对房地产企业会计核算的思考.doc

房地产企业是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。2007年1月1日,新会计准则在上市公司全面推行,企业财务报告的形式、内容、规则均发生重大变化,实施新准则要求企业进行的不仅仅是一次技术操作,更是一定程度经营思维的改变。在这样的背景之下，研究房地产开发企业会计核算中存在的问题及其对策具有非常重要的意义。一、房地产开发企业会计核算存在的问题1.科目设置复杂对比企业会计准则一投资性房地产和原有的会计准则，而在此前财政部颁布的关于执行(企业会计)和相关会计准则有关问题解答的通知中，第九点曾对房地产开发企业出租的开始产品有单独的解释。这些规定对于这类资产，应当设置“出租开发产品”科目，并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值，企业在期末编制报表时对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“存货”项目内列示，对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。2.收入确认相对随意房地产的开发周期比较长，少则一年，多则数年，开发产品至完工须经过若干个开发阶段：规划设计-可行性论证-征地拆迁安置补偿-三通一平-建筑安装-配套工程-绿化环境。房地产产品往往采用预售、分期付款销售等多种销售方式，会计实务中的关键问题在于确认哪个环节为收入。一些房地产企业就利用收入和成本不配比、建设周期长来调节利润，以达到少缴或延迟缴税的目的。部分房地产企业将预收房款作为“借资款”，挂在“其他应付款”科目，部分房地产企业采用“体外循环”方式，将售房收入存放在其他公司账上，再假借其他事项往来转回资金，隐瞒收入；还有很多工程已完工，房屋已售出，但是迟迟不进行竣工决算和会计核算等等。3.会计信息风险披露不足房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等，这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。2001年中国证监会发布的公开发行证券公司信息披露编报规则第11号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定的第三条中要求企业披露质量保证金的核算方法：第八条中规定发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，百家乐 ayd