2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库点睛提升300题及答案解析(辽宁省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】 CCK8H6Y9X2T1V5X9HV2V3R8G8W4W10W6ZX1S7X7E10C3J8W82、下列房地产权利的种类中，（ ）属于担保物权。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 CCO2R2Y6Q1G10D6A2HQ8B9F1Q3B3Y4F10ZD10Q5Q10B7V7O5W43、“三通一平”一般是指某区域具备了（ ）等设施以及场地平整。A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通【答案】 BCV8W2W8N5Y9J8X7HT2F4X3V7C5E9D4ZS4Y10A4Y8H4M10B84、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000【答案】 DCT5G6A7N10K9Q2B1HJ3R10Z7L4J6X1P9ZE6I9C6J2J6K9Z15、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（ ）可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】 ACO4F5D2W2L5W8R8HI6O10X6W5T4W8T6ZL1S5E2Q10J6X10L66、面色 白，肢冷，倦卧，面红，烦热，口渴，脉大无根的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】 DCU3J1K1K1B3Y1V8HM5J10O2H1K6G2T1ZU7P6P7E4Z7V7N47、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。A.根本准则B.最高行为准则C.基本行为准则D.重要准则【答案】 BCA5Z2H10R1E7C10H8HH6B7U5K10U6N9C1ZS8U3G1L3U6P4F48、在静态分析法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A.投资利润B.开发利润C.投资收益D.销售税【答案】 BCU5A4R3C3V10F9N10HG7G2U2S5V6H1C6ZE6X9D8S1A8Y3J109、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（ ）。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【答案】 CCC9B3M8A9J9V3Q3HW10E10L7C7H1P9V10ZA2B1L7C2H2C9C610、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）。A.50万元B.55万元C.5060万元D.60万元以上【答案】 BCG5X4Q10N5H4V6P3HC3Q8M2D2K5E7L1ZZ10B3Q1V7R3L9Y411、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（ ）。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人【答案】 CCO4R10Y5V9R5V3C10HJ4V3J5J6U10N1K10ZX3B6W7R9F10Z10O812、某地区房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（ ）元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57【答案】 DCT5L5J8U2V2Q6P1HA1U8B3J9U3S4G7ZE6G9C6D4X2A6H313、下面不满足不同估价方法之间的关系的是（ ）。A.相互弥补B.相互引用C.相互替代D.同时采用，以相互验证【答案】 CCL1A7M5V9E5U5D6HL10J4H2W10D1Y9U7ZE7M2C1O7W3Z2D414、下列不属于房地产区位因素的是( )。A.交通B.用途C.环境D.楼层【答案】 BCC10T9Y10W7E9S1G8HR5E10Q4R4U10K2L3ZI7O4W9C9Z5W10M515、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（ ）评估。A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【答案】 CCJ8J8B2M3G1H8Q2HP8L1V1V4J3V3X6ZY3B1G7E2O2X10D416、某企业甲产品的实际产量为1000件，实际耗用材料4000千克，该材料的实际单价为每千克100元；每件产品耗用该材料的标准成本为每件250元，材料消耗定额为每件5千克。直接材料成本的数量差异是（）。A.200000元不利差异B.200000元有利差异C.50000元有利差异D.50000元不利差异【答案】 CCY9Q3C9C3R10Q6U10HU10H6T10T1P8K8B2ZF7N5Z10Z3F5C5Y517、真实假虚证治则A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正【答案】 CCD2I3N10O1L9M6A9HL2S5I5S3Q8K5T9ZN8I5C10Z9D8N6K518、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【答案】 CCJ4Y9O10J9Y1T1G1HS1O8O7L6A7T7L8ZJ7B4E6U1I2C9C619、能约束骨骼，有利于关节的屈伸运动的是A.孙络B.别络C.经别D.经筋【答案】 DCR2E4I7W5N9X1H4HF6E3I5P4G4S10M9ZS6T4B8F10Z1Z4G1020、( )是随着时间的推移而减少的；A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值【答案】 BCA7S9C3U4V4L4K5HI10R4D8E1L4W4Q2ZX3R2R8Z8L7F7I821、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】 DCI5C10R6Y3T7Z3K5HZ10S6Y5Z5D9W4I10ZC5S8H5F9D7Q9F622、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为（ ）个月。A.36B.24C.16D.12【答案】 DCS10A8N2H4D5K5C1HL4S1I5L9M5V2B5ZL4D6F4C1C8M2X1023、心开窍于舌的主要机理是A.手少阴之别系连于舌本B.心血荣于舌C.心气通于舌D.舌为心之外候【答案】 ACQ8O9Y4Z8B5I2Q6HR10P5B1E4N2E10R10ZK8U5B1T10Q8Z5E1024、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（ ）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处【答案】 DCL4O2Q4X2Y1E9X1HJ5F9E9G10X2R2K3ZB4F1A9J9D7Y4U525、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（ ）作出明确界定。