经济型连锁酒店施工中的问题研究施工管理.ppt

经济型酒店建造中应关注的专业问题经济型酒店建造中应关注的专业问题经济型酒店建造中应关注的专业问题经济型酒店建造中应关注的专业问题经济型酒店的定位及物业选择经济型酒店的建筑结构问题经济型酒店的各系统及设备选型问题经济型酒店的功能配置及材料的选用经济型酒店的各项运营手续的办理经济型酒店的投入和产出一、经济型酒店的定位及物业选择一、经济型酒店的定位及物业选择定位经济型酒店定位要准确，不能解释为低档经济型酒店不应出现所谓的星级标准的套用地址选择地址选择首要因素是位置在各个省会城市、自治区首府、直辖市、旅游繁华地区靠近繁华商业区人流较大的街道距离政府和各个办事机构较近的的区域交通便利地带市中心商务区旅游度景区或度假区配套齐全的星级酒店附近建设前该做什么建设前该做什么管理团队的搭建前期策划与定位专业的酒店顾问公司上医治人 中医防病 下医治病综合指数高的设计管理人员（业主方）选择合适的建筑设计院适合的二次设计院具可操作性的开发建设进度正规、有实力的建筑队伍忠诚的建立对设计院和设计师的要求对设计院和设计师的要求综合指数乐感、艺术感对比例和尺度的掌握(5的平方根-1)/2对酒店的认知度与业主的协调能力建设前该做什么建设前该做什么第 二 步 过程控制建设过程控制（筹建）筹备阶段的控制经营中的节奏掌握（运营与营销）无法插接的电源无法插接的电源二、经济型酒店的建筑结构问题二、经济型酒店的建筑结构问题对建筑物的选择（一）建筑结构可利用性或可塑性有可改造成所需规格的客房的空间和面积 可靠、安全、同样多的面积出更多的房间再次分割 涉及结构改造问题与相邻建筑的关系与其他建筑合为一体的，应有独立通道和垂直交通对建筑物的选择（二）水、电、空调、供暖、排污系统的可靠性总电量水量是否够用、热水系统（借用、可独立计量）垂直交通的问题原则上四层以上应设置电梯结构确认结构确认新选择的建筑物需要由有资质的单位确认有改造条件 具备完整的建筑图纸、原建筑的水电、强弱电、空调图纸符合未来改造条件对于结构安全的保证（房屋安全鉴定报告、抗震8级）关于设计关于设计结构改造二次设计方案、施工图系统设计消防、监控、弱电、水、电设计中的重点内容设计中的重点内容消防（烟感、喷淋）系统监控系统平面布局弱电系统噪音控制设计取费设计取费一般按照工程造价%计提，通常比例2-5%；部分设计可以由施工单位完成（消防、语音、网络）三、经济型酒店的各系统及设备选型问题三、经济型酒店的各系统及设备选型问题经济型酒店的分系统给排水系统强弱电系统空调采暖系统交通系统消防和监控系统语音和网络系统酒店信息管理系统标识系统节能分体运行热水来源：利用附近资源、自动热水锅炉、电热水器、气源热水器等冷暖供应：分体空调、VRV空调、暖气经济型酒店设备选择（一）经济型酒店设备选择（一）举例：气源热泵热水器的能效比举例：气源热泵热水器的能效比经济型酒店设备选择（二）经济型酒店设备选择（二）电梯的选择语音和数据系统门锁系统（IC卡锁和磁卡锁）洁具和五金基本配置（一）基本配置（一）理想面积3000-4000平方米100-120间客房30-50平方米左右大堂,大堂有4-6个休息位、有一个小的人员二次分流区有早餐厅（有条件的）可供简单中晚餐、酒吧功能基本配置（二）基本配置（二）大堂区域有公共卫生间工作间置放简单工具便利售货设施基本配置（三）基本配置（三）非独立的商务功能，供随时使用传真机、复印机、打印设备、电脑IC卡或磁卡电话ATM取款机告示及广告宣传栏基本配置（四）基本配置（四）客房宽带、网络办公需要与订房系统的连接办公室（店长、财务）员工用房四、经济型酒店的功能配置及材料的选择四、经济型酒店的功能配置及材料的选择房间设计房间设计最低配置：纯空间不少于10米床、床头柜（至少一个）、桌、椅子、行李架（可折叠）、挂衣处电视、空调、电话、宽带插口卫生间卫生间紧凑、方便淋浴为首选（0.8平米空间）节水型混合器固定挤出式沐浴器防滑设计房间与外部房间与房间、卫生间与卫生间房间与卫生间楼道与房间对选用材料的要求隔音问题隔音问题干扰是大问题干扰是大问题 