第3节-房地产估价报告写作-案例(套房).doc

广西某某房地产评估有限公司 房地产抵押估价报告项目名称: 南宁市青山路10号澳洲丽园15单元15-*号房房地产抵押价值评估委托方：某某估价方：广西某某房地产评估有限公司估价人员：* * 估价作业日期：2011年1月14日至2011年1月17日估价报告编号：(桂)某某（2011）(房)字第004号目 录一、致委托方函2二、估价师声明3三、估价的假设和限制条件4四、估价结果报告5五、附件8六、估价技术报告（仅供估价机构存档和有关政府主管部门查阅）9致委托方函某某：受您委托，我公司于2011年1月14日至1月17日对位于南宁市青山路10号澳洲丽园15单元15-*号房房地产抵押价值进行估价，估价目的是为确定估价对象房地产抵押贷款额度提供参考依据。根据国家有关法律法规和技术规范要求，我公司估价人员对估价对象进行认真的实地勘察，收集必需的房地产市场信息资料，选择适宜的估价方法，对估价对象进行科学、公正的估价。估价对象房地产建筑面积为137.06平方米，于估价时点2011年1月14日在满足本报告已说明的全部假设限制条件下的抵押价值估价结果为：房地产单价：7994元/平方米；房地产总价值：109.57万元（大写：壹佰零玖万伍仟柒佰元整）；币种：人民币。 广西某某房地产评估有限公司法定代表人： 二一一年一月十七日估价师声明我们郑重声明：1.我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行估价；因专业职责范围，我们对建筑面积也未进行实地测量。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.我们依据委托方提供的资料进行估价，委托方对其所提供资料的真实性、合法性负责。8.本估价报告及估价结果仅限于为确定估价对象房地产抵押贷款额度提供参考依据。估价方不为委托方在估价目的界定范围以外使用本报告及估价结果的行为负责。注册房地产估价师签名：估价假设和限制条件一、本次估价的假设条件1.本次估价以南宁市房地产市场在估价时点为自由开放、完全竞争状态下的公开市场为假设前提。2.本次估价以委托方提供的资料真实、合法、有效为前提。3.受专业所限，本次估价无法、也不可能对估价对象房屋内部结构进行测试，因此不能确定估价对象房屋内部结构是否存在受损情况；本次估价设定估价对象房屋的结构、设施和设备质量合格，且处于正常、合理的使用和维护状况；如出现与该设定不符的情况，估价方概不负责。4.估价建筑面积以委托方提供的房屋所有权证复印件上载明的建筑面积为准，估价人员进行了实地查看，但未进行实地测量。5.因委托方未提供有关土地使用权权属相关证件，本次估价仅依据房屋所有权证判断估价对象为商品房，而商品房所占用的土地一般为出让土地，即本评估结果为公开市场价格，包含房屋建筑物价格及其分摊的国有出让建设用地使用权价格。6.本次估价对象作为住宅用途为目前合法使用前提下的最高最佳使用用途。二、本估价报告及估价结果使用的限制条件1.本报告估价结果是在满足上述全部假设条件下的房地产价格，如上述假设条件发生改变，则需重新进行评估。2.本估价报告仅对估价对象价值的公允性负责，并未考虑房地产处置及重估增值可能承担的税费等对其价值的影响。3.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上。报告的解释权为本估价机构所有，未经本公司书面同意并签章，任何机构和个人不享有该报告书的解释权。4.需提请本报告使用者注意的是：本估价结果是指设定法定优先受偿款为零条件下的房地产抵押价值，并不代表实际的抵押价值，抵押额应由当事人双方根据当地房地产市场实际情况及抵押实现时应交纳的税费和可能发生的风险并结合本报告结果综合确定。三、房地产风险及报告使用提示1.抵押房地产本身风险：房地产由于具有不可移动性、寿命长、价值量大、保值增值的特性，既有适宜作为担保物的一面，也有存在风险的一面。2.抵押期间可能发生的房地产信贷风险关注点：房地产相关政策、利率、房地产市场、通货膨胀等风险关注点。3.估价报告使用者应在综合考虑各种风险因素的前提下，认真通读估价报告全文，合理使用评估价值。房地产估价结果报告一、委托方委托人：某某。二、估价方估价机构：广西某某房地产评估有限公司；机构地址：南宁市新城区竹塘路18号米兰大厦5层501号房；资格等级：贰级；注册证书编号：2009桂建房评字4501A0029；法定代表人：张新杰；联系人：宁顺光；联系电话：0771-5704868。