A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况【答案】 BCZ1S9T3U10Z2Y7K1HO6Z10P7S7N5J10K9ZN4R10S6W1T9N5C126、在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（ ）。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设【答案】 BCN3H6D4V3A10C4X6HF5R3M4A9A8B5J5ZM8A4X8K10S1A8H927、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ ）。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【答案】 CCF3L7F1N1U2O2U6HI8L6G4N9L9L5F7ZZ2Z9A5Q7E9E1E428、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（ ）评估。A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【答案】 CCL1C9F5V9A10T10L8HS5Z2Q10P5Y5L8Q6ZS2M5J4A6Q7K7E1029、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本建设成本管理费用D.土地成本建设成本管理费用销售费用【答案】 DCU10D3V4I4U1O4K1HO10N9S3X4I6M3L7ZE3X3U2G2H5Z1Y1030、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.两年【答案】 CCF3R7S3L2R1O2R2HO8R3Y5D7S1K9C7ZV2Z4X8O5D5T3X331、土地价值不包含地上( )的价值。A.装修工程B.物业C.建筑物D.物产【答案】 CCN5B5Z3R8G9N1R6HY10K7G10D3P7U4U9ZX6R5F5W4D7X7W232、收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【答案】 CCN10K2K9K6B6E8V7HJ10J4D1P1L2Q7O10ZY8S8V10O4U1N3F633、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。A.766B.791C.913D.1046【答案】 BCV5J7D10Z7S3J3Y6HY3O9K10V4F9Y7Q10ZN8N10N6Y1Z4O7M934、在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费【答案】 CCS3D2Z10X7R9J6G2HV6Y3L2K9X1X6B8ZE9V1Z4U10E5U5A435、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（ ）。A.出让土地使用权上的房地产抵押估价B.商品房售价C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿D.房屋火灾保险【答案】 DCA1N5P9N8P7T5H9HD7Y8C6E5D4E10K6ZQ6X4N3J2K10M1G236、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。 A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】 ACT3T9F7F3B2E3S10HV9G5R1V10E4G9Y5ZE10B2H7K1K3Q6P1037、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（ ）之间关系的基础上的。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的预期剩余经济寿命D.建筑物的功能是否时兴【答案】 CCA10K8P6K5D6G1M3HL4I10G5L1F2B1W5ZS10X10K10U4I10M6G238、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（ ）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】 DCK9P8G2J1V7P1Q5HL1K6Z5S3Y8Q2X1ZR8V7C1M6U3G10Z239、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【答案】 CCJ9M4D2R6V8A4L1HM4G9N2L8P6X7D6ZN7A10V2B2X1X2C340、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】 BCY1Q5Y4J4M4H1U2HW5D8K2K9C5R3U7ZV10L6W7C10E2A6I541、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。A.10B.12C.13D.15【答案】 DCP1H5S4N4B8S6A2HQ7P6K5Q2I6V1L1ZT4E9G4V4F10Q2G142、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立【答案】 DCP8X2Z3X9A5M3A4HE8B7D3T10G6T1F5ZX10W8S3Q8L7D2R143、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（ ）。A.拥有的房地产权利B.受房地产权利以外因素限制的情况C.受其他房地产权利限制的情况D.额外的收益或好处【答案】 BCE6L4S8H8R2Q8L8HH8W6K10A7C9H3K6ZM4F1V7Y2S3T9D944、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100B.-50C.50D.100【答案】 BCC3F5L6O6T8V6E6HR2C7I8G9V2B1W8ZC6H10Y5J1R3L1H545、工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于具有（ ）的建筑物的估价。A.研究价值B.保存价值C.重大经济价值D.历史价值【答案】 DCL3V5F3L6I7X6A7HW7W7O4E6K3J3U10ZF10L9J1S8K8J9S846、下面不属于造成功能折旧的因素是（）。A.建筑设计缺陷B.人们消费观念的改变C.建筑技术进步D.环境污染【答案】 DCH6Y6B3Z8M9X2A3HU4K3Q7E1X9F4M1ZQ4Z5T6L1T6E2J547、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】 DCR8B10T4S4Z5R8D7HK8I7L7R9S2F2N2ZH7M8V2G6C2C10J648、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（ ）。A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定【答案】 CCF4Q9U8U6Z4F1R7HJ4V10X2X1J3N6F8ZN6B8R3R3C1H5D1049、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（ ）。