酒店物业管理合同8339.pdf

酒店物业管理合同 第一章 总则 为了发展本市的对外经济、贸易及旅游业，使酒店的管理水平和服务质量达到国内同类 酒店的先进水准，从而使酒店赢得良好的社会声誉和经济效益，(以下简称委托方)，特委托(以下简称管理公司)，全权经营管理 酒店。双方依据平等互利的原则，经过友好商议，特 订立本合同。委托方_酒店系在中国_市工商行政管理局登记注册的合法经营企业，法 定地址：_，法定代表：_。管理公司_酒店管理公司系在中国_市工商管理局登记注册的国有企业，法 定地址：_，法定代表：_。第二章 名词定义 第一条 酒店 本合同用的“酒店”一词指位于 酒店，内容包括：(1)间有洗手间的客房;(2)各类中西类餐厅、风味餐厅、旋转餐厅、多功能厅、迪斯科厅、酒吧、咖啡室、茶 廊、游泳池、桑拿浴室、健身房、网球场、附设商场、美容室、洗衣房、商务设施、停车场 以及其它康体设施和酒店建造所在地的空地、绿地等，全部占地约亩;(3)提供后勤服务的综合楼及职工宿舍等，全部建造物约_平方米;(4)酒店经营所需的供水、电力、电讯、煤气、汽油、柴油等能源以及排水、消防等附 属设施及空调、电梯、卫生设备、冷藏等设备;(5)全部“家具、装置及营运物品”。第二条 家具、装置及营运物品 在本合同中“家具、装置及营运物品”是指：(1)所有家具、陈设及布置，包括客房、公共场所的家具、地毯、墙饰、摆件、灯饰和 其他物品;(2)饭店经营所需的所有设备，包括厨房、酒吧、公共卫生(PA)设备、洗衣房、办公室等 设备;(3)必要的车辆和运输设备;(4)所有营运物品，包括工具、器皿、布件、磁器、玻璃器皿、银器及类似物品;(5)所有征服及其他酒店营运所必须的物品。本合同第一、第二条所列内容，以酒店正式开业日前双方交接所附明细清册为准。第三条 酒店正式开业日“酒店正式开业日”是指酒店正式全面营业的第一天，其基本条件为：(1)酒店建设工程全部竣工;(2)酒店全部设备及设施已安装完毕、正常运行;(3)酒店全部家具、装置及营运物品备齐;(4)酒店工程经国家验收合格，包括消防、卫生设施;(5)酒店营业执照及各项营业许可证已经获得;(6)各项保险生效;(7)酒店经营所必须的流动资金全部汇入酒店营业账户;(8)委托方与管理公司书面允许酒店可以正式开业。酒店正式开业日之前的对外营业称为“酒店试营业期”。以上各项若有一项未达到者，均属“酒店试营业期”。第四条 双方 这是指本合同的缔约双方：即委托方与管理公司。第五条 总收入 在本合同中这是指经营酒店及其设备所得的客房、餐饮、附属的涉外商场、娱乐设施、场地出租、电话、电传、传真、洗衣、出租汽车及其他各项服务获得的全部收入的总和。第六条 经营毛利 本合同中的“经营毛利”是指总收入减去酒店经营成本和费用后的余额。除本合同另有 规定外，酒店经营成本和费用不包括以下内容：(1)固定资产折旧费和投资性质的费用摊销及更新基金;(2)贷款利息(流动资金贷款利息除外);(3)所得税、房产税及其他附加税;(4)土地使用税;(5)董事会费和保险费;(6)管理公司收取的管理费;(7)国家汇率调整造成的汇兑损失;(8)委托方董事会特殊要求所进行的、非酒店日常经营管理所需的会计、审计、律师等 费用;(9)投资方成员在酒店的挂账及投资方的内部会议等挂账;(10)经投资方允许购置的固定资产和零星工程完善项目;(11)投资方单方面要求的接待、广告、赞助性开支以及未得到管理方允许而实际由投资 方获益和开支的各项费用。(12)其他非酒店经营所产生的费用。