房地产行业评估方法及案例.doc

388、房地产开发经营房地产业预收帐款分析法一、 行业介绍（一）行业概况1、房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 2、房地产业主要包括以下一些内容： （1） 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等; （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。 （二）经营特点1、位置的固定性和不可移动性。 2、使用的长期性。 3、影响因素多样性。 4、投资大量性。 5、对银行等融资机构的依赖性（三）行业税收问题：税务部门对房地产行业纳税人仅从纳税申报表和财务报表获取征管信息，而对纳税人具体施工工程及真实销售情况难以准确掌握。经常发生零申报、申报不实甚至不申报等现象，给税收监控造成困难，税款流失或滞后现象很严重。（四）行业经营类型划分1、按照开发的阶段可分为土地买卖和项目开发两个阶段。2、按照开发的对象可分为旧城改造和新城建设两种对象。3、按照开发的性质可分为住宅（普通、公寓和别墅）和商用（写字楼、商铺）两类性质。二、 评估方法预收帐款分析法1、适用对象：开发、销售期房且周期较长的地产企业。2、原理描述：由于近几年房地产行业的火爆，预售现象非常普遍，此方法从预收帐款入手，分析评估房地产税收问题。3、评估模型主要指标：A.预收账款税款比对指标预收账款与已申报纳税房地产开发业务收入税款比对指标=已纳房地产开发业务收入税款÷（期末预收账款-期初预收账款+主营业务收入本期累计数）B.预收账款收入比对指标预收账款与已申报纳税房地产开发业务收入比对指标=（期末预收账款-期初预收账款+主营业务收入本期累计数）- 已申报纳税房地产开发业务收入C.预付账款代征收入比对指标预付账款与已申报代征业务收入比对指标=（期末预付账款-期初预付账款）- 已申报代征业务收入D.预收账款所得税比对指标预收账款与已纳企业所得税税款比对指标=（期末预收账款-期初预收账款）×企业所得税预计利润率+利润总额×企业所得税税率-已纳企业所得税其他常规指标：E.营业税负担率营业税负担率指标=本期累计已纳营业税÷本期累计应税营业额F.土地增值税结构指标已纳土地增值税结构指标=某预征率项目已纳土地增值税÷本期累计已纳土地增值税4、标准值参数范围A16.6% > B > 6.1%C 一般为0D 一般为0E 5%F 15、数据获取途径：企业预收帐款报表、纳税申报表6、疑点判断：若A、B、C、D偏离标准值，可能存在预收账款未全额申报纳税的疑点7、应用要点：直接先从与预收帐款的A、B、C、D指标入手，若偏离参考范围再进一步分析其他常规指标。三、参考案例：对某房地产开发有限公司项目部的纳税评估案例一、确定对象根据××市地方税务局纳税评估工作安排，确定××房地产开发有限公司项目部为纳税评估对象，纳税评估组对其2008年1月至6月地方各税的申报缴纳情况进行纳税评估。二、评估分析（一）企业基本情况。××房地产开发有限公司成立于1998年6月；注册类型：其它有限责任公司；注册地址：××市××区××路；经营范围：房地产开发及销售；公司在A地方税务机关注册登记，征收方式：查账征收，自2007年起，享受西部大开发税收优惠政策，减按15%的税率征收企业所得税。纳税评估项目“××项目”小区位于××经济技术开发区，属于B地方税务机关管辖范围，于2005年11月成立项目部并在B地方税务机关办理税务登记，实行查账征收，并委托代征施工企业建筑安装营业税等。总投资39,966.1万元，占用土地面积261,450.20平方米，总建筑面积236,647平方米，包括普通住宅、商业用房、车库和非普通住宅。（二）案头审核分析。评估人员根据项目部向B地方税务局报送的资产负债表、现金流量表、利润表、税务登记档案、纳税申报表；查询地税综合征管系统的申报数据；从计委、建委、规划、土地、房管部门收集房地产市场的外部信息，进行案头审核分析，发现该项目部申报数据有疑点，分析如下：表一：项目年初数年末数变动额变动率预收账款396,665,852.78634,966,493.96238,300,641.1860.08%其它应收款35,503,965.2675,440,102.2939,936,137.03112.48%预付账款289,710,612.26 346,067,733.37 56,357,121.11 19.45%其它应付款49,894,262.61 55,533,444.58 5,639,181.97 11.30%固定资产原价5,183,702.38 7,005,718.38 1,822,016.00 35.15%长期股权投资5,000,000.00 -5,000,000.00 -100.00%主营业务收入000表二：项目发生额申报完税额差异额差异率预收账款238,300,641.1825,694,320.37212,606,320.8189.22%预付账款56,357,121.1124,307,859.4232,049,261.6956.87%表三：房地产开发业务税种税目申报计税金额已纳税额比率税率营业税销售不动产25,694,320.371,284,716.0215%城市维护建设税营业税1,284,716.0289,930.1317%教育费附加营业税1,284,716.0238,541.4813%地方教育附加营业税1,284,716.0212,847.1611%土地增值税普通住宅6,926,280.3734,631.4110.5%商业用房18,768,040.00187,680.4011%土地增值税小计25,694,320.37222,311.81企业所得税0.00印花税产权转移书据25,694,320.3712,847.1610.05%技术合同221,000.0066.3010.03%建筑安装工程承包合同24,036,9007,211.0710.03%建设工程勘察设计合同50,00025.0010.05%印花税小计20,149.53城镇土地使用税中等城市130,725.1915,075.7017元/平方米合计2,583,571.83委托代征业务税种税目申报计税金额已代征税额比率税率营业税建筑安装24,036,859.42721,105.8113%其它服务271,00013,550.0015%营业税小计24,307,859.42734,655.81城市维护建设税营业税734,655.8151,425.9117%教育费附加营业税734,655.8122,039.6513%地方教育附加营业税734,655.817,346.5711%企业所得税附征24,036,859.21360,552.8911.50%附征271,000.005,420.0012%印花税建筑安装工程承包合同24,036,859.427,211.0710.03%建设工程勘察设计合同50,000.0025.0010.05%技术合同221,000.0066.3010.03%印花税小计24,307,859.427,302.37合计1,283,845.961、房地产开发业务收入分析（1）申报房地产开发业务收入计税金额与已纳税额比对指标=已纳税额÷（申报计税金额×适用税率）。项目部2008年1月至6月申报房地产开发业务收入25,694,320.37元，从表三可以看出，申报缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税计税金额与已纳税额比对指标均为1。说明申报的税种齐全，适用税率正确，计算准确。（2）预收账款与已申报纳税房地产开发业务收入税款比对指标=已纳房地产开发业务收入税款÷（期末预收账款-期初预收账款+主营业务收入本期累计数）=1,661,193.76÷（634,966,493.96-396,665,852.78+0）=0.697%按照政策规定，自2005年7月1日起对从事房地产开发业务的纳税人（经济适用住房除外），预收购房款按规定申报缴纳营业税5%、城市维护建设税7%（位于市区）、教育费附加3%、地方教育附加1%、产权转移书据印花税0.05%、预缴土地增值税（普通住宅5；写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等商品房的预征率为1%；开发土地使用权转让的预征率为2%）。从事开发普通住宅项目的综合税负率为6.1%；从事开发写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等商品房项目的综合税负率为6.6%；从事开发土地使用权转让项目的综合税负率为7.6%。该开发项目包括普通住宅和营业用房，预收账款与已纳房地产开发业务收入税款比对指标应大于6.1%、小于6.6%。计算项目比对指标为0.697%，与6.1%相比相差5.403%，与6.6%相比相差5.903%，存在预收账款未全额申报纳税的疑点。（3）预收账款与已申报纳税房地产开发业务收入比对指标=（期末预收账款-期初预收账款+主营业务收入本期累计数）- 已申报纳税房地产开发业务收入=（634,966,493.96-396,665,852.78+0）-25,694,320.37=212,606,320.81元。一般情况下，预收账款与已纳房地产开发业务收入比对指标应为0，从此指标和表二可以看出，差异212,606,320.81，差异率为89.22%，存在预收账款未全额申报纳税的疑点。（4）营业税负担率指标=本期累计已纳营业税÷本期累计应税营业额=1,284,716.02÷238,300,641.18=0.539%。房地产开发业务的营业税税率为5%，一般情况下，营业税负担率应等于5%。