A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费【答案】 CCB9A3J2A9L2M6V6HY3K5V6W8F1Q3P9ZX7D2G10Q4Q5T5D150、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（ ）。A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.人口因素【答案】 BCB10K4L5G1G10K5J2HU6K5Z1A10Q4L9O1ZC9Z3D6J5C8J5K851、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。A.50万元B.55万元C.60万元D.60万元以上【答案】 CCT1E3I8Q2E6I9E5HW2N7X4B9E1P8W2ZE2C1W7T2G1K5M452、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】 BCE10Q10U2K10E1V6Q3HE8I3K4S7C4Z8U4ZH2L1U8J6S2N7N1053、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（ ）。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 ACD4I7K7C3D2M7X7HB6V1Y4P1H7M8Q9ZV2S7A9O5I9L10I154、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（ ）元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760【答案】 ACF10M7V5F2J7I10B1HV8C2G6Q5R5C7B10ZD7L9E8J5I10K7M455、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（ ）。A.4750B.4500C.4250D.4100【答案】 ACZ2B4N5Z2Q9I10X1HU10C8K10D10R1M8P4ZR3C1M2F9S9I10Y956、价值时点实质上是由（ ）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.估价目的D.估价对象【答案】 CCZ3M4Z5Q1J8E8U10HP5I4G9K5O6M6E5ZS8Y8M5F3Q1I6N557、成本法中一般不计息的项目是（ ）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【答案】 DCS10M3S5Y6O7O7M7HW1G7G1H2S8G2U10ZM3P2E5D5C1Z9W758、越接近（ ）的发展速度对估价更为重要。A.客观情况B.市场供求C.价值时点D.现在【答案】 CCE9U8N7M10C8A3S9HE1O2N4Y6C2Q5N5ZK8F4V3H3Q2X8U359、东南地区治疗特点A.气候寒冷慎用寒药B.病多湿热，治宜苦寒C.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温D.病多风寒，治宜辛温【答案】 BCK8H5J8S4V4U5Y1HJ2K8G8W6L6V2X9ZW2M2F5X9X3F2G660、 胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】 DCD5W1N1Y4I6W4S10HQ8A6L2K5A2J1K6ZE1D3Q10S9Q3O5W761、明确了“治寒以热药”的是A.难经B.黄帝内经C.神农本草经D.伤寒杂病论【答案】 CCP3F6D9Q9K3Z6B3HK4M8W5R7L1X3Q4ZQ2B9D8O2O2Q10O862、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧【答案】 CCT9X5O8E10Q4M8Z8HS9Z1T4F4W7W2Q8ZM6R3N8Z6L2Y3O763、分支机构应当以（ ）名义承揽估价业务。A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【答案】 DCT5L8G10U9C6I10T8HM2W6E5X2D7Z1R5ZH9B1N5A7R2M10K864、“发汗多，若重发汗者，亡其阳”（伤寒论），其病机是A.津亏气耗B.津随气脱C.气随液脱D.津伤液脱【答案】 CCB4F2P5K7K7C4S10HM7D2G10L3W2Y2X10ZQ4T4E1K7B3X10K365、（ ）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。A.办公B.商业C.居住D.工业【答案】 CCV1C5P2R6R5F2P6HF5X1U3X6A1G2Q3ZI8G5Z1V7J1F4A766、 “决渎之官，水道出焉”指的是A.肾B.膀胱C.三焦D.小肠【答案】 CCC10U5E9G2I2K5X1HP5A6H1B1G2U5P6ZF2N2N3B10O4S6T167、投资者评估的房地产的投资价值（ ）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】 DCC8B7F10B3I5E9J4HU8F3F6A6O4Y5N2ZI9J10J4P9H9W7F868、房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（ ）。A.因使他人房地产遭受污染的B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等，造成相邻房地产价值减损的D.因初始登记不当，造成房地产权利人损害的【答案】 DCU7A2D8Z3U8B2U4HH5Z6A3P7V7H10Z3ZA1P8G6X2E9I5B669、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（ ）的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实物、权益、位置【答案】 BCG1Q7T3A7W4C5A3HP3B2P5D5H7J3N2ZW3H6B5D7A1N5M970、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（ ）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】 CCB3K10K5B2E4M3C5HA8G1R2C7X1K8E7ZN3S8B4O7O2A6T171、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（ ）中。A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测【答案】 ACR8L10N2L4X9Y1Z8HL1T10J8G9O4X3A4ZW3S1J7E1K6X2M772、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（ ）。A.叙述式报告B.口头报告C.书面报告D.