2022年辽宁省房地产经纪人高分预测预测题.docx

2022 年房地产经纪人试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】燃气表所在的房间室温应高于()。A.23B.15C.5D.0【答案】D2.【问题】取得()，是从事房地产经纪活动的基本条件。A.房地产经纪人协理从业资格B.房地产经纪人执业资格C.房地产经纪人协理职业资格D.房地产经纪人从业资格【答案】A3.【问题】按贷款保证方式，房地产贷款可分为（）。A.固定利率贷款、浮动利率贷款B.个人住房贷款、商业用房贷款C.信用贷款、担保贷款D.土地储备贷款、房地产开发贷款【答案】C4.【问题】城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据()，并与土地利用总体规划相衔接。A.年度建设用地计划B.建设工程规划C.国民经济和社会发展规划D.各类专项规划【答案】C5.【问题】城市中杂乱的垃圾堆、乱摆的货摊、五颜六色的广告和招贴是一种（）。(2009 年真题)A.灯光污染B.视觉污染C.不可见光污染D.电磁波辐射污染【答案】B6.【问题】一般来说，板式住宅的套内使用面积的使用率为（）。A.60%B.70%C.80%D.90%【答案】C7.【问题】房地产经纪信息的收集渠道中属于间接渠道的是()。A.门店接待B.上门服务C.媒体广告D.沟通有房源的单位【答案】C8.【问题】张某于 2009 年 12 月购买了两套住房。住房 I 为毛坯房，建筑面积 96m2，单价为 5800 元m2；住宅为精装修，建筑面积 146m2，单价为 7800 元m2。完成房屋交割手续后，张某拟对住房进行室内装饰装修，其中选材上比较了实木地板、复合地板、塑料地板和瓷砖等地面材料以及石膏板、矿棉板、PVC 板和铝合金板等顶棚材料。2010年 6 月，张某将住宅以 9800 元m2 的价格出售给李某，李某向银行申请期限为 20 年的个人住房抵押贷款，银行给出的贷款条件是首付 50，贷款利率上浮 10。假定 5 年以上银行基准贷款利率为 6，按月计息。(2010 年真题)A.石膏板B.矿棉板C.PVC 板D.铝合金板【答案】A9.【问题】（）是房地产所有者将其所有的房地产交给消费者使用，并向消费者收取租金的行业。A.房地产开发经营业B.房地产咨询业C.房地产经纪业D.房地产租赁经营业【答案】D10.【问题】住房公积金的存、贷款利率由()提出，经征求原建设部意见后，报国务院批准执行。A.住房公积金管理中心B.住房公积金管理委员会C.商业银行D.中国人民银行【答案】D11.【问题】某 7 层写字楼建造于 20 世纪 80 年代，为钢筋混凝土框架结构，设楼梯间 2个，内外墙体由普通砖砌成，外墙粘釉面砖。采暖是由锅炉产生的热水，经输热管道送到房间散热器中，放出热量后，经回水管道流回重新加热，循环使用。为适应现代化办公要求方便出租，2004 年业主对该写字楼以综合布线系统为基础，利用现代技术办公进行了楼宇智能化改造。经由专业技术人员对该写字楼在建筑结构、装饰、房屋设备等方面的现场观察与分析认为，该写字楼主体结构装修完好，少数部件、设备虽然有破损，但不严重，并且经维修后就能恢复。(2005 年真题)A.现浇现砌式B.预制装配式C.现浇装配式D.现砌装配式【答案】A12.【问题】商品房预售许可的办理程序是（）。A.受理审核许可公示B.受理审核公示许可C.受理审核许可D.审核受理许可【答案】A13.【问题】建筑业是物质生产部门，属于().A.第一产B.第二产业C.第三产D.第三产业和第二产业的联合产业【答案】B14.【问题】进入持续销售期后的上门客户量会随着项目（）的推广策略和力度调整而变化，销售人员的数量也要相应做出调整。A.系统性B.阶段性C.有效性D.及时性【答案】B15.【问题】某房地产开发企业在繁华地段向行人派发商品住宅价目表的行为，属于（）。A.要约B.要约邀请C.承诺D.诺成【答案】B16.【问题】房地产行政主管部门自受理房屋权属登记申请之日起()日内应当决定是否予以登记。A.3B.5C.7D.10【答案】C17.【问题】共用题干A.甲机构可以向出售方追究违约责任B.张某可以向出售方追究违约责任C.张某应向甲机构追究责任，不能直接向出售方追究责任D.甲机构和张某之间只有一方可以向出售方追究违约责任【答案】B18.【问题】由于 MLS 系统日常维护和及时更新，确保了相关信息的()，使得信息更为准确，可利用性得到了进一步提高。A.真实性B.可靠性C.稳定性D.时效性【答案】D19.【问题】我国民法调整的范围是（）。A.管理人与被管理人之间的人事关系B.国家与纳税人之间的税收关系C.平等主体之间的财产关系和人身关系D.单位与职工之间的管理关系【答案】C20.【问题】建立专门的分销渠道进行房地产产品销售的好处不包括（）。A.提高了销售的专业知识和技能B.减少了潜在消费者搜寻产品的次数，提高了形成交易的效率C.通过分销商的标准化销售行为，提高了房地产交易的标准化程度D.便于房地产销售方找到交易对象【答案】A二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】决定房地产经纪必不可少的原因包括()。A.房地产的特殊性B.房地产信息不对称性C.房地产交易的复杂性D.房地产信息多变性E.房地产交易的不可估计性【答案】ABC2.【问题】购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有（）。A.使用 1 年后发现屋面漏水B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D.尚未使用即发现下水管道堵塞E.下雨时发现外墙渗水【答案】AD3.【问题】客源管理是要掌握（）等资料。A.客户基础资料B.需求状况C.交易记录D.业主概况E.房屋状况【答案】ABC4.【问题】2014 年 1 月，A 房地产开发公司获得一块 25hm2 的土地使用权，拟建经济适用房。2014 年 6 月 A 公司将项目整体转让给 C 公司，C 公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出 5hm2 的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发。C公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，C 公司用在建工程作抵押从甲建行获得了一部分资金，2014 年 9 月，C 公司开始预售该商品住宅。2015 年 6月，月收入 5000 元的吴某从 C 公司手中购得一套经济适用住房，并办理了住房公积金贷款，期限 15 年。2016 年 3 月，贷款法定利率从 5%调整为 6%。A.取得原土地出让方同意B.取得市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意C.签订土地使用权出让合同D.调整土地使用权出让金【答案】ABD5.【问题】房地产经纪人员的心理素质包括（）。A.坚韧、奋进B.自知、自信C.积极、主动D.成功、完美E.乐观、开朗【答案】ABC6.【问题】对物业进行勘查评估是进行房源信息管理的重要环节，房地产经纪人在对物业勘查评估前应做好的准备工作有（）。A.提前一周与业主取得联系，预约具体的上门勘查时间B.