2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(18).doc

第五节房地产强制拍卖估价房地产强制拍卖估价是为相关部门确定拍卖保留价提供服务，这里所说的拍卖特指强制处分的拍卖。以拍卖方式对房地产进行处分，是一种特殊的交易方式，在强制处分、清偿、司法执行房地产的交易中较为常见。一、房地产拍卖的相关法律规定房地产拍卖适用法律法规主要有中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国拍卖法、最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定。城市房地产管理法第四十六条规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”第五十一条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”担保法第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”第五十五条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”第五十六条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权来源建设工程教育网所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。” 来源建设工程教育网拍卖法第三条规定：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”第五十六条规定：“委托人，买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。”拍卖、变卖财产的规定第四条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”第八条规定：“拍卖应确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，在行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”二、房地产强制拍卖估价的特点来源建设工程教育网处分房地产由于其清偿、抵债、罚没、司法执行等原因造成其除具有房地产估价的一般固有特点外，还有许多新的特点，因此在对处分房地产强制拍卖估价过程中，应根据这些不同点，确定其价格。（一）强制处分处分房地产的拍卖属于强制性的司法行为，原产权人没有权利讨价还价，处分行为也一定要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。（二）快速变现由于拍卖交易方式的特点，买受人（购得拍卖标的的竞买人）在较短的时间内决定购买，没有充分的考虑时间，也没有足够的时间对拍卖标的物作充分的了解，特别是需在较短的时间内支付全部款项，承担的风险较大，因此其价格一般较正常交易低。（三）市场需求面窄、推广力度小拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，难以像房地产开发项目进行市场营销，仅以拍卖公告的形式进行宣传，推广力度较小；再加之拍卖房地产是以已确定用途、规模、位置的现有状况进行销售，而不像房地产开发项目先进行市场定位、营销、策划，以销定产的方式进行，因此市场需求面窄，只会满足个别消费者的需求并在许多方面存在“先天不足”，在成交价格上不得不低于正常的房地产项目。（四）消费者心理因素来源建设工程教育网购买者由于消费心理的影响，在购买前已先期认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格，使得拍卖房地产的价格较低。（五）购买者的额外支出由于竞买拍卖房地产要支付拍卖机构佣金，按标的额的不同，此部分约为标的额的1%5%，成为购买者额外的成本，使之希望得到较低的价格，以弥补该支出。三、房地产强制拍卖估价的技术路线房地产拍卖是一种特殊的市场交易，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第八条规定：“拍卖应确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，在行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”因此房地产强制拍卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平，而拍卖保留价则由人民法院参考评估价进行确定。估价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型，选用市场法、收益法、成本法等方法进行评估。四、房地产强制拍卖估价的类型与方法（一）商品房来源建设工程教育网商品房属于完全产权的房地产，估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格。（二）行政划拔地上的房产行政划拨地上房产的所有人只拥有房屋的所有权，按照相关的法律法规的规定，拍卖所得在支付处分工作费用后，须先补缴土地使用权出让金，因此对划拨土地上的房产进行估价时，可采取两种技术路线进行估价：（1）以完全商品房产权进行估价，拍卖后从拍卖价款中扣除应补地价款及卖方税费。