)地产调控政策避风港,新兴产业规划受益者.pdf

研究报告研究报告公司深度研究公司深度研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 of 11 房地产 评级评级：买入买入 上次评级：上次评级：首次评级首次评级 目标价格目标价格：13.8013.80 上次预测：上次预测：当前价格：当前价格：10.4410.44 20102010 年年 1212 月月 6 6 日日 公司公司 52 周周市场表现市场表现 相关报告 电子城（电子城（600658.SH）地产地产调控政策避风港，调控政策避风港，新兴新兴产业规划受益者产业规划受益者 电子城电子城研究报告研究报告 陈慧陈慧 易华强易华强 崔喜君崔喜君 86-22-2845 1135 86-10-6878 4256 86-22-2845 1945 SAC 执业证书编号 S1150207120104 投资要点：投资要点：公司主营高科技园区地产开发公司主营高科技园区地产开发，不受房地产调控政策的影响不受房地产调控政策的影响 公司未来主要业务为园区开发，在当前住宅房地产严厉调控的政策背景下，公司作为面向于电子信息新兴产业的园区开发者，不但成为房地产调控政策的避风港，还将受益于国家重点扶持的战略新兴产业的一系列优惠政策。公司土地储备 90 万平方米，土地成本低廉，具有区位优势，毛利率高，丰富的土地储备将为公司持续稳定发展奠定良好基础。公司大股东拥有丰富的土地储备，作为大股东旗下唯一的地产开发平台，未来优质项目注入可期。公司公司产品产品面面向电子向电子信息高新技术产业，受益于国家战略性新信息高新技术产业，受益于国家战略性新兴产业规划兴产业规划 北京电子城作为北京电子信息产业基地，作为国家重点高科技园区中关村科技园区的一部分，将受益于国家战略性新兴产业规划。公司未来将重点建设电子城 IT 产业园、国际电子总部和马坊科技园。盈利预测盈利预测 预计公司 10 年营业收入为 13.03 亿元，净利润 3.96 亿元，EPS 为0.68 元。预计 11 年公司营业收入 18.62 亿元，净利润 5.37 亿元，EPS 为0.92 元。首次覆盖给予买入评级。风险因素主要为项目进度不能按计划开展以及调控政策下房地产价格的大幅下降。(百万元,元)2008A2009A2010E2011E2012E销售收入(百万元3321291130318622296EBITDA(百万元)-32447444595742净利润-64317396537667滩薄EPS(元)-0.380.550.680.921.15PE(X)-27.319.115.311.39.1EV/EBITDA(X)-54.412.810.47.65.4PB(X)13.024.503.612.822.23ROIC-25.53%17.85%22.46%23.76%23.58%总资产周转率0.700.830.460.540.54 渤海证券研究所渤海证券研究所 公司调研报告公司调研报告 研究报告研究报告公司深度研究公司深度研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 11 资产负债表资产负债表2008A2009A2010E2011E2012E 利润表（百万元）利润表（百万元）2008A2009A2010E2011E2012E货币资金54622152416772159 营业收入3321291130318622296应收票据10123 营业成本286513516777952应收账款11866911 营业税金及附加211986138170预付款项7107130165208 销售费用30218189283350其他应收款145578 管理费用5315737998存货127138881212221498 财务费用11-1570-1其他流动资产00000 资产减值损失20-5000长期股权投资6355555555 投资收益01111固定资产455255124189 汇兑收益00000在建工程3057675 营业利润-70448432585729工程物资00000营业外收支净额3108910无形资产1036394244 税前利润-67459441594738长期待摊费用01333 减：所得税1142375063资产总计4472681304337914661 净利润-68317403544676短期借款20200000 