三、估价对象1.估价范围本次估价范围为某某拥有产权的位于南宁市青山路10号澳洲丽园15单元15-*号房，建筑面积为137.06平方米，其中含公摊面积15.18平方米。2.物质实体状况估价对象位于一栋9层钢混结构住宅楼的第6层。该住宅楼为南北朝向，一梯二户，一部消防楼梯，一部电梯，估价对象户型为三房二厅。外部装修状况如下：外墙面刷涂料，楼梯间地面铺瓷砖，墙面刮腻子，铁艺扶手。室内装修如下：厅与房间地面铺木地板，内墙面刮腻子，木踢脚线，客厅做有电视幕墙；入户门为防盗门，室内门为实木门；厨房、卫生间地面均铺防滑砖，墙面瓷砖到顶，天花板铝塑板吊顶；水电齐全，均为暗设。综合评价户型较优，装修状况为中档装修。据委托方介绍，估价对象约于2000年竣工并投入使用；现场勘察房屋维护较好、通风采光较好，判定为完好房，综合成新率为八五成新。3.权益状况估价对象房屋所有权人为某某，系2000年8月向广西万通房地产有限公司购买所得。已取得房屋所有权证，证号为：邕房权证字第01381779号，房屋权属来源合法，该证书上记载抵押等他项权利记录已注销。委托估价方未能提供有关土地的权属证明。4.区位状况估价对象位于南宁市青秀区青山路10号澳洲丽园，区域内主要为单位小区和住宅楼，如：广西水产研究所、东方园、竹青苑、云星钱隆天下等。周边有菜市场、利客隆超市、广西医科大学第一附属医院、琅西小学、南宁市第三中学、广西医科大学、广西水产畜牧学校、各大银行网点、南湖公园等生活配套服务设施，能较好满足居民日常生活的需要。临近的青山路上有城环2线、10、12、30、32、33、47、89、220等多路公交车通行，对内交通较优。四、估价目的委托方拟以估价对象向金融机构抵押贷款，本次估价目的仅为确定估价对象房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2011年1月14日（实地勘察时点）。六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。本报告所评估的房地产抵押价值包含房屋建筑物价格及其应分摊的国有出让建设用地使用权价格。七、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法；2.中华人民共和国土地管理法；3中华人民共和国城乡规划法；4.中华人民共和国物权法；5.中华人民共和国担保法；6.城市房地产抵押管理办法；7.房地产抵押估价指导意见；8.房地产估价规范（GB/T50291-1999）；9.房屋所有权证(证号: 邕房权证字第01381779号);10委托方提供的其他相关评估资料；11.估价方调查、收集的南宁市房地产市场资料。八、估价原则本次估价遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、谨慎原则。九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，根据估价时点南宁市房地产市场状况，考虑估价目的和估价对象用途特征，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，因为南宁市类似估价对象的房地产交易案例比较多，适宜采用市场比较法；同时，估价对象为具有收益的房地产，所以也适宜采用收益法进行评估。市场比较法：是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法：是预测估价对象的未来收益，然后利用适当的资本化率将其转换为价值来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果经估价人员对影响估价对象房地产价格的各因素进行充分调查和科学分析，遵循房地产估价的基本原则和程序，采用适宜的估价方法，确定估价对象建筑面积137.06平方米，于估价时点2011年1月14日在满足本报告已说明的全部假设限制条件下的抵押价值估价结果为：房地产单价：7994元/平方米；房地产总价值：109.57万元（大写：壹佰零玖万伍仟柒佰元整）；币种：人民币。十一、估价人员注册房地产估价师 估价师注册证书号 签 名* 4520100009 * 4520070021 十二、估价作业日期2011年1月14日至2011年1月17日。十三、估价报告应用的有效期在当地房地产市场及估价对象状况未发生重大变化时，本估价报告及估价结果有效期为壹年，即从2011年1月17日起至2012年1月16日止。