2022年房地产开发项目管理成本费用构成.docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发工程成本费用构成 1 、土地费用；是指为取得工程用地使用权而发生的费用；目前存在着有偿出让转让和行 政划拨两种猎取土地使用权的方式；土地费用包括：（1）土地使用权出让金、征地费；土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额 并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、四周环境 状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准 地价,依据工程用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正 得到；征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地治理费、根底占用税和拆迁费等；（2）城市建设配套费；城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用；（3）拆迁安置补偿费；拆迁安置补偿费实际包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费；拆迁安 置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人依据有关规定赐予安置所需的费 用；被拆吃房屋的使用人因拆迁而迁出时,作为拆迁人的开发建设单位应对给 搬迁补助费或暂时安置补助费；拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的 全部权人,依据有关规定赐予补偿所需的费用；拆迁补偿的方式,可以实行货 币补偿,也可以实行房屋产权的调换；2 、前期工程费；包括：开发工程的前期规划、设计、可行性讨论、水文地质勘察以及“三通 一平 ”等土地开发工程费；工程的规划、设计、可行性讨论所需的费用支出一般名师归纳总结 可按工程总投资的一个百分比估算；“三通一平 ”等土地开发费用,主要包括地第 1 页,共 22 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用；这些费用的估 算可依据实际工作量,参照有关运算标准估算；3 、房屋开发费；包括：（1）建安工程费；建安工程费用是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括 建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及 设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等；（2 ）公共配套设施建设费；指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用；主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等 ；一般按规划指标和实际工程量估算；（3）基础设施建设费；指建筑物 2M 以外和工程红线范畴内的各种管线、道路工程,其费用包 括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外 照明等设施的建设费用,以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口 费用 ；一般按实际工程量估算；4 、治理费；是指企业行政治理部门为治理和组织经营活动而发生的各种费用,包括公 司经费、工会经费、职工训练培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会 费、询问费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务款待费、坏账缺失、报废缺失及其他治理费用；5 、销售费用；是指开发建设工程在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机 构或托付销售代理的各项费用；包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费,销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣扬费、代理费、销售服务费 及销售许可证申领费等；6 、财务费用；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 是指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,仍包 括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净缺失以及企业筹资发生 的其他财务费用；7 、其他费用；主要包括暂时用地费和暂时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同 预算或标底审查费、招标治理费、总承包治理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编织费、保险费等杂项费用；这些费用 一般按当地有关部门规定的费率估算；8 