归属于母公司的净利-64317396537667应付票据00000少数股东损益-40879应付账款103113145219271 基本每股收益-0.380.550.680.921.15预收款项8435568758992 稀释每股收益-0.380.550.680.921.15应付职工薪酬92222 财务指标财务指标2008A2009A2010E2011E2012E应交税费3236300300300 成长性成长性其他应付款159101101101101 营收增长率-19.7%288.5%0.9%42.9%23.3%其他流动负债0129129154174 EBIT增长率-1018.1%-1190.7%2.7%33.3%24.3%长期借款1100100100100净利润增长率-1210.3%-595.7%24.7%35.6%24.3%负债合计3131335136416471949盈利性盈利性股东权益合计1341346168021442712 销售毛利率13.9%60.3%60.4%58.3%58.5%现金流量表现金流量表2008A2009A2010E2011E2012E 销售净利率-19.2%24.6%30.4%28.8%29.0%净利润-68317403544676 ROE-47.8%23.6%23.6%25.0%24.6%折旧与摊销销72161116 ROIC-25.53%17.85%22.46%23.76%23.58%经营活动现金流561571196386668 估值倍数估值倍数投资活动现金流14-18-154-80 PE-27.319.115.311.39.1融资活动现金流-60243-276-79-106 P/S5.24.74.63.32.6现金净变动-3403902153481P/B13.024.503.612.822.23期初现金余额555462215241677 股息收益率0.3%0.1%0.6%1.3%1.8%期末现金余额51457152416772159 EV/EBITDA-54.412.810.47.65.4 研究报告研究报告公司深度研究公司深度研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 11 目目 录录 1.公司历史沿革公司历史沿革.4 2.公司受益于新兴产业规划公司受益于新兴产业规划.5 3.园区地产开发是公司未来主要利润增长点园区地产开发是公司未来主要利润增长点.6 4.公司未来发展可期公司未来发展可期.8 5.盈利预测与投资评级盈利预测与投资评级.9 图图 目目 录录 图图 1：公司股权结构：公司股权结构 .4图图 2：电子城科技园范围示意图：电子城科技园范围示意图 .6图图 3：电子城各业务比例情况：电子城各业务比例情况 .7图图 4：公司国际电子总部与：公司国际电子总部与IT产业园项目位置产业园项目位置 .7 表表 目目 录录 表表 1：公司：公司 10-11 年预计项目结算情况年预计项目结算情况 .9 研究报告研究报告公司深度研究公司深度研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 11 1.公司历史沿革公司历史沿革 公司前身为北京兆维科技股份有限公司，2009 年，为提高公司盈利能力，在公司实际控制人北京电子控股有限责任公司的支持下，公司进行了重大资产重组。2009 年 5 月 11 日，公司公告重组预案，拟以其全部资产及负债作为置出资产与北京和智达投资有限公司持有的北京电子城有限责任公司 91.36%股权、北京市丽水嘉园房地产开发有限公司 100%股权作为置入资产进行整体资产置换，差额部分及电子城有限其他股东持有的 8.64%电子城有限股权由公司发行股份购买。2010 年 3 月 2 日，公司更名为北京电子城投资开发股份有限公司，公司注册资本为58,009.74 万元，变更后公司经营范围为：投资及投资管理；房地产开发及商品房销售；物业管理；高新技术成果（企业）的孵化；销售五金交电、建筑材料；货物进出口、技术进出口、代理进出口；信息咨询（未经专项审批项目不得经营）；房地产经纪业务。重组完成后，公司大股东为北京电子控股有限责任公司实际控制的北京和智达投资有限公司，持股比例为 69.99%。公司旗下主要有四家控股子公司，分别为北京电子城有限责任公司、北 京 电控合力开发建设有限公司、北京市丽水嘉园房地产开发有限公司和北京市丽安嘉信物业服务有限公司。