十四、估价对象变现能力分析估价对象现状为住宅用途，同类房地产在市场上流通较多。考虑到估价对象的自身状况、区位状况以及目前当地房地产市场的供求状况，变现所花时间较短，综上所述，估价对象的变现能力较强。附 件1.房屋所有权证2. 估价对象照片3. 估价对象位置示意图4. 估价机构营业执照5. 估价机构资质证书6. 房地产估价师资格证书7. 估价机构备案证明（以上均为复印件）房地产估价技术报告一、个别因素分析1.估价范围本次估价范围为某某拥有产权的位于南宁市青山路10号澳洲丽园15单元15-*号房，建筑面积为137.06平方米，其中含公摊面积15.18平方米。2.物质实体状况估价对象位于一栋9层钢混结构住宅楼的第6层。该住宅楼为南北朝向，一梯二户，一部消防楼梯，一部电梯，估价对象户型为三房二厅。外部装修状况如下：外墙面刷涂料，楼梯间地面铺瓷砖，墙面刮腻子，铁艺扶手。室内装修如下：厅与房间地面铺木地板，内墙面刮腻子，木踢脚线，客厅做有电视幕墙；入户门为防盗门，室内门为实木门；厨房、卫生间地面均铺防滑砖，墙面瓷砖到顶，天花板铝塑板吊顶；水电齐全，均为暗设。综合评价户型较优，装修状况为中档装修。据委托方介绍，估价对象约于2000年竣工并投入使用；现场勘察房屋维护较好、通风采光较好，判定为完好房，综合成新率为八五成新。3.权益状况估价对象房屋所有权人为某某，系2000年8月向广西万通房地产有限公司购买所得。已取得房屋所有权证，证号为：邕房权证字第01381779号，房屋权属来源合法，该证书上记载抵押等他项权利记录已注销。委托估价方未能提供有关土地的权属证明。二、区域因素分析区域因素是指影响城镇内部区域之间房地产价格水平的因素。根据估价对象所处区域的区位特征及估价对象作为住宅用途的特点，我们主要从繁华程度、交通便捷程度、公共设施配套完备程度、城市规划条件等方面对影响估价对象房地产价格的区域因素进行分析：1.繁华程度估价对象位于南宁市青秀区青山路10号澳洲丽园，地处南宁市青秀区，区域居住环境好，小区入住率高，人流量和人口密度大，是南宁市较好的商住区域，青山路的临街商铺人气旺，商业繁华度较优。2.交通便捷程度价对象位于南宁市青秀区青山路10号澳洲丽园，临青山路，对外交通便利度较优；青山路上有城环2线、10、12、30、32、33、47、89、220等多路公交车通行，对内交通较优。3.公共设施配套完备程度估价对象所处区域其周边有菜市场、利客隆超市、广西医科大学第一附属医院、琅西小学、南宁市第三中学、广西医科大学、广西水产畜牧学校、各大银行网点、南湖公园等生活配套服务设施，能较好满足居民日常生活的需要。综合评价基础、公用设施条件完善。4.环境质量估价对象距离南湖较近，空气较好，绿化率高，无噪音污染，综合评价环境与景观条件优。5.城市规划条件根据委托方提供资料，估价对象位于南宁市青秀区青山路10号澳洲丽园，批准用途为住宅，根据南宁市城市规划，该区域以住宅、商业、办公用地为主，综合评价城市规划条件较优。综上所述，影响估价对象房地产价格的区域因素总体评价一般。三、市场背景分析作为南宁市支柱产业之一的房地产业，一直以来都保持比较平稳的发展态势，近几年更是得到了迅猛发展。特别是近两三年，在住房需求旺盛、城市旧城改造和土地供应日趋紧张的三重作用下，地价水平总体上扬，房价更是一路攀升，房地产市场空前繁荣。进入2008年之后，房地产业市场温度在逐步下降，部分区域价格下降的态势，但自2008年年底，特别是2009年上半年，南宁市房地产市场开发反弹，南宁市政府，先后出台了南宁市人民政府关于进一步拉动内需促进房地产市场平稳较快发展若干措施（简称南宁市十五条）及该措施的补充通知等政策；据南宁市房产管理部门的统计， 2009年新建商品房成交均价每平方米5001.93元，同比增长21.91%；新建商品房登记销售面积855.53万平方米，同比增长84.8%，销售套数85359套，同比增长72.29%，商品房成交量突破2007年同期成交量650.08万平方米的历史最高水平。2010年1-9月南宁商品住宅供应量十分充足，新增预售29650套，预售304.42万，而今年1-9月商品住宅累计仅签约21584套，签约面积222.09万。一方面，有关部门针对“囤地”“捂地”行为进行整治，多数开发企业不得不加快地块的开发节奏，造成商品房新增供应量增长。另一方面，受政策的影响，今年以来整个楼市弥漫观望氛围，签约量出现大幅度下降。从签约价格上看，今年1-9月南宁商品住宅均价为5901元/，与去年同期相比，增幅虽有所减缓，但仍在不断上涨。