签订建筑合同的注意事项.doc

签订建设工程施工合同的注意事项有关建设工程施工合同的法律、法规规定主要有：中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例、建筑业企业资质管理规定、建筑业企业资质等级标准(试行)、建筑安装工程总分包实施办法、建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定、工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定等。一、建设工程合同主体 1、在签订建设工程合同中发包人应切实注意承包人的资格。因为一项工程，事关重大，其不仅关涉到财产的损失，而且关涉到工程使用者的生命安全，合同当事人的选择在建设工程合同中至关重要，选择建设工程合同的主体应从以下几个方面考虑：（1）资质能力，是否具有从事建设工程的资格；（2）施工能力；（3）财务情况，承包人的资金状况；（4）承包人的人才技术状；（5）承包人的社会信誉；注意：承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。 2、更应注意承包商的主体资格和履约能力。3、合同签字、盖章的主体应与发包人、承包人主体相一致。二、建设工程总包与分包 在合同的签订形式上、就存在总包合同和分包合同两种具体形式。它分别由勘察、设计、施工三项工程组成。可以包给一个单位签订总包合同再由总包单位与其他单位签订分包合同，各分包单位在勘察、设计、施工的进度、质量，以及工程造价等方面、对总包单位全面负责。根据合同法规定，发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。三、建设工程合同的主要条款 其合同的主要条款，即合同的主要内容和核心，确定了双方当事人的权利与义务。它既是顺利履行合同的保障，也是合同争议时解决纠纷的依据。对此必须详细明确的加以规定。1、关于监理工程建设实行监理制度，对保证工程质量关系重大。合同法专门规定，建设工程实行监理的，发包人应当与监理采用书面形式订立委托监理合同。发包人与监理人的权利和义务以及法律责任，应当依照合同法委托合同以及其他有关法律(如建筑法)、行政法规的规定。2、关于工期（1）、开工日期前明确。（2）、竣工日期需要明确。3、合同价款应注意： （1）、协议书第5条“合同价款”的填写，应依据建设部第107号令第11条规定，非招标工程合同价款由发包人承包人依据工程预算在协议书内约定。” （2）、合同价款是双方共同约定的条款，要求第一要协议，第二要确定。 暂定价、暂估价、概算价、都不能作为合同价款，约而不定的造价不能作为合同价款。 4、发包人工作与承包人工作条款应注意： （1）、双方各自工作的具体时间要填写准确。 （2）、双方所做工作的具体内容和要求应填写详细。 （3）、双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任和计算方法要填写清楚。 5、对工程进度拨款和竣工结算程序做出详细规定。一般情况下，工程进度款按月付款或按工程进度拨付，但如何申请拨款，需报何种文件，如何审核确认拨款数额以及双方对进度款额认识不一致时如何处理，往往缺少详细的合同规定，引起争议，影响工程施工。一般合同中对竣工结算程序的规定也较粗，不利操作。因此，合同中应特别注重拨款和结算的程序约定。6、合同价款及调整条款应注意： 填写第23条款的合同价款及调整时应按通用条款所列的固定价格、可调价格、成本加酬金三种方式，约定一种写入本款。 注意事项：（1）、采用固定价格应注意明确包死价的种类。如：总价包死、单价包死，还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。 （2）、采用固定价格必须把风险范围约定清楚。 （3）、应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。 （4）、对于风险范围以外的风险费用，应约定调整方法。 7、工程预付款条款应注意： （1）、填写第24条款的依据是建设部第107号令。（2）、填写约定工程预付款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。 （3）、应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。 （4）、应填写约定扣回工程款的时间和比例。 8、工程进度款条款应注意： （1）、填写第26条款的依据是合同法第286条、建筑法第18条、建设部第107号15条 （2）、工程进度款的拨付应以发包方代表确认的已完工程量，相应的单价及有关计价依据计算。 （3）、工程进度款的支付时间与支付方式以形象进度可选择：按月结算、分段结算、竣工后一次结算（小工程）及其它结算方式。 9、材料设备供应条款应注意： （1）、填写第27、28条款时应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点。 （2）、应约定供应方承担的具体责任。 （3）、双方应约定供应材料和设备的结算方法（可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法）。 10、违约条款应注意： （1）、在合同第35.1款中首先应约定发包人对通用条款第24条（预付款）、第26条（工程进度款）、第33条（竣工结算）的违约应承担的具体违约责任。 （2）、在合同第35.2款中应约定承包人对通用条款第14条第2款、第15条第1款的违约应承担的具体违约责任。 （3）、还应约定其它违约责任。 （4）、违约金与赔偿金应约定具体数额和具体计算方法，要越具体越好，具有可操作性，以防止事后产生争议。 11、争议与工程分包条款应注意： （1）、填写第37条款争议的解决方式是选择仲裁方式，还是选择诉讼方式，双方应达成一致意见。 （2）、如果选择仲裁方式，当事人可以自主选择仲裁机构。仲裁不受级别地域管辖限制。 （3）、如果选择诉讼方式，应当选定有管辖权的人民法院（诉讼是地域管辖）。 （4）、合同第38条分包的工程项目须经发包人同意，禁止分包单位将其承包的工程再分包。 12、关于合同生效本合同双方约定“合同双方盖章后生效”。作用：不要写“合同双方签章后生效”或“合同双方签字及盖章后生效”，避免合同无效的可能性。13、合同订立地点填写“本方”。作用：日后一旦发生纠纷，公司所在地法院拥有诉讼管辖权。14、关于补充条款： （1）、需要补充新条款或哪条、哪款需要细化、补充或修改，可在补充条款内尽量补充，按顺序排列如49、50。 （2）、补充条款必须符合国家、现行的法律、法规，另行签订的有关书面协议应与主体合同精神相一致。要杜绝“阴阳合同”。 提问人的追问   2009-09-03 09:23 我要的是针对这个问题的具体解释回答人的补充   2009-09-03 09:27 是啊。如果较大变更是由甲方提出或设计缺陷导致是可以更改的啊。不管别的施工单位的事情，因为这是甲方过失导致损失。而且合同第23条在订立的时候应该也由明确规定啊。合同价款的调整必需参照合同中写明白的。比如说合同中约定的风险范围：自2008年5月起六个月期间材料（设备）市场价格的波动； 工程量在一定范围内的变更对综合单价的影响；所有结构部分预埋件的材料价格措施项目费用包干使用（不随分部分项工程费的增减而调整） 风险费用的计算方法： 综合考虑在投标报价内，不作调整。 风险范围以外合同价款调整的结算办法：1）、工程量按审计部门审定后的工程量按实调整。2）、自2008年5月起算六个月后材料市场价格出现异常波动，主要材料（设备）价格涨跌超出承包商可预见的范围时，材料单价可以调整。调整方法为：在项目实施期间，若造价管理部门发布的材料指导价上涨超过开标时材料指导价的10%，10%以内（含10）部分由承包商承担，10%以外由发包人承担；若造价管理部门发布的材料指导价下跌超过开标时材料指导价的5%，5%以内（含5）部分由承包商受益，5%以外由发包人受益。3）、除专业分包工程外，分部分项单项工程量变更超过±15，并且该分部分项工程费超过总分部分项工程费的1的，增加部分工程量或减少后剩余部分的工程量综合单价可作适当调整。应按照如下办法确定：由承包人提出，经监理、发包人及审计部门审定后作为结算依据。4）、由于设计变更部分、额外增加部分以及签证部分造成新增的工程量清单综合单价的结算原则为：（1）投标书中已有适用于变更工程的综合单价，按投标书中已有的综合单价结算；（2）投标书中有类似于变更工程的综合单价，按投标书中已有的类似的综合单价作相应调整后结算；（3）投标书中无类似综合单价，结算原则为：由承包人依据建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2003）、江苏省安装工程计价表、施工方投标书所报的人工、材料、机械价格、取费费率并参考原子目投标报价与对应标底综合单价相比的优惠让利幅度编制综合单价及分析，经监理、发包人及审计部门审定后作为结算依据。5）、施工期间发生的零星点工，其工资单价按 40 元/工日(仅计定额编制费、安监费及税金)计算，如遇人工工资单价的政策性调整，则差额部分按政策规定调整。6）、所有暂定价材料结算时只调整实际材料价格与暂定材料价格的差额及差额部分实际发生的规费和税金，其它不予调整。