房地产项目投资成本分析与控制具体方法27828.pdf

房地产项目投资成本分析与控制具体方法 房产项目投资所包含成本的内容繁多可谓错综复杂，在目前房产开发形势较为严峻的情况下，控制好房产项目投资成本就更为重要了。一、房产项目投资成本组成 以*省某地毛胚住宅商品房项目为例，其房产项目投资成本主要有以下部分组成：（一）土地费用 从 2001年开始，国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式，基本为熟地转让，即政府已完成“七通一平”。故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税，已不含相关动迁费用。（二）独立费 1 建设单位管理费 工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用，以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。2 办公及生活用具的置费。3 工程监理费。4 建设场地完工清理费 5 施工图编制费 （三）勘测、设计费 1、勘测费：含初勘和净堪费用。2、设计费：含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费，相关设计咨询等。（四）政府规费 含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费（测量费）、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费（审图费）、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费，“二书一征费”、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。（五）房屋建安工程费 1、基工程费：含检测费 2、土建和安装工程 含地下、地上主体结构、会所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。3、交通标志和标识 4、会所装修 5、甲供料 一般含外墙面砖或涂料、外墙保温、防水和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等。（六）小区公共设施费 含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明、景观、通风、技防（智能化）、有线和网络、消防等。（七）销售费用 含销售代理、策划楼书、广告、业主联谊等。（八）财务费用 含贷款利息、税金（营业税、调节税、印花税等）、税务 （九）不可预见费 二、房产项目投资的成本控制 （一）土地获得前 在获取房产项目土地前，要预侧土地获取价格=周边同类楼盘销售价房产项目投资成本（上述九项，除土地费用外）合理的净利润。根据已知的容积率、建筑密度、总高度、退界、土地性质、绿化率等条件，来设定建筑面积、户室比、建筑形式，从而预测房产项目开发成本。（二）项目开工前控制 1、通过招标选择优秀的方案设计和建筑设计院，用足容积率，总建筑面积、总高度、退界、日照间距等，选择出众的外立面，房型和相关建材设备。2、通过招标选择优秀的工程监理公司。3、通过招标选择质优价廉的工程施工企业。4、力争减免相关规费。（三）项目过程中的控制 1、合理控制工期 特别是控制相关节点工期，如开工、+0.00、-0.00、销售开盘节点、结构封顶、主体结构完成、室外总体完成、项目综合验收、交房等。2、合理控制质量 通过基础验收、隐敝工程验收、结构封顶验收、主体结构验收至过程验收，将质量问题减少到最小和最少程度。从而减少整治、返工等方面的时间。3、合理控制工程变更 无论是设计变更，还是工程量增减都要严格控制和审核。4、材料和设备的招标 通过招标形式，对相关甲供料（材料和设备）进行货比三家，尽可能选择质优价廉的产品。5、力争减免相关规费 特别是预售时和综合验收时的相关规费。（四）项目完成后的控制 特别是在工程结算、决算以及审计时，严格控制项目总费用，一般力争不突破项目原有的总预算，为今后项目成本预测创造新的参考依据。房产项目成本控制，是在项目进行中，根据实际情况（如签约和各种工程合同）变化，不断进行变更，以逐渐接近和满足项目预算，使企业领导随时掌握项目成本变化情况。房产项目投资成本的预测，是房产企业领导投资决策的依据。项目成本的前期控制，是房产企业领导贴近市场，及时调整的依据；项目成本的过程控制，是房产企业领导考核企业部门和员工的依据；项目成本的最终控制，是房产企业领导综合评价项目的依据。总之，房产项目投资成本的全过程控制的优劣，是衡量一个房产企业的成功标志。项目投资成本预算与财务分析 一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金。为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目的投资进行准确的估算。投资估算篇：投资估算所考虑的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目全部成本和费用投入。各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的项目的成本费用构成有一定的差异。项目开发成本费用构成如下：1、土地费用土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。包括（1）土地使用权出让金、征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。（1）土地使用权出让金：土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块金额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让、周围环境及土地现状等因素的修正得到；也可以依据政府颁布的城市基准地价，根据项目所处的地段等级、用途容积率、使用年限等因素修正得到。（2）土地征用费：征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费，土地投资补偿费等。国家和各省市对各项费用的标准都作出了具体的规定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。（3）城市建设配套费：指因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等建设而由受益人分摊的费用，有时该项费用还包括非营业性的配套设施，如居委会，派出所、幼儿园、中小学等的建设费的分摊，统称配套设施建设费。这些费用的估算可根据各地的具体规定或标准进行。（4）拆迁安置补偿费：拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所用权人，依据有关规定给予补偿所需的费用。2.前期工程费前期工程费主要包括项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工程量，参照有关计费标准估算。3.