2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库深度自测300题带答案解析(山西省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（ ）。A.估价对象距离机场35公里B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过【答案】 DCB1S6W7Q3R3R5M9HT10A9D8K1G8B1O5ZU9Z7P3K8F3F4R22、 人卧则血归于A.心B.肝C.脾D.肺【答案】 BCA4Z1U10W6H7X4A3HS2S4C2P9U3A10R10ZJ3W1Z4M9K2M2Q53、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（ ）。A.剩余物现象B.地租现象C.高工资现象D.纯粹的剩余物现象【答案】 BCN2Q5Z8P10F9W2P9HG3C10U9V9H5S5G6ZP10W6T7V6M9C2L14、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】 ACB8E8M7A9Q9C5O4HD1V8N1F5O6P1H8ZM5N2A3I2H2K8N45、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外【答案】 DCM8I7K3B10E4A5A3HW6H2U6R6D1Z10M7ZN9M5Q3U3H5L10J36、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（ ）。A.综合折旧法分类折旧加总法个别折旧加总法B.分类折旧加总法个别折旧加总法综合折旧法C.个别折旧加总法分类折旧加总法综合折旧法D.综合折旧法个别折旧加总法分类折旧加总法【答案】 ACC8J9V7K8P4W4H2HB4P4S5I5X9Y8H2ZM5R5R6L1C1V5X27、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（ ），以为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格B.保险价值C.商品价值D.所遭受的财产损失【答案】 DCN4M6K4T4M5V4D2HN3L10K8L2I1U3D4ZE6T10G6W3B10J5Y78、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（ ）万元。A.500B.750C.800D.1000【答案】 CCW4D3G1B9X10N9J4HT10H10O8K6Q5W10O3ZQ8S2F5L2I3X10V19、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样【答案】 CCC7W6H10G10I2G5I9HN7I2W8J2E8Z6J1ZY5A1X6O6S6D10J410、在房屋征收中，评估期房的价值应以（ ）为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致B.房屋的实际状况C.评估人员的专业判断D.评估人员的现场勘察结果【答案】 ACR9N8M10W3J10L6Q10HR1C9T3J3A3P3B2ZS6Z7N1X8C2N6D211、按房地产的( )来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.收益性B.用途C.市场性D.地段【答案】 BCM1E5J8I1Z3S3D8HT4Y10O9T8M8O4K7ZZ6D6H4L10C10S7D912、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】 CCB3N10J6I3Z9J3B8HE4Q2U2O3Y1P9K5ZV8F7U10R10M3I2A613、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】 ACF8Z2V3T6F7P6M5HA2O5R7Y3P6M2O1ZG8Q3P3J7X3X8M814、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A.价格是价值的外在表现B.价值是物的真实所值C.价格是价值波动的“中心”D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易【答案】 CCC5S4G4L9A9A8E4HK1J6T8R1K3G6A5ZP4U10M3T7X8J4O815、国家标准房地产估价规范的最早颁布时间是（ ）年。A.1994B.1995C.1999D.2004【答案】 CCH4O7W9B2J1G4Y4HF4J8S9G9X5W1K6ZD7U1C2B7V8D3V516、使住宅房地产价格明显上升的是（ ）。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【答案】 ACX8F5P2J4K7N10L2HG10B9H10P2Y10F2A3ZV6V2H1N7E2D9S617、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（ ）。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状【答案】 BCX3B3R9P8X8N8U3HD6K4Z6H10W9B3I9ZW8V8L8E6B7C2W118、 “用寒远寒，用凉远凉”属于A.因时制宜B.因地制宜C.因人制宜D.阴阳亡失【答案】 ACJ1R2T4B2D4S1R7HJ1V8L10E10M4S5E4ZV5A1J5B8L3C10W519、一份完整的估价报告通常由（ ）组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】 ACI7O1K5W7B7B10M2HB8H6A3M3W7H10O5ZV6B2I1H6O2B6R820、最适用的房地产价格指数或变动率是（ ）。A.全国房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动D.本地区同类房地产价格指数或变动率【答案】 DCJ1H8G8D2P5P9Y3HC3J9B10Z4E6K5I1ZO4B7W5T6Z9C8O1021、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（ ）。A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】 DCT8P8Y4O5Y9D8G8HA5J9A1N9G5E3S9ZO8V8F9J8F7T2M1022、收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】 CCQ4A4P6W9K8F4H1HA6B6Q9H9X8J2F7ZG7R8U1H6H5G3Z923、某旧住宅的重置成本为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为3万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为4万元。该旧住宅的折旧总额是（ ）万元。