住宅小区管理条例[城市住宅小区物业管理办法].doc

住宅小区管理条例城市住宅小区物业管理办法 第一章 总 则 第一条 为加强城市住宅小区物业治理，保障房屋和公用配套设施的正常使用，制造文明、安全、干净、便利、美丽的居住环境，依据有关法律、法规，结合本市实际，制定本方法。 其次条 本方法适用于福州市市区具备相应生活配套设施的住宅小区的物业治理。 本方法所称物业治理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等治理工程进展维护、修缮和整治。 第三条 住宅小区推行专业经营型的物业治理，实行业主(住户)自主治理与专业有偿效劳相结合，属地治理与行业治理相结合的原则。 第四条 市房地产治理局是本市住宅小区物业治理的行政主管部门，负责制定物业治理的有关规定，协调物业治理有关问题，对物业治理企业实行行业治理。 区房地产治理部门负责监视辖区内住宅小区物业治理，受理有关物业治理的投诉。 其他职能部门根据各自职责对住宅小区物业治理的相关工作进展指导和监视。 第五条 住户享有参加物业治理和良好层住环境的权利； 有遵守法律、法规和物业治理规定，维护物业公共利益的义务。 第六条 物业治理公司应当依法经营，其经营自主权，收益权以及授权、托付的治理权等受法律爱护。 其次章 物业治理组织 第七条 新建住宅入住率超过50时，当地街道办事处应当会同区房地产治理部门和开发建立单位，准时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会对业主大会负责并报告工作。 业主大会由住宅小区的业主组成，由业主委员会召集，每年至少召开一次。 业主大会行使以下职权： （一）选举、罢免业主委员会的组成人员； （二）批准和修改业主委员会章程、物业治理制度和住户公约； （三）打算关系业主利益的重大事项； （四）转变和撤销业主委员会不适当的打算； （五）审查批准物业治理根本金的开支方案； （六）监视业主委员会的工作。 业主大会产生的文件，应报区房地产治理部门备案，对每个住户都具有约束力。 第八条 业主委员会是代表和维护住宅小区业主（住户）合法权益的群众性组织，负责物业的自主治理，承受街道办事处的指导和监视。 业主委员会可邀请居民委员会等有关单位人员参与物业治理工作。 业主委员会的职责： （一）拟订业主委员会章程、物业治理制度和住户公约； （二）提出物业治理根本金和其他物业治理资金的开支方案； （三）确定物业治理效劳内容，签订和解除物业治理合同； （四）监视物业治理公司的物业治理工作与效劳收费； （五）听取并反映住户的意见、建议，承受住户监视； （六）协调处理住户与物业治理公司的纠纷； （七）业主委员会章程、物业治理制度、住户公约给予的其他职责。 第九条 物业治理公司必需具备规定的资质条件，持有物业治理资质证书和营业执照，方可从事物业经营业务。 第十条 物业治理公司担当住宅小区的物业治理事务，应与业主委员会签订书面合同。 物业治理合同应载明物业治理的工程、内容、费用、合同期限、双方当事人的权利义务，以及违约责任等内容。 第十一条 物业治理公司在住宅小区范围内，可进展以下物业治理： （一）房屋及其附属设施的修理、养护； （二）环境卫生保洁、花木绿地管护以及噪声治理； （三）供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防和治安防范等设施的修理、管护； （四）道路维护，车辆停放秩序治理； （五）安全保卫和公共生活秩序治理； （六）专项及特约效劳； （七）其他物业治理事项。 第十二条 物业治理公司的根本权利： （一）根据合同商定供应物业治理，按规定收取费用； （二）劝阻违反住宅小区物业治理规定、制度、住户公约的行为； （三）托付专营公司担当专项物业治理业务； （四）要求业主委员会协调其与住户的纠纷。 物业治理公司的根本义务： （一）依法经营，为住户供应优质效劳； （二）执行物业治理标准，履行物业治理合同，承受业主委员会监视； （三）每半年公布一次涉及住户的物业治理代收代支费用状况。 第十三条 物业治理公司应根据物价部门核定的工程、标准和要求收取物业治理效劳费。 住户应当根据规定和商定缴纳物业治理效劳费。物业治理公司可以要求业主委员会催促住户按时缴纳。 未售（租）出的空置房由开发建立单位缴纳物业治理效劳费。 第十四条 原有住宅小区的物业治理，经多数住户同意，可以由街道办事处组织当地居民委员会治理，也可以托付物业治理公司或其他专业单位修理、管护物业，所需费用由住户按规定担当。 单位自管住宅小区的物业治理，可以由产权单位自主治理，也可以托付物业治理公司治理。 上列住宅小区可以由所在地街道办事处帮忙成立业主委员会，并逐步向专业经营型物业治理过渡。 第三章 物业治理移交 第十五条 新建住宅小区应当严格根据审批的规划设计方案和建筑施工标准，实施综合开发，配套建立。经竣工综合验收合格后，方可交付使用。但竣工验收不视为物业治理移交。 