估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格。（2）以房地产的权益价格，即完全商品房的价格减去应补地价进行评估，估价时可先采用市场法、成本法、收益法评估完全产权下的正常市场价格，再评估应补缴的地价。由于完全产权市场价格比较容易获取，而应补交地价存在较多变数，因此通常采用第一种技术路线。（三）在建工程对处于在建工程阶段的拍卖房地产的估价，应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用，估价方法可选用假设开发法、成本法、市场法。案例3-5广州市海珠区××路××房地产估价结果报告（节选）一、委托估价单位（略）二、估价机构（略）三、估价对象根据委托方设定，本报告的估价对象为：广州市海珠区××路××（自编3、4、5幢）第二层房地产，用途为商业，建筑面积37005856平方米，以下简称“估价对象尸；××（自编3、4、5幢）第三层房地产，用途为商业，建筑面积36875463平方米，以下简称“估价对象2”；××（自编3、4、5幢）第四层房地产，用途为商业，建筑面积36706345平方米，以下简称“估价对象3”；合计总建筑面积110587664平方米。（一）估价对象产权概况来源建设工程教育网根据当事人提供的国有土地使用证穗府国用字第特××号记载：宗地座落在××号，土地使用者为广州市××房地产开发有限公司，地号为530，用途为综合，使用权类型居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地为40年，其他用地为50年，使用权面积为635441平方米。其四至为东至××，南至××，西至××，北至××。当事人介绍，估价对象所在××（自编3、4、5幢）位于上述宗地上。根据委托方提供的广州市房地产产权情况表（房产登记号：富字××）记载：房产地址为海珠区××路××号。根据委托方提供的广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表（预售证号：××）记载：项目名称为××（自编3、4、5幢）；地址为××号；申报单位为广州市××有限公司；总建筑层数为3l层，总建筑面积为66822平方米；可售层数为2至3l，总可售面积为50239平方米。负一负二层为停车场，首层为商业，第2至4层为商业，第5层架空，第6层以上为住宅。商业预售面积为6500平方米。根据当事人提供的广州市房地产查丈原图记载的面积见下表：估价对象面积情况表 表3-37估价对象所在楼层分摊前面积（）分摊面积（）分摊后面积（）l23376396732418893700585623337639673111496368754633433763967294237836706345合计110587664估价对象已设定租赁权，租赁期限至2013年2月29日止。根据委托方提供的民事裁定书（2005）穗中法执字第××号恢字1号记载：查封广州××房地产开发有限公司所有的××（自编3、4、5幢）首层、2、3、4层商铺（除已预售签证外）面积5153平方米。（二）现场查勘概况200×年×月×日，估价人员对估价对象进行了现场查勘，详情如下：估价对象位于广州市海珠区××路××内，该小区东临××路，南临××路；附近有学校、商场、酒店、银行及公交车站等。估价对象所处地段临近×××地铁站出口，对外交通便利，公共配套设施较完善。估价对象所在××（自编3、4、5幢）为钢筋混凝土结构三十一层的商住楼。其中首至四层为裙楼，商业用途，外墙面正面贴大理石，侧面贴小锦砖；五层为架空层；六至三十一层为塔楼，住宅用途，塔楼外墙贴小锦砖。估价对象位于裙楼二至四层，××路及××路均设有出入口。二、三层配套较齐备，装有中央空调，两趟手扶电梯，一部货梯（只供一楼至二楼使用），三个走火通道，现租赁给××，装修情况为：地面铺抛光砖，内墙面部分油乳胶漆，部分贴铝板，天花面部分装有木架吊顶，部分装有木夹板吊顶；防火门，铝合金玻璃窗，水电管线暗敷设。第四层闲置，主要装有两趟客梯，两趟货梯及三趟走火通道，水泥地面，内墙面及天花面扇灰，防火门，铝合金玻璃窗，水电管线明敷设。四、估价目的供法院执行案件参考使用。五、估价时点来源建设工程教育网二OO×年×月×日。六、价值定义本报告的价值定义为：估价对象合法产权在估价时点法定剩余使用年限，包含国有土地使用权出让金的商业用途房地产的市场价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法估价人员进行了实地查勘，对与估价对象具有可比性的物业进行调查，认真分析所掌握的资料，根据委托方设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况，选择合适的估价方法。本次评估采用广州市基准地价系数修正法、成本法、收益法为估价方法。十、估价结果估价对象合法产权在估价时点的市场价值为人民币捌仟贰佰伍拾伍万柒仟叁佰元整（￥825573万元），详见附表估价结果明细表。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期二OO×年×月×日至二OO×年×月×日。十三、估价报告有效期二OO×年×月×日至二OO×年×月×日。广州市海珠区××路××房地产估价技术报告（节选）一、个别因素分析（略）二、区域因素分析海珠区位于市区中南部，四面环水，与荔湾区、越秀区、天河区、黄埔区隔江相望。总面积904平方公里，人口约12373万。海珠区内外水陆交通方便。全区江岸线长达48公里，水路可直通珠江三角洲各内河岗口及沿海港口。