2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分300题及精品答案(山西省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】 ACP5E5U4E8B5A1Y10HS5F3U8J8T6Z6K10ZW1T10P8C5S1Q9U92、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013年10月末的价格为（ ）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】 BCR2C4U3Q8A2M2E3HC10R8N2R7N10L4P2ZA10C9M5C4I9T3O43、素问·疏五过论指出“尝贵后贱”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病【答案】 BCN4K4J3M6F1U1C4HR1O10U3I3D5V5A5ZN3D5S6I9G8S9M54、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ）。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果【答案】 DCS5R2N4E10K4J3G5HB3Q4I9U10U2K3P1ZA1R2L8P2R3W4W65、由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二B.不可移动C.价值高大D.数量有限【答案】 ACL8M6G3A6P3F5G2HA6E6M10N1W10F7N9ZQ4O2Q6P7F9U6H36、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（ ）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】 ACX9X3A1B9S8T3B1HW6V5F3F10Y1J4X2ZU2L8O6E5L8I3F17、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.两年【答案】 CCY6I3C10E6L5D9J7HR3K10J8P6C5S5J9ZV5U6E9P9L4F8G38、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（ ）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处【答案】 CCQ4Z6Y2Y7C10O1I4HI8L10Q10M7R2B6Q3ZD2G5J7G1K5M10Y109、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】 CCB10N3K1H3V3K6U10HC7K3W2Q9E2Y3P7ZR4A6S4Y5X1X4U810、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A.280B.285C.290D.295【答案】 ACQ2R6J10B2X9C6Y6HO4P7T1E8C1K5U10ZO1Q4X10A3K9S10G711、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（ ）万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】 DCG2F9O4T9H1P8N7HC4M4N5J9X3Z9Z10ZD4L5C3Y7S7O8J1012、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（ ）。A.4750B.4500C.4250D.4100【答案】 ACT1K8Z9X2A10A9I10HZ3Y9T10Y2Z1X2U2ZN3S10Z4V5Q2K7X313、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（ ）进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】 DCZ10X5K10E10G10D3J5HZ2M10Q5P5U7L4J4ZS9U9Y2E1M6W4D314、某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（ ）万元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】 BCW7R10H4H5S4B4Q7HN1N3Z7R1P4P4X3ZO3Q5D3I2L2Y2L615、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】 ACC4X3H9P5H4F3S9HN2X1Y3S4G3A10R1ZD2P7L9X6X7W8O116、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（ ）来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【答案】 BCA7Y8K6V6H2A5Y2HO2P10U5U5X2J2J5ZK7O8V10O2Q5L5C117、下列（ ）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】 BCI2Q3O4X10G7G7D1HD3Y7B5F10U6S8T7ZH9Z8G7H9K1G8W918、 气能摄血主要与哪个脏腑有关A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】 ACD8D10H6F10X10G8F2HW6O1C1L3P2F10M1ZL3E8K6A2P1P7K219、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（ ）。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则【答案】 DCN2I2A1X6Z10I7P9HP3D9Z7V2M4K3B10ZL10T7K9B7E6Y6C120、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（ ）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。A.一名B.两名C.两名以上D.无明确规定【答案】 ACQ7D9Q7Z2F5C3P3HD3R4D7L3T6H5U9ZJ10C10Z5X5U1G9W321、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】 ACQ5W4J9G5F6O8Z10HD4E1L2F7Z10E10G8ZO7J10F2V7L8V5Q222、下列关于湿邪的说法不正确的是A.湿性类水，故为阴邪B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽【答案】 CCT1P9R1V3F6R5T4HH8K7J10G10S4Q6A1ZA3N8Y10U2U10B2R1023、在百分比法中，交易情况修正系数应以（ ）为基准来确定。A.成交价格B.市场价格C.交易价格D.