第十六条 开发建立单位向业主委员会移交物业治理前，应向区房地产治理部门提交物业治理实施方案，并负责住宅小区的物业治理； 售（租）房时应当与购房人或承租人书面商定双方物业治理的权利义务。 第十七条 新建住宅小区应建立物业治理根本金制度。根本金由开发建立单位在移交物业治理前，按其建立总投资额 2拨付的资金和依法取得的其他资金组成。 物业治理根本金属全体业主共同共有，由业主委员会设立专户储存； 未设立业主委员会的，由区房地产治理局设立专户代管。 根本金的使用受市房地产治理部门的监视，专项用于该住宅小区公用设施的修理更新，不得挪作他用。 第十八条 新建住宅小区开发建立单位应当留有物业治理用房，在移交物业时，一并移交给业主委员会； 开发建立单位和业主委员会不得将物业治理用房转让、出租或改作他用。 未留有物业治理用房或者物业治理用房已经改作他用的，应当腾让出物业治理用房。 第十九条 开发建立单位应当依照本方法规定，向业主委员会移交物业治理，并向业主委员会或其指定的物业治理公司供应小区规划、地下管网、单体建筑及构造设备和其它有关的工程建立资料。 开发建立单位自业主委员会接收之日起，不再担当住宅小区物业治理责任。但保修期内以及其它应当由开发建立单位担当的建筑质量责任，由开发建立单位担当。 第四章 物业维护 其次十条 住户使用房屋，应当遵守以下规定； （一）不得擅自转变房屋构造、外观和用途； （二）不得对房屋的承重构造进展拆改； （三）不得拆凿楼板和共用墙壁； （四）不得在过道、楼梯、屋面及其他共用场地搭盖、堆放物品。 其次十一条 住宅小区范围内的环境卫生、花木绿地，业主委员会可以托付物业治理公司或当地环境卫生、园林单位清扫、管护。 住宅小区的生活垃圾的转运由环卫部门负责。 其次十二条 住宅小区的给排水、供电照明、燃气、通讯、道路等市政公用设施的修理、管护，按以下规定办理： （一）由市政公用专业单位投资建立的，由产权单位负责； （二）按规定以计量表、楼房外排分接点或有关设施划定修理管护范围的，分别由市政公用专业单位和业主委员会负责； （三）开发建立单位投资建立的道路、排水、路灯、消防等属于市政根底设施，或已由市政公用专业单位修理、管护的，分别由政府有关部门和市政公用专业单位负责。 其次十三条 市政公用专业单位对其负责修理、养护的住宅小区物业，应当实行效劳责任制，保障各项设施完好。 由业主委员会修理、管护的局部，有安全和技术要求的，应当根据规定托付物业治理公司或市政公用专业单位实施修理、管护，并担当有关费用。 其次十四条 挖掘住宅小区范围内的道路，应当征得业主委员会的同意，经市政治理部门批准，并负责修复或担当修复费用。 其次十五条 住宅小区应当设置必要的安全设施，落实群众性治安防范措施。 其次十六条 原有住宅小区物业治理在交接时，需要修理、补建配套设施的，修理和补建的费用由原开发建立单位、市政公用专业单位、市和区财政一次性拨款筹集； 配套设施交接后，应建立专项修理资金，由产权单位、业主筹集。 第五章 法律责任 其次十七条 住宅小区开发建立单位违反本方法第十六条规定的，由房地产治理部门责令限期履行； 逾期不履行的，市房地产治理部门不得办理商品房预售。 其次十八条 开发建立单位不按规定拨付物业治理根本金的，由房地产治理部门责令限期拨付，并按每日3o追缴滞纳金。 其次十九条 违反本方法第十八条规定，不供应物业治理用房或将物业治理用房转让、出租、改作他用的，由房地产治理部门责令改正，并可处以10000元至30000元罚款。 第三十条 未取得资质证书从事物业治理经营的，由市房地产治理部门责令停业，没收非法所得，并可处以10000元至20230元罚款。 第三十一条 物业治理公司违反本方法，有以下行为之一的，业主委员会可以解除合同； 情节严峻的，市房地产治理部门可以降低其资质等级，直至撤消物业治理资质证书： （一）不履行合同的； （二）治理制度不健全、治理混乱的； （三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的； （四）擅自转变房屋和公用设施用途的。 第三十二条 违反本方法其次十条、其次十四条规定的，由区房地产治理部门责令停顿违法行为，限期修复、恢复。 第三十三条 对无故不交纳物业治理效劳费的住户，物业治理公司可以要求其限期交纳； 逾期仍不交纳的，物业治理公司可以向人民法院起诉。 第三十四条 当事人对行政处理打算不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉； 逾期不申请复议或起诉，又不履行处理打算的，由作出行政处理打算的机关申请人民法院强制执行。 第六章 附 则 第三十五条 综合商住楼、高级公寓、别墅区等建筑物，参照本方法托付物业治理公司实施物业治理的，其物业治理标准可以高于住宅小区的标准。 市辖县(市)的住宅小区物业治理，参照本方法执行。 第三十六条 业主大会组织方法、物业治理移交方法和根本金使用治理制度，由市房地产治理局制定，报市人民政府批准后施行。 第三十七条 本方法由*市人民政府负责应用解释。