、不行预见费；不行预见费依据工程的复杂程度和签署各项费用估算的精确程度,以上述 各项费用的 3%7% 估算；9 、税费；开发建设工程投资估算中应考虑工程所负担的各种税金和地方政府或有关 部门征收的费用；在一些打中型城市,这部分税费在开发建设工程投资中占有 限大比重；各项税费应依据当地有关法规标准估算；可行性讨论概述 一、可行性讨论的含义和目的 可行性讨论是在投资决策前,对建设工程进行全面的技术经济分析、论 证的科学方法；具体地讲,就是在工程工程投资决策前,对与工程有关的社 会、经济和技术等方面情形进行深化细致的讨论；对拟定的各种可能建设方案 或技术方案进行仔细的技术猜测和评判；在此基础上,综合讨论建设工程的技 术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性,由此确定该工程 是否应当投资和如何投资等结论性看法,为觉得部门最终决策供应牢靠的、科 学的依据,并作为开展下一步工作的基础；可行性讨论的根本目的是实现工程决策的科学化、民主化,削减或防止 投资决策的失误,提高工程开发建设的经济、社会和环境效益；房地产开发是一项综合性经济活动,投资额大,建设周期长,涉及面 广；要想使开发工程达到逾期的经济成效,第一必需做好可行性讨论工作,才名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 能使房地产开发工程的很多重大经济技术原就和基础资料得到切实的解决和落 实；最终提出结论,使开发商决策建立在科学的而不是体会或感觉的基础上；二、可行性讨论的作用和依据（一）可行性讨论的作用 1 、是工程投资决策的依据；一个开发建设工程,特殊是大中型工程,花 费的人力、物力、财力很多,不是只凭体会或感觉就能确定的,而是要通过投 资决策前的可行性讨论,明确该工程的建设地址、规模、建设内容与方案等是 否可行、房地产开发工程的产品有无销路、有无竞争才能、投资成效如何等,从而得出这项工程应不应当建或建设时应当按哪种方案会取得正确的成效,作 为开发建设工程投资决策的依据； 2 、是筹集建设资金的依据；银行等金融机构都把可行性讨论报告作为建 设工程申请贷款的先决条件；他们对可行性讨论报告进行全面、细致的分析评 估后,才能确定是否赐予贷款； 3 、是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据；工程所需的建筑材 料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面,都需要与有关 部门协作；这些供应的协议、合同都需依据可行性讨论报告进行商谈；有关技 术引进和设备进口必需在可行性讨论报告审查批准后,才能据以同国外厂商正 式签约； 4 、是编制下一阶段规划设计方案的依据；在可行性讨论报告中,对工程 的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备选型、单项工程结构型式、配套 设施和公用帮助设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证,确定了原 就,举荐了建设方案；可行性讨论报告批准后,规划设计工作就可据此进行；（二）可行性讨论的依据名师归纳总结 1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；第 4 页,共 22 页 2、批准的工程建议书和同等效力的文件； 3、国家批准的城市总体规划、具体规划、交通等市政基础设施规划等； 4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； 5、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 6、国家所规定的经济参数和指标； 7、开发工程备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计 方案等；三、可行性讨论的工作阶段 可行性讨论是在投资前期所做的工作,它分为四个工作阶段 , 每个阶段的 内容逐步由浅到深；（一）投资机会讨论 该阶段的主要任务是对投资工程或投资方向提出建议,即在肯定的地区 和部门内,以自然资源和市场的调查猜测为基础,查找最有利的投资机会；投资机会讨论分为一般投资机会讨论和特定工程的投资机会讨论,前者 又分：地区讨论、部门讨论和以利用资源为基础的讨论,目的是指明具体的投 资方向；后者是要挑选确定工程的投资机遇,将工程意向变为概略的投资建 议,使投资者可据以决策；投资机会讨论的主要内容：地区情形、经济政策、资源条件、劳动力情 况、社会条件、地理环境、国内外市场情形、工程工程建成后对社会的影响 等；投资机会讨论相当粗略,主要依靠笼统的估量而不是依靠具体的分析；该阶段投资估算的精确度为 0.2%0.8%；± 30% ,讨论费用一般占总投资的假如机会讨论认为是可行的,就可以进行下一阶段的工作；（二）初步可行性讨论 初步可行性讨论亦可称 “预可行性讨论 ”；在机会讨论的基础上,进一步 对工程建设的可能性与潜在效益进行论证分析；主要解决的问题包括：分析机 会讨论的结论,在具体资料的基础上做出是否投资的打算；是否有进行具体可 行性讨论的必要；有哪些关键问题需要进行帮助讨论；在初步可行性讨论阶段需要对以下内容进行粗略的审查：市场的需求与 供应、建筑材料供应状况、工程所在地区的社会经济情形、工程地址及其四周名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 