A.9B.13C.10D.7【答案】 BCS6M9A2D8M8Z10M2HD9A3N8B1M3D5A8ZL1W2R2M8B4M6J624、某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（ ）元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87【答案】 BCC2P7T10O5C10X5F2HE8K7W8C5W1K9W4ZO1S1Z2X10Y10S3F725、下列选项中，（ ）不是引起房地产价格上升的原因。A.内部经营管理B.通货膨胀C.外部经济D.需求增加导致稀缺性增加【答案】 ACY9H4S10J7S5S9A3HM6U6Z4Z7Q5P8Z1ZA4L8R1D8F2B1L826、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列对“和”与“不同”的理解正确的是A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗争性D.“和”是指矛盾的对立统一，“不同”是指矛盾的特殊性【答案】 DCZ6H1K3C3O8N5W8HG1Y1H9F4N6Y9B9ZS10K9A4Z5I1W6L227、可比实例的成交价格一般是在（ ）的价格。A.估价作业日期B.其成交日期C.估价时点D.建成时点【答案】 BCY5D7Y8P9Q2M4Z2HV6F2N1I10H7L6Q4ZO4R9M5N8P3X8D128、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素【答案】 DCQ4Z9H9M6X3C3H8HF1A3R5P3J1D5M4ZF10M7W7T6M8C2M129、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（ ）。A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变【答案】 CCN6C9V6E9P1C3N1HV9U6S1Y4O7H1W7ZO3U1J9U3X8N10O830、 “( )则心系急，肺布叶举，而上焦不通，营卫不散，热气在中，故气消矣。”A.忧B.思C.悲D.恐【答案】 CCA8O5Z5Y1U4F2X3HH5L6L1J3V4A6W4ZZ3O2T9B5V6U5P831、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】 BCC1N9L2F5U10U4A4HG8B5M10W4T7L4M1ZJ8X8H1M2Z1B9A632、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（ ）。A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定【答案】 CCQ5H4L2M3X9N8E8HA6N5Q2V5D4I4Y9ZL10E4U6P9L5O6H1033、下列哪项不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥恶湿C.胃宜降则和D.喜润恶燥【答案】 BCY2U5O1J10L9Z9D2HV8H7Z10F1A1N4F9ZT6Y6B1H4Z2L1E934、 面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】 ACZ9P7M9T7O6F9E10HM7J1X7W1L1E8I2ZG8I6N7N5I10L8D335、价值时点实质上是由（ ）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.估价目的D.估价对象【答案】 CCN6P4M7B5F5J5B8HC4V4T3G7I2G6P6ZM4Q2C4S8R7Z3W436、关于比较法的说法，错误的是（ ）。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化【答案】 DCB8X8K6T5T8F5E8HO6D8G3O1E6S3W1ZU8L6Z5J1R9I1D537、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（ ）。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价【答案】 DCX2A8K2E6P3F3F6HV6Y7S6R6N8O5M5ZR3D9D4X2E6H10C338、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100B.300C.600D.900【答案】 DCM9S1N3L3C3W6B9HS8L6D2H2O6I7C6ZN1M7R4R2M8V10B539、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（ ）对商品的需求。A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】 CCH1C6N3W8R5E1D1HU9X2M6R7G7H3F7ZA1K2K10I1J2X8G240、有理性的买者在购买商品时，会选择（ ）。A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的【答案】 ACE10M3I1J4I9M5K7HE9R5V6N1T6L2R4ZH1L4E6E2J4T7R141、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（ ）元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427【答案】 DCU7O7A2O6J1J8B2HA6J6E9E6Z10X5H10ZK8R7I2W3Q1S6W642、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（ ）元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】 ACA5I5Q7Y4C4O6J6HO4U3U4I8P2U10H7ZO10A3V2L2V9Y7Q143、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素【答案】 DCB1S9X2Z1Z1Q2V5HT9H6N5G3W7W3L2ZD10A9S3D7D1E6C244、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。A.根本准则B.最高行为准则C.基本行为准则D.重要准则【答案】 BCG8V6V3C10F3G6Q7HR6Z9N7T3B4J2L3ZH5Z2A9T7U1W3O145、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（ ）可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】 ACS9N7G7Y9O10Y10L9HU10X4V10H3I8Y7J2ZF7N7W1F9P4Z5R1046、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（ ）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 ACG1H3S6P3D2D9L6HV9I1I5C1M10Q7Q4ZC6X7D1N10R2U2G147、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（ ）万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】 BCB8X1Z3J2O4Z6V8HE9K2H10Y7H9H9L6ZG1P2Z2F9V10F10S548、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（ ）。