产业园物业管理实施计划方案.docx

.*产业园物业治理实施方案初稿一、 产业园的根本状况与物业规模一产业园工程概述与物业概述工程规划占地亩，建筑面积平方米。工程建设容包括：综合效劳区、生产区和物流中心。1、综合效劳区包括办公楼、食堂、公寓以与集体宿舍四部分。总计建筑面积为*万平方米。2、生产区占建筑面积 *万平方米，两座建筑面积各*平方米和*平方米的大跨度联合车间、一座设有 100T 龙门吊车的原材料堆场。3、物流中心占地*亩，建筑面积*万平方米。建设二产业园的物业规模1、安全保卫系统主要包括产业园区总体安全环境的治理；对入驻企业的管理；车辆交通与道路治理。2、设备设施维护系统主要包括房屋治理与修理养护；共用设备治理给排水设备治理、供电设备治理、弱电设备治理、消防治理；专业设备的治理空调设备、电梯设备治理；共用设施的治理。3、环境绿化与保洁系统三个功能区，一是保税库区，建筑面积*万平方米；二是库区， 建筑面积*万平方米；三是露天货场和治理区建筑面积* 万平方米。10 / 16主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区与产业园区公共局部厂区库区自管以与公共设施的日常保洁工作；产业园区公共绿地的维护和保养工作。4、园区食堂的治理主要包括厨房治理以与员工就餐治理二、 产业园物业实施总体方案一物业治理架构物业治理效劳，要求有一个高效率与科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求到达降低治理本钱、供给优质效劳的目的。公司下设物业治理部来具体负责园区的物业治理。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权清楚，指挥与时，既能满足本物业初期治理的要求，又能为将来业务的进展留下充分的空间。比照现有的几种物业治理模式的优缺点，并结合产业园和我公司现状，建议承受自管与托付外包相结合的模式。由我公司单独组建物管部门进展治理，可以充分利用公司现有各种资源，利于树立产业园整体形象，降低运营本钱，保证核心业务的收益。同时，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力的业务外包，由物管部门对各个分包业务进展监视与协调，最终到达降低人员本钱，降低运营费用，保证物管工作的掌控力度，提高效劳质量的目的。二岗位设置1、物业治理部经理参与重大工程的合同或标书的评审； 编制增工程的物业治理方案； 参与接收工程的验收工作；组织本部门员工的专业技能培训；自我监视与质量体系有关的程序操作,觉察不合格时,与时实行订正措施与适当的预防措施；制定各专项规章制度,对本部门员工工作业绩予以评审； 负责所属工程的物业治理的日常工作 ,并对部门员工进展业务指导；检查监视各项业务打算(年度、季度、月度等)的实施状况并向上级报告；与政府有关部门联络,了解行业最规定；推广的有效的治理方法,并总结分析,提出合理的建议。2、物管员兼资料员负责与公司各部门工作的对接，关心部门经理做好勤工作。负责处理员工的询问、投诉，并供给帮助。书写各类通知、通告，完善各类合同文本。遇有紧急事故，与时向上级报告并帮助处理善后工作； 帮助经理制定本部门规章制度与员工守则；协作客户效劳文员做好水电费等其他费用的收取； 负责装修档案，客户档案、治理处文书档案的治理；3、客服员收取与批阅园区建筑物的巡楼报告与每天的有关投诉记录并对重点容进展记录归纳，重要状况与时向上级报告；准时向客户派发各种费用的交费通知单； 负责做好水电等费用的收付。负责园区的公共钥匙和宿舍钥匙的治理工作；负责定期对效劳质量进展统计、分析、评估、考核，并提出整改方案；4、设备主管负责向经理提交管辖围设备、设施的更、改造建议和大、中修打算，协同经理共同向公司提交方案并组织、监视实施工程的整改全过程。向经理提交设备的改造、更前后运行效果的各方面比照和改造、更阅历总结；负责设备相关的修理、保养、更换等合同的草拟。负责帮助公司工程部对本工程增工程的接收与验收工作； 负责园区已接收工程包括水泵房、深水井、空调系统、热水供给设备、消防供水、生活供水设备的正常运行，与其设备、设施的治理、维护、修理、保养。做好园区工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。 负责编制所管辖区域每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图；负责制定所管辖区域设备、设施治理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；负责产业园水电等的抄表统计。5、委外工作主管督导外包单位的各项工作，定期对各外包业务进展检查和考核，并对消灭的问题提出整改要求。负责客服人员转发投诉的处理，与整改意见的落实。三、 产业园物业治理的主要容与人员配置1、安全保卫系统在园区两个主要出入口要求有保安24小时在岗值班；同时要对园区进展24小时巡逻，制定详尽巡逻路线与频次；对公司部车辆与外来车辆进展治理，确保道路通畅。依据园区总体治理的需要，保安主要负责两个园区主要出入口值班治理以与园区巡查，承受四班三运转机制，每班6人，门岗各两人，流淌岗两人。总计需要24人，每人费用30000元/年， 该项每年估量需要费用七十二万元。2、设备设施维护系统（1） 房屋治理与修理养护（2） 共用设备治理给排水设备治理：供水设备包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等；排水治理。供电设备治理：供电设备变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户型漏电保护自动开关、避雷针等；配电房治理。弱电设备治理。消防治理：消防把握中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用。产业园部网络治理依据产业园设备治理的需要，设备治理的人员配置如下：设备维护需要 修理水电工12人，每人费用约45000元/年。监控室需要4人，每人每年的工资标准为三万五到四万元之间；网络治理需要12人，每人每年工资标准为四万五至五万元。3、环境保洁绿化系统垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁专职人员与清洁卫生责任制；垃圾日产日清，定期进展卫生消毒灭杀；园区公共部门共用设施无蚁害；园区道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持干净。依据需要进展绿化修剪、杂草去除工作。