环境、工程规划设计方案、工程进度、工程销售收入与投资估算、工程财务分析等；初步可行性讨论阶段投资估算的精确度可达± 20% ,所需费用约占总投资的 0.25%1.5%；所谓的帮助讨论,是对投资工程的一个或几个重要方面 进行单独讨论,用作初步可行性讨论和具体可行性讨论的先决条件,或用以支持这两项讨论；（三）具体可行性讨论 具体可行性讨论是开发建设工程投资决策的基础,是在分析工程技术、经济可行性后做出投资与拒绝策的关键步骤；这一阶段对建设投资估算的精确度± 10% ,所需费用：小型工程约占投资的 1.0%3.0%,大型复杂的工程约占0.2%1.0%；（四）工程的评估和决策 依据国家有关规定,对于大中型和限额以上的工程及重要的小型工程,必需经有权审批单位托付有资格的询问评估单位就工程可行性讨论报告进行评 估论证；未经评估的建设工程,任何单位不准审批,更不准组织建设；工程评估是决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、询问公司或 有关专家,代表国家对上报的建设工程可行性讨论报告进行全面审核和再评估 阶段；可行性讨论内容与步骤 一、可行性讨论的内容 由于开发工程的性质、规模和复杂程度不同,其可行性讨论的内容不尽 相同,各有侧重；一般房地产开发工程可行性讨论的内容主要包括： 1 、工程简况（1 ）工程名称、开发建设单位；（2 ）工程的地理位置；包括工程所在城市、区和街道,工程四周主要建 筑物等；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - （3 ）工程所在地四周的环境状况；主要从工业、商业及相关行业现状及 进展潜力、工程建设的时机和自然环境等方面说明工程的建设的必要性和可行性；（4 ）工程的性质及主要特点；（5 ）工程开发建设的社会、经济意义；（6 ）可行性讨论工作的目的依据和范畴； 2、开发工程用地的现状调查及动迁安置（1 ）土地调查；包括开发工程用地范畴内的各类土地面积及使用单位 等；（2）人口调查；包括开发工程用地范畴内的总人口数、总户数,需要动迁 的人口数、户数等；（3 ）调查开发工程用地范畴内建筑物的种类,各种建筑物的数量及面 积,需奥拆迁的建筑物种类、数量和面积等；（4）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范畴、占地面积、建筑面 积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等；（5）各种市政管线；主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管 线、燃气管线、电力和电讯管线的现状及规划目标和其可能实现的时间；（6）其他地下、地上物现状；开发工程用地范畴内地下物调查明白的内 容：水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地上物：各种树木、植物等；开发工程用地的现状一般要附平面示意图；（7）制定动迁方案；（8）确定安置方案；包括需要安置的总人数和户数,需要安置的各房屋套 数及建筑面积,需要安置的劳动力人数等；（9 ）拆迁安置方案；包括需要安置的总人数和户数,需要安置的各房屋 套数及建筑面积,需要安置的劳动力人数等； 3、市场分析和建设规模的确定（1）市场供应现状分析及猜测；（2）市场需求现状分析及猜测；（3 ）市场交易的数量与价格；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - （4 ）服务对象分析、制定租售方案；（5）拟建工程建设规模的确定； 4 、规划设计方案挑选（1 ）市政规划方案挑选；市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的 布置、来源、去路和走向,大型商业房地产开发工程重点要规划支配好交通组织和共享空间等；（2）工程构成及平面布置；（3 ）建筑规划方案挑选；建筑规划方案的内容主要包括：各种工程的占 地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等；附规划设计方案详图； 5、资源供应（1）建筑材料的需要量、选购方式和供应方案；（2 施工力气的组织方案；（3 ）工程施工期间的动力、水等供应；（4 ）工程建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供 应条件； 6 、环境影响和环境爱护（1 ）建设地区的环境现状；（2）主要污染源和污染物；（3）开发工程可能引起的四周生态变化；（4）设计采纳的环境爱护标准；（5 ）掌握污染与生态变化的初步方案；（6 ）环境爱护投资估算；（7）环境影响的评判结论和环境影响分析；（8）存在问题及建议； 7 、工程开发组织机构和治理费用讨论（1）开发工程的治理体制、机构设置；（2 ）治理人员的配备方案；（3）人员培训方案,年治理费用估算；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 8 、开发建设方案（1）前期开发方案；包括工程从立项、可行性讨论、下达规划任务、征地 拆迁、托付规划设计、取得开工许可证直至完成开工前预备等一系列工作计 划；（2）工程建设方案；包括各个单项工程的开工、竣工时间,进度支配,市 政工程的配套建设方案等；（3 ）建设场地的布置；（4）施工队伍的挑选； 9 