正常价格【答案】 DCR8R2M6K2O5Y5P6HY6H7L2G6J1W4M3ZK4Q5S8U10Y2C5D624、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于A.味过于酸B.味过于苦C.味过于咸D.味过于辛【答案】 CCE3P1O8M5Q6P8M5HG9D9J5C4W2V5L8ZY5F2L1S7M3V3E825、认识的最终目的是A.指导实践、改造世界B.达到理性认识C.认识事物的本质和规律D.抓住矛盾的主要方面【答案】 ACA9G5D9H1O4P6C8HI3W9K2T10T5O8L5ZF7Y2L4J10I4L9L826、（ ）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制【答案】 ACO7X8A8S3A3Y4J7HN5C10H7G2T1A2P6ZF4I3P2D6D9F7N127、关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】 DCT8U10U9T7E2P4J8HF6F5O7N2A7S3D6ZR8C2G1P8B5I10X828、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】 BCX10U5A5S1Q9Y3W1HW5M3Y10T3G10B2P3ZO7P6T10O6I2L10Y329、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）。A.市场价值B.花费的成本C.效用D.投资价值【答案】 CCX2S4C9L5X10F4S1HT8V4H3O10E1R1K7ZM1D5T5Z7H8R2E930、关于估价方法选用的说法，正确的是（ ）。A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】 ACU8L8N8S5R7J4J1HE4C4G9E5Y7P9P7ZH1V1L4H5W7K5V631、1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（ ），同年12月12日发布了经租房屋清产估价原则。A.房屋损坏等级评定标准B.房屋完损等级评定标准C.房屋自然损坏评定标准D.房屋维修等级评定标准【答案】 BCI8U5P1T10B5D9B7HY4M8C3V2B3J8J2ZT3S2B4Q9C8Y4N1032、 十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是A.十二经脉B.十二经筋C.十二经别D.十二皮部【答案】 BCD1G10M2S4N10R7B9HX9O1I4C4B6R10K10ZF1T4T7J1J10G8H733、由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二B.不可移动C.价值高大D.数量有限【答案】 ACQ3B2D10I2H10Y6T2HG8M4A4J10C10W6O2ZE4E8V2N4J7O6Q534、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（ ）。A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】 ACW7K8D1Y3Q1Q1D2HJ8Z1L3W1G8Y9H9ZU6D6U6M9X4B2M1035、履行必要的估价程序是（ ）的基本要求。A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果【答案】 ACY5O2H7O10T2Q2G3HX9N8P2N2T6R8T3ZY1Z7V6Q3P5G4L836、房地产的( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.权益和区位B.权益C.实物和权益D.区位【答案】 DCL6H5Y2Z10X5X1C2HN6Z6A5N6Q6C8P3ZL4B2C5C9H4C6A737、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（ ）万元。A.500B.525C.600D.1650【答案】 DCY8U1I1D10O8P7Z7HL4W3C6Y6I9N1A1ZA1X7Q9I8S6F2C438、下列哪项不属于扶正的具体方法A.滋阴B.养血C.温阳D.消导【答案】 DCT8B8B5S5C4I5L8HW4T2L3E2U5E8J2ZB2P6K8O8E2P1V1039、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（ ）。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素【答案】 CCP9S6S5Y4O6R3I3HT9R3F3Y2E7E6H2ZJ2G8B10G2J9Z3V840、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】 CCZ2Z4A4M2Y8X4I8HL8N3R8R5I6W2S4ZF4R9H7V7S6I6M141、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（ ）的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型【答案】 CCJ1G3U6K3R6Z10U5HZ9K6V5V1K1M3O9ZU1O10D9X5W2V5R542、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（ ）万元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】 CCO7X5R4O10A2P2P4HZ9X3Q2N8B6I1T8ZE6E3E8P9X4D1L443、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置成本为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（ ）年。A.29B.39C.40D.45【答案】 BCC2T3W6Y5M2F4H7HI8G5B2N9V3W2I4ZW1N10Q10S8A6R8O744、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（ ）。A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格【答案】 CCZ4W3C8N6J9O7Z7HI4T5F2X9S9E3V10ZO9I10S10G10V2F7F645、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。（ ）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在【答案】 ACF1Z5I7P2D3O9R8HF8A10F3Z3D8C8J2ZE5C3P2N2W9M2P946、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（ ）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】 CCY7V2B2V7C2W6U6HH1X5R1W10J3D4A1ZY3U6Z10U1Q9W9F847、自然经过的老朽主要是由于（ ）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。