图图 1：公司股权结构公司股权结构 资料来源：公司公告 渤海证券研究所 北京电子控股有限责任公司是北京市电子信息产业领域高科技特大型国有控股公司。公司旗下拥有京东方、七星电子、电子城 3 家上市公司以及 27 家二级企事业 研究报告研究报告公司深度研究公司深度研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 11 单位。公司拥有国家级及北京市技术中心 5 家，创新联盟近 10 家，公司形成了显示、电子装备、广电发射、特种电子、系统集成和仪器仪表等六大高科技产业板块，并拥有一批核心技术，具备了一定的产业基础和自主创新能力。未来，公司将加快转变发展方式，强力打造战略性新兴产业，围绕“一主两辅”进行产业布局，即做大做强电子高科技产业，优化提升园区地产服务业，培育发展文化创意产业。电子城作为北京电子控股旗下的唯一园区地产开发平台，将受益于大股东大力发展园区地产服务的战略，大股东的强大实力和优质资源也将为电子城的稳步发展提供充分的保障。2.公司受益于新兴产业规划公司受益于新兴产业规划 北京电子城是国家“一五”时期投建的重点项目，为新中国研制开发了 5000 余种填补国家技术空白的新产品，被称为“新中国电子工业的摇篮”。随着时间推移，由于机制、体制等多种原因，北京电子城开始衰落，90 年代初陷入发展困境。1994年，北京电子城被确定为“老工业基地改造试验区和高新技术产业开发区”，开始成立北京电子城有限责任公司，作为实施电子城老工业基地改造的主体。1999 年，北京电子城进入中关村科技园区，中关村新的理念、灵活的政策和先进的机制为电子城老工业基地的改造和振兴插上了腾飞的翅膀。中关村科技园区电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政府正式批准建立的，以发展电子信息产业为主体的，多功能、综合性的高新技术科技园区，是首都规划中确定的重点发展区域之一。中关村科技园区电子城科技园位于朝阳区东北部，总面积 16.8 平方公里，是朝阳区三大功能区之一的电子城功能区的核心区。现包括东区（酒仙桥）、西区（望京）、北区及健翔园，是中关村科技园区发展新一代移动通信、光电显示、计算机与网络三大产业的重要基地。电子城具有良好的区位优势，园区东邻首都国际机场，西连奥运村，南通CBD，与四环路、京顺路、机场高速路、京承高速路、五环路毗邻相连。电子城位于四环路和五环路之间，机场高速路、五环快速路从电子城穿过，至首都机场仅14 公里。电子城区域内道路通畅，公共交通四通八达。园区已形成以电子整机和电子元器件为主的电子产业基地，并具有为信息产业配套和服务的各种设施。北京电子城作为中关村科技园区的五园之一，为国家级高科技园区。区内高科技企业可享受一系列的优惠政策。同时，园区亦为企业提供各方面的服务，不断改善企业的投资和经营环境。北京电子城未来将全力推进电子城 IT 产业园、国际电子总部和马坊科技园的开发建设，打造具有全球影响力的“一个总部、两个基地、三个中心”的产业格局。电子城将充分利用电子城区位、资源优势，创造最适宜发展、最适宜人才聚集的环境，打造具有全球影响力的“国际电子总部”，建成国家重要的电子信息产业自主创新基 研究报告研究报告公司深度研究公司深度研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 of 11 地“两个基地”，形成电子科研开发中心、电子产品展示交易集散中心、网络信息中心“三个中心”，并通过“数字电子城”工程的建设和中国电信等网络企业平台的搭建，为中小企业创造良好的信息平台。图图 2：电子城科技园范围示意图电子城科技园范围示意图 资料来源：公司公告 渤海证券研究所 2010 年 10 月 10 日，国务院发布了国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定，决定把新一代信息技术产业列为国家重点培育和发展的战略性新兴产业之一。决定要求，“加快建设宽带、泛在、融合、安全的信息网络基础设施，推动新一代移动通信、下一代互联网核心设备和智能终端的研发及产业化，加快推进三网融合，促进物联网、云计算的研发和示范应用。着力发展集成电路、新型显示、高端软件、高端服务器等核心基础产业。提升软件服务、网络增值服务等信息服务能力，加快重要基础设施智能化改造。