隔音问题的解决隔音问题的解决房间窗户使用中空玻璃楼道里不能使用硬地面隔墙的材料门的材料（加隔音条）经济不等于低档不能出现高档的东西，重装饰轻装修应该尽量选用实用、耐用的材料原则上使用8-10年色彩尽量简单，控制在2-3色对使用材料的要求对使用材料的要求对尺度的把握对尺度的把握固定装饰材料固定装饰材料油漆色彩家具式样主题墙内容玻璃材料的使用各功能的墙地砖风格酒店外广告方式（LED、吸塑灯箱、喷绘、霓虹灯）材料选择材料选择环保是前提防滑硬质地砖涂料房间地面选择顺序：复合地板、竹制、木质、地砖、地毯等亮白色洁具投入的控制投入的控制费用曲线尽量靠近X轴，倾角越小、利润空间越大A：固定费用B：总成本2 B：总成本1 Y：收入 XY盈亏平衡点盈亏平衡点1盈亏平衡点盈亏平衡点1统一酒店文化统一酒店文化选择统一概念、确认统一文化命题使用固定色彩统一大堂理念小餐厅与极限配置（最小、最大）确认门牌导向牌确认酒店外观风格色彩与光线色彩与光线照明系统设置工作照明、事故照明、应急照明、景观及泛光照明等，采用高效节能型灯具及光源 最好不超过两种颜色以暖色调为宜、颜色明快使用暖光源与二次光源导向系统导向系统明示酒店的功能安全提示（卫生安全、物品丢失、非宾客侵入）减少工作内容（提倡自助式服务）固定宣传架固定宣传架设计统一放置宣传品适用的架子和盒子酒店内统一摆放位置房间内的统一摆放艺术品艺术品体现酒店文化加深客人记忆营造氛围统一艺术品统一艺术品画画框艺术品、摆件灯饰布艺五、经济型酒店的各项运营手续的办理五、经济型酒店的各项运营手续的办理各种证照的办理各种证照的办理房屋的租赁备案消防特种行业卫生许可环保筹备阶段的控制（一）筹备阶段的控制（一）制定全面、准确的筹备计划准确掌握筹备节奏，与筹建合理配合选购符合经济型酒店定位的可移动用品选择符合酒店主题的艺术品招聘和培养管理及服务人员办理各种开业前相关证照筹备阶段的控制（二）筹备阶段的控制（二）制定满负荷运转方案做好验收的全部准备工作(成立专门小组、设备、钥匙、资料)调试各种监控、自控、网络系统功能各种技术资料和竣工图纸的交接和存档基建决算的准备制定经营预算工地交接程序工地交接程序建筑物交接书面格式确认移交给施工公司的书面确认施工完毕验收文件确认满负荷运转方式验收后尾保期内容确认可移动物进场程序可移动物进场程序办公用品按照进度分类进店床-家具-棉织品-一次性用品-艺术品电脑-电话-电视和其他电器签署收货清单方式开荒与衔接开荒与衔接开荒时寻找和发现施工存在问题制定表格填写记录确认内容汇总与施工单位协调维修再次单项验收并移交六、经济型酒店的投入和产出六、经济型酒店的投入和产出投入与产出的应关注的指标投入与产出的应关注的指标单位面积和单房造价总投资额投资回收年限每年营利水平经营指标的考核（销售指数及GOP）装饰工程造价控制装饰工程造价控制施工单位和业主（建设单位）的工程结算依据施工单位和业主（建设单位）的工程结算依据装饰工程合同图纸定额单价取费施工方案编制装饰工程报价包括的内容装饰工程报价包括的内容编制说明分部分项工程报价表包括：施工图工程量、定额单价、合价、总计、取费、利润和税金等工料分析装饰工程报价的组成装饰工程报价的组成直接工程费直接费（人工费、材料费、施工机械使用费）其他直接费现场经费（临时设施费、现场管理费）经济型酒店的采购成本控制经济型酒店的采购成本控制采购过程中应该关注的一些问题零库存的概念经济型连锁酒店的集团采购合同的管理采购人员选用采购人员选用道德水准语言能力知识水平判断法制观念采购在酒店的作用采购在酒店的作用企业经营者的顾问新知识的来源提出最合理的建议控制（数量 质量 和节奏）在需求之前有准备否定作用采购生成采购生成部门提出要求采购反馈意见报相关部门批准特别例外采购过程中应该关注的一些问题（一）采购过程中应该关注的一些问题（一）识别采购需要的原则 