A.外力B.内力C.自然力的作用D.内部结构的变化【答案】 CCN1N4C8A6T1W6A7HY6J3V1K6J9Q5E3ZO1M7N6B5O4H5I448、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（ ）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常【答案】 BCP6M5Q2O3Y10T1V9HI5J8V3B10L10M10X4ZH5H8P6I7C9P7T1049、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】 BCM10E6D5T10F6R7G9HL1T4B7X2K4V6V3ZS7V8R6M10K6Y8W850、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】 BCL7H1M5D1N4R5H7HP7V4D2C5I3W4Z7ZZ10S5W5C9A10D4J351、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】 BCR8X3E9J7K2Y8O5HP7I10A6N3I5Y10Q2ZG5I3M8H2V8N6N352、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】 BCC10Q9A1C5S2X8K7HF7O5Q1Y7V3G5R1ZS10F1F2U1Q1U6F553、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 DCV8N9I7Y10X10N1S4HB9K6Y9U9Z1O1Z4ZV1D6V7A4A5D2T254、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（ ）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常【答案】 BCV8F3X10T9M5H5A2HX6Z8U10S9R2V6O10ZI6T10S2A9R8R9H455、收益法求得的价值倾向于_，成本法求得的价值倾向于_，比较法求得的价值倾向于_。（ ）A.最低卖价，成交价格，最高买价B.最高买价，成交价格，最低卖价C.最高买价，最低卖价，成交价格D.最低卖价，最高买价，成交价格【答案】 CCU10A8C10L9U7J2G4HV6K7E4G5U4C2I8ZK4G7H4N5D10X2H1056、建筑物实物因素中的采光和（ ）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。A.保温B.隔声C.日照D.隔热【答案】 BCR7C7K3N6Z8U4R8HF9C8K2P5K1X9B9ZE6W5Z4R5V8J4E357、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（ ）进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】 DCZ1L8I6V9H9B7S1HC9E4N10G5R2N10G4ZU1L1A5P4H6D5R158、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】 DCW2E2F5Y1D3M1Z7HP9L10Z6O10I9R9I4ZO3P3T9E3G5D4S659、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般（ ）。A.不能作为可比实例B.取相同的部分作可比性C.经调整后可作为可比实例D.可作为可比实例【答案】 ACK4O9N4M4D6E9M5HW2A6P1P4R8C3W1ZY3Z8K3D9V9N3S160、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外【答案】 DCB6K3C2X6Y6I3T5HL1S6M5C10P10E1S5ZF6Z9Y6G7M3K1S361、价值时点实质上是由（ ）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.估价目的D.估价对象【答案】 CCZ2C3P8M5I7F8Y5HA6A6R7W6D3O8N7ZY9O8L7P4K10N1H762、马克思的地租理论不包括（ ）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】 BCA5E6Q2F9N6D1L5HJ10V4M5S9J5B6E5ZI2D8U9Z5M7E1K663、 气闭多由什么原因所导致？A.浊邪外阻B.气不内守C.气的升举无力D.气随血脱【答案】 ACD3R1K6J2F2M8Z1HO3A9Z8X1K4S9L8ZK8F6I4E8E2G6V564、国家标准房地产估价规范的最早颁布时间是（ ）年。A.1994B.1995C.1999D.2004【答案】 CCC6N9H2B9M9F8H6HC10P5I3F3M10L9T2ZB1R5O2M1T8E6B1065、分支机构应当以（ ）名义承揽估价业务。A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【答案】 DCX6B2R5T9F10W10D10HT5E7N9F8T5V7A2ZN2D1S10R6G6Q2P966、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（ ）。A.资产的账面价值B.资产的剩余价值C.资产的现实价值D.资产的市场价值【答案】 ACR5B1Z10U10O3S6X7HF7Z4G5Y4Q10Y5L3ZT5B3K6M7B8F2K967、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580【答案】 BCI10J8P9Q10I6Q1F7HI6Y2X1T6M6V9P3ZJ9W1F6L9T1N10A268、收益法中的运营费用率是指（ ）。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比【答案】 DCW4K2D10Q5Y6Y1T10HW9T4L2W8Y7M4Y8ZP9L7X2Y4Z8A6W869、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。因此，重置成本通常（ ）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】 ACA10U6X5Y2K5T8I1HN7C10X6D9N4M5S1ZK10X6U10H7Q8N7R470、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（ ）的完整性和合理性。A.市场状况调整B.调整系数C.基准地价信息D.