房屋开发费房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。（1）建安工程费：建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装修家具费。（2）附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、车棚及信报箱等建设费用。（3）室外工程费包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、室外照明等的建设费用。在可行性研究阶段，房屋开发费尤其是其中的建筑安装工程费的估算，可以工程量来计算。4.管理费管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。管理费可按项目投资或前三项直接费用的一个百分比计算。5.销售费用销售费用是指开发项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、广告宣传费、代理费等。该项费用一般按销售收入的一个百分比计算。6.财务费用财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费以及企业筹资发生的其他财务费用。7.其他费用其他费用主要包括临时用地费、临时建设费、施工图预算、标底编制费、工程合同预算、标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公正费，工程监理费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。8.不可预见费不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的 3%7%估算。9.税费指项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。财务分析篇：财务分析主要是通过计算项目的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期和成本利润率等主要技术经济指标，对房地产开发项目的盈利能力进行分析。1.财务内部收益率财务内部收益率（简写为 FIRR）是项目在整个计算期内，各年的净现金流量现值累计等于零时的折现率。FIRR 是评价项目盈利性的基本指标。这里的计算期，对房地产开发项目而言是指从购买土地使用权开始到项目全部售出为止的时间。FIRR 的计算公式为：(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0 式中：CI现金流入量；CO现金流出量；（CI-CO）t项目在第 t 年的净现金流量；t=0项目开始进行的时间点；n计算期，即项目的开发或经营周期。财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所可以被完全收回所有的投资。内部收益率也表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目就会面临亏损。因此所求出内部收益率是可以接受的贷款最高利率。将所求出的内部收益率与部门或行业的基准收益率或目标收益率 ic比较。当 FIRRic时，则认为项目在财务上是可以接受的。FIRR的具体计算用内插公式求：FIRR=i1+NPV1(i2-i1)/NPV1+NPV2 式中：i1当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1采用低折现率时的净现值的正值；NPV2采用高折现率时的净现值的负值；式中 i1与 i2之差不应超过 2%。2.财务净现值财务净现值（FNPV）是房地产开发项目财务评价中的另一个重要的经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率 ic 将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。其计算公式：FNPV=（CI-CO）t(1+ic)-t 式中：FNPV项目在起始时间点的财务净现值；ic基准收益率或设定的目标收益率。如果 FNPV0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。3.动态投资回收期动态投资回收期（Pt）是指项目一净现值抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说,动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。其计算公式为：Pt=（累计折现值开始出现正值的年份-1）+（上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值）求出的 Pt与基准回收期 Pc相比较，如果 PtPc，则项目在财务上是可行的。4.开发商成本利润率开发商成本利润率是初步判断项目财务可行性的指标，其计算公式为：开发商成本利润率=（项目总开发价值-总开发成本）/总开发成本*100%在计算项目总开发价值是，如果项目是全部销售，则等于扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。案例篇：某开发商拟在一地块上开发一多层住宅小区，拟售价 2200 元/平方米。1.销售收入表：建筑类型 单价（元/平方米）面积（平方米）销售收入（万元）多层 2200 40000 8800 2.成本费用表：项目 子项目 计算过程（单位：万元）土地费用 土地使用权出让金 32 万/亩*41 亩=1312 土地转让契税等 1.3 万/亩*41 亩=53.3 城市建设配套费 250 元/平方米*4 万平方米=1000 小计 2365.3 前期工程费 规划勘察设计费 10 元/平方米*4 万平方米=40 可行性研究费 1 元/平方米*4 万平方米=4 三通一平费 30 元/平方米*4 万平方米=120 小计 164 房屋开发费 建安工程费 600 元/平方米*4 万平方米=2400 附属工程费 90 元/平方米*4 万平方米=360 室外工程费 200 元/平方米*4 万平方米=800 小计 3560 其他费用 工程质量监督费 1 元/平方米*4 万平方米=4 工程监理费 10 元/平方米*4 万平方米=40 小计 44 管理费用/（2365.3+164+3560+44）万元*1.3%=80 财务费用/（2365.3+164+3560+44）万元*5%=300 销售费用/8800 万元*1.36%=120 不可预见费/（6133.3+80+300+120）万元*3%=200 总计/6833 3.利润表：项目 计算过程（单位：万元）销售收入 8800 开发成本 6833 营业税及附加 销售收入*5.5%=8800*5.5%=484 项目总开发价值 销售收入-营业税及附加=8316 税前利润 项目总开发价值-开发成本=8316-6833=1483 所得税 税前利润*33%=1483*33%=490 税后利润 税前利润-所得税=1483-490=993 三项基金 税后利润*15%=993*15%=149 可分配利润 税后利润-三项基金=993-149=844 由该表可以求出项目的“成本利润率”成本利润率=（项目总开发价值-总开发成本）/总开发成本*100%=（8316-6833）/6833*100%=21.7%4.