业主委员会2023年工作总结和2023年工作计划.doc

业主委员会2023年工作总结和2023年工作计划 2023年度，在广阔业主的支持和协作下，业委会主要做了以下工作： (一)先后两次召开业主大会会议审议小区重要事项并推动相关工作 业主大会2023年度分别于2023年3月11日和8月26日召开会议，对小区重大事项进展表决。有关状况如下： 1. 表决通过并实施了小区车辆治理方法。根据该治理方法，业委会牵头并催促物业强化车辆登记治理工作，逐步将几十辆非小区住户的车辆清理出去，同时，物业工作人员加强治理，实行在一些区域设置障碍物、友情提示不标准停车车主等措施，尽量标准小区的停车行为。通过一段时间的努力，小区停车秩序明显改善，业主停车难的问题得到缓解。 2. 表决通过并实施了小区车牌识别治理系统。业委会承受着来自局部业主的巨大压力和质疑，在无法获得外部招标代理单位支持的状况下，由业委会成员、小区热心业主以及外聘专家组成招标评标小组，严格根据公开、透亮的原则，花费数月时间，自行组织车牌识别系统招标工作，最终由深圳市捷顺科技实业股份有限公司以15.99万元最低价中标并组织了工程施工。 车牌识别系统于2023年11月完成安装调试并试运行，经过一段时间的运行并做了一些局部调整后，目前系统总体运行正常。车牌识别系统投入使用后，业委会把小区车辆治理方法中的局部商定固化到系统中，进一步强化了对各类车辆的治理，在标准治理根底上，小区外来车辆临时停车费收入实现了大幅增加，从之前每月3-5千元增加到每月1万多元。 3.表决通过并更换了消防水泵掌握柜。更换上述设备，降低了小区的消防安全隐患。同时，该工程根据修理基金审价流程操作，最终支出掌握在合理范围内。 4. 表决通过并调整了修理基金定活期存款比例。此前，小区修理基金活期存款金额较低，由于修理基金是按比例分摊到各单元使用，局部单元因前期修理费用支出较大，其修理基金活期存款余额较低，局部修理工程无法正常结算，同时也影响后续其他工程的正常修理。 为保证小区外墙、电梯等共用设施修理工程的正常结算，同时为后续修理工程预留足够的资金，业委会将小区定期存款500万元转为了活期存款。定期存单转活期存单后有了一笔结息，加上原规划推动16号楼整幢大楼外墙修理工程因各种缘由没有按规划推动，2023年8月下旬，业委会又将其中的450万元，以一张300万元和三张50万元的方式重新转为3年期定期存款，加上之前一张滚存的3年期存款281.875万元，目前小区修理基金3年期定期存款总额为731.875万元。 5. 表决同意允许局部幼儿园家长车辆有偿出入本小区。经过一年多实际运行下来，进入小区的幼儿园家长车辆在小区内根本保持良好的秩序。小区峨山路出口道路顶峰期的拥堵现象也有所缓解。 鉴于小区峨山路出口道路属于三不管地带(交警不管、海富和我们小区想管但无权管)，局部幼儿园家长车辆占道停放导致交通拥堵的状况，目前依旧无法根本解决。将来毕竟可以实行什么有效的治理方式来确保道路畅通，有待与政府部门的协调。 6. 表决通过授权业委会解决与申城物业关于小区结存公益性收入纠纷事宜。该事项近期最终有了结果，申城物业返还了局部公益性收入。详见本次业主大会议案4，此处不做累述。 7. 关于水景修复、监控和门禁系统改造、外立面阳台栏杆除锈等事项，业主大会虽然表决通过了，但是截止目前尚未启动。主要是由于： 7.1 修复水景的方案在业主大会表决过程中，得到了一些业主对修理方案建立性的意见和建议，为尽量降低工程修理可能带来的圆满和负面作用，业委会本着负责任的态度，请专业单位对方案优化的可能性做了仔细分析和讨论，近期将确定最终的修理方案，并在公示后启动修理工程。 7.2 监控和门禁系统改造工程，因专业性强，预算高，业委会对工程的推动特别慎重，目前已接洽了多家供给商，请他们来小区实地踏勘，然后给出初步方案，分析工程的难点和关键点，为后续正式招标评标做预备。 