2022年青海省房地产估价师通关测试题.docx

2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险B.变现风险C.机会成本风险D.市场供求风险【答案】B2.【问题】以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是()。A.非理性预期B.价格机制C.容积率控制D.生产的时间落差【答案】B3.【问题】下列关于房地产业的细分，表述正确的是（）。A.房地产中介包括物业管理B.房地产服务包括房地产咨询C.房地产经纪属于房地产开发经营D.目前，我国房地产服务业占房地产业主体地位【答案】B4.【问题】某居住项目规划建筑面积为 30000m2，含土地费用在内的开发成本为 7500万元，开发费用为 1650 万元，销售税费为销售收入的 5.5%，销售均价为 5500 元/m2，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】A5.【问题】假如市场的整体平均预期收益率为 15%，一个投资项目的相关数是 0.5，则其预期收益率为()，A.10%B.15%C.5%D.9%【答案】D6.【问题】非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前()年向土地管理部门提出申请。A.1B.2C.3D.4【答案】A7.【问题】某公司 2016 年 9 月，在南京购买了一间写字楼，位于 25 层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。A.收益资本化法B.修复费用法C.赔偿实例比较法D.损害前后差价法【答案】B8.【问题】某宗房地产的土地使用期限为 50 年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用 10 年，建筑物剩余经济寿命为 55 年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 15 万元，报酬率为 7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】A9.【问题】下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样【答案】D10.【问题】一写字楼单元的租赁期为 18.8 年，年租金为 5 万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为 6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（）万元。A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79【答案】D11.【问题】（2017 年真题）某县为了公共利益需要，征收基本农田 2 公顷，应报（）批准。A.国务院B.省人民政府C.县人民政府D.国土资源部【答案】A12.【问题】某住宅建筑面积为 160m2，土地剩余使用期限为 60 年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为 5000/m2 和 3500 元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为 5 万元，户型设计落后引起的折旧为 8 万元，位于城市衰落地区引起的折旧为 6 万元。若土地报酬率为 6%，则该住宅成本价格为（）万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】B13.【问题】某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房。王某 2010 年 10 月预购了该项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为 65m2，单价 2000 元/m2，面积误差比绝对值在 5%以内的据实结算。2010 年 10 月甲企业对该房屋阳台变更了设计，并通知了王某。2011 年 8 月该项目竣工并交付使用，乙物业服务企业（以下简称乙企业）负责该住宅小区前期物业管理。王某在验房时，发现房屋建筑面积已经增至 67.6m2，存在卫生间地面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。A.契税B.土地增值税C.土地使用税D.印花税【答案】A14.【问题】需要预测某宗房地产 2007 年、2008 年的价格。通过市场调研，获得该类房地产 20022006 年的价格并计算其逐年上涨额见表 29。A.841.0B.846.0C.848.5D.851.0【答案】C15.【问题】甲公司所有的厂房位于某城市中心，于 1986 年 4 月 30 日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为 50 年。甲公司于 2006 年 4 月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为 40 年。自 2006 年 4 月 30 日起至 2046 年 4 月 29 日止，约定不可续期。2008 年 4 月 30 曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。A.项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题【答案】B16.【问题】在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（）。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素【答案】C17.【问题】下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平【答案】C18.【问题】关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】C19.【问题】（2017 年真题）房屋建筑工程保修期从（）之日起计算。A.工程竣工验收合格B.工程交付使用C.物业管理企业进驻D.内部装修完成【答案】A20.【问题】产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）。A.规模收益不变B.规模收益递减C.规模收益递增D.边际收益递减【答案】B二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】按照增量存量细分，房地产二级市场包括（）市场。A.土地使用权出让B.土地使用权转让C.新建商品住宅销售D.新建写字楼出租E.二手房买卖【答案】BCD2.【问题】城市用地分类中，工业用地包括（）。A.工矿企业的生产车间用地B.工矿企业的库房用地C.专用的铁路D.专用的码头E.