投资计划表：（单位：万元），（）内为投入比例 项目 2001 年 2002 年 2003 年 合计 土地成本 2365（100%）2365 建造成本 3724（100%）3724 其他费用 44（100%）44 管理费用 16（20%）32（40%）32（40%）80 财务费用 60（20%）120（40%）120（40%）300 销售费用 24（20%）48（40%）48（40%）120 不可预见费 40（20%）80（40%）80（40%）200 各项税金及基金 1123（100%）1123 销售收入 2640（30%）6160（70%）8800 由上表可以得出如下现金流量表：（单位：万元）项目 2001 年 2002 年 2003 年 现金流入量 0+2640+6160 现金流出量-2505-4048-1403 净现金流量-2503-1408+4757 财务分析如下：取基准收益率为 10%。财务净现值（FNPV）：FNPV=（CI-CO）t(1+ic)-t =-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135 万 因为 PNPV=1350,说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，所以从财务净现值的角度来看本项目是可行的。1.财务内部收益率（FIRR）：当 i1 取 12%时，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29 当 i2 取 13%时，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21 FIRR=i1+NPV1(i2-i1)/NPV1+NPV2 =12%+29*（13%-12%）/（29+21）=12.58%由于本项目的贷款利率为 7%，而本案的 FIRR=12.58%7%。所以从财务内部收益率的角度看本项目是可行的。2.动态投资回收期（Pt）：Pt=（累计折现值开始出现正值的年份-1）+（上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值）=（3-1）+（2503/1.1+1408/1.12）/（4757/1.13）=2+（2275+1164）/3574 =2.96 年 若设本项目的回收期为 3 年，因为 Pt=2.963 年，所以从动态投资回收期的角度看本案也是可行的。通过财务分析，得出结论，项目可行。房地产项目投资成本分析 分享：房产项目投资所包含成本的内容繁多可谓错综复杂，在目前房产开发形势较为严峻的情况下，控制好房产项目投资成本就更为重要了。一、房产项目投资成本组成 以某地毛胚住宅商品房项目为例，其房产项目投资成本主要有以下部分组成：(一)土地费用 从 2001年开始，国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式，基本为熟地转让，即政府已完成“七通一平”。故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税，已不含相关动迁费用。(二)独立费 1 建设单位管理费 会员工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用，以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。2 办公及生活用具的置费。3 工程监理费。4 建设场地完工清理费 5 施工图编制费 (三)勘测、设计费 1 勘测费：含初勘和净堪费用。2 设计费：含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费，相关设计咨询等。(四)政府规费 含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费（测量费）、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费（审图费）、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费，“二书一征费”、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。(五)房屋建安工程费 1 基工程费：含检测费 2 土建和安装工程 含地下、地上主体结构、会所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。3 交通标志和标识 4 会所装修 5 甲供料 一般含外墙面砖或涂料、外墙保温、防水和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等。(六)小区公共设施费 含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明、景观、通风、技防（智能化）、有线和网络、消防等。(七)销售费用 含销售代理、策划楼书、广告、业主联谊等。(八)财务费用 含贷款利息、税金（营业税、调节税、印花税等）、税务 (九)不可预见费 二、房产项目投资的成本控制 (一)土地获得前 在获取房产项目土地前，要预侧土地获取价格=周边同类楼盘销售价房产项目投资成本（上述九项，除土地费用外）合理的净利润。根据已知的容积率、建筑密度、总高度、退界、土地性质、绿化率等条件，来设定建筑面积、户室比、建筑形式，从而预测房产项目开发成本。(二)项目开工前控制 1 通过招标选择优秀的方案设计和建筑设计院，用足容积率，总建筑面积、总高度、退界、日照间距等，选择出众的外立面，房型和相关建材设备。2 通过招标选择优秀的工程监理公司。3 通过招标选择质优价廉的工程施工企业。4 力争减免相关规费。(三)项目过程中的控制 1 合理控制工期 特别是控制相关节点工期，如开工、+0.00、-0.00、销售开盘节点、结构封顶、主体结构完成、室外总体完成、项目综合验收、交房等。2 合理控制质量 通过基础验收、隐敝工程验收、结构封顶验收、主体结构验收至过程验收，将质量问题减少到最小和最少程度。从而减少整治、返工等方面的时间。3 合理控制工程变更 无论是设计变更，还是工程量增减都要严格控制和审核。4 材料和设备的招标 通过招标形式，对相关甲供料（材料和设备）进行货比三家，尽可能选择质优价廉的产品。5 力争减免相关规费 特别是预售时和综合验收时的相关规费。(四)项目完成后的控制 特别是在工程结算、决算以及审计时，严格控制项目总费用，一般力争不突破项目原有的总预算，为今后项目成本预测创造新的参考依据。房产项目成本控制，是在项目进行中，根据实际情况（如签约和各种工程合同）变化，不断进行变更，以逐渐接近和满足项目预算，使企业领导随时掌握项目成本变化情况。房产项目投资成本的预测，是房产企业领导投资决策的依据。项目成本的前期控制，是房产企业领导贴近市场，及时调整的依据；项目成本的过程控制，是房产企业领导考核企业部门和员工的依据；项目成本的最终控制，是房产企业领导综合评价项目的依据。总之，房产项目投资成本的全过程控制的优劣，是衡量一个房产企业的成功标志。