表格式报告【答案】 DCU7O9F7L4A8Y1J3HU1Y7M7Q9F4Q7H5ZZ8V6J9U5Z3E5B173、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】 BCT10R6X7X6R2M9H1HG2R1U4Y10B6D4S6ZT6V5D5N7X7W7T674、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（ ）万元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72【答案】 DCO5C6X1E1E4C6B5HB1K1A3F8V7W1R3ZM2R7Z3K7Q6L9X375、 “决渎之官，水道出焉”指的是A.肾B.膀胱C.三焦D.小肠【答案】 CCL10Z4Q9I10M1V4N8HN6K7I9Y3H10A9H5ZQ10D9S2V9D7D9R776、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】 CCD2X1Y3Q2H2I2F1HY9Z6H8F2Y10I6C5ZS6D2P7N8O6X5Q777、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】 DCY4R2A1D8G1B1U1HL2Q3Q4I10F1F6I10ZK5I7N8C5F1Y3F378、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。（ ）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在【答案】 ACS8M7K2P6Q9H8E10HW9N2T8C5B6K9M9ZT4R2B2G5B10R1K979、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（ ）万元。A.3752B.3806C.4128D.4830【答案】 ACV10T3X7V5C3B6V5HJ9O4H9R3T8Q5J6ZV2S4S6L6S2M7R980、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】 BCH2E8Q9A7B8N1H2HC6C2S4W10U1R1P1ZA1P1I2I4F7B4R781、1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（ ），同年12月12日发布了经租房屋清产估价原则。A.房屋损坏等级评定标准B.房屋完损等级评定标准C.房屋自然损坏评定标准D.房屋维修等级评定标准【答案】 BCK3H3Q4S4S5J5G2HS2U8S2V10L2O9A10ZB10Y5J5Z2V7R9S482、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】 DCN4C5U2W1B10I1W3HV5V1F2P2H9S3V4ZR3Z9R9W9E6I5B1083、在建工程一般不适用于（ ）估价。A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开发法【答案】 BCQ1G6B5D2I3P6C8HY9N8X8W6E6Y9J3ZZ5I7I1C6V5L4M184、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。A.间断式B.波浪式C.连续式D.螺旋式【答案】 BCC2E3G6W6M7O10Z6HF10Z5W10T1I7N8K9ZT7V4F8F4N2G10O285、素问·疏五过论指出“尝贵后贱”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病【答案】 BCG6M9D1P2Z8D8U1HZ6S4P10O7A6S10M10ZB6S3K3R9Z3W2Q686、从本质上讲，价值时点是由（ ）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【答案】 CCG9D10O9Q10I9L10C7HH2K9E7D5I6H8F5ZI5D10O3V7H7Y9E587、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。A.土地成本建设成本B.土地成本建设成本管理费用C.土地成本建设成本管理费用销售费用D.开发完成后的房地产价值【答案】 CCA9C4G10R4Q6F6J7HX1J9Y10X8M7W9M9ZS2P10H6W10N4C5F588、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（ ）来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【答案】 BCM6E8J4N5S2H9B4HU7G6N9K4G6P7W2ZQ8D8H7T6T8G1Q189、某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m2，土地重新购置价格为4800元/m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（ ）万元。A.800B.878C.896D.1129【答案】 ACT2C7B9L1D7X3R7HP3H4K9E5E9L2O1ZB4U6G8L5G7I4I1090、直接成本利润率（ ）/（土地成本建设成本）。A.销售收入B.投资收益C.土地利润D.开发利润【答案】 DCP9I4B5K6G7P9H7HK4G7B3L4A2R9L4ZO1Y9U7M8N4C3Z891、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。A.0.52.0B.1.52.0C.0.51.5D.1.01.5【答案】 ACV3P1M6H10I6S4K9HR8W6G6D9M7J9F9ZF6V5A8A10E8Y7V792、资本化率是（ ）的倒数。A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数【答案】 DCV7D5E7U5C4P7T3HO1Y2M2W7E8E3B1ZL2U2E9O9K5U9K993、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A.70B.80C.90D.100【答案】 CCQ9N6E7C6D4C8Z6HS8T5U1V9E8A3M4ZG7T9C7M10Q1H4O594、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（ ）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】 CCG7K3Y5O6R4I8A8HS5T4N8Q5B8T1C5ZH7I9H7Z10Q5V1D1095、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013年10月末的价格为（ ）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】 BCC4P4G8A1O6W7I1HM9R9N8Z8U3A1R8ZK1P1T10P8U1U6U296、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（ ）。A.估价师B.委托人C.地方性审查机构D.地方级政府【答案】 BCZ9J7B10M7G5G8U5HH9F3O3W7U8H3F7ZT4G9Z1T8A5I9Q897、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。A.根本准则B.最高行为准则C.基本行为准则D.重要准则【答案】 BCS4W5Q1E4Q3K5F3HK6F1H9Q7X2E3B5ZD8U