第七条 商标及服务标志 这是酒店在销售商品、提供服务及市场推广中所用的属于管理公司专有的标记、图案或者 文字。第三章 酒店管理 第八条 管理权 委托方授权管理公司在接受管理期间，对酒店经营管理有充分的决定权和指挥权，管理 公司及其代表可代表酒店对外签署与日常经营管理业务有关的文件、合同，包括签署总额不 超过万人民币的短期经营周转资金的贷款合同。第九条 总经理 酒店总经理或者副总经理人选经管理公司与委托方充分商议后由管理公司任免。总经理是管理公司在酒店的总代表。总经理对酒店经营管理事务有指挥权和决定权，对 酒店经营管理全面负责并对管理公司负责。总经理是酒店法人的委托代表。总经理如有营私舞弊行为，需经证实后，委托方方有权要求管理公司进行撤换。副总经理协助总经理工作。第十条 人事安排 1.管理公司将根据酒店的实际状况提出人事、组织机构设置方案，并按中华人民共和 国合作经营企业劳动管理规定制订劳动工资计划，根据上述方案计划安排酒店员工工作。2.酒店各级员工的聘任、奖惩、调动和安置均由总经理按国家有关合作经营企业的规定 决定和处理。3.管理公司派往酒店工作的职工均受酒店雇佣，其住宿、交通(包括市内交通)均由酒店 负责;工资、奖金、休假、医疗等享受酒店员工同等待遇;每年享受二次有薪探亲假，每次假 期 10 天(在途时间另计)，其交通费按国家规定标准在酒店费用中列支。第十一条 酒店的管理工作 管理公司及其代表在管理酒店期间，负责贯彻、执行国家的各项方针、政策和规定，管 理期分为两个阶段-试营业期和正式全面营业期。管理公司在酒店筹建后期和试营业期内，除了酒店的日常经营管理工作外，其主要工作 有：1.逐步建立健全酒店各项规章制度，完善机构设置;2.对酒店设施布局进行调整和完善;3.招聘员工，强化人员培训，建立岗位责任制;4.进行市场推销;5.为酒店正式全面营业进行积极准备，包括筹备酒店正式开业仪式等。6.有计划地推行“酒店管理模式”。7.争取在 年内为甲方培训一支能自行管理、经营、具有良好职业素质和操守的管理队 伍，最终使甲方能在最短期内能独立经营和管理好酒店。从酒店正式开业日起，酒店进入了全面营业期，管理公司的主要工作有：(1)乙方派出业务骨干筹备酒店开业，作好开业前的各项准备工作，包括人员和设备运 行与到位。(2)乙方负责招聘具备酒店从业素质的员工，开展员工上岗前的业务知识、技能的培训。(3)宾馆装修期间提出专业的整改意见和建议。(4)负责为宾馆建立相应的管理体系和服务体系，按照 星级宾馆的标准实施全面质量管 理。(5)建立实施各项规章制度和操作规程，并制定相应跟业绩挂钩的绩效管理机制。(6)负责为宾馆的经营拓展客源市场，建立酒店自身销售网络系统，并利用乙方现有的 酒店网络，积极使用电子商务，积极促销酒店旅游市场。(7)乙方将派出专业人员整合本地资源，设计酒店的整体CIS 形象识别系统，以统一、整 体的品牌形象崛起于本地区。(8)通过深入的调查研究和理论分析，向甲方股东提交酒店的年度预算、年度经营计划 以及酒店最佳的产品组合内容和远景发展规划。(9)尽快使酒店达到 星级酒店标准并通过验收，为酒店在本地区创优秀品牌而努力工 作。(10)乙方竭尽全力完善、维护好酒店的硬件设施，使之能良性循环，确保酒店常新、环 境完美、不断完善和配套。(11)乙方有权在本合同规定的范围内独立实施全面经营管理工作，乙方实施在甲方领导 下的总经理负责制。(12)全面推行“酒店管理模式”。