产业园办公楼卫生清洁需要23人；宿舍公共区域的卫生以与道路清洁需要23人，每人费用约25000元/年。4、园区食堂治理产业园区食堂承受全程外包模式，由专业的食堂承包单位负责具体运营，供给厨房设备与用餐场地，担当水电、燃料与经营人员的住宿，自主经营，自负盈亏。产业园由职工代表成立膳食委员会来特地负责对其进展监视治理。物业治理部依据膳食委员会的意见，召集膳食委员会和食堂承包单位集中磋商协调，改进效劳。并通过经济核算和员工满足度调查对承包方进展考核。5、宿舍治理对宿舍入住人员的治理，制定员工入住流程，规宿舍治理； 加强宿舍公共财物的维护治理。宿舍治理需要治理员建议使用女性工作人员4 名，主要负责宿舍人员出入治理、水电费抄录收取、宿宿舍财物的治理、宿舍日常秩序维护。根本工资标准为三万元/年。以上日常物业治理效劳中，安全保卫系统、车辆交通与道路治理、环境保洁系统、绿化维护系统以与设备治理中的强电、弱电、消防、空调、电梯都承受外包的方式进展治理。同时鉴于网络系统对于保障公司商业的重要性，建议由公司聘请专人进展治理。为了降低物管工作运营本钱，建议局部岗位可由公司部人员在不影响日常工作的前提下兼职。附件：一、完善的日常物业治理效劳1、安全保卫系统1总体安全环境治理出口、园区出入口，电梯轿厢设置闭路监控系统，建立 24 小时不连续监控资料；结合公安 110 报警系统，对突发安全大事与时解决，依法办事。物业治理部对外聘保安严格日常检查、治理、派专人负责安保和消防系统的 24 小时监控值班，安保负责人负责日常检查和突击检查，保证外聘保安的工作质量。同时在园区四周、车辆进严格治理保安队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规，认真负责，对园区进展24小时值班与巡逻，制定详尽巡逻路线与频次；对危与人身安全处设有明显标志和防措施并与时消退安全隐患。在出入口处对来访客人进展登记，把握园区流淌人员数量， 防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；遇有突发事态，可以马上调配全公司人力和物力集中支援；制定应急预备和应急措施，如防台风、防地震方案等。（2） 入园企业的治理建立与入园企业的日常沟通机制，与时了解入园企业的需求，并做好入园企业的沟通工作，使之能协作物业治理工作。（3） 车辆交通与道路治理园区停车场治理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查园区道路，确保道路通畅， 路面平坦；井盖无缺损、无丧失，路面井盖不影响车辆和行人通行与员工的日常生活。（4） 科学治理记录全面的大事日志，针对事故多发地加强巡逻与监控，消灭安全隐患。2、设备设施维护系统（1） 房屋治理与修理养护主出入口设楼宇平面示意图，幢标号标志明显；定期检查外墙，确保房屋外观完好、干净，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，与时通报相关事项。（2） 共用设备治理本公司物业设备保养与修理，一是以预防为主，坚持日常保养与打算修理并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和治理好重要的房屋设备。“四会”是指物业修理人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排解故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质； 三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参与日常的维护保养和进展局部的小型修理。四是完善设备治理和定期修理制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和修理登记卡片治理，合理制定定期修理打算。给排水设备治理治理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，便利员工生活。供水设备包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等。对生活水泵、给水管网定期检修与防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡察水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格治理措施， 无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。排水治理。每天巡察排水管道等设施，确保排水、排污治理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，修理人员在规定时间进展抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。供电设备治理供电设备变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户型漏电保护自动开关、避雷针等。建立24小时运行和修理值班制度，与时排解故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次，并做好运行记录； 停电提前一天通知各用户；临时施工与住用户装修制定临时用电治理措施；发生地震、火灾、水灾等状况与时切断电源；备用应急发电机随时起用。配电房治理。由机电技术人员治理和值班，无关人员制止入；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1 次，查出问题与时处理，并做好记录；室照明、通风保持良好； 操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作与检验时，必需按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。供电设备的正常维护和保养。观看种类仪表、电压是否正常， 使用电流的变化状况，顶峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，比照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否结实，箱器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵敏，刀刃与接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕； 导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否结实。