土地状况调整【答案】 BCV4R5W1R1Z9A1R6HW3Y3S6X6K9V7L10ZS5N5V1N1P1V2Z971、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益【答案】 CCZ6O7F3L5N8Y2S1HX9M5P3X4P2X5O7ZK9A5U6T10X2F1F772、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（ ）万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】 BCK6L1Z3I1L4K9G6HC3Z8V5W9G6A10B2ZU3W7T1E10H9G6B773、运用( )估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法【答案】 DCM1U9V2L4O2A9S2HL1X4O6A7L4V10P6ZC7D9Y5Y9H7W1T474、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（ ）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】 ACS6J7Y9R4R7V10P10HW4Y2D3F1O10B9J5ZC5H7W9I9M1J8J275、某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（ ）万元。A.824B.924C.844D.944【答案】 ACF10N10S3R2D8H5U7HZ6J9X1Z8F8J1C1ZN3I2E10W8N10U1Y1076、 头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是A.热B.寒C.风D.火【答案】 CCS5B7P2F4B2A10U4HT8H10T1V6H6L5H1ZC6N2W9Z8D8Y3B877、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】 BCI4V4J4S8G10F1Z3HJ7L8X1L9C4A8D4ZI1N8H3L9P1W10F278、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】 CCB5C2S1D7O8C2H6HN1Y5Z2J10U3C4V3ZE8I9K3K8K8F7M879、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元m2，建筑物残值率6，年折旧率2.2，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（）元。A.76800B.79104C.80118D.81562【答案】 BCM9Z1M8H8X8L2S8HA9U5M4V1P9U6L6ZZ8K5I1Z2B2R8G480、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润（ ）×直接成本利润率。A.开发完成后的房地产价值B.土地成本开发成本管理费用销售费用投资利息C.土地成本开发成本管理费用销售费用D.土地成本开发成本【答案】 DCR7J2K4D10U2Q8J6HA10T3F3C5Q4I5L5ZZ6Y9J3Q4A8Z10C181、张景岳认为肿胀的标是哪个脏腑功能的失常A.小肠泌别清浊B.肺的宣发C.脾胃运化D.肾的蒸化【答案】 BCW2T6J9L6P5A9L3HX4F5E6D4X4F1T7ZQ4M8K2P7S5T3S882、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013年10月末的价格为（ ）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】 BCK6K7L9I7R5H3J9HB3Z2I7L6O5A7J6ZF6P2O4K6E8G8E583、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。A.43B.112.5C.123.3D.150【答案】 CCN7M3W4D4E3T1S3HR2H8R7E8Z9G3O6ZE4A3I8Z10D5O10Q184、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）。A.2500万元B.3500万元C.3600万元D.3000万元【答案】 CCD6F3X9O9R1P3M4HW5R6P8L7V3D2E7ZX10Y2M9T7I5P3F585、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】 CCF6G8X6U1O8Z9N8HN1O6P10X3P10C9N9ZI2Q7T8Q9M8M6V586、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（ ）。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【答案】 DCO8T4R3X2F1A9N2HJ4Y3Q4Q1P3O8N3ZR7X6X8K6I2S6D887、运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】 DCT7R8U5Q1R3K3U4HV3O10J2F6L3E3Q3ZC5N4D7S5Q6A4G388、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（ ）万元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】 CCZ2V8A4E10U7A6F6HL7W10R4O5N7P5U4ZW7E5Z8U8F9U10R889、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）。A.50万元B.55万元C.5060万元D.60万元以上【答案】 BCG3T5U3C7T1C2U4HJ10G6I3Z8Y8R1L3ZG3G8J3N6K1T2B190、估价上的折旧注重的是（ ）。A.原始取得价值的减价调整B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价调整【答案】 DCF1F2Z7I3L9N7P3HC1Y2A6W8K5G1T4ZP1O8H5G5Q9K4R991、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（ ）。A.规模收益B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理【答案】 ACV9Z4N4H4E6U5Q9HI1F4E3Y10F5B5A6ZX9R9R6I9D10A4S592、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（ ）。A.综合折旧法分类折旧加总法个别折旧加总法B.分类折旧加总法个别折旧加总法综合折旧法C.个别折旧加总法分类折旧加总法综合折旧法D.综合折旧法个别折旧加总法分类折旧加总法【答案】 ACS2O8L3Y4N1G9Y9HU10S3F6B1X2B2M1ZP5H9T1Q9K3A2V393、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（ ）。A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立