(13)按照酒店的设备、设施条件，提供先进的经营管理方法和服务水平;(14)全面负责酒店的公共关系事务和市场推销;(15)深化员工业务技能培训工作;(16)负责监督和考核总经理的工作业绩;(17)每一会计年度前_天向委托方提交酒店的年度经营方案及财务预算;(18)每一个月的后_天内向委托方提交反映该月酒店经营情况的财务报表;(19)每一个会计年度结束_个月内，向委托方提交酒店财务报告，说明本年度决 算情况和经营成果;(20)根据市场变化情况和经营需要，调整和修改酒店各项收费标准;(21)负责酒店的日常维修和保养;(22)为保障酒店的权益，代表委托方和管理公司进行法律诉讼;(23)争取在 年内回收酒店投资的本息。第四章 管理费的计算与支付 第十二条 试开业前期因工作量巨大，而又无营业收入，故开业前期自乙方管理人员到 位后，每月暂按_万元人民币支付管理费。第十三条 管理费分为基本管理费和效益管理费。第十四条 在酒店试营业期内，管理公司收取的基本管理费按总收入的百分之 _收取。第十五条 从酒店正式开业日起，管理公司收取的基本管理费按总收入的百分之 _收取。第十六条 基本管理费每月支付一次，其计算方法是按当月总收入乘以上费率，于次月 15 日前汇入管理公司指定的账户。第十七条 管理公司允许在酒店试营业期不收效益管理费。酒店正式开业后始收效益管 理费。第五章 双方的责任 第十八条 委托方董事会的责任：1.及时办妥酒店经营所必须的全部营业许可证和营业执照;2.提供酒店经营所必须的定额流动资金。定额流动资金须在酒店对外试营业前 15 天提 供，流动资金定额由双方在试营业前核定;3.按时审批酒店年度经营方案、年度财务预算与决算;4.审查批准酒店扩建、改建计划;5.协调好基建与经营存在的各种事宜，安排落实宾馆经营必需的水、电、气等基础设施，保证消防安全设施的齐备，因设施未齐全、设备未完备以及因证照不齐等原于是引起的行政 罚款费用不进入酒店费用。6.委托方须协调好当地政府的相应关系，当地政府超出标准之外的收费由委托方承担。7.其他必须由委托方决定的有关事宜。第十九条 管理公司责任 1.通过各种途径，努力提高酒店客房的出租率，增加经济效益;2.选派合格人选到酒店任职;3.按时提交酒店年度经营方案和财务预算与决算;4.不断引进先进合用的经营方法和管理经验，使酒店的管理不低于国内同类酒店的管理 水平，并尽快培养当地干部和员工，进入酒店管理各级领导层;5.负责编制和健全酒店的各项规章制度;6.利用集团优势，在管理公司所属酒店内安排酒店员工的培训和实践;7.其他必须由管理公司办理的一切有关事宜。第六章 酒店维护与保养 第二十条 酒店从正式开业日起每年留有一定数额的更新基金，用作酒店设备的更新、添置等。每年更新基金的额度计算标准为：第一年至第三年，不少于总收入的百分之二;第四年起，不少于总收入的百分之五;更新基金可以一年一次提用，也可以分月提用。更新添置项目所需资金在经营成本列支。第二十一条 管理公司认为需要时，有权根据实际情况用更新基金更换、添置酒店的设 备、陈设和家具等。第二十二条 每年度更新基金如未用完留有余额，可转入下一个会计年度，与下一年度 的更新基金合并提用。第二十三条 本合同期满或者提前终止时，管理公司须将更新基金的余额如数归还委托 方。第七章 酒店产权及其处置 第二十四条 酒店的一切债权、债务属委托方。第二十五条 在本合同有效期内，酒店的全部产权属委托方所有，管理公司不得以任何 方式出售或者抵押，除本合同第七章第二十七条规定以外的酒店财产。第二十六条 管理公司有权根据本合同规定使用调配酒店财产。第二十七条 管理公司有权处理用更新基金更换下来的酒店再也不合用的家具、装置及营 运物品等。