7.3 外立面阳台栏杆除锈事项，在业主大会表决过程中，也得到一些业主的建立性意见和建议，为确保修理质量，业委会拟调整方案，改为将生锈的挡板直接更换为新的挡板。待供给商报价出来后，假如在原预算内，业委会将方案公示后适时启动更换操作;若超过原预算，业委会拟考虑提交业主大会下一次会议重新表决。 (二)稳步推动小区共用设施设备的修理、改造和更新 除上述业主大会表决通过的重大工程更新改造外，2023年度，小区还实施了以下修理改造工程： 1. 启动并完成局部房屋外墙渗水修理工程。为尽量节约外墙修理本钱，本着批量修理的原则，2023年先后完成65户业主外墙渗水修理工程，肯定程度上临时解决了局部业主外墙渗水问题。但是，由于小区房屋存在的固有质量问题，以及2023年开头物业没有安排新的修理，致使需要修理的户数较多，目前依旧还有几十户业主的外墙渗水没有完成修缮。 此外，目前施工方所采纳的常规外墙渗水修理方案，可能无法根本解决小区外墙渗水问题。后续有待查找更彻底的解决方案。 2. 强化电梯修理保养。怡东物业接收小区物业效劳后，对小区全部电梯做了全面的安全隐患排查，通过准时更换、修理故障配件，并在电梯间加装空调保障高温天电梯的正常运行，加强电梯日常保养等操作，目前小区大局部电梯总体上处于安全平稳运行阶段，电梯故障报修频率显著降低。 鉴于小区电梯投入使用已快到15整年，后续的修理保养压力会越来越大，业委会将会同物业加强与电梯维保单位的沟通，催促维保单位连续强化电梯日常保养、修理工作，确保电梯安全平稳运行。在条件具备或需要时，业委会将请政府部门安排检测机构对电梯进展检测，并确定后续的电梯大修或更换方案。 3. 做好其他设施设备的抢修、更换、改造等。主要包括更换地下集水泵、修理地下蓄水池及顶楼水箱、加装地面绿化带防水条、撤除废弃路灯并加装爱护罩、补种局部绿化、更换休闲椅、修理保养防腐木地板、安装快递柜、修理局部道路等等。通过上述修理，保障了小区的正常运营，同时也让小区局部设施得到必要的维护和改善。 此外，关于小区8号楼残疾人通道改造工程，2023年4月业委会向居委会有关工作人员询问并在履行业办法见书面征询根底上，向街道书面提交了争取改造资金支持的报告。接下来业委会将通过居委会持续跟踪街道对工程的审批进展。若本年度街道无法立项审批，则由小区自行出资改造。 (三)持续做好与业主之间信息沟通 2023年度，业委会连续着力加强与业主的沟通，每周四晚都安排人员在业委会办公室值班，接待业主来访，仔细听取业办法见和建议，对业主反映的问题，准时反应和落实，涉及需要物业整改的事项，业委会都会要求物业准时安排推动整改。 业委会充分利用小区两个业主微信群以及微信公众号平台，进一步扩大与业主沟通的范围。将涉及小区物业治理方面的相关打算、通知在小区两个出入口的公告栏以及每个单元的公告栏准时公布的同时，借助上述微信平台即时公布，努力做到小区重要信息的全掩盖。 此外，业委会还利用上述微信平台，在推出一些重大打算之前，开展意见征询，充分听取业主的意见和建议，在提高决策透亮度的同时，也确保决策在合法合规的前提下，最大限度符合大多数业主的利益。 2023年11月，业委会通过公众微信号开展了一次物业效劳质量调查，共有174人参加，结果显示，超过70%的人对物业各项效劳满足和根本满足。同时，参加问卷调查的局部业主提出了物业效劳中存在的许多问题，业委会也都要求物业有针对性地做出整改。 (四)加强对物业的监视治理，同时表达人文关心 业委会与物业特地建立了工作微信群，并邀请局部热心业主参加该微信群，通过该微信群，将业主微信群中业主反映的问题准时反应物业，同时，利用该微信群，准时了解物业的日常工作状况，跟踪相关事项的落实状况，极大地提高了业委会和物业之间的沟通效率，也让物业、业委会的工作更加透亮。 业委会对物业一线员工，也尽量表达人文关心。