露天矿用地【答案】ABCD3.【问题】某县下辖的 H 镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017 年 3 月 28 日发布了征收决定公告，甲评估机构于 2017 年 4 月 13 日签订了房屋征收评估委托合同，并于 2017 年 4 月 15 日开始进场实地查勘，5 月 5 日甲评估机构出具估价报告。A.被征收人协商选定B.房屋征收部门组织被征收人投票多数决定C.房屋征收部门指定D.可以摇号抽签随机确定【答案】ABD4.【问题】公民有下列情形（）之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。A.下落不明满 1 年的B.下落不明满 2 年的C.下落不明满 4 年的D.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满 1 年的E.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满 2 年的【答案】C5.【问题】根据消费者购买行为的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即()。A.家电产品B.便利品C.选购品D.特殊品 E 日用品【答案】BCD6.【问题】某房地产幵发企业 1 幢商住楼。2012 年 5 月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012 年 10 月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11 月该企业取得预售许可证。2012 年 12 月，无房屋住的刘某以 90 万元购买 70m2期房一套，2014 年 3 月该项目竣工交付。5 月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年 10 月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。A.应当向房产管理部门申请登记备案B.应当经甲、乙银行同意C.该租赁关系不得对抗 Z 银行的抵押权D.该租赁关系不受抵押权影响【答案】AC7.【问题】下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的有（）。A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样E.估计抽样【答案】D8.【问题】以下属于房地产市场运行的社会环境的有()。A.基础设施状况B.人口数量和结构C.居民思想观念D.宏观金融政策 E 新产品开发能力【答案】BC9.【问题】一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告【答案】ABD10.【问题】房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A.土地转让成本B.经营管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】ACD11.【问题】建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E.正常使用的磨损【答案】CD12.【问题】下列原则中，属于我国民法基本原则的有()。A.平等原则B.自愿原则C.公平原则D.诚实信用原则E.优先原则【答案】ABCD13.【问题】会计的基本职能为()。A.会计准则B.会计分期C.会计基础D.会计核算E.会计监督【答案】D14.【问题】下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E.内部收益率越高，投资风险就越小【答案】ABC15.【问题】当发现主机受到 ARP 攻击时需清除 ARP 缓存，使用的命令是（）。A.arp-aB.arp-sC.arp-dD.arp-g【答案】C16.【问题】股票市场融资方式包括（）。A.首次公开发行B.配发C.增发D.认股权证E.公司债券【答案】ABCD17.【问题】下列关于房地产开发企业的会计科目，不属于所有者权益类的有（）。A.固定资产B.商誉C.递延收益D.法定盈余公积E.在建工程【答案】ABC18.【问题】2018 年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为 4.5，建筑密度为 30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为 90m2。行业平均利润率为 20%，甲房地产开发企业目标利润率 30%。A.中期债券B.公募债券C.担保债券D.抵押债券【答案】ABC19.【问题】按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）。A.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D.房地产经营投资E.酒店投资【答案】AB20.【问题】建筑物的耐久年限划分五个等级，正确的有（）。A.100 年以上B.50100 年C.4050 年D.540 年E.1540 年【答案】ABC三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.某开发商通过拍卖获得一宗熟地的 50 年使用权，拟开发建设建筑面积为 2000m2 的办公楼项目，建设期为 2 年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300 万元，项目总投资为 1000 万元。第 1 年项目投资为 600 万元，其中资本金 200 万元，银行贷款为 400 万元，利率为 10%，期限为 2 年，按年单利计息，期末 1 次还清本息。第 1年该办公楼预售了 400m2，预售均价为 8000 元/m2。第 2 年项目投资 400 万元；全部以自有资金的形式投入。第 2 年该办公楼预售了 600m2，预售均价为 7800 元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的 1000m2 改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前 3 年的出租率分别为 60%、70%和 80%，之后各年保持 90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的 30%。若开发商要求的目标收益率为 16%，该办公楼的最低月租金为多少（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）自有资金现金流量表（此表题中给出）【答案】本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算1.