、工程经济及社会效益分析（1）工程总投资估算；包括开发建设投资和经营资金两部分；（2）工程投资来源、筹措方式的确定；（3）开发成本估算；（4 ）销售成本、经营成本估算；（5 ）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算；（6 ）财务评估；运用静态和动态分析方案分析运算工程投资回收期、净 现值、内部收益率和投资利润率、借款偿仍期等技术经济指标,对工程进行财 务评估；（7）国民经济评判；（8 ）风险分析；一方面采纳盈亏平稳分析、敏锐性分析、概率分析等定 量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针政策、经济进展 趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化进行定性风险分析；（9）工程环境效益、社会效益及综合效益评判；（10 ）结论及建议 运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发工程的可行性,并 举荐正确方案；存在的问题及相应的建议；二、可行性讨论的步骤 1 、接受托付；在工程建议被批准之后,开发商即可托付询问评估公司对 拟开发工程进行可行性讨论；双方签订合同协议,明确规定可行性讨论的工作名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 范畴、目标意图、进度支配、费用支付方法及协作方式等内容；承担单位接受 托付时,应获得工程建议书和有关工程背景介绍资料,搞清晰托付者的目的和 要求,明确讨论内容,制定方案,并收集有关的基础资料、指标、规划、标 准等基本数据； 2 、调查讨论；主要从市场调查和资源调查两方面进行；市场调查应查明 和猜测市场的供应和需求量、价格、竞争才能等,以便确定工程的经济规模和 工程构成；资源调查包括建设地点调查、开发工程用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境爱护、水文地质、气象等方面的调查,为下一步规划方案 设计、技术经济分析供应精确的资料； 3 、方案挑选和优化；依据工程建议书的要求,结合市场和资源调查,在 收集到的资料和数据的基础上,建立如干可供挑选的开发方案,进行反复的方 案论证和比较,会同托付部门明确方案挑选的重大原就问题和优选标准,采纳 技术经济分析才方法,评比出合理的方案；讨论论证工程在技术上的可行性,进一步确定工程规模、构成、开发进度； 4 、财务评判和国民经济评判；对经上述分析后所确定的正确方案,在估 算工程投资、成本、价格、收入等基础上,对方案进行具体财务匹柜机和国民 经济评判；讨论论证工程在经济上的合理性好盈利才能；进一步提出资金筹措 建议和工程实施总进度方案； 5 、编制可行性依据报告；经过上述分析和评判,即可编制具体的可行性 讨论报告,举荐一个以上的可行方案和实施方案,提出结论性看法、措施和建 议,供决策者作为决策依据；房地产工程投资成本费用估算汇总及运算依据 一、开发成本 1、土地成本 土地费用 =土地出让金 +拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用 地）2、建安工程费 主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用,设备选购费用及安装工程费用 等；一般按楼层和结构进行估算；名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3、前期工程费 工程前期规划、设计、可研费用可按总投资的肯定百分比进行估算,水文 地质勘察可依据工程量估算,三通一平的费用可依据实际工程量运算；一般前 期工程费占建安工程费的 3.5%6；4、基础设施建设费 建筑物 2M 以外和工程用地规划红线以内的各种管线和道路工程；一般按实 15%左右；际工程量估算,通常占建安费的 5、公共设施配套建设费 居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费 用；一般按规划指标和实际工程量运算,也可按配套工程的建筑面积和单价来 运算,也可按建安费的 3%5%估算；6、开发期间税费各地区不同,缴纳的税费也不同；一般按建安费的 7、其他费用8%15%估算；按当地有关部门的费率估算,约占建安费的 3%；也可以把此项直接并入开 发期间税费进行估算；8、不行预见费 一般取 17 项之和的 1%3%,或建安费的 2%-5%；二、开发费用 9、治理费用 开发成本的 2%-3%；10、财务费用 为了运算简便,一般假定借款当期均在期中支出,其后各期按全期运算,仍款当期按期末仍款,按全期计息；11、销售费用 一般取销售收入的 3%5%；房地产工程投资总成本估算 工程投资总成本估算表 住宅）序号名称计量单位名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一土地成本 熟地挂牌竞价初始挂牌价格契税土地成交价×4% 公证费土地成交价×0.5印花税土地成交价×0.5二前期费用 勘探费 10元/平 M 建筑规划设计费 30元/平 M 三建安工程费 基坑爱护、土石方工程 2.50% 建安工程 小高层 1100元/平 M 别墅 1100元/平 M 多层公寓 800元/平 M 情形西班牙洋房 1000元/平 M 会所、幼儿园及物业用房 1500 元/平 M 四配套工程建设费 1.市政规划配套费 1.1公共设施配套费 105元/平 M 1.2白蚁防治费 1.15元/平 M 2.