处理这些家具、装置及营运物品所获款项，纳入“更新基金”项，留作添置这些 家具、装置及营运物品。第二十八条 委托方在处置酒店财产时，应以不影响本合同的履行为原则。否则，应征 得管理公司允许。第八章 税务、财务及外汇管理 第二十九条 酒店按照国家的有关法律和税收条例的规定缴纳各项税金。第三十条 酒店职工按照有关规定由职工本人缴纳个人所得税或者个人收入调节税。第三十一条 酒店的会计年度从每年_月_ 日起至同年_月_ 日止，一切记帐凭 证、单据、报表、账簿用中文书写。第三十二条 除本合同已有规定以外，酒店会计的处理原则均按企业会计制度办理。第三十三条 酒店的财务审计礼聘国内注册的会计师审查、稽核，并将结果报告董事会。如董事会认为需要礼聘其他审计师或者审计事务所对酒店财务进行复检时，管理公司应予 允许，其所需一切费用在董事会费中列支。第三十四条 每一会计年度的头二个月，由总经理组织编制上一年度的资产负债表和损 益计算书，报告董事会。第三十五条 酒店经营的一切外汇事宜按照国家中外合资企业外汇管理条例及规定办 理。第九章 保险 第三十六条 双方允许酒店向中国境内具有承保资格的保险公司及其分公司投保双方 都认为必须的险项，酒店一旦遭受损失可在所投保的险项范围内获得应有的赔偿。所有保险均由委托方投保，保险受益人为委托方，与管理公司无关。第三十七条 委托方投保的酒店财产险，其投保总额应不低于国家规定。第三十八条 各项保险费及办理保险费的其他费用，均由酒店支付。但不作为酒店管理 费用开支，列入甲方开支科目。以遵循收益与权责挂钩之原则。第十章 监管、奖罚机制 第三十九条 甲方派驻股东代表听取酒店重大管理制度、用工薪酬分配制度、财务预决 算方案及其它重大事项的决策。审议酒店年度经营计划，拟定酒店内部管理机构设置等事项。第四十条 建立完善年度财务审计制度、日常经营支出由总经理签字。超过_ 万元以上的固定资产添置、重大合同需经甲方派出的股东代表允许方可签署。第四十一条 乙方不得以酒店的名义对外签署财产担保合同及财产担保文件。第四十二条 甲方有权了解和知晓乙方所实施的全部管理工作，并提出意见和建议，主 要从营业收入和综合毛利、利润等方面对乙方的管理进行考核，使经营和资产本身得到良性 发展和保值、增值。第四十三条 乙方如完成甲方下达的各项目标，可按营业收入增加_%计提效益管理 费。效益管理费每月结算一次，次月的_ 日前汇入乙方指定的账户。第四十四条 乙方以酒店资产作信用担保，以确保所派驻人员的信誉、品德、文化、资 质及实践技能达到甲方之要求。第十一章 管理年限 第四十五条 委托管理年限暂定年，甲乙双方在经营合同期满三个月前，如甲方提出仍 需乙方进行管理，可以在变动相关条款后续签合作期限或者解除合约。第十二章 双方约定 第四十六条 基建结束后与酒店经营过程中有一段相当磨合期，在此如若因设计和修筑 过程中存在的部份不完善，为确保经营确需整改付出的费用，经基建方和酒店方双方确认，列入基建后续科目费用，不计入酒店管理费用。第四十七条 因基建资金、设计缺陷及其它政策性因素，乙方不承担开业延误之责任。第四十八条 因故延误的工程项目，影响到经营的，要根据损失的金额来扣减乙方应承 担的管理目标。第十三章 违约及终止 第四十九条 在合同有效期内，双方中的任何一方如不履行本合同规定的条款，视为违 约。另一方有权根据违约程度要求违约方赔偿经济损失。第五十条 由于一方的过失，造成本合同不能履行或者不能彻底履行时，由过失的一方承 担违约责任。第五十一条 一方违约，另一方应将违约情况书面通知违约方，如在_天内违约方 仍未纠正违约行为，守约方有权终止合同。