2022年全省房地产估价师通关提分题.docx

2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】居民购买住宅申请办理不动产转移登记的，据实收取不动产登记费，收费标准为每件（）元。A.0B.10C.80D.550【答案】C2.【问题】关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（）。A.房地产转让估价应评估出租人权益价值B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值C.房屋征收估价应评估完全产权价值D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值【答案】D3.【问题】在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即_；定位于最大的细分市场，即_；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即_。（）A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销【答案】B4.【问题】某居民购买一套价值 80 万元的住宅，计划自己首付 30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为 6%，如果在 10 年内按月等额偿还，该居民月还款额是（）元。A.2401.45B.6217.15C.3112.42D.8737.15【答案】B5.【问题】某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为 4000 万元、1200 万元、800 万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为 15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为（）万元。A.1120.00B.1466.67C.1520.00D.2000.00【答案】A6.【问题】H 省 Z 房地产公司拟获得 A 市 B 县城市规划区内 C 村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C 村原耕地面积为 80hm2（公顷），农业总人口为 600 人，现征收 C 村基本农田以外的耕地 30hm2，该耕地被征收前 3 年平均年产值为 600 元。经商定，土地补偿费为该耕地前 3 年平均年产值的 8 倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 5 倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为 25 万元。A.116B.216C.316D.516【答案】B7.【问题】(2016 年真题)下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。A.开发强度系数B.土地转化率C.住房可支付性指数D.住房市场指数【答案】A8.【问题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】C9.【问题】某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯【答案】C10.【问题】房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（）。A.符合国土空间规划或城乡规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化【答案】A11.【问题】王某于 1999 年在某城市中心城区购买了一幢 6 层的百货大厦，为保证正常经营，于 2004 年初进行了重新装修。2006 年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为 800 万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值 800 万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.房屋所有权注销登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记D.房屋所有权转移登记【答案】D12.【问题】方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）。A.最低可接受收益率原则B.不行动原则C.备选方案差异原则D.最高可接受收益率原则【答案】D13.【问题】在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。A.产品组合方式B.开发合作方式C.销售代理方式D.市场定位方式【答案】B14.【问题】现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力【答案】A15.【问题】关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是()。A.室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B.设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C.坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过 2.2m 及以上的部位，按水平面积计算建筑面积D.建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积【答案】A16.【问题】有一房地产，土地面积 2500m2，为 7 年前通过有偿出让取得，当时地价为700 元/m2，土地使用权年限 60 年的地价为 1200 元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于 3 年前交付使用，当时的建筑物建造价为 600 元/m2，现在建造同类建筑物需 800 元/m2，估计该建筑物上可使用 45 年，残值为 2%。若土地的资本化率为 8%。该房地产土地部分的现时总价为（）万元。A.80B.97C.100D.300【答案】D17.【问题】孙某自 2010 年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金地房地产评估咨询有限责任公司（以下简称金地公司），2012 年 3 月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨询。孙某说，如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高，在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。根据孙某的咨询意见，李某与孙某签订了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。A.土地价格B.房地价格C.土地增值额D.房屋增值额【答案】C18.【问题】物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务（）成本。A.社会最低B.社会最高C.平均先进D.社会平均【答案】D19.【问题】按照房地产的权益状况对房地产进行分类时，属于房地产的空间利用权的是（）。A.地役权B.承租的公有住宅C.在房屋屋顶上树立广告牌D.抵押权【答案】C20.【问题】房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A.观察法B.实验法C.讨论法D.问卷调查法【答案】A二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】通过资产负债表，可以了解企业的()。A.偿债能力B.经营能力C.经济实力D.现金流量情况E.经营成果【答案】ABC2.【问题】申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有（）。A.尚未登记的不动产首次申请登记的B.继承.接受遗赠取得不动产权利的C.不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的D.产权交换取得不动产所有权E.申请更正登记或者异议登记的【答案】ABC3.【问题】不动产登记暂行条例规定，可以由当事人单方申请不动产登记的情形有（）。A.合法建造取得的房屋所有权B.商品房所有权转移C.主债权转让申请抵押权转移D.房屋所有权人更名E.受遗赠取得的房屋所有权【答案】AD4.【问题】代理服务器为局城网用户提供 Internet 访问时，不提供（）服务。A.地址共享B.数据缓存C.数据转发D.数据加密【答案】D5.【问题】商品房现售条件与预售条件的不同之处有()。A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取得建筑工程施工许可证E.物业管理方案已落实【答案】A6.【问题】下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有（）。A.宇宙线B.电焊炫光C.核辐射D.玻璃幕墙反射光E.微波炉产生的微波【答案】BD7.【问题】某房地产开发企业拟在 2015 年 10 月 18 日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后 2 年建成商品房，前期勘察设计约需 6 个月；建成前半年开始销售，销售期为1 年。下列选项中，正确的有（）。A.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为 2015 年 10 月 18 日B.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为 2016 年 4 月 18 日C.开发经营期为 2015 年 10 月 18 日至 2017 年 10 月 18 日D.建设期为 2015 年 10 月 18 日至 2017 年 10 月 18 日E.销售期为 2017 年 4 月 18 日至 2018 年 4 月 18 日【答案】AD8.【问题】房地产中介服务收费分为（）三类。A.房地产咨询收费B.房地产估价收费C.房地产经纪收费D.房屋买卖收费E.房屋交易收费【答案】ABC9.【问题】城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】AC10.【问题】在控制性详细规划的控制体系指标中，环境容量控制指标包括（）。A.容积率B.建筑密度C.绿地率D.人口容量E.建筑高度【答案】ABCD11.【问题】长期趋势法的作用包括（）。A.用于判断未来房地产价格B.用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值C.用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益D.用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整E.用于确定路线价【答案】ABCD12.【问题】(2016 年真题)房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（）。A.做出是否投资的决定B.对项目投资进行详细测算C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.