商品房成本控制《楼层高与成本的关系》28480.pdf

1/6 商品房成本控制楼层高与成本的关系 建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。建筑成本控制是工程项目投资全过程控制的重要环节。影响建筑成本控制的因素有很多，比如设计，建筑功能，层高与层数，建筑材料与设备标准等等。其中建筑层高与层数因素对于建安成本有着非常重要的关联因素。概括地讲，建筑物层数（高度）对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。理论上如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的成本可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位成本通常又会增加。所以在项目总体规划允许高度范围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点是非常关健的。一、建筑物的层高在满足建筑使用功能的前题下应尽可能降低。在相同建筑面积的条件下，受到层高变化影响的主要项目是外墙、内墙、墙体饰面等，由于层高的增加还要由此引起相关项目的变化，如：-1.整体建筑高度加大其基础设计随荷载的加大而增加，外墙、内墙等垂直承重及分隔构件的增加，垂直构件的抹灰装饰量增加；2.采暖、卫生、空调、电气，垂直管道及管径的增加；3.因空间体积加大而造成的水、暖、电、空调设备容量的增加；4.墙体脚手架及水、暖、电空调安装脚手架的增加；5.垂直构件的模板数量的增加等等，从而造成了工程总造价的增加。据资料分析，住宅层高从 3 米降到 2.8 米，平均每套住宅综合造价可下降 4%左右。平均每降低 0.1 米，能降低造价 2%左右。这是因为层高和净高的降低可以使基础、墙体、柱、内外装修、管线、采暖等工程量减少，从而降低工程造价。一 2/6 般住宅层高可控制在 2.7 米2.8 米。二、根据不同性质的工程综合测算建筑层高每增加 10cm，相应造成建筑造价增加 23左右。但当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积造价发生变化。因此对于地皮特别昂贵的地区，为了降低土地费用，提高建筑密度，中、高层住宅也是比较经济的选择。楼层数与造价的关系 仅从住宅建筑的经济角度考虑，应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点。据资料分析，多层住宅楼层层数与造价关系如下。三、住宅层数与造价的关系 130F 住宅，根据建筑结构、设备综合、规范要求等大体可以划分为以下几个层数段：16F：将一层住宅造价定为 100，则二层为 84.72，三层为78.51，四层为74.98，五层为73.65，六层为 72.37。因此，可得出结论，六层以内住宅的层数越多，造价越低，且相邻层次间造价差值也越小，多层住宅以采用56 层为好。712F：7 层及以上住宅入口层楼面距室外设计地面的高度超过 16m 以上的住宅必须设置电梯。11 层及 11 层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且梯间应靠外墙，并应直接天然采光和自然通风。1318F：12 层及以上的高层每栋楼设置电梯不应少于 2 台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。1930F：19 层及 19 层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。3/6 结论：在确定的各范围段内，（例如确定的层数段为 1218F,如果规范都满足的情况下，采取 18F 比较合适）层数越高则越经济、单方造价成本越低、获利越大。在砖混建筑中，8 层比 6 层节约，但要增加电梯成本。在底框 6 跃 7 建筑中，如果楼板现浇，则异形框架柱结构优于砖混结构。在中高层、高层建筑中，结构造价因风荷载、抗震、消防、施工等因素，随高度增加而增加，这个平衡点要经过很专业的计算。四、建筑高度与成本控制的关系 民用住宅按层数划分为多层建筑住宅（46 层）、中高层住宅（79 层）、高层住宅（10 层以上）。众所周知，在多层建筑中层数越多越经济，即六层最经济。当住宅超过七层，就要增加电梯费用，需要较多的交通空间（过道、走廊要加宽）和补充设备（供水设备和供电设备等）。