在与业主联系时应向业主介绍自己的姓名和公司名称C.向客户详细询问委托物业的地理位置D.合理安排好勘查的先后次序，节省时间，提高效率E.检查是否带好了工牌、名片、照相机、摄像机、卷尺、计算器、鞋套等必要的勘查工具及物品【答案】BCD7.【问题】下列关于住房公积金政策的表述中，正确的有()。A.职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的 3 个月整存整取存款利率计息B.职工住房公积金自存人职工住房公积金个人账户之日起计息，按月结息，本息逐月结转C.职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D.银行住房公积金专户内的沉淀资金，比照结息日挂牌公告的 3 个月整存整取存款利率计息，按季结息E.个人住房公积金贷款利率实行一年一定【答案】C8.【问题】下列选项中，属于建筑物水平建筑构件的有()。A.基础B.地面C.墙体D.楼板E.屋顶【答案】BD9.【问题】张某为甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的注册房地产经纪人。王某因出国欲将自己的住房委托甲机构尽快销售。在甲机构授权下，张某与王某签订了房地产经纪合同，合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会，王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后，便开始了相关信息的收集和整理工作，通过信息收集迅速发现了合适的潜在购房者田某，王某和田某沟通后，在较短的时间内双方就交易事项达成了共识。王某和田某随后签订了房地产买卖合同，田某接着委托甲机构为其代办了房地产产权登记手续。(2010 年真题)A.议价谈判的技能B.人际沟通的技能C.收集信息的技能D.供需搭配的技能【答案】CD10.【问题】我国现行房地产业税种有（）。A.契税B.耕地占用税C.土地增值税D.城市维护建设税E.个人所得税【答案】ABC11.【问题】室外装饰装修风格根据不同时期，分为（）风格。A.古典主义风格B.自然风格C.现代主义风格D.后现代主义风格E.混合型风格【答案】ACD12.【问题】赵某将自己的一套八成新普通商品住房出售给李某，并签订了房屋买卖合同。李某是刚毕业两年的外地大学生，第一次购买住房。双方在合同中写明，买方按4000 元/m2 的价格支付给卖方，买卖中涉及的税费均由买方承担。按规定，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 4%。(2008 年真题)A.赵某急于出售本套住宅来偿还债务B.李某不了解市场行情盲目购买C.本套住宅对李某有特殊意义D.李某与赵某之间有亲戚关系【答案】BC13.【问题】对于已经出现的房地产经纪纠纷，房地产行政主管部门及其他相关部门还负有()的职责。A.降低影响B.受理投诉C.调节处理D.整顿市场E.追究责任【答案】BC14.【问题】甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）在某城市开设了多家连锁门店，采用计算机网络系统管理房源信息，建立客户数据库管理客户信息。张某看到甲公司在网络上发布的房源信息，看中了其中一套住房，但对该套住房出售价格有些不满意，于是到门店咨询。甲公司房地产经纪人李某接待了张某。A.保证信息准确B.搜集信息便捷C.推广速度较快D.节约公司成本【答案】BC15.【问题】共用题干A.尊重需要B.安全需要C.生理需要D.自我实现需要【答案】BC16.【问题】目前我国房地产经纪行业管理涉及的行政部门较多，主要包括（）等部门。A.价格B.人民政府C.人力资源和社会保障D.建设E.工商行政管理【答案】ACD17.【问题】房屋交易的实质是房屋产权的交易，因此产权清晰是成交的前提条件。在了解房屋产权状况时应注意的问题有()。A.有房屋必定有产权B.有房地产证未必有产权C.产权是否登记D.产权是否完整 E:是否是法律禁止转让的房地产【答案】BCD18.【问题】下列资料中，（）是项目楼书的简要版本，内容主要是形象定位、项目介绍与主力户型介绍等。A.宣传单张B.宣传展板C.折页D.销售导示牌E.户型手册【答案】AC19.【问题】组织编制机关可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的情形包括()。A.上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求B.因国务院批准重大建设工程确需修改规划C.经评估确需修改规划D.行政区划调整确需修改规划E.城乡规划的审批机关与组织编制机关意见不统一【答案】ABCD20.【问题】共用题干A.承诺帮助张某压低房屋售价B.进一步了解张某的购房需求C.说出符合客户需求的参考意见D.迅速安排张某与房屋所有权人见面【答案】BC三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自 2006 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日，租金为每月 5000 元，在每月初的前 3 天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007 年 3 月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金 1000 元，丙企业表示同意。2007 年 8 月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用 4000 元。2007年 10 月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于 2008年 1 月 3 日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金 6000 元，乙公司表示，维修费用可以抵销 4000 元租金，只愿意再支付 2000 元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销 4000 元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3 分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3 分）3.乙公司可以维修费用抵销 4000 元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用 4000 元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销 4000 元租金。（4 分）2.甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自 2006 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日，租金为每月 5000 元，在每月初的前 3 天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007 年 3 月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金 1000 元，丙企业表示同意。