第五十二条 如总经理因被业主方单方面辞退，管理公司有权可此外物色人员担任总经 理。第五十三条 被辞退之总经理有权获得酒店的相应补偿，酒店应补偿其_个月工资并 休完其应得之有薪休假。如有抵押风险金等，原则上经中立之会计事务所进行完离任审计后，如无经济贪污、受贿等问题则须全额退还所押风险金。第五十四条 第五十五条 顺利执行。第五十六条 无论什么原因导致本合同终止时，双方之间的所有账款在_天内付清。甲、乙双方均须遵守本合同，并相互配合，协调双方关系，确保本合同的 若甲方无正当理由终止本合同，应一次性支付_万元人民币作为对乙方 的赔偿并赔偿乙方的相应经济损失，以及负责管理公司人员搬迁、返家之差旅杂项费用。若乙方不能按时派出管理人员进场，每延误一天予以罚款_元。第五十七条 如甲方进行资产重组、产权交易，须考虑顺延本合同的法律关系，如需中 止此合同，须赋予乙方以相应的经济赔偿。第五十八条 如甲、乙双方遇不可抗拒的自然、社会因素，导致本合同无法按正常履行 时，本合同即告终止，甲、乙方双方不承担任何违约责任。第五十九条 如因人力不可抗自然因素及市政维修、道路改建、治安整顿等严重且较长 时间影响酒店正常经营的，甲方应对乙方管理目标要予以酌情扣减。第十四章 不可抗力 第六十条 由于地震、台风、水灾、战争及其他不可预见并且对其发生后果不能防止或者 避免的不可抗力，导致直接影响合同的履行或者不能按约定条件履行时。遇有上述不可抗力的 一方，应立即将不可抗力的情况以书面形式通知另一方，并应在_天内，提供不可抗 力的详情及合同不能履行、或者部份不能履行、或者需要延期履行的理由的有效证明文件。此项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，按其对履行合同的影响程度，由双方 商议决定。或者部份免除履行合同的责任、或者延期履行合同、或者解除合同。第六十一条 遇有不可抗力的一方在一百二十天内仍不能履行合同，另一方可以解除合 同。第十五章 争议的解决 第六十二条 本合同的订立、效力、解释、执行和争议的解决，均受中华人民共和国法 律的管辖。第六十三条 凡因执行本合同所发生的一切争议，双方应通过友好商议解决。如商议不 能解决，双方均可向各公司所在地人民法院起诉，诉讼费由败诉方负担。第六十四条 在仲裁期间，除有争议的事项外，双方应继续履行本合同规定的其他条款。第十六章 商标及服务标志 第六十五条 在本合同有效期内，双方商定酒店对外宣传时，分别加入集团管理或者字样。第六十六条 双方允许管理公司用其专有的商标或者服务标志进行宣传推广工作和日常 经营活动。本合同期满或者提前终止后，酒店将不得再使用管理公司的商标及服务标志。第六十七条 本合同终止后，双方即终止礼聘管理的关系，管理公司的一切管理责任随 之解除。第十七章 合同生效及其他 第六十八条 本合同如有未尽事宜，经双方允许后，可以用书面形式进行补充与修改。合同修改文件与合同具有同等法律效力。第六十九条 如在本合同书有效期内，委托方将酒店的产权、股权、权益部份或者全部向 他方转让时，应以不影响本合同书的履行为前提，否则，应征得管理公司的允许。第七十条 本合同经双方授权代表签署并加盖公章后，即将生效。第七十一条 本合同的有效期为从本合同签署之日起至酒店试营业后满年为止。第七十二条 本合同于年月日由双方代表在正式签署。第七十三条 本合同未尽事宜由双方商议解决。第七十四条 本合同共四份，双方各执两份，具同等法律效力。委托方：_ 时间：_ 管理公司：_ 时间：_