每年夏天和春节，业委会都会安排从公益性收入中支出局部，以高温补贴以及春节慰问金形式，让一线员工感受到来自业主的关怀。对于物业员工中拾金不昧的好人好事，业委会通过小区维权基金支出局部给与嘉奖。逢年过节，业委会成员也会到物业员工工作岗位上进展慰问，努力让物业一线员工更多地被敬重、被认同，使他们在小区工作有一种获得感，归属感，以促进他们更好地履职。 (五)连续做好与政府相关部门的沟通，寻求政府部门对小区工作的支持 2023年度，业委会主任和副主任屡次参与塘桥街道房办组织的业务培训和沟通活动，学习了解涉及物业治理、业委会工作的政策法规和相关学问，用以指导业委会日常工作。 依据富都居委会的通知，屡次参与富都居委联席会，仔细听取各方意见，承受各方监视，借鉴海富、新都两小区好的治理阅历，对小区物业治理存在的问题提出解决方案，催促物业进展整改。 业委会每次酝酿业主大会会议时，都会提前和街道房办、富都居委会有关负责人进展沟通，征询政府部门的意见。同时，在业委会日常工作中遇到一些难解或拿捏不准的问题，也都会向上述部门进展询问，在其指导下，做出打算。 (六)修理资金、公共收益使用结存状况 2023年度修理资金、公共收益使用及结存状况参见下表： 1. 本年度各项支出一览表 本年度修理资金支出333，931.10元，公益性收入支出377，161.55元(其中17万元补充修理资金)。 局部外墙修理和电梯修理工程的结算延后到2023年支出。2023年实际发生金额比上表数额多10多万元。 2. 本年度修理资金结存一览表 截至年末，业主大会总账户结存余额878.89元(其中731.875万元是定期存款，其余为活期存款)。 3. 本年度公共收益结存一览表 2023年小区公共收益52.98万元，支出20.72万元，实际结存37.71万元(其中17万元补充修理资金，剩余20.71万元存放在怡东物业账户)。 2023年1月，上述存放在怡东物业账户的资金，业委会又安排将其中的20万元转入业主大会公共收益分账户，连续补充小区修理资金。 (七)业委会工作面临的主要难点和问题 1. 鉴于我们业委会成员对涉及物业治理众多事项(如电梯、各类水泵、外墙、监控等)在专业技术方面还比拟缺乏，在小区一些重大工程工程的修理改造方案审核、绿化修剪方案审核等环节，无法提出专业审核意见，在业主提出质疑时，也无法准时供应专业权威的解释。我们欢送有相关专业背景的业主为业委会供应帮助。 2. 小区局部群租户和合租户给物业带来的治理压力较大。由于租客人员素养不一，局部单元高空抛物现象严峻，垃圾在楼道随地扔，单元门被强行翻开造成损坏，卫生、安全状况堪忧。要杜绝群租，一方面物业要强化治理，另一方面业主也应加强自律，出租房屋时应拒绝接纳群租，削减合租。 3. 局部单元楼道堆放杂物较多，存在安全隐患。2023年街道消防单位来小区安全检查，为此向怡东物业开出了5000元的罚单。物业虽然可以向业主出示由居委会、业委会和物业公司盖章的整改单，但是许多业主并不买账，而物业自身并无执法权，这方面的治理往往陷入僵局。还望业主加强自律，切勿在楼道堆放杂物。 4. 装修垃圾和废旧家具清运存在问题。鉴于垃圾清运本钱较高，物业公布了一份垃圾清运标准，但是一些业主不认可，或者干脆不情愿支付垃圾清运费，常常有业主由于家里局部装修或更新家具等，将一些建筑垃圾和废旧家具随便放在单元门外或垃圾桶边上，而这些最终都不得不由物业安排保洁收集放置到指定地点，然后集中清运出去，一方面增加了保洁的额外工作量，另一方面物业还要贴钱清运。我们曾经将物业公布的垃圾清运标准和其他小区的标准做比照，并没有发觉物业的标准过高，但是局部业主就是不情愿支付。业委会在此呼吁业主按规定妥当处理好大件废弃物品，使小区环境更加干净有序。 5. 众所周知，中星集团拥有会所和商铺的产权。据了解，中星集团与原租赁方的纠纷已经完毕，现托付申城物业安排人员在会所里面看管，后续如何使用尚未可知。