往西北有鹤洞、人民、海珠、解放、江湾、海印、广州、华南入座大桥与市内各区相接，往南有与广州大道连接的洛溪大桥，与华南快速路连接的番禺大桥，成为广州市南面的主要通道。环城高速公路（南线）横贯本区，与广深、广佛高速公路相接。新建的内环路及地铁二、三号线加强了本区与市内各区的联系，使本区交通环境大为改善。估价结果明细表表3-38委托方：广东省××人民法院估价时点：200×年×月×日广州××房地产土地与资产评估有限公司海珠区经济发展迅速，商业兴旺，管理有序。广州大道南为全市首条市容管理样板路；江南西路是区内精品商铺云集的繁华地段，被评为“购物放心一条街”。海珠区原为广州市主要工业基地所在之区，大中小型工厂星罗棋布，并集中分布在工业大道、江燕路两旁。近年来，随着市政基础设施建设、国企改革及城市环境整顿的力度加大，房地产业发展迅猛，已成为本区龙头经济。如昔日的广州重型机器厂、广州造纸厂、广州农药厂已变成绿草如茵、花木嫣然的光大花园、保利花园、金碧花园等大型住宅小区；滨江东路则集中了珠江广场、海珠半岛花园、丽景湾等十多家高档江景楼盘。三、房地产市场背景分析（一）市场成交较热200年上半年广州一手楼成交6198万平方米，较去年上半年5052万平方米的成交量大幅增加227%，成交宗数57159个，同比增长165%，市场交投活跃。其中，一手写字楼市场表现十分抢眼，成交量较去年同期猛增17倍，达到39万平方米，而去年上半年的成交量只有143万平方米，一年来体育中心、珠江新城、东风中路等办公成熟区域不断有新的甲级写字楼推出，市场表现出较强的消化和承接力；一手商铺市场“炙热”，成交量达到362万平方米，增幅非常大，为562%；一手住宅市场较活跃，半年成交量较去年增长146%，达到4984万平方米，购房需求旺盛。二手楼上半年成交达到4503万平方米，较去年略微减少21%，成交宗数40151个，较去年同期减少87%。其中，二手住宅和二手商铺分别成交3045万平方米、205万平方米，均较去年减少7%，写字楼成交124万平方米，同比增加13%。从市场份额看，上半年二手楼交易量占整个房屋市场的42%，较去年同期略有下降。（二）楼价快速攀升楼价在一手楼的带动下迅速窜升。上半年全市一手楼成交均价达到6066元/，较去年上半年5063元/的成交均价上涨198%，较去年下半年5159元/的均价上升176%。目前越秀区平均楼价超过8000元/，而天河区楼价接近8000元/，这两个区域的楼价最高。在一手楼的带动下，加上二手房源相对稀缺，促使二手楼价稳步走高。从官方的交易数据看，200×年上半年全市二手住宅成交均价为3325元/，较去年上半年2988元/的成交均价上升112%，较去年下半年2997元/的成交均价上升109%。从×××地产的成交数据看，广州原九区（不含花都区）200×上半年二手住宅成交均价4609元/，较200×年上半年3945元/m的成交均价上升168%。上述数据都说明二手楼价稳步走高，升幅较一手楼小。四、最高最佳使用分析房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理考虑，使估价对象产生最高最佳的利用价值。估价对象证载用途能体现其最高最佳利用价值。五、估价方法（略）六、测算过程（一）用基准地价修正法和成本法测算房地产市场价格1测算估价对象所在大楼首层商铺（以下简称“估价对象0”）的土地价格1）基准地价成果介绍及内涵根据关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知（穗国房字××669号）。广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，综合用地价格内涵均为基准日下法定最高使用年限，在正常市场条件、区域平均土地开发程度（五通一平）和合理容积率下的熟地价格，基准地价含土地取得费、土地开发费用和土地有偿使用费。宗地单价调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6×K7开发程度修正K1容积率（楼层）修正系数K2街角地修正系数K3集聚度修正系数K4其他个别因素修正系数K5使用年限修正系数K6期日修正系数基准地价设定开发程度与本报告待估宗地设定开发程度相同，均为五通一平，故不需进行开发程度的修正。2）确定估价对象0所在宗地的基准地价经查国土房管局公布的网格点基准地价图，待估宗地商业网格点基准地价为4582元/平方米建筑面积，路线加价为13419元/平方米建筑面积，路线加价标准深度内面积7259×107259，总用地面积为635441。根据路线价格计算公式：宗地首层楼面地价（路线价加价×标准深度内面积网格点基准地价×总用地面积）/总用地面积调整后宗地首层基准地价（13419×72594582×635441）÷6354416115元/3）确定估价对象0楼层修正系数（K1）楼层修正系数表 表3-39首层2层3层、一1层4层、一2层100406503045025035估价对象0位于首层，根据楼层修正系数表，确定楼层修正系数K11。4）确定街角地修正系数（K2）街角地修正系数表 表3-40临街情况一面临街两面临街三面临街四面临街修正系数l108113115估价对象0两面临街，根据街角地修正系数表，确定街角地修正系数K2108。5）确定集聚度修正系数（K3）目前该地段商业集聚度一般，确定集聚度修正系数K31。