可以预见在未来一段时间内南宁市房地产市场将仍将小幅度上涨态势。四、最高最佳使用分析委估房地产位于南宁市青秀区青山路10号澳洲丽园，纳入估价范围的估价对象用途为住宅。根据所处位置、地段，周围类似建筑物的用途分析，估价对象作为住宅用途为目前合法使用前提下的最高最佳使用用途。五、估价方法选用估价人员在实地勘察的基础上，根据估价时点南宁市房地产市场状况，考虑估价目的和估价对象用途特征，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，因为南宁市类似估价对象的房地产交易案例比较多，适宜采用市场比较法；同时，估价对象为具有收益的房地产，所以也适宜采用收益法进行评估。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。市场比较法：是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法：是预测估价对象的未来收益，然后利用适当的资本化率将其转换为价值来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、估价测算过程1.收益法可获收益年限的确定：委托方未能提供有关建设用地使用权权属证明，本次估价仅依据房屋所有权证判断估价对象为商品房，其所占用的土地为出让土地，按住宅用地法定最高出让年限设定为土地使用年限为70年，2000年竣工投入使用，本次估价假设取得土地2年内建设完工，则从估价时点起土地剩余使用年限为58年。估价对象为钢混结构住宅楼，建筑物经济耐用年限为60年，已使用10年，则剩余使用年限为50年，现场查勘房屋维护保养一般，故本项估价假设估价对象能进行较好的维护保养至土地剩余使用年限结束，确定未来可获收益年限为58年。表1 收益法测算过程表序号估价对象价格影响因素影响因素分析、计算过程数据确定计算结果1出租年总收益（元/M2）年总收益年租金收入+年押金利息收入+346.57年租金收入 （元/M2）年租金收入12×a×b×c345.74a月租金（元/M2.月）据估价人员实地调查资料，考虑瞒税、带家具出租等因素，综合确定估价对象的客观租金30b有效出租面积比率（）按一定比例的建筑面积计算98%c出租率一般为80-10098%年押金利息收入（元/M2）租赁押金一般为1个月租金，押金利息a×d0.83d1年期存款利率(）按估价时点中国人民银行1年期存款利率计息2.75%2出租年总费用（元/M2）为获得租金收入而支付的税费+62.90e估价对象重置成本（元/M2）参照南宁市公布的工程造价信息，考虑重新取得或重新建造全新状态的房屋所需各项必要成本费用和应纳税金及正常开发利润，分析确定估价对象地上建筑物的重置成本1500经营管理费（元/M2）对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出，另一是管理人员的工资支出。一般根据估价对象结构、层数、管理工作量等，按年租金的2-5计算2%6.91维修费（元/M2）为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般根据估价对象结构、使用时间长短等，按重置成本的1.5-2计算2.00%30房屋年保险费（元/M2）一般按房屋的重置成本或现值乘以保险费率0.150.2计0.20%3.00出租税金（元/M2）根据自治区地方税务局关于改进房地产业税收管理的通知桂地税发2008164号的规定，对个人出租房屋应征收的各项税费，纳税人可选择分税种计征方式或是综合征收率计征方式。个人出租住宅房屋的，综合征收率为6.65%。6.65%22.993出租年纯收益A（元/M2）年房地产纯收益房地产出租的年总收益- 房地产出租年总费用1-2283.674房地产价格的确定资本化率r按“市场提取法”确定6.00%未来可获收益年限n（年）分析委托方提供的资料及估价人员现场勘查结果，在考虑南宁市的房地产状况的基础上，结合个人估价经验，并考虑房地产收益的稳健性等综合确定58.00预测未来纯收益增长趋势g分析近几年来的房地产租赁市场变化趋势、租金发展态势，综合考虑经济的发展和城市人口因素及估价对象位置、适应性，预计估价对象在未来可获收益年限内，平均每年可获得的净收益会在上一年的基础上增加的幅度，且每年的资本化率保持不变3%估价对象平均单价V（元/M2）运用收益法计算公式V=A/(r-g)1-(1+r/1+g)n计算7667.102市场比较法比较实例选择及比较因素说明根据估价人员对南宁市房地产市场的了解，选取了南宁市近一年发生的，与估价对象属于同一供需圈、用途相同、结构相似的可比性较强的三宗住宅房地产交易实例作为比较实例。