市政配套建设费 2.1市政给水管设计及施工费 15元/平 M 2.2电力设施设计及施工费 200元/平 M 2.3有线电视设计及施工费 5元/平 M 2.4电信设计及施工费 5元/平 M 2.5煤气设计费 4.50% 2.6煤气施工费 8元/平 M 3.安防等智能化系统 12 元/平 M 名师归纳总结 4.小区室外绿化、管网及道路等 200 元/平 M 第 12 页,共 22 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 5.人防异地建设费52 元/平 M（按标准应建约16468 平 M,其中 30%异地建设）五其它开发费用监理费 1% 工程交易综合服务费 0.15（按建安成本的 0.15运算）施工合同印花税 0.03% 质量安全监督费 0.32% 公共设施修理基金 2% 工程档案治理费 0.3元/平 M 建筑防雷审核费 1.4元/平 M 六不行预见费用 3% 七开发间接成本合计1、开办费和治理费 2% 2、销售费用 策划代理费 1.2%（销售收入×1.2）6% 3、财务费用按缺口资金 7000 万贷款 1 年运算财务费用,贷款年利率八开发相关税费 营业税 5%（按全部销售收入的 5.00%运算）训练费附加 1%（按营业税额的 1%运算）企业所得税 3.30% 土地增值税 1% 印花税 0.3产权转让登记费 3元/平 M 产权测量费（住宅） 1.5元/平 M 房地产开发工程成本费用估算表名师归纳总结 建设内建设内容 I 建设内容 II 单位合计总价第 13 页,共 22 页容（建筑面积）（建筑面积）费用工程单位总价单位总价- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - （元 /（万（元 /（万（元 /（万）元）元）元）一、土地费 用 1、土地出让 金 2、城市建设 配套费 3、征地、拆 迁安置补偿 费 二、前期工 程费 1、可行性研 究费 2、勘察设计 费 3、七通一平 费三、房屋开 发费1、建安工程 费 2、附属工程 费 3、室外工程 费 4、其他费用名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 四、开发间 接费五、治理费（含市场推 广费）六基础设施 费七、财务费 用八、不行预 见费成本费用合 计房地产开发工程投资与成本费用估算表2022-11-04 15:57:04 序 号 计 算 依 据 单 价 （ 元 / ）合 价 （ 万 元 ）1 开 发 成 本 1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.8 1.1 土 地 使 用 权 出 让 金1.2 土 地 征 用 及 拆 迁 安 置 补 偿 费1.3 前 期 工 程 费1.4 建 安 工 程 费1.5 基 础 设 施 费1.6 公 共 配 套 设 施 费1.7 开 发 期 间 税 费1.8 不 可 预 见 费（ 1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6 ） ×3 5 2 开 发 费 用 2.1+2.2+2.3 2.1 管 理 费 用 1×32.2 销 售 费 用 销 售 收 入×462.3 财 务 费 用 贷 款 仍 本 付 息3 合计 1+2 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 某房地产开发工程成本测算实例 某房地产开发工程成本测算实例某 地 块 基 本 情 况用 地 面 积18090 容 积 率1.43 524.85 户 数86 可 建 建 筑 面 积25868.7 宅 基 地 面 积15014 回 迁 系 数0.8 回迁面积12022.2 商品房价格2500 商品房面积13857.5 回迁房价格2023.95 总销售收入5895.38 税金467.69 建设成本5235.69 净收入463.34 406.17 政府收益684.78 政府部门收益367.07 村集体收益211.653 村民收益22.75 住 宅 开 发 成 本 测 算 表收费工程收费收费标准折算标准（元 /）说明单 位土 建 造 价700 元 / 700 820 设施配套 100 含上下水、供热电讯暖、道路绿化名师归纳总结 含开发管理费等第 16 页,共 22 页不 可 预 见 费 用20 国税国税局房价 ×3.3% 82.5 337.5 房价按 2500 元/运算 , 商品住宅税收占房价的13.5%,商业房税收占房价的15%；地税综合地税局房价 ×8.7% 217.5 契税住 宅农税 局房价 ×1.5% 37.5 商 业 房房 价 ×3% 征 地 补 偿拆 迁 户1200 元 / 宅 基地696.47 1026.94 办 完 土 地 手 续 所 需 费 用躲 迁 安 置 费 等59.84 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 土地出让村补偿国土局7.8 万元 /亩81.82 土 地 收 益 18 万 元 / 亩 188.81 评估勘界 5.2 万元 /亩 54.55 141.90 交 易 费 住 宅 房 管 局 3 元 / 3 商 业 房 10 元 / 避雷设施费 气象局 1.5 元 / 1.5 电器检测费 消防大队 1.5 元/1.5 垃 圾 处 置 费 建 设 局 2 档 案 整 理 费 1.3 元 / 1.3 基 础 设 施 费 205 