而项目部营业税负担率仅为0.539%，相差4.461%，存在未足额申报缴纳营业税的疑点。（5）已纳土地增值税结构指标=某预征率项目已纳土地增值税÷本期累计已纳土地增值税。普通住宅=34,631.41÷222,311.81×100%=15.57%；商业用房=187,680.40÷222,311.81×100%=84.43%。正常情况下，两者的比值应为1。通过计算可以看出，比值小于1，存在少申报缴纳土地增值税的疑点。2、委托代征业务（1）申报代征计税金额与已代征税额比对指标=已代征税额÷（申报代征计税金额×适用税率），正常情况下，比值为1。该项目部2008年1月至6月申报应代征税款的计税收入为24,307,859.42元，从表三可以看出，该项目部申报代征代缴营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、企业所得税计税金额与已代征税额比对指标均为1。说明申报的税种齐全，适用税率正确，计算准确。（2）预付账款与已申报代征业务收入比对指标=（期末预付账款-期初预付账款）- 已申报代征业务收入=（346,067,733.37 -289,710,612.26）-24,307,859.42=32,049,261.69元。一般情况下，预付账款与已申报代征业务收入比对指标应为0。计算指标和表二可以看出，指标不为0，差异32,049,261.69，差异率为56.87%，存在预付工程款未足额代征地方各税的疑点。3、企业所得税（1）申报与认定信息核对。申报税种认定税种，纳税事项认定中企业所得税征期类型为：“按季申报缴纳，于本季度终了后15日内”。但是纳税评估期无企业所得税申报、征收记录。（2）预收账款与已纳企业所得税税款比对指标=（期末预收账款-期初预收账款）×企业所得税预计利润率+利润总额×企业所得税税率-已纳企业所得税=（634,966,493.96-396,665,852.78）×15%-6,009,726.25×15%-0=4,460,305.49 元。一般情况下，预收账款与已纳企业所得税税款比对指标应为0，差异4,460,305.49，存在预收购房款（或定金）未按规定预缴企业所得税的疑点。4、个人所得税（1）申报与认定信息核对。申报税种认定税种，纳税事项认定中有工资、薪金所得，利息、股息、红利所得个人所得税，征期类型为：“按月申报缴纳，于次月7日内”，评估期无个人所得税申报、征收记录。（2）项目部上年同期代扣代缴工资、薪金个人所得税3,176.74元，本期无申报缴纳工资、薪金个人所得税。（3）2008年6月现金流量表：“分配股利、利润或偿付利息支付现金2,930,856.50元”，本期无申报股息、红利个人所得税。（4）从表一可以看出，评估期长期股权投资变动率为 -100.00%，收回长期股权投资5,000,000.00，可能存在用收回的长期股权投资产生的投资收益分配股利。从以上分析可以看出，存在未按规定代扣代缴工资薪金所得、股息红利所得个人所得税的疑点。5、印花税（1）从表三可以看出，产权转移书据、技术合同、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同印花税计税金额与已纳税额比对指标均为1，无异常。（2）通过申报与认定信息核对：印花税申报税目认定税目。纳税事项认定中有：财产保险合同、财产租赁合同、其它账簿印花税，征期限类型为：“按次申报缴纳，于次月10日内”；上年同期有申报征收记录。本期无财产保险合同、财产租赁合同、其它账簿印花税申报征收记录，存在少申报缴纳印花税的疑点。6、城镇土地使用税从表三可以看出，城镇土地使用税计税金额与已纳税额比对指标为1，说明适用税率运用正确、数据计算准确。根据外部收集的信息， “××项目”占用土地面积261,450.20平方米，与申报土地面积相符，城镇土地使用税缴纳情况无异常。7、其它相关项目审核从表一可以看出：（1） “其它应收款”增加39,936,137.03，变动率为112.48%，“其他应付款”增加5,639,181.97，变动率为11.30%，预收账款增加238,300,641.18，变动率为60.08%，且余额偏大，存在利用“其它应收款”、“其他应付款”隐瞒预收购房款的疑点。（2）固定资产原值增加1,822,016.00元，变动率为35.15%，存在其他涉税疑点。（3）“营业外支出”本期累计支出515,681.28元，金额偏大，存在调节“预收账款”和个人所得税涉税疑点。三、约谈核实评估人员根据评估分析情况，制作纳税评估工作底稿。针对纳税评估分析疑点，发出税务约谈通知书。该项目部财务负责人根据税务约谈通知书所列疑点，携带有关账册和证明资料如期到税务机关进行了税务约谈。评估人员对其所作的解释和举证逐一核实。