6）确定其他个别因素修正系数（K，）个别因素系数修正表 表-41指标标准优较优一般较劣劣标说明形状规则、地形地质及环境状况好形状较规则、地形地质及环境状况良好形状基本规则、地形地质及环境状况适宜形状不规则、地形地质及环境状况较差形状极不规则、地形地质及环境状况差修正系数110105105101010095095090估价对象0所在宗地形状规则、地形及环境状况适宜，综合确定其他个别因素修正系数K41。7）确定土地使用权年期修正系数（K5）估价对象0所在宗地商业用途使用年限40年至2041年3月18日，在估价时点算起，剩余使用年限为3441年，故需进行年期修正，根据年期修正公式K11/（1r）n/11/（1r）m测算土地使用权年限修正系数K50973。8）确定期日修正系数（K6）广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，本次评估的估价基准日为200×年××月××日，该地段地价水平在此期间升幅约为3%，故需进行期日修正，确定期日修正系数K6103。9）计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价经以上分析过程，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的楼面地价调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6开发程度修正6115×1×108×1×1×0973×10306619元/平方米·建筑面积2在楼面地价基础上用成本法测算土地现值土地现值土地取得费管理费用投资利息销售税费开发利润1）土地取得费土地取得费基准地价系正价格×（13%）6619×103681757元/2）管理费用取土地取得费的3%管理费用681757×3%20453元/3）投资利息确定估价对象0所在宗地开发期设定为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款贷利息率为630%。假设开发费用在开发期内均匀投入：投资利息（68175720453）×（1630%）21）91266元/4）销售税费销售税费取土地价值的850%5）开发利润开发利润取开发成本及管理费之和的20%。开发利润（68175720453）×20%14042元/6）测算估价对象1土地现值土地现值（6817572045391266140442）÷（1850%）10207元/·建筑面积3以估价对象0为基准，通过楼层修正，测算估价对象1、2、3的土地现值估价对象1、2、3的土地现值详见下表：估价对象1、2、3的土地现值测算表 表3-42估价对象项目基准单价（元/）楼层系数评估单价（元/）0首层10207l10207l二层102070551042三层102070440833四层1020703535724用成本法测算估价对象1建筑物重置成新价值成本法是以建筑物开发成本所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金后乘以成新率来确定房屋价格的估价方法。建筑物价值（开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润）×成新率1）开发成本开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。根据当地建筑工程市场状况，估价人员对估价对象1周边规模相似的房屋的开发成本进行调查，确定估价对象1（钢筋混凝土结构）建安成本为2800元/，市政配套设施费为3330×105%34965元/，前期工程费取建安成本的5%2800×5%22400元/。估价对象1开发成本合计280034965224337365元/平方2）管理费用管理费用取开发成本的3%。管理费用（2800224）×3%9072元/3）投资利息确定估价对象1所在大楼开发期设定为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款贷利息率2年为630%。假设开发费用在开发期内均匀投入：投资利息（3373659072）×（1630%）05×2121826元/4）销售税费销售税费取房屋价值的850%5）开发利润估价对象1开发利润取开发成本及管理费之和的20%。开发利润（3373659072）×20%69287元/6）建筑物重置全新价重置全新价开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润（337365十90722182669287）÷（185%）4780元/（取整）7）确定建筑物的成新率通过评估专业人员实地勘查，运用观察法确定建筑物的成新率。经现场勘查打分，确定其成新率为095。8）确定估价对象1建筑物重置成新价值建筑物重置成新单价重置全新价格×成新率Vc×q其中：V房屋现值（元/）；C房屋重置全新价格（元/）；q成新率。