各比较实例的情况及因素说明如下表2：表2 比较因素条件说明表比较案例估价对象案例A案例B案例C位置澳洲丽园15单元15-*号房汇春名庭澳洲丽园南湖景园交易价格(元平方米)待估850080008800交易时间2011.12010.102010.122010.12交易情况正常正常正常正常区域因素交通条件对内对外交通便利度较优对内对外交通便利度较优对内对外交通便利度较优对内对外交通便利度较优生活服务设施生活服务设施配套完备度完善生活服务设施配套完备度完善生活服务设施配套完备度完善生活服务设施配套完备度完善商服繁华度商服繁华度较优商服繁华度较优商服繁华度较优商服繁华度较优环境条件环境条件优环境条件优环境条件优环境条件优个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混质量一般一般一般一般设施设备较齐全较齐全较齐全较齐全楼层6层(9层)4层(7层)2层(9层)20层(31层)面积、户型设计较合理较合理较合理较合理装修状况中档普通普通中档通风朝向条件通风采光较优通风采光较优通风采光较优通风采光较优建筑物成新度八五成新九成新八五成新九五成新建筑与周围环境的协调性较协调较协调较协调较协调物业管理专业管理专业管理专业管理专业管理因素比较修正系数表3：表3 因素比较修正系数表比较案例案例A案例B案例C交易价格（元平方米）850080008800交易时间100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100比较因素交通条件100/100100/100100/100生活服务设施100/100100/100100/100教育配套设施100/100100/100100/100环境条件100/100100/100100/100建筑结构100/100100/100100/100质量100/100100/100100/100设施设备100/100100/100100/100楼层100/102100/98100/102面积、户型设计100/100100/100100/100装修状况100/98100/98100/100通风朝向条件100/100100/100100/100建筑物成新度100/102100/100100/104建筑与周围环境的协调性100/100100/100100/100物业管理100/100100/100100/100实例修正后的房地产价计算结果案例A：8500×(100/100)××(100/100)×(100/100) =8336.80元/平方米案例B：8000×(100/100)××(100/100)×(100/100) =8329.60元/平方米案例C：8800×(100/100)××(100/100)×(100/100) =8295.76元/平方米评估结果的确定三个比较实例与估价对象所处区域较相似，且三个比准价格相差不大，因此，我们最终取三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象市场比较法的估价结果，则有：房地产单价（8336.80+8329.60+8295.76）÷3=8320.7元/平方米七、估价结果确定根据房地产估价规范以及本次估价目的、估价对象的具体条件，我们选择收益法和市场比较法进行评估，其结果分别为7667.1元/平方米和8320.7元/平方米。上述两种方法测算的结果相差不大，估价人员认为：收益法的估价结果是从租金收益的角度推算估价对象的本质价格，市场比较法则是从市场上同类房地产销售价格的角度反映估价对象的市场价格；根据其所处区域同类房地产的市场价格水平，在运用两种估价方法进行计算的基础上，综合考虑影响房地产价格的各项因素，结合估价人员的估价经验，最终取两种方法测算结果的简单算术平均数(取整)作为本次评估的估价结果：房地产单价（7667.1+8320.7）÷2=7994元/平方米(取整)房地产总价=7994×137.06=109.57万元据我估价人员了解，本估价对象不存在建筑工程拖欠价款及其他法定优先受偿款，故本项估价设定估价对象在估价时点的法定优受偿款为0元 ，即： 房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款=109.57-0=109.57（万元）14