大力发展数字虚拟等技术，促进文化创意产业发展。”北京电子城作为北京电子信息产业基地，作为国家重点高科技园区中关村科技园区的一部分，将受益于国家战略性新兴产业规划。电子城作为区域内园区地产业务的开发平台，在园区规划、项目进展、企业入驻以及运营管理各方面都将受到政策扶持。3.园区地产开发是公司园区地产开发是公司未来未来主要利润增长点主要利润增长点 公司主要业务为房地产开发、园区地产出租和物业管理。2010 年年中，公司主要业务为房地产销售，园区地产出租和物业管理占比较小。研究报告研究报告公司深度研究公司深度研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 of 11 图图 3：电子城各业务比例情况电子城各业务比例情况 资料来源：公司公告 渤海证券研究所 公司正在开发的权益项目包括两个部分，一个是北京电子城有限责任公司开发的国际电子总部和 IT 产业园，另一个是已销售完毕的丽水嘉园 8、9 号楼，其由北京市丽水嘉园房地产开发有限公司负责开发。图图 4：公司国际电子总部与公司国际电子总部与 IT 产业园项目位置产业园项目位置 资料来源：公司公告 渤海证券研究所 国际电子总部分为 4 个区域，计划建设 11 栋科研办公楼，规划建筑面积 56 万平方米。IT 产业园也划分为 4 个地块，计划建设 21 栋工业厂房，总建筑面积 49 万平方米。IT 产业园 B1、B2 厂房已完工约 8 万平方米，预计今年进行结算。对于公司的土地储备，公司计划根据市场情况和园区整体建设进度分片滚动开发，预计“十二五”期间权益土地基本开发完毕。研究报告研究报告公司深度研究公司深度研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 of 11 公司土地储备均为老工业基地升级改造划拨而来，土地成本低廉。项目位于北京东北四五环之间，区位优势明显，由于距 CBD 距离较近，项目售价高，公司项目毛利率高。B1、B2 厂房在 08 年进行销售，均价约为 60007000 元/平方米，毛利率约 40%。随着房价的整体上涨，当前销售价格达到 1200013000 元/平方米，考虑建筑成本的变化，毛利率可达 70%左右。丽水嘉园小区 8、9 号楼位于北京东四环以内，朝阳公园南侧，建筑面积共计 4.5万平方米，项目已经全部销售完毕，均价约 25000 元/平方米，预计今、明两年进行结算。园区地产出租是公司的一个稳定的收入来源，公司持有 12 万平方米的物业，虽然租金水平不高，但年租金收入 9000 万元左右，是一笔稳定的现金收入。另外，物业管理也是公司的收入来源之一。4.公司公司未来发展可期未来发展可期 2007 年 12 月，中关村科技园区管委会与平谷区人民政府签订了共建马坊高新技术产业基地的协议，电子城设立全资子公司北京电控合力开发建设有限公司，平谷区政府、马坊工业园区与北京电控合力置业有限公司签署“共建北京电控（马坊）科技产业园协议”。马坊工业园首期 498 亩工业用地已被大股东旗下的公司七星电子获得，后期大约有 900 亩左右的土地，预计由公司进行开发的可能最大。公司计划开发工业园区及相关配套住宅，考虑到马坊工业园的成熟程度，项目还未提上日程。公司作为大股东旗下的唯一地产开发平台，将来将受益于大股东的工业用地改造。北京电控下属企业拥有 400 多万平米的工业用地，主要位于东、北四至五环之间的区域，随着城市规划的不断发展和土地的综合开发利用，这些用地进行升级改造的可能很大，电子城在园区开发与改造中具有丰富的经验，将来将从这些项目中受益。公司的发展战略为：以推动城市产业结构升级，促进区域经济增长为动力，以电子城高科技产业园区的标准化复制为主要业务发展模式，科学有效的开发现有资源。同时，将充分借助北京电控的高科技产业背景及产业发展战略，结合国家、地方的相关经济发展规划，加快土地储备工作，力争 5 年内增添新的开发储备用地，为电子城高科技产业园区标准化的复制作好充分的准备。在当前住宅房地产严厉调控的政策背景下，公司作为面向于电子信息新兴产业的园区开发者，不但成为房地产调控政策的避风港，还将受益于国家重点扶持的战略新兴产业的一系列优惠政策。我们认为，稳定增长将是未来几年公司发展的主要目标，公司优良的土地储备将为公司的稳定增长提供充分的保障。