设月租金为 A 元1）第 1 年：年初自有资金投入 200 万元年末销售收入 4008000320（万元）2）第 2 年：年初自有资金投入 400 万元年末销售收入6007800468（万元）年末还本息：400（110%2）480（万元）3）第 3 年：年末出租收入 100012A60%7200A年末运营成本为 7200A30%2160A或者直接计算出第 3 年末的净经济收入：100012A60%（1-30%）5040A4）第 4 年：年末出租收入 100012A70%8400A年末运营成本为 8400A30%2520A或者直接计算出第 4 年末的出租净收入：2.指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题 10 分。错处不超过 4 个。如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣2.5 分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入 220005012（110）11880000 元（二）年运营费用 1.年维修费用 2200020002880000 元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金损失1188000035005012656400 元 3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000200021000000 元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入3118800003356400 元 3.遗漏房产税：有效毛收入1211880000121425600 元 4.估价结果计算收益年限取值错误，应为 45 年。8438660/5%1-1/（1+5%）45=149989332 元（取整）3.某开发商于 2007 年 8 月 1 日投资开发大型购物商场，开发期为 5 年，平均售价为 0.9万元/平米。2011 年 8 月 1 日王某以 10000 元/平米的价格购买了其中 100 平米的店铺，并向开发商支付了 10 万元定金，产权持有期为 36 年。2012 年 8 月 1 日开发商交房时，王某又支付了 13 万元，余款由商业银行提供的 15 年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。另外王某与一承租人签订了一份为期 10 年（2012 年 8月 1 日至 2022 年 7 月 31 日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月 100 元/平米，此后租金按每年 2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为 6 万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为 10 万元。、请编制本项目的自有资金现金流量表。、如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为 14%，试计算届时最低转售单价（计算时点为 2012 年 8 月 1 日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。【答案】（1）借款还本付息的计算 1）房价款：10010000100（万元）2）贷款总额：100101377（万元）3）借款还本付息 P77，i4.5%，n15（2）第一年的年租金收入 1001210012（万元）（3）设租赁期结束时的转售收入为 F 万元自有资金现金流量表、现金流入流出项目全部折现到 2012 年 8 月 1 日（1）现金流入折现1）租金的折现值4.房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）XX 酒店房地产估价结果报告一、委托方 XX 酒店有限公司，法定代表人：XXX，住所：XX 市 XX 路 XX 号。二、估价方 XX 房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX 市 XX 路 XX 号，房地产估价机构资质等级:壹级。三、估价对象 1.地理位置及概况（略）2.估价对象概况估价对象:酒店第 1、2、1013、20 层。建筑面积：11275m2。【答案】(1)缺少房地产权属状况描述。(2)缺少价值定义。(3)酒店大堂采用市场比较法不当。(4)二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。(5)酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误。(6)第二层估价交易案例一综合修正超过 30%。(7)第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。(8)第 1013 层尚可使用年限应为土地使用权剩余年限，即为 29 年。(9)第 1013 层估价时未采用客观的、未来的收益水平。(10)对酒店大堂的估价有重复计算。(11)第 1013 层估价求收益时未考虑人住率。(12)确定资本化率时安全利率选用不当。(13)第 20 层估价时年净收益求取方法错误。(14)第 20层估价时未考虑 5 年以后的收益。5.某房地产估价机枸接受委托，评估位于某历史文化街的一沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅搜集到 A、B、C、D 四个交易实例。实例 A 交易时带有 3 年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例 B 系兄弟之间转让；实例 C 系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例 D 平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1.四个交易实例是否可以选作可比实例？2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？【答案】1.实例 A、B、C、D 交易实例可选作可比实例。实例 A 与评估对象的房地产权益状况之间存在差异，通过修正可以进行调整；实例 B、C 属于特殊交易情况的交易实例，一般不宜选为可比实例，但由于此次评估可供选择的交易实例较少，所以不得不选用。实例 D 与估价对象的形状之间存在差异，但可以通过修正进行调整。2.实例 A 需要进行权益状况的调整，可以通过将租约期内正常租金和租约租金之差折现(折到实例 A 的交易日期）求和，并将所得结果加到交易价格上来修正这种带租约的可比实例。实例 B 的成交价格一般会低于正常价格，可通过乘以一个大于 1 的交易情况修正系数来进行修正。实例 C 可以通过将交易价格减去按照面积分摊的合并增值额来进行修正。实例 D 可以通过路线价法增补由于缺失那一部分带来的交易价格的偏低。