2007 年 8 月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用 4000 元。2007年 10 月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于 2008年 1 月 3 日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金 6000 元，乙公司表示，维修费用可以抵销 4000 元租金，只愿意再支付 2000 元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销 4000 元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3 分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3 分）3.乙公司可以维修费用抵销 4000 元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用 4000 元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销 4000 元租金。（4 分）3.甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自 2006 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日，租金为每月 5000 元，在每月初的前 3 天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007 年 3 月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金 1000 元，丙企业表示同意。2007 年 8 月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用 4000 元。2007年 10 月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于 2008年 1 月 3 日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金 6000 元，乙公司表示，维修费用可以抵销 4000 元租金，只愿意再支付 2000 元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销 4000 元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3 分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3 分）3.乙公司可以维修费用抵销 4000 元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用 4000 元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销 4000 元租金。（4 分）4.甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自 2006 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日，租金为每月 5000 元，在每月初的前 3 天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007 年 3 月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金 1000 元，丙企业表示同意。2007 年 8 月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用 4000 元。2007年 10 月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于 2008年 1 月 3 日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金 6000 元，乙公司表示，维修费用可以抵销 4000 元租金，只愿意再支付 2000 元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销 4000 元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3 分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3 分）3.乙公司可以维修费用抵销 4000 元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用 4000 元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销 4000 元租金。（4 分）5.甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自 2006 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日，租金为每月 5000 元，在每月初的前 3 天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007 年 3 月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金 1000 元，丙企业表示同意。2007 年 8 月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用 4000 元。2007年 10 月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于 2008年 1 月 3 日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金 6000 元，乙公司表示，维修费用可以抵销 4000 元租金，只愿意再支付 2000 元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销 4000 元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3 分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3 分）3.乙公司可以维修费用抵销 4000 元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用 4000 元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销 4000 元租金。（4 分）