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否结实；各种地板的接地电阻是否符合规定。弱电设备治理每天对门禁对讲系统进展修理保养，确保故障能与时排解。消防治理消防把握中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发大事应急方案；消防治理员承受严格正规的培训。建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，与时觉察并消退火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体治理人员把握消防设施设备的使用方法并能与时处理各种问 题；组织开展消防法规与消防学问的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年进展一次消防演习，增加应急技能、提高业主消防意识。3、环境保洁系统环境卫生治理的目的是净化环境，给园区全体员工人供给一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”治理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。治理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁专职人员与清洁卫生责任制；垃圾日产日清，定期进展卫生消毒灭杀；园区公共部门共用设施无蚁害；园区道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持干净。4、绿化维护系统制定绿化治理标准，定期对园区绿化进展浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对园区绿化进展改进、栽种；绿地无转变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观， 无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。5、共用设施治理系统制定共用设施治理标准，对园区的共用设施：篮球场等制定相应的治理方法，定期对共用设施进展维护保养；开发收益性效劳工程，借助专业的物业治理效劳对共用设施进展有效治理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值。6、园区食堂治理民以食为天，食以安为先，食品安全是关系到员工身体安康和生命安全的一件大事。产业园区食堂承受全程外包模式，由专业的食堂承包单位负责具体运营，供给厨房设备与用餐场地，担当水电、燃料与经营人员的住宿，自主经营，自负盈亏。产业园由职工代表成立膳食委员会来特地负责对其进展监视治理。物业治理部依据膳食委员会的意见，召集膳食委员会和食堂承包单位集中磋商协调，改进效劳。并通过经济核算和员工满足度调查对承包方进展考核。7、宿舍与专家公寓的治理8、产业园区文化活动系统制造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与员工的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，组织园区员工参与开展各种乐观向上的文艺活动，使全体员工拥有一份归属感。对宿舍入住人员的治理，制定员工入住流程，规宿舍治理； 加强宿舍公共财物的维护治理。入住员工由综合部统一安排房 间，凭借综合部签发的入住单到员工宿舍入住；离职人员必需在离职 3 天搬离宿舍，由宿舍治理员收回要是并开具退宿证明后到综合部办理手续；入住期间应按时交纳水电等各项杂费；遵守宿舍治理制度。二、环境保洁围、工作容频次标准1、日常保洁楼道收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 无遗留物、臭味扫地板与楼梯 1次/天 无杂物，无积水冲洗楼梯 1次/周 无杂物，无积水擦公寓口信报箱 1次/天 无灰尘，无手印擦电梯 2次/天 无灰尘，无手印擦公共防盗门 1次/周 无灰尘擦楼梯扶手 1次/周 无灰尘擦公共天花板 1次/周 无灰尘、蜘蛛丝擦消火栓 1次/月 无灰尘擦窗户 2次/月 无灰尘道路路面 循环清扫 无杂物路边绿地 2次/天 无杂物水泵结合器 1次/周 无灰尘路灯柱 1次/周 无灰尘绿地清理 2次/天 无灰尘、枯叶2、四害消灭在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次实行措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，协作四周区域对四害滋生地消毒处理。三、绿化维护工程措施标准绿化浇水 浇水依气候变化 浇足浇透草皮 修剪按季节进展 草皮美观平坦杂草 去除每周一次 确保根本无杂草防虫 病虫害防治一年2次 无病虫害养护 施肥一年4次 绿化生长旺盛乔灌木 修剪造型一年4次四、食堂治理守则厨房之治理1.1 厨工守则,卫生条例1.1.1 严格遵守公司各项规定,讲究个人卫生、勤剪指甲、勤理发、不要随地吐痰。1.1.2 工作时必需自查食物是否变质、变味现象，觉察问题与时处理。1.1.3 工作时要穿工作服，严禁上班时吸烟。1.1.4 严格依据食品卫生要求去操作，防止食物中毒。1.1.5 洗干净后的餐具要整理齐备且有规律地摆好。1.1.6 工作中严格按伙食标准精打细算，以最大限度尽量做到色香味，把戏、品种多样化。1.1.7 整个烹食过程必需认真清洗干净并按时、按质、按量供给。1.1.8 每天清理，每月三次大扫除，确保厨房环境卫生。员工用餐公约2.1 就餐一律在餐厅进展，厂区其它任何地方不得烹煮进餐。2.2 严格按餐厅就餐时间餐，其餐厅开放时间如下：早餐： 07：007：40 中餐：12：0012：30 晚餐17：3018：00 具体用餐时间按各部门下班时间表规定时间为准。2.3 员工打饭/打菜必需排队并承受厨房工作人员和保安的治理。不准插队，不预备、一人打多份。2.4 就餐时要有良好的姿势，不得挥动筷、匙、叉阻碍邻桌。2.5 就餐时不得高声喧哗，碗、筷、匙不得故作撞击声。2.6 果核骨制，余饭剩菜，不行顺手弃置。用餐完毕须各自清理， 倒置指定桶类。2.7 力行俭省节约，饭食多少盛多少，杜绝剩菜剩饭。2.8 餐厅制止吸烟。2.9 各部门如晚间加班至23：00或启动夜班，须在下午16：30前通知厨房，以便厨房预备工作，逾时报餐，所造成用餐不便，由各部门治理自行解决工作。