元 / 205 墙 体 节 能 费 8 元 / 8 防 空 建 筑 配 套 费 20 元 / 20 劳 保 统 筹 费 2.6 元 / 18.2 质 检 费 土 建 造 价 的 0.25% 1.75 房产测量费 测绘单位 1.36元/1.36 35.11 地 形 放 线 竣 工 2.5 勘察设计费 设计单位 20 元 / 20 规划技术服务费 用地 1.5 住宅 1.7 4.249 规 划 设 计 费 1.5 万 元 /ha 监理费 监理公司 土建造价的 1% 7 2023.95 总计 2361.45 不含税收的成本价 2,023.95元/平方 M 一般楼盘的成本构成精确为：一、土地及大配套费用二、前期费用三、建筑安装工程费用名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 四、市政基础设施费五、公用配套设施六、不行预见费七、贷款利息八、销售费用九、治理费用十、营业税十一、土地增值税一、土地价款及大配套费1、土地款土地款即招拍挂的成交综合价金,其中已经包括土地出让金、土地拆迁整治费用等,每平方 M建筑面积应分摊土地款 =土地成交总价款÷ 土地上对应建筑面积；2、城市建设配套费珠海市为例,主城区内城市建设配套费为 都市发达经济圈为 110 元/ 平 M；3、土地契税140 元/ 平方 M建筑面积,主城外契税是以全部权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承担人征收的 一种财产税,例如国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等；土地名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 契税税率为 3%,即土地契税 =土地成交价格×地契税 =土地契税总额÷ 对应的建筑面积；3%,每平方 M建筑面积应分摊土4、土地使用税：土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的 税费,土地使用税 =税费标准× 总占地面积,重庆市为例,土地使用税税费标准 约 0.2-6 元/ 平方 M,其随着土地级别的增高而增加；5、土地出让金：土地价款中应由归国家全部的土地增值收益部分一般通过 照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金,无需另外单 独缴纳土地出让金,只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出 让金；拆迁安置、补偿等费用；6、拆迁安置、补偿等费用由于现在实行的招拍挂土地交易程序,土地成交的综合价金中已经包括拆 迁安置、补偿费用,开发商在猎取土地以后,由政府统一负责拆迁安置、补 偿,所需费用已经包括在综合价金中；二、前期费用1、三通一平费用包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关暂时设施所需要的工程 费用,具体费用数额需结合工程本身所处位置及填、挖方量的大小确定；2、规划设计费（1）询问费专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商供应询问服务所需要支付的 相关费用,具体费用视工程实际情形而定；名师归纳总结 （2）规划方案设计费第 19 页,共 22 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 支付给规划设计单位的费用,无统一标准,一般（3）建筑方案设计费1 元/ 平 M占地面积；支付给建筑方案设计单位的费用,一般 15-20 元/ 平方 M建筑面积；（4）规划证照费在办理规划许可证时向政府部门缴纳,规划证照费=土建综合造价× 建筑面积（大于 1000 万部分）× 2+土建综合造价× 建筑面积（小于 1000 万部分）× 1.8 ；3、施工图设计费完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用,一般多层 10-15 元/ 平方 M建筑面积,高层 15-20 元/ 平方 M建筑面积；4、环境方案设计费大致可以分为三个档次,高档的环境方案设计（包括方案设计和施工图设计）费约 2025 元/ 平方 M环境净面积,中档 平方 M；5、综合管网设计费6、人防治理费1520 元/ 平方 M,低档 10 元/具体标准不是很明确,约 0.5 元/ 平方 M建筑面积；7、招投标费（1）招标监督服务费用及招标代理费 支付给市招投标办的监督服务费用及招标代理公司的代理费用,市场价合名师归纳总结 计按总建筑面积×0.7 元/ 运算；第 20 页,共 22 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - （2）劳动定额测定费按施工单位中标额×1.4 运算；8、墙改费对在建设工程中使用粘土砖的建设单位收取的费用,目前一般都不存在使用粘土砖的情形,故一般无该项费用；9、地名费各区标准不一样,一般费用比较低,约 10000 元/ 工程；10、施工图审查费聘请设计院对施工图进行审查所需要的费用,目前市场价 约 0.7 元/ 每平 方 M建筑面积；11、勘查放线费（1）地质勘察费对工程用地进行地质勘察所需要的费用,一般依据工程用地的实际情形,以在地质勘察过程中实际发生的钻孔数量和工程量大小来运算具体费用；（2）测绘费聘请专业测绘机构在平基前对地势进行具