无处分权人出租他人房屋的效力认定21749.pdf

无处分权人出租他人房屋的效力认定 【案情】2005 年 11 月 19 日，原告蓝某与重庆市某农贸市场公司签订 贸市场商铺租赁协议，将一商铺租赁给农贸市场公司，租期从 2005 年 12 月 1 日起至 2025 年 11 月 30 日止，租金为每月 400 元，合同约定农贸市场公司对原告商铺可进行自营、转租、入股、招商、联营等经营管理活动。租赁合同签订后，农贸市场公司按时向原告支付了租金。2015 年 9 月 30 日，被告广进公司与被告重克隆公司签订 房屋租赁合同，约定被告广进公司将地处万盛区铁路一村 1 号第一层（包括原告的商铺）租赁给被告重克隆使用，使用面积 1745 平方米，承租期限为 10 年，从 2015 年 11 月 1 日起至 2025 年 10 月 31 日止。被告重克隆公司使用原告的商铺经营超市。现原告蓝某要求确认被告广进公司和被告重克隆公司签订的 房屋租赁合同 无效。【分歧】关于房屋租赁合同的效力问题，存在以下三种意见：一、合同无效。原告蓝某系该商铺的所有权人，被告广进公司无权处分其商铺，现广进公司将商铺擅自租赁给重克隆，应属合同无效；二、合同效力待定。合同法第五十一条中：无权处分人处分他人财产，经物权人追认或处分人取得处分权后的合同有效，可认定该合同效力待定；三、合同有效。虽然属于无权处分，但合同系双方当事人真实意思表示，成立并生效，但是物权不发生变动。【评析】笔者同意第三种意见。依据民法理论，作为民法基本概念的“处分”，意义有最广义、广义和狭义之别。最广义的处分，包括事实上的处分和法律上的处分。所谓事实上的处分，是指对原物体加以物质变形、改造或毁损的行为，例如：改平装书为精装书。所谓法律上的处分包括负担行为和处分行为。负担行为是指发生债法上给付义务效果的法律行为，也称债权行为，一般体现为合同或者单独行为;处分行为是指直接发生权利得丧变更的法律行为，可分为物权行为和准物权行为(诸如债权转让和债务免除等)。广义的处分指法律上的处分，不包括事实上的处分。狭义的处分仅指法律处分中的处分行为。本文认为，处分应采广义，指能够对物产生法律上的某种效力的行为，包括处分行为，也包括负担行为。本案租赁合同发生债法上给付义务的效果，对商铺产生法律上的特定效力，故可认定为是对系争商铺所为的一种“处分”。合同法第 51 条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。对于合同法第 51 条，时下比较流行的解释认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在权利人追认和处分人事后取得权利之前，该合同的效力处于未定状态。在权利人拒绝追认和处分人事后未取得权利的情况下，合同是无效的。但是，这种“效力未定说”存在如下不足:其一，如果权利人拒绝承认，则合同将被宣告无效，当事人自然没有履行合同的义务，不必承担违约责任，而仅仅依靠侵权责任或返还不当得利，并不足以保护合同相对人，相对人的期待利益(包括可得利益)没有得到保护，这对于相对人并不公平；其二，“效力未定说”实际上并没有区分物权变动的原因与结果，即没有区分合同与履行合同的结果，将合同的效力完全决定于权利人的追认或者无权处分人取得处分权，实际上仍然奉行了“所有权高于一切”，没有保护交易安全。从合同主体来看，无权处分人是以自己名义实施的处分行为，无权处分合同的当事人是行为人和相对人，而非真正的权利人。即使权利人在待定期间对无权处分行为予以追认，也不会发生合同主体的变更。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从该解释的立法原意可以看出，出卖他人之物可能影响的只是债权合同的履行，并可能导致物权变动不能实现，但与债权合同的效力无关。此解释遵循的正是无权处分合同的相对无效理论，即在合同法第五十一条中，无权处分人处分他人财产，经物权人追认或处分人取得处分权后的合同“有效”，是指无权处分合同对物权人发生法律效力;相反情形下的无效则指合同对物权人不生效力。也就是说，物权人意志所能决定的只是无权处分合同的效力范围而非效力的有无。物权法第十五条亦规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，在本案中的房屋租赁合同，因房屋所有权人未予追认，出租人与承租人的租赁合同效力范围不及于房屋所有权人，而在租赁合同相对人之间有效。笔者认为在解释适用合同法第 51 条时，应结合最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条和物权法第十五条的规定，应当认为无权处分场合的合同仍然有效，在权利人追认或者无权处分人取得处分权时当然发生权利变动的结果；在权利人不予追认或者无权处分人不能取得处分权场合，不发生权利变动的结果，无权处分人要承担违约责任；在处分行为被追认或者被补正前，权利变动的结果是否发生处于未定状态，但合同效力并非待定而是确定有效。在无权处分场合，当然应该保护真正的权利人的利益，这是社会经济秩序的一个根基。但是，在保护财产关系静态安全的同时，也出现了如何对待财产关系的动态安全，即交易安全的问题。在现代社会，市场经济发达的国家已不再单纯地奉行“所有权高于一切”的法则，而将保护交易安全作为一项非常重要的法律价值来追求。