系统比较项目的规划设计方案【答案】ACD13.【问题】下列选项中，属于申请领取施工许可证应具备条件的有（）。A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.取得建设工程规划许可证C.签署了施工合同D.签署了委托监理合同E.取得商品房预售许可证【答案】ABC14.【问题】间接融资的优点在于()。A.筹资上可以积少成多B.安全性比直接融资高C.有利于筹集长期投资资金D.由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平 E 减少了对筹资者使用资金的压力和约束【答案】ABD15.【问题】房地产价格指数或变动率可细分为（）。A.全国房地产价格指数或变动率B.全国某类房地产价格指数或变动率C.某地区某类房地产价格指数或变动率D.某地区房地产价格指数或变动率E.某国家某类房地产价格指数或变动率【答案】ABCD16.【问题】物业管理服务收费的计费方式主要包括（）。A.包干制B.酬金制C.社会服务费D.社区服务费E.一般服务费【答案】AB17.【问题】信托的职能包括（）。A.融通资金B.财产所有权的转移性C.财务管理D.收益分配的实绩性E.信用服务【答案】AC18.【问题】下列选项中，属于工业物业市场的有（）。A.普通住宅B.公寓市场C.休闲旅游设施D.仓储用房市场E.工业写字楼【答案】D19.【问题】下列选项中，属于工业物业市场的有（）。A.普通住宅B.公寓市场C.休闲旅游设施D.仓储用房市场E.工业写字楼【答案】D20.【问题】关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直接委托分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式【答案】BC三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某别墅房地产估价结果报告(略）某别墅房地产估价技术报告一、委托方（略）二、估价方(略）三、估价目的为该别墅整体转让提供价格依据。四、估价时点2001 年 7 月。五、估价依据（略）【答案】(1)估价时点应具体为某一天。(2)缺少估价人员姓名及注册房地产估价师签名。(3)土地权属情况介绍不全。(4)缺少土地使用年限。(5)缺少土地的自然状况介绍。(6)缺少土地开发利用状况介绍。(7)对项目规划条件介绍不全面。(8)利用成本法进行土地估价的计算公式有误。(9)土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或客观成本。(10)利用市场比较法进行土地估价的交易实例 A 不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有 6 年，相差时间过长。(11)在区域因素修正中，B 与 C 的分子与分母颠倒，修正出错，且 B 与 C 的修正系数不恰当。(12)在个别因素修正中，B 与 C 的分子与分母颠倒，修正出错，且 B 与 C 的修正系数不恰当。(13)土地估价的综合结果没有作年期修正。(14)对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费。2.下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明一处错误得 3 分，本题全对得 40 分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）在建工程房地产抵押价值评估报告封面（略）致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人（略）二、房地产估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象【答案】1.结果报告缺估价原则。2.结果报告中缺少估价方法定义。3.技术报告缺市场背景分析。4.假设开发法公式错，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。5.比较法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。6.可比实例 B、C 与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。7.开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样。8.续建工程中的建安工程费 900 元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建费取值 900 元/m2 缺少具体说明）。9.假设开发法中未扣除开发过程中的专业费、税费。10.假设开发法中未扣减利息。11.假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用置业公司的。12.成本法中基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对。按可出售面积计算8039820.80 错。13.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本。14.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。3.房地产抵押评估报告估价项目名称：市开发区路号房地产抵押价值评估估价委托人：有限公司估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2012 年 10 月 1日至 2012 年 10 月 8 日估价报告编号：估字2012第号目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）【答案】该房地产评估报告中存在的错误如下：（1）该房地产评估报告的封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。理由：房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。（2）该房地产评估报告的“致估价委托人函”应放在“目录”前。理由：一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成：封面；目录；致估价委托人函；估价师声明；估价假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。（3）该房地产评估报告缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。理由：致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。（4）该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。理由：七通一平”是指通供水、通排水、通电、通信、通路、通煤气、通热、土地平整。（5）该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。（6）该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。理由：价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。（7）该房地产评估报告中价值定义表述错误。理由：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额。4.某综合楼房地产估价报告封面及目录（略）致委托估价方函（略）估价的假设和限制条件(略）估价结果报告一、委托方某人民法院二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象(一)估价对象权利状况 1.估价对象为某厂于 1996 年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，2002 年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2005 年 8 月 5 日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，2002 年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自 2002 年 7 月 11 日起至 2052 年 7 月 10 日止，至估价时点，其土地已使用 4 年(取整），尚剩余使用年限为 46 年(取整）。2.估价对象所处建筑物建成于 1996 年，为钢混结构，房屋经济耐用年限 60 年，至估价时点，该建筑物已使用 10 年。3.本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。【答案】(1)缺少估价师声明。(2)委托方和估价方描述不全，缺少法人代表、单位位置、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)估价报告未在估价机构存档。(5)估价结果缺单价。(6)未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。(7)在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。(8)在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。(9)在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。(10)在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取 15%”应表述为“土地投资利润率取 15%”。(11)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，也应说明这是客观正常情况下的费用。(12)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时,应包括设备的折旧费（由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内）。(13)在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年代应是 1996 年，而不是 1997 年。(14)在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率 4.01%的由来。5.某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。【答案】该酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下：（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入运营费用=有效毛收入运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。（2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。（3）酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。（4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。