（一）××房地产开发有限公司开发A地方税务局辖区内“××小区”1期和B地方税务局辖区内“××项目”两个项目，分别设立两个项目部，未单独编制会计报表，对外报送的财务报表是公司的财务报表。所列的“预收账款”科目包括“××小区”1期工程预售房款212,664,320.81元和“××项目”预售房款25,636,320.37元。“××小区”1期项目已在A地方税务局申报纳税。“××项目”还通过“其它应付款”收取定金58,000 .00元，2008年1月至6月“××项目”应计税金额为25,694,320.37 元，其中：普通住宅6,926,280.37元，非普通住宅18,768,040.00元。工程项目预收账款定金会员卡计税金额××项目25,636,320.3758,00025,694,320.37××小区212,664,320.81180,000-614,000212,230,320.81小计238,300,641.18238,000-614,000237,924,641.18与项目部的申报数据比对一致，预收账款差异与营业税负担率差异排出。据此，预收账款未全额申报纳税和未足额申报缴纳营业税的疑点排除。（二）“预付账款”与已代扣税金计税金额不符，相差较大主要原因是：预付工程款包含“××小区”1期工程项目的部份。1、2008年1月至6月共支付工程款57,459,887.74元，除通过“预付账款”核算外,还通过“应付账款”核算和直接记入“工程成本”，具体情况为：“预付账款”56,357,121.11元，“工程成本”826,331.47元，“应付账款”276,435.16元。2、所付的工程款中：“××小区”1期工程款29,905,801.82元，已在A地方税务局申报完税；“××项目”工程款27,554,085.92元，其中：（1）纳税人自行到B地方税务局开具税务发票，申报纳税工程金额2,817,356.43元；（2）项目部代征已申报完税工程金额24,307,859.42元；（3）未申报缴纳工程金额428,870.07元的建筑安装相关税收，其中：营业税12,866.10元，城市维护建设税900.63元，教育费附加385.98元，地方教育附加128.66元，印花税128.66元，企业所得税6,433.05元，合计20,843.08元。经与企业财务人员约谈，企业财务人承认税款己代征，但未及时申报缴纳，同意及时补缴税款。（三）企业已按规定代扣代缴“工资薪金所得”个人所得税，并已向A地方税务局申报缴纳；现金流量表显示有分配股利、利润或偿付利息支付现金，属于支付银行借款利息，不涉及代扣“股息、红利所得”个人所得税问题；收回长期股权投资无投资收益，不涉及股利分配。未按规定代扣代缴工资薪金所得、股息红利所得个人所得税的疑点排除。（四）公司在A地方税务局预缴了企业所得税200,000.00元，在B地方税务局未预缴。未预缴企业所得税=25,694,320.37×15%-6,009,726.25×(25,694,320.37÷237,924,641.18)×15%=480,770.48元。经与企业财务人员约谈，企业财务人承认由于政策不熟悉，未及时申报预缴企业所得税480,770.48元，同意及时补缴税款。（五）财产保险合同、其它帐薄印花税已在A地方税务局申报缴纳，公司不涉及财产租赁合同印花税。少申报缴纳印花税疑点排除。（六）固定资产增加1,822,016.00元，其中：车辆1,792,658.00元，电子、办公设备29,358.00元，新增车辆车船税已由保险公司代收代缴；营业外支出本期发生额515,681.28元，其中：抗震救灾捐赠268,978.30元，××市庆捐赠200,000.00元，其他捐赠1,000.00元，防雷装置罚款3,000.00；其它应收款期末余额75,440,102.29元；其他应付款期末余额55,533,444.58元，发生额中含预收定金58,000.00已按规定申报纳税。固定资产变动情况、营业外支出构成、其它应收款、其他应付款核算情况均不涉及应税未税情况，疑点排除。综上所述，通过公司财务负责人解释说明及举证，经评估人员的核实，案头分析疑点已全部清楚。该项目部未申报预缴企业所得税480,770.48元；己代征未缴纳营业税12,866.10元、城市维护建设税900.63元、教育费附加385.98元、地方教育附加128.66元、印花税128.66元、企业所得税6,433.05元，合计501,613.56元。四、评估处理根据评估分析和约谈核实情况，评估人员得出纳税差异符合性结论，制作纳税评估报告和纳税评估结论移交主管税务机关。该项目部自行申报补缴了企业所得税480,770.48元；己代征未缴纳的营业税12,866.10元、城市维护建设税900.63元、教育费附加385.98元、地方教育附加128.66元、印花税128.66元、企业所得税6,433.05元，合计501,613.56元，并依法接受了相关处理。