特别是高层住宅，要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，从而使工程造价大幅度上升。具体表现，从四个与建筑高度有关的方面总结其与成本之间的关系：-（一）、从建筑消防要求上讲 普通民宅层数的临界点为 6 层、9 层、12 层、18 层；其高度的临界点为 24 米、32 米、50 米。1.6 层以下的砖混结构（无商业网点）或高度 24 米以下（无商业网点）的民宅没有特殊的消防要求，不需要加设电梯和楼梯，所以在总体规划允许高度范围内，尽量选择接近临界点高度的层数。2.6 层以下或高度 24 米以下的带商业网点的均有消防要求，所以商业网点的层数取高舍低。4/6 3.79 层或 24 米至 32 米的民宅消防标准为一个档次；1318 层以上或32 米至 50 米的民宅消防标准为一个档次；以此类推标准依次提高，在此范围内层数的确定应选择接近临界点高度的层数。（二）、从基础形式上讲 就桩基而论桩间距有个最低要求，其临界层数为 7 层、12 层。7 层以下桩间距为一个标准；7 至 12 层桩间距为一个标准，所以在同一标准范围内应选择接近临界点高度的层数。（三）、从预算定额角度讲 从预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用上讲，其临界层数为 6 层、9 层、12 层、15 层、18 层等，即 6 层及以下适用一个费用标准，79 层为一个费用标准，依此类推费用标准依次提高，所以应选择接近临界点高度的层数。五、规范标准经济技术要求 当然还跟房屋整体荷载及抗震等级有关，理论上说房屋越高，整体强度要求更高，单位平方米用钢量及混凝土标号越高，造价也越高。随着建筑高度的增加，抗震等级随之提高，这样就导致配筋加大，而且建筑要按高层规范，防火，疏散，给排水，共摊面积就会增加，从结构形式说，要根据建筑物高度、抗震设防烈度等选择合适的结构体系，具体到一个建筑物，抗震设防类度、结构形式、地基情况已经确定，建筑高度不同，抗震等级也不同，相应的构造措施也不一样，成本也会有变化。各种结构形式都有高度方面的限制，比如框架结构，抗震设防烈度为 7 度时，不大于 24m 时为三级抗震等级，大于 24m为二级抗震等级，抗震等级变化，相应的构造措施就会变化，成本也会变化，剪力墙 80 米是个界限，大于 80 米以上又要提高一个等级。5/6 综合上述因素，在规划允许的高度范围内合理确定建筑高度有利降低开发成本。在多个 因 素中找出临界点的交叉点是必须的。六、临界点的交叉点 建筑层数的确定主要影响因素有四个，一是消防，二是造价，三是运输费用，四是管理维护费用。其中消防是最核心的影响因素。1、多层建筑（16 层），6 层为临界点。7 层由于消防的考虑，必须设置电梯，因而造价会增大很多。如果将一层住宅造价定为 100，则二层为 84.72，三层为78.51，四层为74.98，五层为73.65，六层为 72.37。因此，可得出结论，六层以内住宅的层数越多，造价越低，且相邻层次间造价差值也越小，多层住宅以采用 56 层为好。4层就不好了。3 层级以下就是别墅了。2、小高层住宅（711 层），11 层是临界点。因为 11 层及 11 层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间（即消防楼梯）。11 层以上就必须设，造价陡增。3、高层建筑（1218F），18 层是临界点。因为 12 层以上不应少于 2 台，其中还需配置一台可容纳担架的电梯。4、超高层建筑（1930F），30 层是临界点（即 100 米高）。因为 19 层及 19 层以上的单元式住宅又加设防烟楼梯间。且超过 100 米的建筑出规划方便需特别审批之外，一般造价会由于消防要求更高，造价剧增。此外超高层建筑的维护费用是一般建筑的 3 倍。目前建筑界的共识是，高度超过 300 米的摩天大楼已经失去了节约用地的经济意义。比如，420 米 6/6 高的金茂大厦，其建造投资成本高达每平方米 2 万元，每天用于大厦的管理费和维护费超过了 100 万元。七、综合以上因素一般经济（即临界）层数为 6 层、11 层、18层、30 层。一般建筑层数宜应选择接近临界点高度的层数。当然，除此之外，影响建安成本的因素还有很多，主要包括了两个阶段：一是工程项 目规划设计阶段，二是工程项目施工阶段。在规划设计阶段中概念方案设计，建筑物功能、大小，平面形状等都是主要因素；建筑工程成本由材料费、人工费、机械台班费、其他直接费和现场经费、管理费(间接成本)构成，其中影响最大的是材料费，人工费次之。