A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件【答案】 DCS9Y6Y2X10Q8B4D3HX4K7Q4D1F10S10D9ZN1E8X1D6I10F8C349、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】 DCT5F7V8M5D6J3D2HE9K1Q7V10C4N10H9ZB8H2S1M4M4N2P550、在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价师还应考虑一些不可量化的价值影响因素，同时可听取有关专家的意见，对该结果进行适当的（ ）从而确定最终的估价结果。A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果【答案】 DCM10Y6V2T10P3Q5H7HO9W4I5V2U10E8F2ZJ9W5X8M6N4U3A451、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离【答案】 CCB3X8Q2W2I8U7H2HH9Z9U7H2E5Q5Y10ZB9V5F5U5Q3G5E252、由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二B.不可移动C.价值高大D.数量有限【答案】 ACS6V6I7H4Z1V10D6HA10N8I4F10B1R9L9ZF9F4Z5B8F2C8E353、某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.02%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.5%，所得税抵扣的好处为0.5%，则该类房地产的报酬率为( )。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】 CCU4D10W1W3Z6B7C7HO4K7R2L5R7E1H7ZQ1X4X1M6D8L2T154、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外【答案】 DCZ3S6X9W10O5B10V8HH4Q3H3Z7B4F1V8ZK8O6D10J7D6G4U155、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（ ）。A.楼层单价B.有效地价C.楼面地价D.总价【答案】 CCV2C10W8I2N5M8L10HM7M2B4A1O4R6U6ZE8C8J7M6Z1H4K1056、收益法的本质是以房地产的（ ）为导向求取估价对象的价值。A.市场交易价格B.预期收益能力C.开发建设成本D.未来收益大小【答案】 BCQ6I9I7Q6H10J3W8HY2R8X2S3V6O9R2ZI9H4Y4T5B7Y10N157、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（ ）时的汇率。A.成交日期B.估价时点C.估价作业日期D.估价委托日【答案】 ACT6D9E6W9K9Q4C7HK10E5W8T4L9D6X6ZV10Z2Z10R1N6C2N458、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（ ）。A.12倍B.24倍C.46倍D.68倍【答案】 CCJ5U6M6B5H6F7T6HB5K2C8Q6K10M7K4ZA5A7C8F6K1X6B359、某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为（ ）元/m2。A.3555.54B.4144.54C.4555.54D.5144.54【答案】 BCA6H7B6C7D3L5X5HJ6B2D5F7Y8F2C10ZG1U10P1K6T3A5F560、难以采用比较法估价的房地产是（ ）。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地【答案】 CCY1K8B9Y1R6F8E1HX8W6E1X8I4B7X4ZB4M3R4K3F9O5A161、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（ ）。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【答案】 DCD9M4L2C10Q5L4K7HS9G9K3K4Y6Z4D7ZR8Q8T8X4C3T6S962、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】 ACC7F2K3C7F5G8W1HK2K5O5Y1U5A7A1ZI6E8Y4T7M9C9R1063、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。A.2006年5月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期【答案】 ACU5K10V2Y9O10W8F1HL9P5P6X10O8W4P6ZI8G2V6W9Z7S6R364、素问·疏五过论指出“尝富后贫”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病【答案】 CCD8S9T2H3L1B5Z7HU3V6D4U4X8S6W1ZQ3R7Z8M4V7T6L965、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益【答案】 CCN6X8O8L2O5K4Z2HP2O5J1O4R5L7Y10ZR2N1O7I6K8R7I466、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】 BCV9F9S2K8M5W2S4HL4X8Q2E1H7R8G9ZX4U8O1C6J9V1B767、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。A.年净收益为1500万元，报酬率为4%B.年净收益为1500万元，报酬率为5%C.年净收益为1550万元，报酬率为5%D.年净收益为1600万元，报酬率为5%【答案】 BCV10C4O6V6G5Y3L3HD1P10G10X1V8D8I5ZM6E10W10Z1W6A3M968、有理性的买者在购买商品时，会选择（ ）。A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的【答案】 ACT1M9R8E10N10O9S8HE7P8C8R8B3E10X6ZM8E10M6U6N3B1O469、成本法中一般不计息的项目是（）。A.土地成本B.销售费用C.建设成本D.