详尽报告,注意事项：考虑设备之价值;3 3、自然灾害（水浸、洪水、暴雨）、自然灾害（水浸、洪水、暴雨）n应变准备 物资（沙包、防水闸板、抽水泵、防水布、员工装备、应急用品：救伤、饮用水、干粮）n预防措施保护各机房/保护或切断可能被涉及之接电设备保护地下室保护电梯保证去水道畅通 3 3、自然灾害、自然灾害(水浸、洪水、暴雨水浸、洪水、暴雨)（续）（续）n工作程序密切留意天气预报等(一般自然灾害均非突发性)一旦受灾,要积极配合政府有关部门执行工作有需要时疏散物业内所有人员(关闭所有电源保护/携带财物)事后安排清洁及设备复位(小心安全)详尽报告(拍照记录)向保险公司提交报告，要求索赔(必须于24小时内申报索赔)4 4、设备损坏、设备损坏漏水漏水n确定源头水源（留意漏水处与物业各种设备之距离，重点在电器、电梯及通讯设备等）n关闭/切断水源n防止水浸范围扩大（堵塞/疏导，避开物业之较重要地方）n加速排水（必须保证排水有效及顺通）n进行抢修n监察其他可能受影响之地方（可能引致之隐患）n清洁及修复n详尽报告（拍照记录）n向保险公司提交报告，要求索赔n如有需要，跟进用户关系（道歉，协助清理、修复等）5 5、设备损坏、设备损坏停电停电1.确定受影响之位置、范围（注意不容许停电之设备，如医院之部分特殊设备）2.检查原因3.备用发电机/应急照明（注意临时照明之安全，如使用明火照明）4.注意储油量，正常操作（专人监控）5.加强保安，加派巡逻6.恢复供电后，小心跳掣现象（若长时间停电，寒冷天气及地区，需检查水管是否冻裂）7.水泵排气8.电脑系统9.检查全物业供电空调系统6 6、误报火警、误报火警1.派最接近现场之员工调查火情2.尽快报告现场情况3.确实误报，尽快消防 控制复位4.调查误报原因5.消防控制中心当值负责人填写有关报告6.如有需要，安排进行维修7 7、火警处理程序、火警处理程序1.确认火警后，尽快评估是否报消防部门2.确认所有消防系统正确运作，关闭空调机组3.考虑是否执行紧急疏散计划（封锁大厦，许可人士除外）4.派遣物业保安及义务消防员进行灭火5.切断火场电源6.关闭所有电梯于首层，只留消防专梯（派专人操作）7.协助消防员灭火8.火警过后，清理场地9.详尽报告，照相10.如有需要，向保险公司索赔11.分析起火原因，追究责任人，教育群众8 8、气体泄漏、气体泄漏工作程序工作程序1.如证实气体泄漏，必须报警2.急救准备，紧急复苏法3.现场查证是否属实4.切记在现场开关任何电器及可能产生火花之行为5.关掉手机、传呼机、对讲机等6.无论是否属实，在现场打开窗户，使空气对流7.关闭现场有关气体开关8.疏散在场人士往空气流通之处急救（保安，防止盗窃）9.将昏迷者（晕倒）移至空气流通之处急救10.让有关部门检查现场情况（如属设备故障-抢修）11.查证是否有犯罪行为是公安的责任12.详尽报告（物业管理负责人研究是否跟进有关问题）THANKYOU欢迎探讨欢迎探讨 恭候赐教恭候赐教 西安高科（集团）公司企管部西安高科（集团）公司企管部