建筑物重置成新单价4780×0954541元/5以估价对象1建筑物重置成新单价为基准，通过修正，测算估价对象2、3建筑物重置成新单价估价对象2、3建筑物重置成新单价详见下表：估价对象2、3建筑物重置成新单价测算表 表3-43估价对象项目基准单价（元/）修正系数房屋单价（元/）2二层4541l45413三层4541l45414四层4541094087合计6测算估价对象1、2、3房地产价格估价对象2、3建筑物重置成新单价详见下表：估价对象2、3价格测算表 表3-44估价对象项目土地单价（元/）房屋单价（元/）房地产单价（元/）面积（）房地产总价（万元）1二层510445419645370058563569212三层408345418624368754633180143四层35724087765936706345281134合计11058766956069（二）用收益法测算估价对象l、2、3的房地产价格1用收益法测算租约期内估价对象1房地产收益价格1）测算年净收益年有效毛收入单位面积月租金×12×出租率年运营费用维修费管理费保险费税金年净收益年有效毛收入年运营费用A年有效毛收入根据委托方提供的房屋租赁合同书记载，××裙楼一楼部分及二、三楼已设定长期租约，根据该大楼的首至三层的租金分布比例，拆分出估价对象1的阻金见下表：月租金拆分表 表3-45项目租金比例平均月租金（元/）面积（）月租金收入（万元）首、二、三层商场39794704309935首层商场l6192588859236462二层商场065402536875463148424三层商场055340636706345125022合计309908经过拆分，租约期内估价对象1（二楼）的月租金约为4025元/，可得年有效毛收入4025×12×100%483元/B年运营费管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。C年净收益估价对象年净收益年有效毛收入一年运营费用483×（120%）3864元/2）测算资本化率采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。安全利率指无风险的资本投资收益率，取估价时点200×年×月×日中国人民银行的一年期定期存款252%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取3%。资本化率安全利率风险调整值2%3%5%3）测算估价对象1租金期内的收益价格根据房屋租赁合同书记载，租约期从2005年3月1日至2013年2月29日止，租金前两年不变，从第三年起，每年递增3%。估价时点为200×年×月×日，直至200×年×月×日，×年内租金不变，租金为4025元/平方米。从200×年×月×日至2013年2月28日，租金每年递增3%，递增年限为6年，可得：A月租金×收益面积×出租率×（1一年运营费用）VA÷r×11/（1r）n1A÷（rg）×1一（1g）/（1r）n2÷（1r）nlV3864÷5%×11/（15%）0393864÷（5%3%）×1（13%）/（15%）6÷（15%）0392273元/A为年净收益，n1是净收益平稳年限，n2是净收益递增年限，g为净收益递增的比率。2用收益法测算租约期外估价对象1房地产收益价格1）测算年净收益年有效毛收入单位面积月租金×12×出租率年运营费用维修费管理费保险费税金年净收益年有效毛收入一年运营费用A年有效毛收入根据估价人员调查了解，估价对象1周边档次相同、用途相近、结构相似、装修档次相近的二楼商场租金水平，确定估价对象1客观月租金约为65元/平方米，客观出租率约为90%。年有效毛收入65×12×90%702元/B年运营费管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。C年净收益估价对象年净收益年有效毛收入一年运营费用702×（120%）56160元/2）测算资本化率采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。安全利率指无风险的资本投资收益率，取估价时点200×年×月×日中国人民银行的一年期定期存款252%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取4%。资本化率安全利率风险调整值2%4%6%3）测算收益价格根据当事人提供的估价对象1所在宗地国有土地使用证显示，商业用途使用年限为40年，从发证当日即200×年×月×日计起，土地使用权剩余使用年限约为3乙41年，其中租约期内为639年，约期内为2802年。根据测算总收益公式VA÷r×11/（1r）n（V为收益价格，A为年净收益，n1是租约期内使用年限，n2是租约期外使用年限，r是资本化率），可得：VA÷r×l1/（1十r）nl÷（1r）n256160÷6%×（11/1062802）÷（16%）6395190元/3用收益法测算估价对象1房地产总收益价格估价对象1租约期内房地产总收益价格为2273元/，估价对象1租约期外房地产总收益价格为5190元/，估价对象1的房地产总收益价格为7463元/。4以估价对象1建筑物房地产总收益价格为基准，通过修正，测算估价对象2、3房地产收益价格估价对象2、3房地产收益价格详见下表：估价对象2、3房地产收益价格测算表 表3-46估价对象项目基准单价（元/）修正系数评估单价（元/）面积（）评估总价（万元）1二层746300l7463003700592761752三层7463000856344003687552339383四层746300068503800367063184927合计695040（三）估价结果确定用收益法测算的结果与用基准地价修正系数法及成本法测算结果分别从不同的角度反映当地房地产市场状况，因此取其平均值为最后结果，详见下表：估价对象房地产价格测算表 表3-47估价对象项目收益法单价（元/）成本法单价（元/）评估单价（元/）面积（）评估总价（万元）1二层7463009645008554370058563165482三层6344008624007484368754632759763四层503800765900634936706345233049合计7465110587664825573第 11 页 共 11 页