销售税费【答案】 DCE7E1Q6W10S10D2G8HK10B7H2Q7V5H2Q10ZC9V5R1U10K10B10R570、下列哪项不属于扶正的具体方法A.滋阴B.养血C.温阳D.消导【答案】 DCG9K8C8Y8W3K8L5HZ8T10E3U3E10W8N10ZI3L5S5D2L5C10D771、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（ ）。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格【答案】 ACZ4R6Q10H5W10Z1A9HN1D7J9C8F1E5O3ZD9I4N4R7M1Q7O472、（ ）由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 CCR7K6W10K5E2I5C5HD9F5K1L4F1M8V10ZQ10V6A10C6G4W7F673、有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。A.价格B.租金C.潜在毛收入D.净收益【答案】 ACE7X6C5I7W8S3J1HO6V7W6O2Y5C10X5ZU2E4Z4H8X4B1S174、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】 CCL6C6V9U4J5P5V3HH7X6Z5H2G8I6M7ZO7H2O7N10Q6Q7V275、在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（ ）的测算结果。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】 CCJ2O7X4Z5R6Q7B6HQ6F1B7T1P7H7P7ZD2S9Q2P5N10F9N576、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则【答案】 CCS1Q10R8H9P5Q1E8HO3W5A9N9Y6V2I3ZO5R8I8J4U1A6V677、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（ ）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】 DCH9P2I4Z10R10W10R6HA9D7Y7Q4M7Q4V8ZU5I1J9T5N9G2V1078、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】 ACT7K5J9V8T6E6M3HD5M4H4P4D9T1T2ZX2G2Z4A2F6G4F679、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（ ）。A.评估价格B.正常成交价格C.市场价格D.交换价格【答案】 BCR8D1Y9I7W8C4F3HB7T9N4A3Z6V2N3ZB6O5F6S5B10G1H180、下列不是估价所需资料的是（ ）。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料【答案】 BCJ9P1M9T8X10V9M10HO2B4X8P7H10E5B8ZX1G1J6Q8B6I5U281、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000【答案】 DCU2K3U7H1D1L1P1HQ4E6R5F9J9P9U1ZP5O10Z7E2L10U5F982、收益法中所指的收益是（ ）。A.价值时点前一年的收益B.价值时点前若f年的平均收益C.价值时点以后的未来预期正常收益D.价值时点前最高盈利年份的收益【答案】 CCD4G8Q2O6G1L10M4HH5C8K6L10Z8X9O9ZE9Z9F2Y2R2P10K283、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17【答案】 CCS10U7C2A1X2F6L7HC5Q1R8T6C5S10K8ZQ2B10U5Y8S6Q3U984、拍卖保留价由人民法院参照（ ）确定。A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价【答案】 BCV10R4J1B4B3A7S3HB7T8C2Y4V10A9U5ZA5B9Y2F2C10L10K685、在测算开发利润时要注意（ ）与利润率的匹配。A.开发成本B.计算基数C.利润D.投资【答案】 BCD2D5G4H8J9S4B6HW9N4O5Y8N10S9D6ZD6C6E1M6Z9J1C786、路线价法本质上是一种（ ）。A.长期趋势法B.成本法C.比较法D.收益法【答案】 CCH9A2U8Z1R3G1X10HI4F5W9E1X9S3O6ZC7C7C4K6I4C1X687、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】 BCY6B1O6M6B4S6B4HF1A8U9P2P7H9U3ZQ10V7H8F10G4I6X888、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】 BCN2Y2Q1C3R8E9X6HZ1R1P9F4M10J6B3ZI6Z4R2G9C10G5G789、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况调整系数为（ ）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】 BCW3F9K1K5D2Z3P1HV3S6I6Y9O1Z5T6ZS3P8Y5L9G1V1G1090、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（ ）。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状【答案】 BCF10L4Q3G10Q9W7K8HE4E10X3V7E4Q3V3ZZ4G8B4U5I8F5O291、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制【答案】 DCG10K3H7P4Z2F2Z2HW10J3Z6G1H4Y5E2ZG10S4O1L6U4V9G492、某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】 CCE1S8W6Q2X1J10I6HU4O5L7H7F3U1V5ZF8Y4V3T6Z6F3Y693、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（ ）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【答案】 CCA10M9U8T6M8O5P7HP8D5K8D10G1M7D7ZN2M4D5E8C7F1U1094、某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】 BCT10C8O1Q10F9C1K1HU3R4W8N9X3J3M1ZG8L1V3Z1H7T9U995、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不