采购权限不宜几个部门分享保证采购质量的原则 只选对的，不选贵的（雕牌洗衣粉）就地采购的原则 考虑运输费用、减少储存空间采购过程中应该关注的一些问题（二）采购过程中应该关注的一些问题（二）批量平均的原则 考虑包装大小追求简单化采购的原则 食品和设备；客用和自用采购过程中应该关注的一些问题（三）采购过程中应该关注的一些问题（三）采购节能产品的原则 电器、灯泡、空调采购再生的产品的原则 考虑有毒性，纸、玻璃、铝制品租用原则 每年使用次数很少的物品（装饰、工具等），减少场地占用和维护费用采购过程中应该关注的一些问题（四）采购过程中应该关注的一些问题（四）关注供应商的原则 明确产品执行标准，充分交底减少一次性用品的采购原则 不可降解物品的采购尽量避免减少包装的原则质量保证文件、维护保养有限期（中间商，如：汽车、电梯、空调）、厂家、交货期、地点、包装要求心理价格：厂家的折扣让利尽量依靠各个集团的采购能力降低成本不一定便宜就好（只买对的，不选贵的）注意事项注意事项零零库存库存市场的掌握供应商的信誉长期有节奏的合同交通用货的节奏有效期与退回资料的管理资料的管理样品的更新新产品的了解合同单据的保留供应商的历史企业的信誉企业的信誉遵守游戏规则按时付款尊重对方要求合理过度压价的负面影响双嬴互利合同的制定合同的制定1.合同主体2.内容：时间、地点、名称 规格、型号、重量 单价、总价、预付款、付款方式 交货时间、交货地点、运输方式、包装要求 保修内容、保险、违约条款、不可抗力签约人、审核程序、有效文件、盖章等采购合同谈判过程应注意采购合同谈判过程应注意根据产品质量要求确定采购规格 供应商的选择：资质评审与时段复审 A、应该选择有比较稳定的供应酒店历史的公司作为选择的对象 B、对供应商的复审，分供货的种类规定时间要求 供应商理解认同企业品质的标准并令其承诺从若干供应商获取价目表、比价批量采购现金折扣等技术手段的应用 经济型酒店经济型酒店运营成本预算与过程控制运营成本预算与过程控制郑延涛 7天连锁酒店北京开发总经理经济型酒店经营中的成本管理经济型酒店经营中的成本管理经济型酒店利润的定义经济型酒店成本概念应控制的费用细项费用的控制成本管理财务数字不是衡量酒店利润最大化的唯一标准要让时针走得准，必须控制好秒针的运行省钱比挣钱容易准确定义酒店利润准确定义酒店利润毛利润营业利润利润总额 利润率销售指数=平均房价*平均出租率GOP成本及费用的组成成本及费用的组成营业税金工资及福利营业费用 服务用品、清洁用品、洗涤费等 生财用品摊销（玻瓷银、制服、棉织品）印刷及文具、通讯费、交通费等 其他能源费用租金装修摊销工资及福利的构成工资及福利的构成人员的构成（16-18间房/人，0.26-0.3人房比）下岗或内退人员、实习生、专业化公司、人力外包 店长、店助、值班经理、前台、客房、维修技师、保安工资的组成（不超过20%，收入高的15%）基本工资、绩效工资、奖金、期权福利（以广州为例）四险一金（养老12%+8%、工伤2%+0、医疗8%+2%、失业2%+1%、生育0.7%+0、住房5%+5%）成本控制成本控制广义广义狭义的成本餐饮成本：食品原材料客房成本：客房小酒吧商品商品成本：商品成本广义的成本人工成本洗衣成本各营业部门营业费用运营费用控制方法运营费用控制方法事前控制：指定总指标选择恰当的考核和控制参数（KPI）事中控制：有计划性的开支以及实时控制严格控制进销渠道和环节关注细节、落实奖惩运营费用控制的主要方面运营费用控制的主要方面把好采购关，性价比高用品的控制（环保、更换、常住客奖励）洗涤成本与更换能源及维修费用（节能环保材料、性价比）人力资源成本（基本工资与期权、培训、考核）租金成本的控制（收入的25%为上限）摊销内容与年限的约定费用的控制费用的控制服务用品间天一倍量的确定盘点的作用可控及不可控成本的划分可计入部门损益的项目