业委会会亲密关注并准时向业主通报。 二、2023年工作规划 2023年度，业委会将重点推动以下工作： (一)连续推动小区共用设施修理改造 1. 仔细做好监控系统改造、水景修复、阳台生锈栏杆更换等上年度业主大会表决通过但尚未实施的工程。 根据规划，稳步推动监控系统改造工程，在与多家供给商沟通根底上，拟再次成立由业委会、业主、专家组成的工程招标评标工作小组，负责对供给商的方案和报价进展评审，确定最终供给商。届时业委会将该工程阶段性工作成果进展公示，承受广阔业主的监视。待供给商确定后，争取早日完成工程实施工作。 关于小区水景修复和阳台生锈栏杆更换，业委会也将加快工作进程，条件具备时，将尽快组织实施。 2. 连续推动外墙渗水修理工程施工，力争年内将之前已经报修和新报修的外墙渗水工程全部修理完毕。同时，对车库楼梯等公共区域的渗水问题也将安排修理。 3. 连续催促物业电梯维保单位中谊电梯做好电梯日常保养和修理工作，依据小区电梯运行的实际状况，必要时拟推动第三方电梯检测工作，并依据检测结果，做好后续修理或更换工作安排。 4. 小区各单元入口和门厅顶部前几年做的粉刷，现在都有不同程度脱落，各单元楼梯走廊墙壁自房屋交付以来，没有翻新过，大多比拟脏。业委会拟要求物业聘请专业施工方根据单元编制上述公共区域的顶部和墙壁翻新粉刷方案报业委会审核，条件具备时，以单元为单位，征询各单元业主的意见，获大多数业主同意后，按单元启动上述翻新工程。 5. 绿化是本小区的亮点，但是由于长期以来缺乏必要的修剪，许多低楼层住户采光受到影响，同时，低层树木被高层树木遮挡，因无法获得充分阳光而影响正常的生长，本次会议，业委会把绿化修剪方案作为一个议案提请业主表决。若业主表决通过，拟适时启动小区绿化修剪养护工程。 6. 小区21号地下车库地坪质量很差，拟请物业查找适宜专业单位出具修理方案报业委会审核，条件具备时，报21号车库全体业主表决，表决通过后，即安排21号地下车库地面修理工程。 7. 小区8号楼残疾人通道改造工程，根据规划，先等街道本年度对该工程的审批进展，若确定本年度街道无法对该工程立项，业委会将安排物业查找施工单位，推动工程改造工程。 8. 小区地下多级水泵拟更换，本次作为单位议案报业主大会表决，若表决通过，拟尽快安排施工方进展更换操作。 此外，业委会将依据小区共用设施的使用状况或突发故障状况，催促物业做好应急抢修等工作，确保小区正常运行。 (二)连续强化对物业效劳监视，促使物业仔细履职，提高效劳质量 业委会将连续催促物业根据物业效劳合同条款商定，加强小区的保洁、保安、绿化、电梯养护、日常工程修理等工作，进一步改善小区的卫生状况，加强绿化养护，加强电梯养护，加强外来人员和车辆的治理。 自去年8月份以来，物业始终在与业委会沟通，鉴于人工本钱的持续上涨，物业经营处于亏损状态，盼望适当调涨物业费。鉴于物业亏损的实际状况，经与塘桥街道房办、物业等协调后，业委会将物业费调整事项作为单独议案报业主大会本次会议表决，具体内容参见该议案。 (三)连续加强与业主的沟通，听取意见和建议，承受业主监视 业委会将连续执行每周四晚值班制度，同时利用小区公告栏、两个业主微信群、微信公众号、以及居委会主办的联席会等平台，准时公布信息，努力做到业委会各项工作的全透亮。 通过加强与小区业主及各方的沟通，仔细听取业主以及各方对小区建立的意见和建议，对业委会自身存在的缺乏或问题将准时订正;业主提出的好的意见和建议，将积极接受;对涉及物业治理存在的问题，将加强对物业的监视和治理，要求物业准时进展整改。 (四)本年度修理资金、公共收益使用预算 依据2023年度对相关工作作出的安排，业委会对2023年度修理资金和公共收益的使用拟作出如下安排： 局部工程的预算，有待详细方案明确后才能确定，目前只是初步的估算。上述动用修理资金工程，将严格根据修理资金治理规约的规定，履行相关审批程序。 以上报告，请各位业主审议并表决。