研究报告研究报告公司深度研究公司深度研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 of 11 5.盈利预测盈利预测与投资评级与投资评级 公司当前主要的开发项目为 IT 产业园 B1、B2、B4、B5 厂房，国际电子总部 3#地块 1、2 号楼，丽水嘉园小区 8、9 号楼。根据调研情况，丽水嘉园小区 8、9 号楼已经销售完毕，预计今、明两年各结算一半左右。B1、B2 也已销售完毕，预计今年共结算 8 万平米左右。B4 厂房预计明年进行结算。B5 厂房将有一半的面积进行销售，部分面积自用。表表 1：公司公司 10-11 年预计项目结算情况年预计项目结算情况 项目 建筑面积(万平米)预估结算面积（万平米）预估结算收入（亿元）2010E 2011E 2010E 2011E 丽水嘉园 8、9 号楼 4.5 2.2 2.3 5.5 5.75 IT 产业园 B1 厂房 5.7 5 0.7 3.3 0.45 IT 产业园 B2 厂房 3.7 3 0.7 1.95 0.45 IT 产业园 B4 厂房 0.9 0 0.9 0 0.8 IT 产业园 B5 厂房 1.4 0 0.8 0 0.52 M3 工业厂房西侧半栋 1-4 层 1.1 1.1 0 0.8 0 国际电子总部 3#地块 1 号楼 3 0 2 0 2.6 国际电子总部 3#地块 2 号楼 7.3 0 5 0 6.5 合计 11.3 12.4 11.55 17.07 资料来源：公司公告 渤海证券研究所 我们预计公司 10 年营业收入为 13.03 亿元，净利润 3.96 亿元，EPS 为 0.68 元。预计 11 年公司营业收入 18.62 亿元，净利润 5.37 亿元，EPS 为 0.92 元。首次覆盖给予买入评级。风险因素主要为园区开发进度不能按照计划完成，另外，若在房地产调控趋严的情况下，房地产价格大幅下跌，将对公司的盈利产生较大影响。研究报告研究报告公司深度研究公司深度研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 10 of 11 渤海证券股票投资评级说明渤海证券股票投资评级说明 1、买 入：未来 12 个月内股价超越大盘 15%以上；2、中 性：未来 12 个月内股价相对大盘波动在-15%15%之间；3、卖 出：未来 12 个月内股价落后大盘 15%以上。渤海证券行业投资评级说明渤海证券行业投资评级说明 1、买入：行业股票指数超越大盘；2、中性：行业股票指数基本与大盘持平；3、卖出：行业股票指数明显弱于大盘。重要声明重要声明 1：本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，不保证该信息未经任何更新，也不保证本公司做出的任何建议不会发生任何变更。在任何情况下，报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或询价。在任何情况下，我公司不就本报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。我公司的关联机构或个人可能在本报告公开发表之前已经使用或了解其中的信息。本报告的版权归渤海证券股份有限责任公司所有，未获得渤海证券股份有限责任公司事先书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“渤海证券股份有限责任公司”，也不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。重要声明重要声明 2：本报告 PDF 版由郭靖唯一制作。研究报告研究报告公司深度研究公司深度研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 11 of 11 渤海证券研究所机构销售团队渤海证券研究所机构销售团队 黄锋 022-28451131 13512060965 谢晓冬 022-28451849 13820872805 渤海渤海证券研究所证券研究所 天津 天津市南开区宾水西道 8 号 邮政编码：300381 电话：（022）28451888 传真：（022）28451615 北京 北京市西城区阜外大街 22 号 外经贸大厦 11 层 邮政编码：100037 电话：（010）68784253 传真：（010）68784236 渤海证券研究所网址：